低估空置率是房地产投资者犯的主要错误之一。 出租物业的市场价值和财务业绩都可能因使用不正确的空置率而受到影响。 我们将在本文中探讨什么是空置率以及如何使用其公式计算平均租金。
空缺率
在特定时间空置或无人居住的公寓、建筑物、综合体、酒店或殖民地的出租单元的数量称为空置率。 它以百分比表示。 或者换一种说法，它与入住率正好相反。
多单元物业中空置单元的百分比通常由酒店和公寓楼业主使用的空置率来衡量。 但单户住宅和公寓业主应该以不同的方式使用空置率。
房地产空置率
空置率，简单地说，就是空置单位占建筑物中所有可用单位的比例。 租户刚搬出，物业需要一些工作，经济环境的突然变化导致物业被清理。 或者该物业是市场上的新物业，刚刚出租，以及其他可能的空缺。
当我们在这种情况下提到财产时，必须认识到我们可以谈论以下任何一种：
- 住宅公寓
- 住宅结构
- 家庭住宅
- 多户住宅
- 商业房地产
- 农业或度假屋
哪些因素会影响空置率？
- 房产所在的区域。
- 房产的年龄。
- 有关物业的要价或市场租金
- 当地人口所属的年龄组或年龄范围
- 区域人口密度
- 消费品和耐用品的市场准入
- 进入交通网络
- 潜在租户的收入
- 市场上现成的房产详情
- 准租户的需求与物业提供的便利设施之间的兼容性。
相关组件
重要的是要记住，鉴于您需要在您的物业中安置租户以保持较低的空置率，多种因素可能会影响您吸引潜在租户的能力。 其中一些将在您的控制之下，而另一些则超出您的控制范围，例如由健康问题或经济状况引起的那些。
空置率低可能是由多种因素造成的，例如：
- 您选择的地区的经济可持续性
- 房地产的有利市场环境
- 雇主在该地区成倍增加。
- 您所在社区的生活水平不断提高
- 能够快速通勤或漫步到重要地点
- 前往公共设施、餐馆、商店和其他便利设施很简单。
相关性和功能
- 低空置率表明该物业状况良好，并且许多购买者或租户有兴趣租用该结构或物业。
- 它还可以作为在特定位置租房的预期财务成功的标志。
- 它表明人们是否希望租用特定的房产，这将帮助您确定您是否打算在该地区进行投资。
- 留意租赁过程中的任何低效以及收费为何如此之高。
如何降低空置率的提示
您希望尽可能降低空置率，因为一般来说，空置率越低，您的物业表现就越好。 让我们来看看一些降低空置率的建议。 其他降低空置率的建议包括：
- 及时进行维修，以鼓励住户留下来，并将其推荐给潜在的新租户。
- 仔细筛选租户，以减少营业额和不支付租金的可能性。
- 使该物业从外部吸引人，使其在照片中看起来不错并吸引租房者。
- 如果可能的话，提供停车和洗衣等现场便利设施，以吸引更多租房者，并可能提高租金。
- 如果没有刊登空置物业的广告，潜在租户将不会意识到它们。
多少空缺是一件好事？
一个体面的空置率可能会因许多变量而异，包括房产的位置和性质。 因为它们需要更长的租金，更高的租金，并且需要扩建以满足其他业务需求，所以商业物业的空置率通常高于住宅物业。 尽管如此，任何低于 7% 的全国平均空置率都被视为优于平均水平。 城市地区的大多数投资者寻求 2% 至 4% 的空置率，这被认为是有利的。
如何计算空置率
要评估工作职位是否存在趋势，您可能需要使用正确的公式计算多个职位的空缺率。 或者，您可能希望计算组织的整体空置率以检查趋势。
空置率公式
使用下面的公式，您可以准确计算空置率
空置单位数 x 100 / 单位总数
使用空置率公式的示例
以下是如何使用上述公式计算空置率的示例
在我们假设的公寓大楼中，总共有 40 个单元，其中 6 个是空置的。 因此，让我们假设该社区的平均公寓楼空置率为 5%。 让我们通过使用它的公式找到它的空置率百分比来将这个住宅区与其他住宅区进行比较。
未占用单元的数量首先乘以 100：
= 6 100 600
根据上面给出的空置率公式，接下来是将该总和除以建筑物的单元总数：
600 / 40 = 15% 的空置率。
根据计算空置率的公式，结果表明，该公寓大楼运行不正常，因为其 15% 的空置率是该社区公寓楼典型空置率的三倍。 找出空置率如此之高的原因可能是因为公寓价格昂贵、陈旧、需要维护，或者结构丑陋且缺乏设施。
此示例说明了为什么了解如何计算空置率至关重要，以便您可以将其用作评估房产的统计数据。 使用该公式，您可以说明该物业现在的表现，并且您可以回顾早期的空置率，以了解该物业过去的表现。 然后您可以检查空置率是否上升，确定原因，并确定该物业是否划算。
为什么不同的市场有不同的空置率
由供需控制的空置率是每个当地租赁市场健康状况的关键指标。 例如，空置率高的市场可能会有过多的出租房屋。 由于房屋出租可能需要更长的时间，而市场租金可能低于预期，这反过来又增加了投资风险。
由于多种因素，空置率因市场而异，包括：
- 根据当地经济状况，业务的增长或衰退取决于公司发展带来的就业增长或公司倒闭带来的就业损失。
- 根据工作水平，可支配收入波动，这也影响了对出租物业的需求。
- 由于新公寓的开发而导致的过度建设暂时压低了市场租金并在短期内提高了空置率。
- 如果利率低，买房的人会多于租房，而当利率上升或房屋所有权变得难以负担时，对出租房产的需求将会更大。
- 在某些地区，分区法使新建筑变得困难且昂贵，从而提高了租金并减少了空置率。
出租空置率
出租空置率是出租市场中出租物业空置的百分比。 业主利用空置率来衡量他们的结构相对于附近的空置率有多好。 它们还被用作较大市场的经济和房地产指标。 住宅物业可能因各种原因空置，例如最近租户被驱逐，单元正在进行维护或更新。 与市场上的其他物业相比，它的价格过高，或者根据其位置，该建筑物位于不愉快的区域。
使用空置率作为规划工具
业主可以通过跟踪空置率随时间的变化情况，将空置率用作短期和长期规划的分析工具。 也许租赁市场发生了变化，公寓租金上涨太多。 与附近的出租房屋相比，建筑物的所有者必须进行更多的营销和广告来突出结构及其新功能。
哪些因素会影响出租物业的空置率？
房地产投资者面临的最大挑战之一是处理空置单位，因此重要的是要注意影响出租物业空置率的变量，这样您就可以弄清楚如何将其最小化，或者在它确实发生的情况下，可能是什么促成了它。
- 根据当地企业是否在增长，该地区的工作岗位可能会增加或减少，具体取决于当地公司的增长或下降。
- 社区的总体经济健康状况与人们支付账单的能力以及他们购买或租房的决定有关。
- 该地区的房地产市场情况可能会导致空置率上升或下降，具体取决于租赁市场的情况。
- 该地区的生活质量还包括作为关键组成部分的安全和安保，这可能会吸引租户或阻止他们，具体取决于他们的变化方式。
- 交通便利和其他便利设施对于吸引和留住租户很重要。
- 利率低也可能导致空置率上升，因为更多的买家会对购买房产感兴趣，或者当空置率高时，空置率可能会下降，因为更多的人会被吸引到租房而不是购买。
- 该地区的监管法律 如果禁止新建建筑，租金需求将上升，从而导致空置率降低和租金成本上升。
- 物业管理。 如果物业的维护率很高，那么租客就会感到满意。
租金的典型空置率是多少？
由于全国各地的房地产市场和经济状况差异很大，您可以计算空置率，通常为一年。 根据 MashVisor 的数据，美国出租物业的平均空置率为 7%。 但是，这因城市而异，因此最好对照当地平均水平检查您的房产的空置率。
应该在通知中指出，城市地区理想的空置率在 2% 到 4% 之间。 然而，这也取决于房产的类型，因为空置率取决于房产的类型。 根据 MashVisor 的说法，这些是每种出租物业的典型空置率：
- 30% 短期租金（例如在 Airbnb 上找到的）
- 占所有假期租金的 45%
- 公寓楼：5.5%
- 5% 的房产是单户住宅。
- 住宅建筑：4.7%
如何降低出租物业的空置率
以下是降低出租物业空置率并延长租户留存时间的 5 种出色策略：
#1。 在合适的时间推广您的出租物业
租赁市场在一年中的特定季节和某些地点放缓，这使得现在不是寻找租户的好时机。 为确保您找到愿意留下的租户，请在市场恢复后尽最大努力找到他们。
#2。 提供更长的租约
您可以将您的租约延长至超过典型的 12 个月期限。 2 年或 3 年的租约会给租户和房东带来更大的风险，但它可能能够解决这段时间内的空置问题。 它还使您不必每年寻找新的租户。
#3。 彻底的租户筛选
为降低您遇到拖欠房客并为您留下空置房屋的不良租户的风险，请务必在开始时通过进行信用检查和背景调查对您的租户进行彻底筛选。
#4。 了解租户的意图
为确保您有足够的时间寻找替代承租人并防止您的房产空置，请询问您的租户是否打算在合同到期前留下或离开。
#5。 维护物业
维护房产需要进行必要的保养和维修，以使其成为更好的居住地。 如果物业保存得当，租户可能会停留更长时间。
出租物业空置是不可避免的，因此提前计划并为一个或多个单元可能空置的那一刻做好准备至关重要。 自然，由于这直接影响到他们的投资回报，投资者通常会尽量将空置率保持在最低水平。 为确保空置率保持在较低水平或找出导致空置率上升的解决方案，了解可能导致空置率升高的情况非常重要。
平均空置率
2018 年，出租房屋的平均空置率为 7%。 2017年的平均空置率与此相同。 在城市地区，健康的空置率通常在 2% 到 4% 之间，在更多的农村地区通常更高。 但是，请记住，不同的房产类型、国家地区甚至城市内部的空置率都不同。 通常，使用此处显示的人口普查日期，您可以确定您附近的空置率。
例如，阿拉巴马州 2018 年第一季度的房产空置率为 13.1%，几乎是全国平均水平的两倍。 相反，加州的空置率仅为 4.5%，远低于全国平均水平。 一般来说，这表明加州的租金高于阿拉巴马州。 附近的工作、便利设施、旅游景点、生活成本、气候等是影响典型出租空置率的额外因素。
业主何时应该担心空置率？
最后，房东可能会使用空置率来衡量他们的租赁业务的表现。 空置率通常被认为是评估特定物业绩效的一种方式。 例如酒店和汽车旅馆。 它们也可以用作整个房地产市场状况的经济指标。
为什么物业会空置？
- 在租户搬出和新租户搬入之间。
- 如果一个单元必须翻新或需要进行任何维修。
- 如果租金过于昂贵，这会阻止潜在的租户。
- 最后，如果该物业位于由于多种情况而导致租金需求低的地方。
为什么我有很多空缺？
导致高空置率的原因有很多，包括：
#1。 你多收租金
如果您的租金太贵，可能很难填补空置单位。 特别是如果附近有更多类似大小的理想公寓。 此外，收取过多的租金可能会导致现有租户被驱逐。 使用 com 之类的网站来跟踪出租的可比物业，或查看类似的网站 BiggerPockets 看看当地房东收取的费用。
#2。 您没有跟上维护需求
没有及时和负责任地响应租户请求的房东可能会更频繁地经历昂贵的周转率。 一旦出现财产维护和维修问题，就必须对其进行处理，这一点至关重要。 租户打电话报告泄漏或烟雾探测器是否需要新电池。 通过这样做，您可能会为您的优秀租户的满意度做出贡献。 此外，您可以说服他们在时机成熟时延长租约。
#3。 您的房产不会面临来自附近可比房产的竞争
如果您收取的租金价格与您附近的其他房东相同，您可能会遇到更多的空置问题。 但是您的物业不提供相同的设施。 您需要知道至少三处与您相似的房产的租金，以便计算您所在社区的平均租金成本。 如果可能的话，空间的数量和卧室的数量应该匹配。 此外，寻找具有类似功能的公寓，例如车库、室内洗衣机和烘干机以及露台或阳台。
如果您的空置率很高，请考虑您的房产（和租金）与竞争对手的比较。
您的物业是否缺少附近综合体提供的设施？
您是否比附近的其他房东或物业经理收取两居室公寓的费用更高？
如果是这种情况，您可能需要更新设施或降低租金。 因此，为了在租赁市场上竞争并留住高质量（和高薪）的租户。
计算空置率（如何计算）
从租赁市场情况的角度考虑时，有多种计算空置率的方法。 以下是房东可以用来计算当地空置率的三种资源。
#1。 房地产经理
当地房东或物业经理也是房东可以使用的资源。 向当地房东询问他们目前的经历，并讨论您附近的空置率。 这些人还可以为您提供有关不同地区空置率的更详细信息。
#2。 物业代理
房东可能会考虑与房地产经纪人合作，以了解有关特定地点的空置率的更多信息。 一些房地产经纪人可能会对当地出租物业的统计数据进行比较市场分析。 这将显示现在列出的空置物业已经存在多长时间，以及其他重要细节，例如：
- 房屋在出租前空置多长时间
- 与实际租金相关的初始要价
#3。 人口普查数据
美国各地区的空置率，包括前 75 个市场，由美国人口普查局报告。 但是，人口普查数据不会跟踪特定社区的空置率，因此它可能无法为您的特定租赁市场区域提供准确的数字。
什么空置率好？
一个体面的空置率可能会因许多变量而异，包括房产的位置和性质。 因为他们需要更长的租金，更高的租金，并且需要为其他业务需求进行扩建，所以商业地产的空置率通常高于住宅地产。
什么是正常空置率？
空置率是在特定时间空置或无人居住的公寓、建筑物、综合大楼、酒店或殖民地中的出租单元数。 它以百分比表示，或者与入住率完全相反。
什么是出租空置率？
出租空置率是出租市场中出租物业空置的百分比，根据 MashVisor 的数据，美国出租物业的平均空置率为 7%。
是什么导致了低空置率？
建筑业在过去十年中一直在缓慢回升，但其增长速度还不足以满足日益增长的出租房屋需求。 这导致租赁市场的空置率处于历史低位。 热门地区的现有分区法严重限制了新多户住宅的建设。
职位空缺率低意味着什么？
空缺职位的失业人员百分比表明了填补空缺职位的潜在劳动力资源。 如果该比率小于一，则意味着空缺职位多于失业人数。 当比率大于 XNUMX 时，空缺职位少于失业人员。
什么是出租物业的良好资本化率？
从4％到12％
一个健康的资本化率可能在 4% 到 12% 之间。 如果您住在纽约市或洛杉矶等高需求和高成本的地方，4% 可能被视为一个不错的上限率。 在需求减少的地区，例如发展中地区或农村社区，平均上限率为 10% 或更高是可能的。
职位空缺率意味着什么？
职位空缺率是截至当月最后一个工作日（已占用职位和空缺职位）的职位空缺总数与可用职位的百分比。
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