对于新的房地产投资者来说，投资出租物业是一个很好的起点。 出租物业可以通过升值创造现金流和价值。 投资者在购买房地产时受益于税收减免和扣除。
虽然投资出租物业可能是一种有利可图的房地产投资方法，但在这样做之前需要考虑很多因素。 这个综合教程将教您如何作为新手开始投资出租物业。 我们将详细介绍投资出租物业需要什么、要避免的常见陷阱以及在购买您的第一个出租物业之前要考虑的事项。
什么是出租物业？
出租物业是指出租或出租给租户一段指定时间的住宅或商业物业。 有短期租金，例如假期租金，也有长期租金，例如一到三年的租约。
住宅出租物业范围从一户到四户住宅，包括：
- 单户住宅，
- 双工，
- 三重，以及
- 四联体。
商业出租物业有多种形式，包括：
- 多户家庭（公寓大楼），
- 商业（如仓库或自存），
- 工作场所，
- ＆ 零售空间
- 多用途。
因为它们更便宜，所以住宅出租物业通常更容易为新手所用。 前期需要的资金较少，这通常意味着更容易获得融资。 尽管存在例外情况，但住宅出租物业通常更易于维护。 管理一个租户通常比管理二十个租户更容易。
因此，这份关于投资租赁物业的详尽指南的重点是住宅租赁。
大多数投资者购买出租物业以产生正现金流或每月赚取比支出更多的钱。 虽然并非所有出租物业一开始都有正现金流，但实现现金流是租赁投资的典型目标。
投资租赁物业
拥有出租物业是一种积极的房地产投资，需要时间、注意力和参与。 不是每个人都适合当房东。 如您所见，寻找、评估、购买和管理高质量的出租物业需要做很多工作。
虽然可以将其中一些主动工作外包，但它很少是完全被动的，而且总是存在危险。
您认为投资出租物业对您来说是一个不错的选择吗？ 继续阅读以了解从哪里开始以及如何有效地准备手头的作业。
让我们回顾一下投资租赁物业所需的七个步骤：
#1。 决定你想把钱投资在哪里。
刚起步的房地产投资者经常尝试投资其附近的出租物业。 这可能意味着与他们当前的地址居住在相同的邮政编码、城市或州。 但是，根据您居住的市场，这可能是不可能的，也不总是最好的。
如果您住在房产价值处于市场高端的社区，租金可能无法支持出租房产的正现金流。
另请参阅： 商业房地产：定义、类型、公司和最佳投资技巧
也许您居住在高价市场，例如旧金山，1.6 年 2021 月典型的单户住宅价值为 XNUMX 万美元。您可能没有足够的钱购买邻近的出租物业。 如果是这种情况，请寻找您在其他市场的初始投资。
虽然维持距离只有 10 分钟路程而不是两个州的租金可能更容易，但您可以投资任何市场。 如果您不打算投资自己的后院，请广泛关注其他市场，寻找符合以下标准的地区：
- 出租物业的需求很高，但住房供应和空置率很低。
- 就业增长要么保持不变，要么不断增加。 经济增长、创造就业机会和人口增长都是积极的迹象。
- 平均租金收入涵盖了出租物业的成本，并对应于您可用于投资的资金。 如果只能以每月 200,000 美元的价格出租，那么 700 美元的出租物业将无法提供太多回报。 如果您只有 20,000 美元可放下，那么您不太可能获得 200,000 美元出租物业的银行融资批准。
阅读： 房地产估价：如何评估您的房地产投资和房地产。
有各种免费和付费工具可帮助您对全国各地进行市场调查，包括我们自己的 2023 年最佳出租物业购买指南。使用它们了解经济增长、住房需求、空置率、平均收入和各地的平均住房成本。
- Mashvisor 是一个部分免费的网站，可帮助您评估度假租赁价格、当前供应和潜在投资的可行性。 某些功能仅在购买升级后可用。
- Local Market Monitor 是一个付费网站，提供市场人口统计数据、投资评估和资本化率。
- Department of Numbers 是一个免费网站，提供人口、就业、住房和经济信息。
- 空置率可以在 Census.gov 上找到。
- 普华永道的《2021 年房地产新兴趋势》描述了美国顶级房地产市场。
在决定投资的市场后，从微观层面对其进行检查。 确定要定位的特定社区或邮政编码，同时牢记每个区域的以下因素：
- 住房供求关系，包括任何会提高需求的未来建筑。犯罪率。
- 学校评价。
- 平均财产价值。
- 租金大约是平均水平。
- 有什么需要避免或追求的特定市场，例如学生或廉价住房？
#2。 弄清楚你想投资什么。
虽然单户出租物业是一种投资选择，但并不是唯一的选择。 您可能拥有双层、三层、四层或更大的任何东西（如果您想将您的房产出租）。 确定您是想拥有假期出租物业还是长期出租物业。
无论您选择哪种房产类型，了解该房产类型的哪些功能需求是至关重要的。 这包括单元或家庭的大小、卧室和浴室的数量，以及游泳池或壁炉等任何设施。
确定某个属性类型是过饱和还是供应不足。 例如，您可能会发现某个地区的一居室公寓太多，而可供出租的两居室公寓太少。 您可以通过查看房地产租赁行业网站（如 Zillow、HotPads 或 ForRent.com）上的当前市场库存来做到这一点。 与当地房地产经纪人交谈是了解特定市场的另一种绝佳方法。
确保您了解您在出租物业中寻找的内容，例如：
- 表面积，
- 卧室或浴室的数量等。
- 建筑风格（例如，木材或混凝土），
- 可用的停车类型，以及
- 物业类型（例如，单户住宅、公寓、联排别墅、复式、三联式或四联式）。
不同社区有不同的需求集并不少见。
#3。 找到可以投资的潜在出租物业。
一旦您缩小了市场范围并确定了标准，您就可以开始寻找要投资的房产。 有多种寻找投资物业的方法。
搜索 MLS 或咨询房地产经纪人。
搜索多重上市服务（MLS）是寻找合适投资物业的最典型技术。 Realtor.com 和 Zillow 等网站允许您设置搜索参数并在新房产符合这些条件时接收通知。
您还可以联系当地的房地产投资代理，并要求他们为您设置相同的警报。 一个好的房地产经纪人可以成为与银行、贷款机构、承包商和供应商建立联系的重要来源，这在购买出租物业时很有用。
他们也可能会向您发送“袖珍列表”，即尚未在 MLS 上发布的列表。
购买交钥匙出租物业
某些企业专门销售完整的出租物业。 购买后，这些租金几乎不需要维护； 这主要是一项现金流量投资。 （当然，没有租金是完全被动的；如果出现问题，您可能需要进行干预。）
在大多数情况下，房产已经过装修，有现有租户，房东责任由第三方管理公司处理。
然而，仅仅因为一项投资是交钥匙工程并不意味着它是一个好的投资。 调查市场，看看房产的购买价格、租金和位置是否支持投资。
与批发商合作。
房地产批发商发现了低于市场价格的场外投资选择。 他们与卖方讨价还价，然后以更高的价格将合同转让给第三方投标人。 批发商从买卖价格之间的差价中获利。
要关闭，批发物业通常需要 100% 的现金付款。 他们经常需要翻新或改进，因此他们可能没有资格获得融资。 还有其他贷款人，例如硬通货贷款人和私人贷款人，他们可以协助提供现金以完成交易并为财产维修提供资金。 另一方面，这些贷方可以收取高额利率，并且只能在有限的时间内提供资金。
虽然批发商可能会提供特殊的场外投资机会，但财务问题可能会使与他们的合作成为问题。
直接接触营销
营销活动是另一种识别可能要投资的出租物业的技术。您可以利用有针对性的网络营销或强盗标志。 另一个常见的选择是直邮营销。
投资者使用直邮活动向场外卖家发送一系列信件或明信片。 例如，列表源和数据树允许您创建和购买满足特定条件的人员列表。 寻找正在丧失抵押品赎回权或提前丧失抵押品赎回权的业主，最近通过遗嘱认证的财产，或自由和清晰拥有的财产（没有抵押）。
您可以按卧室和浴室数量等房产参数以及县、邮政编码或城市过滤结果。
通过键入或手写一系列信件或明信片，您可以创建自己的邮政活动。 您也可以聘请第三方为您做这件事。
这种定位可能投资的策略需要最多的时间和金钱。 这可能是寻找场外出租物业的好方法，但它可能不是您的最佳选择。 如果您准备投入时间、精力和金钱来开展成功的邮寄活动，那么这是一个很好的场外库存来源。
#4。 检查出租物业并计算数据
计算出租物业的净现金流量至关重要。 这是扣除费用和抵押贷款后的租金收入。 如果你想拥有正现金流，这一点尤其重要，几乎可以肯定。
首先，弄清楚您将能够产生多少租金收入。 Rentometer 是一款免费工具，可让您根据房产的位置、大小和类型比较平均租金和中位数租金。 如果房产目前有租客，确保租客支付市场租金； 可能还有涨房租的空间。
始终确保可比较的租金与您的房产处于可比的条件。 如果与社区中的其他物业相比，您的租金已过时或缺乏设施，则在进行一些升级或翻新之前，您可能无法收取市场租金。
在估算房产的市场租金后，根据您购买的房产类型确定您所在区域的典型空置率。 要获取此信息，请使用人口普查或房地产数据工具。
接下来，包括与该物业相关的任何费用，其中可能包括：
- 税金
- 不动产保险（可能还需要洪水保险），
- 污水和水，
- 垃圾，
- 电动，
- 气体，
- 费用 房主协会（HOA），
- 广告，
- 维护（行业标准为物业价值的 1%–3%），
- 草坪护理
- 物业管理 （如果您使用第三方管理器）。
另请参阅： 5 种必备的代理在线房地产工具
在计算投资回报时，大多数出租物业使用现金回报。 另一方面，上限利率在投资具有多个出租单元的物业时是有利的。
请记住，该物业始终有可能不会产生先前预期的利润或回报。 在创业过程中，您可能还会遇到意想不到的问题。 没有“完美”的投资回报、理想的资本化率或最佳月现金流量这样的东西。 这一切都归结为您自己的投资目标、期望的回报率和风险承受能力。
分析每个出租物业并进行符合您需求的投资。
#5。 获得融资（如果需要）
如果您不能以现金支付整个房产，您将需要获得融资。 一旦您选择了一项投资，请尽快开始文件和承销程序。 并非每家银行都会向个人提供投资性房产贷款； 在将财产签订合同之前，选择可以与之合作的贷方或银行。
大多数银行要求首付 20%，但首付越多，利率越高。 投资房产贷款的利率通常较高，并且会根据您购买的房产类型而有所不同。
#6。 寻找租户
在你关闭房产后，你需要找到一个租户。 筛选租户可能是维护房产并按时付款的体面租户与每个月迟到、完全停止付款或在离开时毁坏房产的租户之间的区别。
花一点钱，My Rental、Turbo Tenant 和 My Smart Move 等在线程序可以筛选租户，同时让您遵守公平住房法。 第三方管理企业也将承担租户筛选程序，作为其服务的一部分。
如果您自己处理，请确保您的筛选方法对每个租户都是相似的。 了解公平住房标准和您想提出的筛选问题。 虽然由您来评估您的需求，但您应该了解住宅出租物业领域的一些行业标准：
- 等于或大于租金金额的收入（租金金额的三倍是黄金标准）。
- 工作经历与目前稳定的工作一致。
- 可核实的收入（即工资单、银行对账单或纳税申报表）。
- 达到或超过您的最低限度的信用（620 是一个常见的最低限度）。
- 满足您先前定罪或轻罪标准的犯罪历史检查。
- 可以证明以前的出租历史和表现的以前的房东。
如果在筛选过程中发现轻罪、犯罪记录、驱逐或其他不良结果，请提出问题以了解更多信息。 如果潜在租户不符合您的住房标准（必须符合公平住房准则），您无需向其租房。
请记住，即使是最好的筛选过程也可能导致租户不遵守协议。
需要考虑的租赁点
租约是租户和房东之间的具有法律约束力的协议，描述了各方的责任。 这通常包括：
- 租户是否被允许养宠物，
- 修改属性的规则，
- 绘画限制，
- 车辆停放方向，
- 提出维修请求的程序，
- 租金和滞纳金的到期日，
- 如何付款，以及
- 租户应了解的任何其他法律法规
租赁协议 可以是两页或二十页长。 虽然网上有许多免费租约，但建议让房地产专业人士为您分析或准备协议。
#7。 照顾好财产
物业管理包括以下任务：
- 审查新租客
- 处理租约和搬入；
- 协调租户的维护请求；
- 与租户互动
- 获得租金；
- 提供提醒，例如逾期付款和驱逐通知；
- 搬迁检查； 和
- 搬出后支付任何押金
在物业管理方面，您有两种选择：聘请第三方或自己处理。
使用第三方管理机构的服务。
如果出租物业的目的是产生被动收入，那么聘请物业管理公司可能是最佳选择。 为了换取月费，他们管理与租金有关的一切。
每个管理业务都有单独的收费和服务结构，可以是固定金额或总租金的百分比。 通常，您将支付租金的 8%–12%。
在雇用管理公司之前，先与他们面谈。 请求以前客户的推荐，访问他们管理的其他物业，并查看互联网评论以确认他们兑现了承诺。
自己管理出租物业
如果您选择自己管理房产，请考虑使用 Cozy 或 Avail 等免费在线租赁服务，您可以：
- 在线出租和收取押金，
- 控制租赁（包括发送电子签名），
- 如果延迟付款，则在租金到期时发送短信或电子邮件提醒，
- 自动确定是否拖欠滞纳金，以及
- 所有款项应直接存入您的银行账户。
另请参阅： 房地产估价：如何评估您的房地产投资和房地产。
处理维修和保养是管理出租物业的最后一项活跃工作。 作为房东，最好积极主动地进行维护，这样您就不必处理紧急维修。 在租户进来之前检查房产是否处于良好的工作状态。检查：
- 管道，
- 电气
- 天花板，
- 暖通空调系统等
- 热水器
- 粉丝
- 以及灯
- 家电。
为您的租户提供提醒甚至是日常维护用品（例如更换空气过滤器）可能很有用。
许多房东编制了一份区域服务提供商名单，例如杂工、管道工、电工和承包商。 如果需要进行不可预见的维修，房东确切地知道该联系谁以尽快解决问题。
在租客搬进来之前对房产进行演练。拍摄每个房间的时间戳图像，并在检查报告中记录房产的状况。 该协议应由租户和房东在搬入和搬出时签署。
该协议向租户展示了您对搬出时租赁状态的期望，并允许您在有任何差异时参考初始状态。 搬出后使用相同的标准来评估条件并确定退还多少租户的押金。
有利可图的出租物业的 10 大特点
#1。 居住地
您吸引的租户类型和空置率将取决于您购买的社区。 如果您在大学附近购买，学生很可能会在您的潜在租户中占主导地位，并且您可能每年夏天都难以填补空缺。 请注意，一些市政当局试图通过征收昂贵的许可证费用和繁文缛节来阻止租赁转换。
#2。 不动产税
在您选择的地区，房产税将有很大差异，您会想知道您将损失多少。 高房产税并不总是一件坏事——例如，在一个吸引长期租户的美丽地区——但也有一些不受欢迎的高税率地区。
市政府的评估办公室将存档所有税务信息，或者您可以与当地房主交谈。 看看近期会不会有房产税上调。 在金融危机中，市政当局可能会提高税收，远远超过房东实际可以要求的租金。
#3。 教育机构
如果您正在处理一个家庭大小的家庭，请考虑该地区学校的质量。 尽管您首先关心的是每月的现金流量，但您出租物业的整体价值将在您出售时发挥作用。 如果附近没有好学校，您的投资价值可能会受到影响。
#4。 盗窃
没有人愿意住在非法活动的温床附近。 社区犯罪统计数据应可从当地警察局或公共图书馆获得。 检查故意破坏、严重和轻微犯罪的比率，并记录犯罪活动是增加还是减少。 您还应该询问附近警察出现的频率。
#5。 劳动力市场
更多租户被吸引到就业前景不断扩大的地点。 请咨询美国劳工统计局 (BLS) 或当地图书馆，了解某个地区在工作可用性方面的排名。 如果有关于一家大公司搬迁到附近的公告，你可以打赌寻找住所的工人会蜂拥而至。 根据所从事的业务类型，这可能会影响房价的上涨或下跌。 你可以假设，如果你想在你的后院找那家公司，你的租户也会。
#6。 设施
在附近走走看看公园、餐馆、健身房、电影院、公共交通网络和其他吸引租房者的便利设施。 市政厅可能会提供宣传手册，为您指明公共设施和私人财产最佳组合的方向。
#7。 未来发展
当地规划部门将掌握该地区现有开发或计划的信息。 如果有很多建筑正在进行，它很可能是一个极好的增长区域。 留意可能对附近房产价值产生影响的新开发项目。 其他新房也可能与您的房产竞争。
#8。 可用房源和空缺数量
如果某个地区的房源数量异常多，则可能是季节性周期或社区衰落的结果——您必须确定是哪一个。 在任何情况下，高空置率都会迫使房东降低租金以招募租房者。 由于空置率低，房东可以提高租金。
#9。 平均租金
租金收入将是您的生计； 因此，您应该了解该地区的平均租金。 确保您正在考虑的任何房产都能产生足够的租金来支付您的抵押贷款付款、税款和其他支出。 对该地区进行足够深入的调查，以预测其在未来五年内的位置。 如果你现在负担得起这个地区，但未来税收可能会增加，而今天负担得起的房产可能意味着以后会破产，
#10。 自然灾害
保险是您必须从退货中扣除的另一项费用，因此您需要知道它的费用是多少。 如果您住在地震或洪水多发地区，保险费用可能会侵蚀您的租金收入。
常见的新秀出租物业失误
#1。 地区需求误判
不要仅仅因为您认为它是投资的好地方而在不支持您投资的市场上购买房产。 这对于各种出租物业都是如此，但对于度假租赁来说尤其如此。
出租物业的成败取决于供求关系。 调查您所在地区的供需情况。 实时查找您的物业类别的平均空置率。 这些将告诉您这是否是投资您的资金的好地方。 空置率可以在人口普查数据中找到，当地代理和物业经理可以为您提供有关空置的最新信息。
#2。 高估费用和低估租金
新手投资者经常高估净租金，因为他们对拥有出租物业的潜力感到兴奋。 谨慎行事并以略低于平均水平的租金运行您的数字是明智的。
如果您对这个数字的计算看起来不错，那么市场租金会更好。 如果市场发生变化或该地区对您的租赁类型的供大于求，这使您可以更灵活地选择租赁价格。
在购买租金之前确认您的预计费用。 调查年度税率，获取租赁财产保险的价格，并检查以前的电费单。 如果这是您的第一笔租金投资，请考虑包括 5-10% 的费用缓冲。
#3。 未能维护和低估维修费用
即使您为意外维修和年度维护省钱，您也可能没有足够的钱来更换大件物品。
作为预防措施，请在储蓄账户中保留几千美元。 这可确保您在进行昂贵的紧急维修时有额外的资金。
#4。 没有足够迅速地开始驱逐程序
驱逐不是一种愉快的经历。 但是，租户总是有可能停止付款，从而要求您驱逐他们。
了解您所在州的驱逐规定，不要拖延启动驱逐程序太久。 新手房东经常给租客几次机会，不知不觉，几个月过去了，没有租金。 他们仍然必须驱逐人。 如果租赁协议规定您将在一定天数未付款后提前 30 天发出通知，请遵守您的租赁协议。
出租物业涉及哪些常见的法律问题？
出租物业涉及的常见法律问题包括驱逐、保证金纠纷、租金控制和可居住性。 房东应熟悉所在州和当地的法律法规，以避免与租户发生潜在的法律纠纷。
不同州有关出租物业的法律法规是什么？
有关出租物业的法律法规因州而异。 例如，一些州有租金管制法限制房东可以增加租金的金额，而其他州则没有。 此外，一些州有关于保证金的具体法律，而其他州则没有。 房东必须熟悉所在州的具体法律法规，以避免出现任何法律问题。
如果租户对出租物业造成损坏怎么办？
如果租户对出租物业造成损坏，房东可以向租户收取修复损坏的费用。 这可以通过从保证金中扣除或通过租户直接付款来完成。 如果损坏范围很广，房东可以选择对租客采取法律行动来挽回他们的损失。
物业经理在出租物业中的作用是什么？
物业经理负责管理出租物业的日常运营，包括寻找和筛选租户、收取租金、处理维护和维修，以及处理任何租户投诉或问题。 房东可以聘请物业经理来帮助管理他们的出租物业，并可以在该领域提供宝贵的支持和专业知识。
房东如何保护他们的出租物业免受自然灾害的影响？
房东可以通过采取某些预防措施来保护他们的出租物业免受自然灾害的影响，例如安装烟雾探测器、固定松动的物体以及制定紧急疏散计划。 此外，房东可以购买保险来保护他们出租的房产免受自然灾害造成的损害。
结论
每个州都有好城市、好社区和好房产。 要将这三者排成一行，需要大量的步法和学习。 当您确定完美的出租物业时，请保持您的期望切合实际，并确保您自己的财务状况良好，可以等待该物业开始产生现金。
如果以务实的方式接洽，出租物业可能是一项出色的投资。 但是，在你付钱之前，你会想要（尽可能多地）了解你正在进入的领域。 虽然每月从房地产中赚取被动收入的前景很诱人，但了解保持收入流动通常需要大量劳动力是至关重要的。
投资出租物业可能非常有利可图。 但是，您必须对房产、市场和租户进行彻底的研究。
