在投资银行和私募股权之后，房地产私募股权 (REPE) 为我们带来了与职业相关最多的咨询。
房地产行业因公司、地区和战略而有很大差异，工资、工作时间和工作方式的差异反映了这一点。
通才投资银行和私募股权通常的“高融资”途径在房地产私募股权方面具有一些优势。 但是，它并不适合所有人，在开始私募股权房地产投资之前，您必须仔细阅读细则。
什么是房地产私募股权投资？
首先，私募股权房地产投资需要一家公司从外部投资者那里收集资金，然后使用这些资金在有限的时间内收购和开发房产，然后再出售。 然而，在深入研究这些基金如何运作的细节之前，重要的是要意识到这种类型的投资通常只适用于机构投资者或经认可的（高净值）投资者。 通常，投资者必须至少出资 250,000 美元才能参与房地产私募股权基金。 但是，对于某些基金，最低捐款可以达到数百万美元。
虽然私募股权基金和房地产投资信托 (REIT) 可能听起来很相似，但有一些重要的特征可以区分这两种投资工具。 例如，尽管 REIT 资产因其公共性质而具有很高的流动性，但私人房地产基金通常需要持有数年的供款。 此外，虽然房地产投资信托基金受到严格监管，但私募股权基金不受相同数量的审查或严格标准的约束。
你应该把钱投入私募股权房地产吗？
假设您是一位有兴趣投资私募股权房地产的合格投资者。 在做出选择之前，您应该考虑哪些事情？ 一般来说，应考虑三个主要标准：所需的前期资本数量、风险水平和可能的利润。
初始投资
在投资私募股权房地产之前确定所需的前期资本金额。 一些私募股权房地产基金有最低投资要求，例如 25,000 美元、50,000 美元或 100,000 美元。 其他人的初始投资至少为 250,000 美元。 无论投资者多么富有，这都不是一笔小数目。 这也是为什么认可的投资者、机构和相关第三方通常被禁止参与私募股权房地产的原因。 假设这些各方拥有进行初始投资所需的资金并意识到所涉及的危险。
重要的是要明白，与 REIT 或其他类型的投资不同，私募股权房地产的初始资本投资是非流动性的。 这笔钱可能需要数年时间才能返还给投资者。 因此，在协议到期且您收回资金之前，不要将资金投资于您可能出于其他目的而需要的私募股权投资，这一点至关重要。
风险
与这些项目相关的风险是商业房地产历来被视为“替代投资”的原因之一。 尽管该行业近几十年来取得了长足的发展，但它仍然非常危险，如果基金或个人投资未能达到预期，投资者可能会损失全部投资。
话虽如此，有一些措施可以降低风险。 你应该彻底调查基金的发起人——他们有什么经验？ 他们从事私募房地产投资多久了？ 这个基金的商业模式是什么？ 他们的退出计划是什么？ 了解基金的构建方式以及资金的投资方式对于任何想要降低潜在风险的投资者来说都是至关重要的。
退货政策
尽管回报很少得到保证，但私募股权房地产有可能为投资者提供巨额回报。 年回报率在很大程度上受交易结构和性质的影响。 例如，投资于核心市场的 A 类房产，可能每年可以获得 6-8% 的回报。
核心加战略，包括二级市场的 A/B 级物业或 A 级城市的 B 级建筑，被认为风险略高，但通常提供 10% 或更高的年回报率。 增值和机会主义的房地产交易可以产生两位数或更高的利润，但它们也承担着最大的风险。 在投资私募股权房地产投资之前，任何投资者都应彻底检查自己的风险承受能力。
私募股权房地产成功策略
商业房地产可能因多种原因而陷入困境，其中一些原因比其他原因更难克服。 精明的赞助商将确定创新的方法，通过可靠的项目管理和控制来扭转这些属性。 然而，这个过程可能需要时间，而且很少是灌篮。 任何考虑投资不良房地产的人都应该睁大眼睛。 上述五点将帮助您做到这一点。
#1。 细分市场
如前所述，大多数私募股权房地产都集中在几种商业地产类型上：多户型、办公室、零售、酒店、工业和土地开发。 在投资基金之前，投资者应该了解这些行业之间的根本区别。 他们还想了解基金的业务方法以及公司计划投资的财产类型。 在投资之前，请确保您对该市场领域有信心。
#2。 地理位置
由于商业房地产行业是超本地化的，因此地理位置对于私募股权房地产交易的成功至关重要。 一些基金只会投资于特定地区，例如主要市场（例如纽约、洛杉矶和旧金山），而其他基金只会投资于市场内的子市场（例如，主要大都市以外的内城区和城镇）区）。
在投资本地市场的任何私募房地产之前，首先要把握市场的特点。 尤其要检查赞助商的市场研究，以了解是什么推动了该地区对该产品类别的需求。
#3。 资本结构
商业房地产交易可以以多种方式组织，以允许在开始时收到现金并在结束时分配利润。 这种结构通常被称为“瀑布”。 通常，私募股权房地产公司在交易中投资股权，但情况并非总是如此。
尽管他们的名字，这些基金也可能投资于债务，如高级贷款、过渡贷款、优先股和夹层债务。 确保您了解该基金打算如何部署资金。 您的资金在资本堆栈中的位置决定了您在瀑布中的位置，即您将返回多少以及何时返回。
#3。 融资
私募股权通常是重大商业房地产项目的几种资金来源之一。 私募房地产基金可能拥有LP（有限合伙人）股权，而项目发起人可能持有GP（普通合伙人）的大部分股权。 了解在任何给定交易中谁拥有什么资本至关重要，包括 负债权益比率 以及银行或其他融资的来源。
#4。 投资总数
大多数私募股权房地产基金的结构允许在基金任期内投资特定数量的交易（通常为 8-10 次）。 您通常希望基金拥有多元化的投资组合，这样投资者的鸡蛋就不会全部放在一个篮子里。
房地产私募股权与房地产投资信托基金与房地产运营公司
房地产投资信托 (REIT) 在收购、开发、经营和出售房产之前，会定期在公开市场上筹集资金和股权。
REITs 必须严格遵守其拥有的房地产相关资产的百分比、作为股息分配的净收入百分比以及来自房地产的收入百分比。
作为交换，他们享有优惠的税收地位，例如在许多国家免征企业所得税。
房地产运营公司 (EOC) 具有可比性，但它们受到不同的限制和标准，因此不能从相同的税收减免中受益。
以下特征区分房地产私募股权公司：
- REPE投资者是有限合伙人，其资本在公司投资期间被长期锁定。 REIT 和 REOC 投资者是具有高流动性投资的公众股东和贷方。
- REPE公司希望收购或开发房产，保留几年，然后出售； REITs 和 REOCs 经常无限期地持有资产。
- 法规——REPE 公司作为私人投资公司受到轻微监管，不受与 REIT 甚至 REOC 相同的监管。
房地产私募股权公司如何赚钱？
私募股权房地产公司通过三种方式获利：通过管理费、附带权益和股息资本重组。
谁有资格参与私募股权房地产？
传统上，私募股权房地产基金的投资仅限于个人、机构和其他一些第三方，详情如下：
#1。 私人投资者
私募股权房地产通常只提供给有限的私人投资者群体，主要是富有的个人； 但是，如前所述，这种情况近年来发生了变化，现在普通的普通合格投资者也可以投资。 一个人必须拥有至少 1 万美元的资产（不包括他们的主要住所）或至少 200,000 美元的固定年收入才能被视为合格投资者。 大多数私募股权房地产基金也对过去两年总收入在 300,000 万美元或以上的夫妇开放。
私人投资者一直期望能够在单笔交易或基金中贡献大笔现金（例如，100,000 美元至 250,000 美元或更多），但随着新规则的到来，这些期望已大大降低。 例如，Penn Capital 的最低投资要求为 25,000 美元。
#2。 机构
私募股权房地产最重要的投资者通常是机构。 对冲基金、养老基金、共同基金、捐赠基金、银行和保险公司都是机构投资者的例子。
#3。 第三者
选择的第三方，例如资产管理公司，通常可以代表上述机构投资私募股权房地产。 另一组人属于这一类，然而，他们可能被归类为私人或机构投资者——超高净值个人或家族办公室。
家族办公室由专家组成，他们负责管理通过继承或在房地产以外的领域赚钱的家庭财富。 这些专家团队努力为他们管理资金的家庭开发多样化的投资组合，就像为养老基金或保险公司工作的专业人士努力为其受益人和成员提供多样化的投资组合一样。
开一家私募股权公司需要多少钱？
从历史上看，最低私募股权投资规模为 25 万美元。
私募股权房地产投资的最佳类型
私募股权房地产基金将大部分现金投资于商业项目。 从历史上看，只有少数私募股权基金参与了住宅房地产。 然而，自上次经济衰退以来，出现了一种新的资产类别：大型单户出租房屋组合。 尽管传统上不被视为商业房地产，但当汇集到投资组合中并以规模经济管理并得到贷款机构的支持时，这一资产类别已被视为商业房地产的一种。
#1。 商业房地产
私募股权房地产几乎完全集中在商业领域，包括多户型公寓楼、办公楼、零售、酒店、工业、自助仓储、土地开发和其他类似物业。 这是由于多种因素造成的，包括这些房产类别的高准入门槛。 很少有人可以从事任何规模的商业企业，因此私募股权基金通常可以满足需求。 私募股权房地产基金将经常投资于债务和/或股权，以资助商业房地产开发。
#2。 住宅地产
除了上文提到的出租单户住宅这一新资产类别外，私募股权参与住宅地产的可能性要小得多。 简而言之，大多数金融机构不想从事拥有个人财产的业务。 拥有数百个单户出租公寓也比拥有一个更大的资产（例如 200 多座公寓楼或办公摩天大楼）更难管理。 但是，如前所述，有时私募股权会涉足住宅房地产。 这个市场上最著名的两家公司是黑石和喜达屋。
房地产私募股权投资的利弊
既然您了解了私募股权房地产是什么以及它是如何运作的，那么下一步就是考虑使用这种投资计划的利弊。 与任何其他形式的投资机会一样，总会有需要考虑的优点和缺点。 我们在下面为您概述了它们。 仔细阅读它们，以便您确定是否值得将这些房地产之一添加到您的投资组合中。
优点
正如您所料，投资私募股权房地产的最大优势是回报。 私募股权投资者有权从其投资产生的任何基础投资产生的任何收入或利润中获得一定比例的收益。 考虑到这些组织可以用这么多的集合资本购买的投资质量，这些回报通常是巨大的。 另一方面，私募股权投资者从多元化中获利，因为这些公司从事广泛的房地产资产。 最后，通过向基金经理投资资产管理，投资者可以从高回报中受益，而无需积极工作。
缺点
话虽如此，重要的是要了解与私募股权公司合作通常会产生除最低承诺之外的额外费用。 您应该特别准备支付一定的管理费用。 但是，由于这些资金几乎不受监管，因此可以向您收取的费用数量没有限制。 此外，其中许多资金被归类为基于需求的投资，这意味着您可能需要根据需要提供资金。 如果您未能满足资本要求，基金要求您没收全部股份的情况并不少见。
私募股权房地产投资的类型
考虑到这一点，如果您是一名有兴趣研究私募股权投资的授权投资者，您应该知道有多种不同类型的基金可供选择。 它们如下：
- 核心基金适合规避风险的投资者。 这些基金通常投资于高质量、高价值的房地产资产，例如完全租赁的多户住宅。 它们提供一致的现金流，但由于风险较低，经常产生较低的回报。
- 另一方面，核心加基金提供了核心和增值功能的组合。 在这种情况下，他们通常会提供更高的利润，以换取投资者接受更高水平的风险。
- 增值：资产管理人利用增值资金购买房产，重新开发，然后在房地产市场表现良好时出售。 投资此类基金通常需要承担中高风险，以换取更高回报的可能性。
最后，机会型基金提供了最大的收益机会，但这种策略也带来了最大的风险。 这些基金经常投资于非传统资产，例如未开发的房地产或落后的市场。
房地产私募有压力吗？
打入私募股权非常困难，而且一旦进入，工作就很辛苦，需要长时间的牺牲和牺牲，尤其是在交易接近完成时。
私募股权房地产的回报
尽管缺乏灵活性和流动性，但这种投资有可能提供大量收入和可观的价格收益。 6% 至 8% 范围内的核心策略和 8% 至 10% 的核心策略的年回报率并不罕见。
增值或机会主义策略可以产生明显更好的回报。 然而，私募股权房地产非常危险，如果基金表现不佳，投资者可能会损失全部投资。
结论
老实说，在投资私募股权房地产之前，需要考虑很多事情。 如果您正在考虑此选项，您最好的机会是咨询财务专家，他们可以确保您完全了解好处和危害。 但是，您还应该对您正在考虑捐款的任何基金进行研究。 了解每个基金如何处理其收费和投资结构至关重要。 毕竟，只有了解基金的运作方式，您才能评估基金是否适合您和您的投资组合。
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参考资料
