你有没有想过利率以及如何计算它？ 如果是这样，那么你并不孤单。 本文将详细介绍房地产上限率，敬请关注！
很少有术语像“资本化率”这样频繁使用，同时在房地产投资中被误解为“资本化率”。 在捍卫计划投资规模时，专注于潜在回报通常是个好主意。
称为上限率的回报统计估计可能的投资回报或资本回报。 由于回报的性质，他们经常将其用于风险较高的商业地产（营业收入）。
什么是房地产资本化率？
资本化率，也称为资本化率，是用于确定一块房地产的理想程度的统计数据。 它是代表资产市场价值除以其年度净营业收入 (NOI) 的比率。
根据 Statista 的数据，2023 年第一季度，美国零售房地产的平均资本化率为 6.14%。 在此期间，购物中心零售物业的上限率为 6.75%，而独立商店为 5.63%。
资本化率通常用于计算资产的内在价值，并作为与其他类似类型资产进行比较的基准。 财产的类型、位置、大小和年龄都会以不同的方式影响资本化率。
资本化率常用于房地产开发和投资。 它是比较收购、开发、再开发和处置的类似属性的关键标准之一。
这些品质包括以下内容：
- 多户出租房屋
- 公寓 商业地产
- 联排别墅出租
- 出租单户住宅
该指标显示您在财产上花费的现金流量的比例。 高资本化率表明该物业相对于其拥有成本而言是有利可图的。 低资本化率表明拥有成本超过了它产生的收入。
投资者需要了解的资本化率
当以现金购买投资物业时，投资者可以使用资本化率来估计他们的预计回报率。 无论融资策略如何，此程序都有效。 因此，投资者可以使用资本化率来评估各种投资物业，以创造公平的竞争环境。
出租投资物业非常适合资本化率，因为它取决于净营业收入。 不幸的是，它不能用于购买其他房地产资产，例如固定和翻转房屋，或者在某些情况下，短期租金——现金流和现金回报 ROI 公式，这同样有助于选择一项投资。
房地产资本化率公式
房地产的资本化率按以下公式计算。
我们可以通过多种方式计算资本化率。 最广泛使用的技术涉及将财产的净营业收入 (NOI) 除以其当前市场价值以获得房地产投资的资本化率。 在数学上，
净营业收入除以当前市场价值就是资本化率。
减去与维护财产相关的所有成本后，净营业收入是资产赚取的（预期）年收入（例如租金）。 这些成本包括为设施的持续维护和财产税支付的价格。
例如，如果 5.0 万美元的投资物业产生 1 美元的年净营业收入（租金减去营业费用），则投资的上限率为 50,000%。
封顶费率 = 50,000 美元除以 1,000,000 美元，即 5.0%
不过，由于两个原因，第二次迭代不太受欢迎。 首先，它对几年或几十年前以低价收购的旧房产产生了不合理的结果。 其次，它不能适用于继承财产，因为它们的购买价格为零，使得分割不切实际。
此外，第一个版本使用当前市场价格而不是设定值初始购买价格，因为房地产价格差异很大，因此更真实。
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房地产资本化率的计算
之后，您可以使用以下公式计算净收入：
净收入等于（100 – 运营成本）[%]。 * [%] = (100 – 空置率] *总收入
您可以使用上述计算或我们的上限率计算器手动计算上限率。 请按照以下简单的步骤来实现它：
- 首先确定房产的价值，例如，可以通过查看其售价来确定。 让我们假设它是 $200,000 开始。
- 了解您的总租金收入。 这只是您每年从租户那里收到的钱的总和。 假设这相当于每年 30,000 美元。
- 找出空置率。 让我们假设房子有 2% 的时间是空的。
- 选择运营费用百分比。 例如，如果您每月必须在费用上花费 500 美元，则相当于每年 6000 美元或您总收入的 20%。
- 使用以上公式计算净租金收入：净收入计算为 (100 – 20)% * (100 – 2)% * 30,000 美元，或 0.8 * 0.98 * 30,000 美元，等于 23,520 美元。
- 然后，我们通过将净收入除以财产价值来计算上限率：
- 上限利率为 23,520 美元/200,000 美元或 11.76%。
商业地产资本化率
资本化率，有时称为“资本化率”，是商业房地产中使用的一种计算方法，用于确定投资者在给定资产上可能获得的回报。 通常，在 3% 到 20% 之间，上限率以百分比表示。
在大多数情况下，我们将资本化率和财产价值反相关。 购买价格与上限利率成反比增加和减少。
与投资者如何使用倍数对股票或其他证券进行估值相比，使用资本化率对商业房地产进行估值与此类似。 例如，10% 的资本化率相当于 10 倍。
如果投资者支付 1 万美元购买一栋上限率为 10% 的建筑物，则他们预计每年可从房地产中获得 10 万美元的净营业收入。
类似投资人20万美金买下整个公司，也是用这个思路。 如果企业在给定年份产生 5 万美元的收益，则 20 万美元投资的 1% 将被返还。
房地产投资者将此投资称为 5% 的资本化率，而股票投资者通常将其称为 20 倍。 根据公式，一乘以资本化率等于一。
什么是房地产的良好上限利率？
良好的资本化率是指，在一组“正常化”的运营收入和支出中，标的资产的资本化率高于之前出售的可比资产的资本化率。 例如，考虑以 6% 的上限购买多户住宅，而附近同一时代的三处房产最近以 5.50% 至 5.75% 的上限出售。
7.5% 的资本化率意味着什么？
上限率为 7.5 表示您应该预计您的资产或投资价值的年总收入为 7.5%。 对于价值 7.5 美元的房产，11,250 的上限利率对应于 150,000 美元的年回报率。
4.25 的资本化率好吗？
4.25% 的资本化率（4.25% 的资本化率）表示 4.25% 的年投资回报率。 换句话说，如果您购买房屋，您每年从中获得的净收入将等于您购买房屋价格的 4.25%。
财产的价格或价值除以年度净营业收入得出 4.25% 的上限率。
3% 的资本化率意味着什么？
3% 的资本化率（3% 的资本化率）表示您的投资将为您带来 XNUMX% 的年回报率。 换句话说，如果您购买房屋，您每年从中获得的净收入将等于您购买房屋价格的 XNUMX%。
通过将年度净营业收入除以房产的价格或价值，计算出 3% 的上限率。
2023 年出租物业的良好资本化率是多少？
一个健康的资本化率可能在 4% 到 12% 之间。 如果您住在需求和成本高的地方，例如纽约市或洛杉矶，4% 可能是一个不错的上限率。 在低需求地区，如发展中地区或农村社区，平均资本化率可能达到 10% 或更高。 以下是一些其他注意事项：
- 物业目前的租金收入
- 风险接受
- 未来租金预测
- 未来物业价值增长
如果投资者希望迅速收回在收购价格上花费的资金，从盈利能力的角度来看，高资本化率可能更可取。 在风险评估中，低资本化率表示较低的风险水平，而高资本化率表示较高的风险水平。
较高的资本化率通常表示较高的风险，而较低的资本化率表示风险较低但回报较低。 尽管如此，专家通常认为 5% 至 10% 的上限率是“良好”的上限率，而 4% 的上限率则表示风险降低但回收投资的时间更长。
房地产资本化率常见问题解答
什么时候可以要求上限率？
C比较两个或多个属性之间的资本化率可能会很有帮助。 了解每个财产的资本化率将使您能够确定哪个产生最大的净营业收入 (NOI) 比例。 另一种查看资本化率的方法是衡量房产的实力。
抵押贷款是否包含在上限利率中？
计算上限利率时不考虑您的抵押贷款付款。 您的年度净营业收入减去您的年度支出（抵押贷款除外），将被计入计算上限利率的公式中。 （要确定您的资本化率，请将该金额除以房屋成本。）
结论
资本化率有助于盈利能力评估。 房地产投资者可以使用资本化率公式评估出租物业，这是确定预期投资回报的重要指标。
参考资料
