多户住宅:如何投资和购买多户住宅

多户住宅:如何投资和购买多户住宅
图片来源:银行利率

投资多户住宅可能是开始成为房地产投资者的好方法,也是被动赚钱的好方法。 由于现在多户住宅的需求如此之大,因此经济回报也将与该需求相当。 然而,究竟什么是多户住宅,您如何判断它是否是您的理想投资? 在本文中,我们将解释什么是多户住宅,如果您可以通过 FHA 贷款购买房屋,购买和建造多户住宅之间的区别,以及不同的多户住宅贷款。 

什么是多户住宅?

多户住宅是一种单一结构,旨在容纳多个分居的家庭。 这可以包括复式(一栋楼中有两栋房子)、单户住宅或最多四个单元的小型公寓楼。 (商业地产被称为具有四个以上单元的建筑物。)

多户住宅的房东可以选择住在一个单元中并将其他单元出租,或者居住在另一处房产并将所有单元出租。 如果您不居住在该房产中,您将被视为投资者,并且获得抵押贷款的条件不同。 您可能能够最大限度地提高房产的预计租金收入,以帮助您获得抵押贷款的资格,并且您可能能够获得更大的贷款。

“当您查看独户住宅时,您只考虑自己的需求,”俄亥俄州托莱多 Re/Max Central Group 的销售助理 Charlotte Winckowski 解释道。 “当您查看多户住宅时,您必须更多地将其视为一项业务:您的租户的需求是什么? 它会产生什么样的收入,你的支出会是多少?”

以下是一些不同类型的多户住宅的概要

#1。 双工

复式是两层楼的住宅,每层楼都有一个不同的家庭。 虽然他们将共用一个前门,但每个单元都有自己的入口。

#2。 联排别墅

两个家庭在联排别墅中共享一所房子,由内墙隔开。 两个家庭都独立购买房屋,每个家庭都有自己的入口。

#3。 公寓大楼

多单元公寓大楼是一栋至少有五个不同单元的建筑物。 居民经常共享资源,例如游泳池、停车场或游乐场。

#4。 半独立式洋房

半独立式住宅是与另一处房产共用墙壁的单户住宅。 它们在外观上类似于联排别墅。

多户住宅与单户住宅

投资单户住宅或多户住宅之间存在一些主要差异。

价格

价格将是最显着的差异。 单户住宅是开始投资房地产的一种更便宜、更简单的方式。

抵押

对于单户住宅,您可能会获得传统的抵押贷款。 另一方面,多户住宅几乎肯定需要 商业房地产 贷款。 而且,特别是如果您是房地产投资新手,贷方几乎肯定需要 20% 的首付。

风险

单户住宅也更容易出售。 所以你不必担心 

可扩展性

另一方面,多户住宅更容易扩大规模并产生更大的每月现金流。 在多户住宅上尝试“房屋黑客”也不太困难。 这意味着您居住在一个单元中,同时出租其他单元。

隐私政策 

由于共用墙壁,住在多户住宅的人可能比住在单户住宅的人隐私少。

生活或投资多户家庭的利弊

投资多户住宅既有好处也有缺点。 投资者应确保此类房产符合他们的预算和要求。 让我们从一些最重要的优点和缺点开始检查。

多户住宅的优点 

  • 您的房屋产生的租金收入可用于帮助抵消您的抵押贷款和其他住房支出,从而为您提供固定的收入来源。
  • 将更容易处理维修和维护。 如果您住在出租屋内或附近,您不太可能会注意到严重的困难,并且如果出现问题,您将能够更快地做出反应。
  • 您的大部分房屋维护可以作为业务费用注销,您可以按比例分配部分抵押贷款利息。
  • 对于希望在保持隐私的同时保持亲密关系(或帮助您在未来保持选择权)的多代家庭来说,这是一个很好的选择。
  • 即使您最终搬出并搬进自己的房子,您也可以将房产作为一项创收投资,如果您开始出租旧公寓,则可以赚取更多收入。

多户家庭的缺点

购买多户住宅也有缺点,就像任何出租物业一样。 以下是需要考虑的最重要的缺点:

  • 购买多户住宅可能比购买单户住宅的前期成本更高,因为您要购买多个单元。
  • 成为房东需要奉献精神和时间,而与房客一起生活意味着不时地,您可能会因维护或维修问题而受到房客敲门声的打扰。 您还需要确保您对谈判租赁条件和筛选租户的能力充满信心。
  • 无论您的单位是空置还是租户迟交租金,您仍然有责任支付抵押贷款。 您还必须考虑(很快)解决问题的成本 
  • 您将需要一笔可观的应急基金。 您拥有的单位越多,单个房产对您的总现金流量的影响就越小; 但是,房东应留出一笔应急基金来处理空置单位的意外维修和租金。
  • 与租户一起出售多户住宅可能会更加困难,因为您需要组织展示和评估,并让租户了解该过程。
  • 当房租逾期、噪音投诉或物业受损等房东可能面临的挑战时,您必须能够以专业的方式与租客打交道。

最大化多户住宅投资回报率

多户住宅几乎总是被业主用作投资物业。 房地产仍然是美国最受欢迎的长期投资选择。 了解与房产相关的所有成本至关重要,不仅包括您的抵押贷款、房产税和 房主保险,还有公用事业, 房地产经纪人 费用、广告(以吸引租户)和法律费用,以便从您的投资中获得最大收益。

购买多户住宅时要寻找什么

任何多户单元的某些关键特征使其成为一项不错的投资。 在购买新房产之前,潜在投资者应就其所在地区的房产联系经过认证的房地产经纪人。

以下是需要寻找的一些最重要的事项:

#1。 地点

决定找到租户有多简单的最重要因素之一是房产的位置。 它还会影响您可以收取的租金金额。 进行研究以在理想的地区找到房产。

#2。 潜在租金收入 

您可以期望获得什么样的租金收入? 您可能需要计算您需要赚取多少来支付抵押贷款、可能的维修和其他费用,以了解您的潜在租金收入。

#3。 单位数

该物业拥有的公寓越多,您拥有的潜在租户就越多。 根据您的预算和您想要赚取的金额确定所需的单位数量。

#4。 物业卖方

最后,您应该对出售房产的人进行研究。 他们有维护房产的记录吗?

确定您是否有资格获得多户住宅

在开始购买过程之前,您需要确定您是否有资格获得多户住宅的抵押贷款。 在购买 2 到 4 单元的多户住宅时,有必要考虑以下因素,这种情况可以从许多住宅贷方处获得

购买多户住宅的分步指南

为了成功购买多户型房产,重要的是要充分了解从哪里开始、如何选择贷款类型以及提供强有力的报价。

从下文中,我们将仔细研究多户住宅的购买过程,以及如何提高在此过程中发现和抓住新机会的机会。

#1。 寻找多户住宅 

对于初学者来说,在购买多户住宅时,您会想要寻找一个位于未来租户最容易接近的街区的房产。 在寻找出租单元和物业时,请留意拥有优质学区的社区、发展中的社区以及旅游景点和具有生存潜力的目的地高度集中的城镇。 毕竟,理想的位置会吸引愿意支付溢价入住该物业的优质租户。

您还需要与当地的房地产经纪人合作。 他们可以帮助您决定在哪里购买以及房子是否昂贵。

您还应该对该位置进行自己的研究,特别是如果您不熟悉该位置或不居住在附近。 这可能需要在不同的日子多次访问社区以正确了解其特征。 一点研究可以使您免于在一个糟糕的地区购买。

#2。 选择贷款

购买多户住宅时,了解使用哪个融资计划和供应商至关重要。 无论如何,成功的房地产投资涉及获得最佳利率、控制现金流以及考虑不同资产类别如何融入您的总投资组合。

要记住的一个因素是,某些在线贷方只会为两单元的房产提供资金。 这种投资形式非常适合希望管理多个多户住宅的房东或希望住在一套公寓并出租另一套以获得额外收入的房东。

否则,传统的抵押贷款/贷款是多户家庭购买投资最受欢迎的选择。 如果其中一间公寓是您的主要住所,您可能有资格通过多家抵押贷款公司获得 FHA 或 VA 贷款,

获得融资后,您就可以出价了。

#3。 开个价

在多户型房产上出价时,您需要咨询您的经纪人。 在您的代理代表您与销售代理会面之前,请考虑您愿意提供的最高报价(基于您的预算和融资限制)。

然后,您的代理将与卖方的代理会面进行谈判。 您收购多户住宅的出价可能会被接受。 还价是正常的,所以如果您不得不多次重新谈判,请不要失望。

卖方接受您的报价后,关闭程序开始。 立即购买保险、安排检查并处理结账费用。

#4。 装修并为您的租户做好准备

关闭后,您可以开始装修新的多户住宅并为租房者做准备。 这个过程包括翻新/修复和起草管理策略。

维修和翻新

在您开始出租单元之前,请确保您的多户住宅符合 市政法规.

您可能还需要更换门把手、灯具、橱柜拉手和油漆。 请记住,这些装修可能会帮助您吸引更多租户、提高租金并增加整体净营业收入。

确保你有一个维护策略。 该计划应包括租户维修请求、建筑物维护、草坪护理和除雪。

创建管理计划

最后,您必须决定如何管理您的多户出租公寓并向潜在租户做广告。 在做出此选择之前,请考虑您可以为您的财产投入多少时间。

作为计划的一部分,您应该为您的多户住宅制定预算,其中包括运营费用、升级和现金流需求。

多户住宅贷款

多户住宅贷款允许投资者购买或再融资两到四个单元或五个或更多单元的房产。 此外,多户住宅贷款为新老投资者提供了低廉的利率和长达 35 年的期限。

多户住宅贷款有四种形式:

#1。 传统的多户住宅贷款

适合寻求标准多户家庭融资的投资者,以购买两到四个状况良好的单位。

#2。 政府支持的多户住宅贷款

政府担保的多户住宅贷款最适合拥有五个或更多单元的投资者或拥有两到四个单元房产的业主,例如房利美、联邦住房贷款抵押公司 (Freddie Mac) 或联邦住房管理局 (FHA) .

#3。 投资组合多户住宅贷款

这笔贷款非常适合希望为许多房产融资但没有资格获得定期贷款的投资者。

#4。 短期多户住宅贷款

想要快速购买有问题的房产的固定和翻转投资者将受益于短期多户家庭融资。

建造多户住宅的好处

建造多户住宅是购买多户住宅的另一种选择。 在考虑建造多户住宅时,方法和分析完全不同。 投资者不必担心产生有利可图的多户家庭投资,而是可以确定建筑物的布局和质量。

自下而上建造多户住宅意味着一切都是全新的,您不必担心过时的风格、有限的基础设施、过时的布线或其他未来问题。 

在建造新的多户住宅时,您可以选择位置、便利设施和尖端技术,以及使用创造性的建造过程。 另一个优点是您可以选择新结构的位置。

考虑到一段时间内房产价值的上涨,全新的公寓意味着您可以要求最高的租金。 虽然从底层建造多户住宅最初可能会花费更多,但从长远来看,它会带来回报,为您节省资金并获得更高的回报。

我可以用 FHA 贷款购买多户住宅吗?

FHA 贷款是一项联邦支持的计划,允许低收入的个人 首付,信用不良或其他购买房屋的财务挑战。 “FHA 贷款可以用来购买多户住宅吗?” 是一个经常被问到的问题。 

简而言之,FHA 贷款可用于购买多户住宅,但有一些要求。 当买家打算只住在多户住宅的一个单元中时,他们可能有资格获得 FHA 贷款。

对于用于购买多户住宅的 FHA 贷款,必须满足以下要求

  • 借款人必须在该物业作为主要住所居住至少一年。
  • 主屋必须在贷款人规定的一定期限内被占用。
  • 一个多户单元,最多包含四个单元。
  • 该物业必须满足 FHA 贷款要求才能购买多户住宅。

在考虑为多户住宅贷款时,银行可能会考虑其他标准,例如租金收入后的债务与收入比率,以及借款人以前是否是房东。

其他非贷款考虑因素包括当地房东立法、出租房产的时间和金钱承诺,以及其他尽职调查,以确保房产非常适合您。 其他非贷款考虑因素包括当地房东立法、出租房产的时间和金钱承诺,以及其他尽职调查,以确保房产非常适合您。

结论

购买和建造以及随后出租多户住宅有许多优点和缺点。 但是,这是启动和运行您的房地产投资事业的绝妙方式,您甚至可以住在其中一个单位中。 尽管如此,这将需要您大量的时间和金钱,因此请确保您能够胜任这项任务。 

常见问题

什么是多户住宅?

多户住宅是一种结构,可让您从同一房屋内的多个物业中赚钱。 这可以包括公寓楼、三层楼甚至联排别墅。

建造一个多户住宅需要多少钱?

在考虑建造多户住宅时,需要考虑许多费用。 例如,土地成本、建筑费、承包商费、管道、电气工程、油漆成本。

我可以用 fha 贷款购买多户住宅吗?

FHA 贷款可用于购买多户住宅,但有一些要求。

购买多户住宅时应该注意什么?

购买多户住宅时,您应该注意位置、潜在租金收入、单位数量和房产卖家等因素

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