折旧回收:定义和如何计算

折旧回收

国税局中的折旧回收究竟是什么?您如何计算您可能购买的房地产和财产等资产? 如果您打算出售因税收目的而折旧的物品,您应该阅读以下说明。 我们将研究折旧回收如何导致更高的纳税额,以及如何通过一些深谋远虑,避免对您的财务和出租物业的影响。

什么是折旧回收?

折旧回收是允许美国国税局就纳税人出售资产的经济收益收回税款的程序。 出租的建筑物、设备、家具和其他资产是资本资产的例子。 一旦资产的期限届满,美国国税局要求纳税人将出售或出售该资产的任何收益报告为常规收入。 财产和设备折旧回收要求有所不同。 对房地产和财产折旧回收征收资本利得税。 但是,资本利得税不包括在设备和其他资产的折旧回收中。 但在我们进入重新捕获之前,您首先要了解折旧是如何工作的。 我们将在下面更详细地了解折旧的工作原理。

哪些资产需要进行折旧回收?

根据 IRS 法规第 1231 条,任何持有超过一年的资本资产都可能被视为可折旧资产,被称为 1231 财产。 紧随其后的是第 1245 节(不是房地产或房地产改良的资本财产)和第 1250 节(不动产和土地)。

如果您想知道,股票、债券、共同基金、商品和贵金属等资产不受折旧回收的影响,因为它们要么没有 营业外支出 或有对资产成本基础没有影响的小额运营费用。 相比之下,机械会磨损,降低其市场价值和实用性。 因此,不动产容易受到维护成本的影响。

出租物业折旧回收

设备折旧回收与出租物业之间最显着的区别之一是物业的最终回收价值包括资本利得税。 这意味着您从出售您的财产中获得的任何利润都将受到资本收益和其他税收的影响。 美国国税局将您的部分收益作为资本收益征税,而与折旧相关的部分则以更高的税率征税。 美国国税局将与折旧相关的收益称为“未收回的第 1250 条收益”。

如何规划出租物业的折旧回收

现在是好消息。 当出租物业被出售时,以前不能扣除的被动活动损失变成完全可扣除的。 这有助于减轻折旧回收税的税收后果。

出租物业也可以在同类交易中出售,以避免资本收益和折旧回收税。 当销售之后没有购买时,税收将推迟到以后的日期。

折旧回收示例

收回收益的方式取决于相关资产的种类。 税法第 1250 条适用于房地产,而第 1245 条适用于其他类型的资产。 每一项都规定了在何种条件下,可以将收回作为常规收入而不是按 25% 的税率征税。

第 1250 节:住宅出租物业

第 1250 条适用于 31 年 1975 月 XNUMX 日之后购买或出售的所有财产。它规定,根据您的边际或最高税收水平,出售财产的任何收益可作为普通收入征税,基于以下较低者:

  • 所谓的贬值
  • 销售价格或公允市场价值之间的差距(如果您不出售房产)。

否则,它需要缴纳 25% 的税率,而不是优惠的资本利得率。

其他不动产:第 1245 节

根据税法,第 1245 条适用于不包括“建筑物或其结构部件”的财产。 该物业的部分销售价格在超过以下两者中较低者的情况下作为普通收入征税:

  • 该物业的“重新计算”基础是通过加回扣除来计算的。
  • 资产的购买价格或公允市场价值

再一次,收回以 25% 的税率征税,而不是较低的资本利得税率。

如何计算折旧回收

要计算设备或租赁财产的折旧回收,您必须首先估算资产的成本基础。 成本基础是您资产的原始购置价格。 您还必须知道调整后的成本基础。 该值是资产的成本基础减去其生命周期内发生的任何可扣除费用。 您现在可以通过从资产的销售价格中扣除调整后的成本基础来计算资产的折旧回收价值。

如果您为设备支付了 30,000 美元,而 IRS 为您分配了 15% 的扣除率,扣除期限为 30,000 年,那么您的成本基础为 4,500 美元。 您每年的可扣除费用为 12,000 美元。 要计算调整后的成本基础,请将年度扣除成本乘以四倍,然后从成本基础中减去。 因此,您的调整后成本基数将为 13,500 美元。 如果您以 300 美元的价格出售该资产,则必须包括任何额外的成本或佣金。 如果费用为 12,000 美元,您将从售价中扣除该金额。 这个数字代表您的净收益。 然后,您将从该价值中扣除 1,500 美元,以实现 XNUMX 美元的已实现收益。

另请参阅: 出租物业折旧:如何计算

但是,如果在出售折旧项目时出现损失,您将无法重新获得折旧。 重要的是要记住,收益和损失是使用调整后的成本基础而不是原始购买价格计算的。 当您报税时,IRS 会将您的重新获得归类为普通收入。 美国国税局还将将该资产的已实现收益与其折旧费用进行比较。 较小的值代表折旧的重新获得。 这也适用于出租房屋和房地产。

相同的方法将用于确定出租物业的调整成本基础和扣除费用。 主要区别在于您的已实现收益受资本利得税率和其他税收的影响。

你每年可以贬值多少?

直线公式再次成为计算折旧的最常用方法。 这需要在购置时采用资产的成本基础,并在其使用寿命结束时从资产的调整成本基础中减去它。 然后,将成本基础的货币金额减去调整后的成本基础除以资产可以为您的组织提供功能服务的年数(年数)。 这将为您提供使用直线法每年可以申请的折旧金额。

然而,事实证明,您并不总是必须使用直线法。 在公认会计原则 (GAAP) 的保护下,计算折旧有三种不同的技术。 它们包括递减余额、年度总和数字和生产单位。

如何避免折旧重获?

1031 交换,后调用 美国国税局第 1031 条 如果您想减轻税负,美国国税局的税法可以帮助您避免折旧回收和资本利得税。 但是,根据 1031 交易所的要求,出售所得必须用于投资另一个投资物业。

简而言之,作为卖家,您可以通过出售房产并将资金投入到性质与所售房产相当且与您最初持有的房产价值相等或更高的房产来推迟为出售您的投资支付资本利得税. 实际上,当您出售财产并将所有权转让给新买家时,您不会获利。 但是,您可以将任何收益用于增加您的整体房地产投资持股。

如果您的利润小于折旧费用怎么办?

如果您的总确认收益小于折旧费用,国税局会要求您使用通常的税率计算应纳税额。

假设房地产市场处于正常的下跌周期。 尽管这是一个买方市场,但您出于个人或商业原因选择向出价 105,000 美元的买方出售。 因为您的收益小于您持有该物业十年期间的总折旧税扣除额,您的税款是使用您通常的税率计算的:

99,000 美元的房地产销售价格 – 63,640 美元的调整成本基础 = 确认收益总额为 35,360 美元。

由于您 36,360 美元的折旧费用超过了 35,360 美元的总确认收益,您将按常规税率纳税:

欠税总额 = 35,360 美元的确认收益 * 24% 的通常税率 = 8,486 美元

当出租物业亏本出售时,是否适用折旧回收?

如果您亏本出售出租物业,则不适用重新获得折旧的要求。 但是,即使您在销售中亏本,您也可以从过去 36,360 年的 10 美元折旧扣除中受益,以减少您的应税收入。

美国国税局还允许您通过修改过去的税务申报来收回租赁财产损失。 您还可以结转您的出租物业投资损失,以抵消未来的收入。 美国国税局第 425 号主题被动活动 – 损失和信用以及 544 号出版物详细描述了损失对租赁房地产活动的影响。

什么是部分年度折旧?

在上述情况下,我们使用了一整年的折旧,即每年财产价值的 3.363%。 在现实世界中 房地产投资,但是,交易发生在一年中的每个月。

出租物业投入使用的月份用于计算部分年度折旧。 根据美国国税局第 527 号出版物,出租物业在准备好并可供出租时投入运营,而不是在租户占有时。

例如,如果您的租金在 1 月 1 日准备好入住,但租户直到 1 月 XNUMX 日才签署租约并搬入,您仍然可以在 XNUMX 月 XNUMX 日开始折旧。 IRS 还指定了部分年份折旧的工作方式,因此您不会犯错:

  • 全年 = 3.636%
  • 一月 = 3.485%
  • 二月 = 3.182%
  • 三月 = 2.879%
  • 四月 = 2.576%
  • 2.273 月 = XNUMX%
  • 六月 = 1.970%
  • 七月 = 1.667%
  • 八月 = 1.364%
  • 九月 = 1.061%
  • 0.758 月 = XNUMX%
  • 十一月 = 0.455%
  • 十二月 = 0.152%

在您服务的第一个部分服务年之后,每服务一整年的租赁财产折旧率为 3.636%。 然后根据您一年中的任何月份销售,它会再次部分折旧。

最后的思考

如果您拥有出租物业或投资房地产,折旧可以帮助您节省税款。 同时,您可以从税款中扣除的金额以及用于将您在任何一年中欠 IRS 的金额降至最低的金额都有限制。 无论如何,通过一些谨慎的前期财务和税收计划,以及着眼于将收益再投资于您的房地产投资组合的增长,您可以让您的资金走得更远。

折旧回收常见问题解答

折旧回收是否被视为收入?

折旧回收通常作为普通收入征税,最高税率为 25%。

如果您不折旧出租物业会怎样?

从本质上讲,您放弃了申请可观税收减免的能力。 如果您决定出售房产,无论您是否在整个房产期间申报折旧,您都必须缴纳折旧回收税。

哪些资产有折旧回收?

折旧回收可适用于您之前已获得税收减免的任何可折旧资产。 该方法特别适用于在租赁或投资物业上产生长期财务收益的房地产投资者。

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