商业房地产贷款通常用于购买或翻新商业地产。 贷方通常要求该物业为业主自住，这意味着您的公司必须至少占据建筑物的 51%。 要获得商业房地产贷款，您必须首先根据财产和业务确定您需要的商业贷款类型，然后缩小您的贷款人的可能性。 您还必须注意商业房地产贷款贷方的要求，以便知道选择哪个贷方。 这是您需要了解的有关商业房地产贷款的所有信息。
商业房地产贷款：它们如何运作？
商业房地产贷款的功能类似于个人房地产抵押贷款。 一个主要区别是，贷款是由商业地产而非住宅地产的留置权担保的。 留置权是对一块财产的合法债权，如果不偿还贷款，可以用作抵押品。 在商业贷款的情况下，一旦还清贷款，贷方就会取消留置权。
商业房地产贷款的实际情况因贷款类型、贷方、财产融资等因素而异。
如何获得商业房地产贷款资格
获得商业房地产贷款类似于获得住宅抵押贷款。
- 收集您的文档。 申请 CRE 贷款时，您必须出示大量文件来证明您的资产、债务、收入和信用记录。
- 填写贷款申请。 可以通过专门从事商业贷款的银行、信用合作社或互联网贷方获得 CRE 贷款。
了解商业房地产贷款的资格要求通常比个人抵押贷款的资格要求严格得多，这一点至关重要。 此外，贷方评估的特征可能会有所不同。
商业房地产贷款的要求
获得商业房地产贷款的资格与获得住房贷款的资格不同。 贷方想知道您的公司是否可以偿还贷款，因为您将将该物业用于商业目的并用业务收入偿还贷款。
商业房地产贷款要求分为三类：
＃1。 安全
在授权贷款之前，您的贷方将希望确保贷款得到您所借款的财产的充分担保。 这意味着您通常需要至少 25% 至 30% 的财产股权； 如果您要购买，则需要支付 25% 或更多的首付才能获得资格。
此外，您的贷方将希望确保您拥有适当的财产保险，以防止财产损失（他们的抵押品）。 贷方还将对该物业进行产权工作并审查契约，以确保该物业不存在现有的留置权或其他索赔。 [有关更多信息，请参阅什么是留置权？]
#2。 收益
贷方希望在处理您的申请时确认您有足够的收入相对于您的开支，以便他们可以确信您将能够每月支付贷款。 您的偿债覆盖率是贷方在进行此评估 (DSCR) 时考虑的一个标准。 最低 DSCR 取决于所融资的财产，但是，大多数贷方更喜欢 1.25 或更高的 DSCR。
您需要提供两年的纳税申报表——通常是公司和个人的，因为您将出于商业目的借钱，但您还需要签署个人担保。 您还必须提交公司的组织文件和运营协议，以及个人文件，例如 W-9 和您的出生证明或护照复印件。
#3。 保证
如果您正在申请商业地产贷款，您的贷方几乎肯定会想要验证您公司的信用评分。 但是，在大多数情况下，贷方还会要求您提供个人担保，因此您的个人信用也会受到检查。
最低信用评分因贷方而异，但对于大多数传统贷款，它们通常在 660 到 680 之间。
除了评估您的信用之外，贷方还想知道您经营了多长时间，以估计您的信用风险。 要获得商业贷款的资格，您通常必须在公司工作至少一两年。 因此，贷方将对您公司的收入充满信心，这将是您偿还贷款的主要来源。
选择商业房地产贷款的贷款人
在寻找商业房地产贷款时，有许多不同的贷款和贷方可供选择，因此找到一个不仅可以提供您想要的贷款类型而且还具有您可以负担的利率和可以满足的资格要求的贷方至关重要。
在选择贷款人时考虑以下因素：
- 可用的贷款选项
- 创始费用。
- 利率
- 文件要求。
- 业务时间要求
- 提前还款的处罚
- 个人要求
- 快速融资或不良信用选择（如果您需要）
- 客户投诉和商业改善局评级
商业房地产贷款的类型
如果您想知道在哪里可以获得商业建筑贷款，有几种选择。 您必须评估几个贷方的商业贷款利率，以确定哪一个最适合您。
以下是与特定类型的商业房地产贷款贷方合作的利弊列表：
#1。 银行
大多数银行为各种房产类型提供商业贷款。 普通银行贷款通常价值约 1 万美元。
优点：
- 合理的费率。
- 作为现有银行客户的便利和潜在的节省。
- 长期融资的选择。
缺点：
- 需要大量文档。
- 缓慢的程序
- 仅适用于具有良好或特殊信用的申请人。
#2。 商业金融家
除银行外，还有其他非银行金融机构可以为中小企业提供商业房地产贷款。 商业贷款利率往往高于银行利率； 但是，如果您需要快速贷款，这可能是一个可行的选择。
优点：
- 不太严格的承保标准。
- 审批时间比银行短。
- 费用和结算成本降低。
缺点：
- 利率通常高于银行提供的利率。
- 可能需要在 5 到 10 年内一次性付款。
- 其中许多是短期贷款。
#3。 SBA 504 商业房地产贷款。
SBA 创造了这些商业房地产贷款，可用于购买房地产或长期设备。 它们由两笔贷款组成：一笔来自银行，最高可达贷款的 50%，另一笔来自银行。 认证开发公司 高达贷款的40%。 需要至少 10% 的押金。
优点：
- 利率低于市场
- 20 年或 25 年期限
- 最低首付
缺点：
- 必须满足 SBA 商业房地产贷款规模要求。
- 冗长的资助程序
#4。 SBA 7(a) 商业房地产贷款
根据您的资格，您可以使用 SBA 的旗舰贷款通过关联的贷方借款高达 5 万美元。 这些 SBA 商业房地产贷款可用于建造新房产、翻新现有房产或购买土地或建筑物。 利率是使用最优惠利率加上几个百分点计算的。
优点：
- 具有竞争力的利率
- 最长可达 25 年的条款是可能的。
- 大部分贷款已全部摊销。
缺点：
- 公司规模限制
- 需要良好的信用评分。
- 审批流程长
需要注意的是，SBA 商业房地产贷款需要至少 51% 的现有建筑业主入住率和 60% 的新建筑业主入住率。
#5。 硬贷款人
硬通货贷款是基于房产价值的短期贷款。 这些商业房地产贷款通常由私人公司发行，首付要求更高。 因此，获得贷款的资格更简单，获得贷款通常比标准抵押贷款更快。
优点：
- 不考虑借款人的信用等级。
- 快速批准
- 申请资格更简单
缺点：
- 利率上升
- 平均 LTV 比率在 60% 到 80% 之间。
- 临时资金
#6。 管道金融家
管道贷款是商业抵押贷款，与其他类型的商业贷款合并，然后在二级市场上出售给投资者。 他们通常会资助至少 1 万至 3 万美元，期限从 XNUMX 年到 XNUMX 年不等。 折旧 通常在较长时间内进行，以保持低付款，但余额是在最后一笔巨额气球付款中支付的。
优点：
- 利率很低。
- 摊销期限超过贷款期限
- 无追索权贷款不需要个人担保。
缺点：
- 在 5 到 10 年期限后通过气球付款
- 提前还款处罚很重。
#7。 众筹平台
众筹平台将借款人与私人贷方联系起来。 有许多商业贷款市场。 这些服务是短期过桥贷款的绝佳选择，它必须“弥合差距”，直到您可以获得长期融资。
优点：
- 快速周转
- 大多数信用评分都有资格获得贷款批准。
- 简单的申请程序
缺点：
- 利率可能很高。
- 昂贵的发起费用
- 传统贷方受到的规则较少。
#8。 一揽子贷款
如果您打算购买多套房屋，一揽子贷款可以帮助使该过程更易于管理。 通过这种融资，您可以为多处房产拥有一个贷方、一次付款和一套贷款条款。 虽然这似乎是一个白日梦，但也有明显的缺点。 一方面，个别房产可能很难出售，因为它们都联系在一起。 其次，由于每个财产都作为其他财产的抵押品，如果其中一个未能产生预期的收入，您的所有投资都可能受到损害。
商业房地产贷款利率、条款和费用
| 利率 | 开始大约 3.5% |
| 首付 | 至少25％ |
| 贷款条款 | 10 至 25 年，最多可摊销 XNUMX 年 |
| 债务收入要求 | 最低偿债覆盖率 (DSCR) 为 1.25 |
| 最低信用评分 | 660 |
| 符合条件的物业类型 | 办公、零售、工业、酒店、餐厅、医疗、娱乐和专业物业 |
住宅和商业房地产贷款之间的主要区别
商业房地产贷款
- 商业房地产贷款通常发放给公司（公司、开发商、有限合伙企业、基金和信托）。
- 商业贷款的期限通常从五年到二十年不等，摊销时间通常比贷款期限长。
- 商业贷款的贷款与价值比率通常在 65% 到 80% 之间变化。
住宅贷款
- 个人借款人经常获得住宅抵押贷款。
- 住宅抵押贷款是一种摊销贷款，其中债务随着时间的推移定期分期偿还。 30年期固定利率抵押贷款是最受欢迎的住宅抵押贷款产品。
- 某些住宅抵押贷款，例如 USDA 或 VA 贷款，允许高达 100% 的高贷款价值比。
商业房地产贷款与消费贷款有何区别？
个人（消费者）贷款与商业房地产贷款不同。 这些贷款具有高度不同的抵押和承销要求，以及不同的利率、条款和其他特征。
首先，商业贷款证券化项目比个人贷款项目少得多。 这意味着贷方通常必须在提供这些贷款后持有其中许多贷款，而不是将其出售给投资者，如果借款人未能偿还贷款，投资者将承担损失的风险。
结果，贷方对提供商业贷款更加谨慎。 最低信用评分和首付通常更高。 商业房地产贷款也不符合抵押贷款保险的条件，因此收入要求和利率通常更高。
此外，商业贷款通常不会像个人贷款那样持久。 与通常提供长达 30 年的房屋贷款不同，商业房地产贷款的期限通常仅为 25 年或 XNUMX 年。 另一方面，贷款摊销有时会更长——通常长达 XNUMX 年——让借款人不得不在贷款结束时偿还或再融资。
结论
投资者（通常是商业实体）购买商业房地产，出租空间并从在该物业内经营的企业收取租金。 该投资旨在成为出租物业。
贷方会考虑贷款的抵押品、实体（或委托人/所有者）的信誉，包括三到五年的财务报表和所得税申报表，以及贷款与价值比率和偿债覆盖率等财务比率在评估商业房地产贷款时。
商业房地产贷款常见问题解答
商业贷款需要什么信用评分？
通常需要至少 680 的信用评分，而 700 以上的信用评分是非常可取的。
商业抵押贷款的要求是什么？
- 准备好 20% – 30% 的押金。
- 成为房主。
- 拥有至少 24 个月的两个或多个购买出租物业。
- 以储蓄的形式在银行存一些钱。
- 出示您的收入证明，无论是来自工资、自营职业还是租金。
SBA 贷款的最高金额是多少？
5 百万美元
