任何全新的公司所有者都应该花时间签署租约。 商业租赁协议应规定租赁的期限和类型，以及要支付的租金类型。 无论您是要开店、搬进办公室还是出租生产设施，您都可能需要在某个时候为您的公司预订场地。 因此，在复杂的商业地产世界中找到合适的空间有时可能需要数年时间。
商业租赁
每次公司租用打算在该地点经营的商业地产时，商业租赁都是必要的。 商业租赁通常持续三到五年，在出租人和承租人之间建立长期联系。 商业租赁协议应规定租赁的期限和类型、支付的租金类型、保证金数额、管理允许和专有使用的条款以及有关维修和保养的信息。
商业租赁协议是公司与房东签订的租用办公空间或其他商业房地产的合同。
商业租赁协议
商业租赁协议必须包括某些要素和关键信息，因为它是一份合同，必须这样做才能强制执行。 租赁条款必须至少包括租金总额、保证金数额、协议期限以及承租人可能负责的任何其他费用。 “其他费用”一栏特别重要，签合同前要慎重考虑。 建筑保险、财产税和维护等费用属于“其他费用”。 这些额外费用会迅速累积成高昂的管理费用。
商业租赁和住宅租赁之间的区别
一个区别是，与商业租赁协议不同，住宅租赁协议通常不要求租户支付任何或所有财产税。 相反，商业租赁协议中的租户经常被要求支付至少一部分财产税。 以下包括商业租赁和住宅租赁之间的差异：
#1. 保护
由于消费者保护法，住宅租户通常享有更大的保护。 没有任何规定可以保护您的隐私或对商业租赁的保证金数额设置上限。
#2。 谈判
在住宅租赁方面，很少甚至没有谈判。 除非房东决定给你一个很好的交易，否则你必须支付房东列出的金额。 商业租赁为企业主提供了更多的谈判筹码。 您和房东可能同意特定的条款和条件，以便他们可以出租他们的空间。
#3.标准化
许多住宅租约具有非常相似的结构和许多相同的条款和条件。 房东的需求是商业租赁协议的基础。 当他们向您发送合同时，请仔细查看所有信息。
商业租赁协议条款须知
以下是商业租赁的基本条款：
#1。 租期
这个短语指的是租约将持续多长时间。 它包含诸如“租约多长时间？”之类的查询。 它会在特定日期或在特定情况下到期吗？ 谁有权延长或提前终止——房东还是租户？
#2。 租
该短语包括有关可用支付选项的查询。 此类问题的示例是“基本租金是多少？” 它会在特定时间上升吗？ 除了房租，还有哪些开销？
#3。 其他费用
该短语讨论了与出于商业目的租赁房地产相关的其他补充成本。 谁支付房地产税、建筑保险和日常维护等费用就是几个例子。
#4。 保证金
这句话提出了这样的疑问：它是多少？房东在什么情况下可以扣留它？
#5。 租约的授予。
该条款规定，在满足所有要求（例如支付保证金）并且承租人已从房东那里接受财产之后。
#6。 生效日期。
这是承租人搬入房屋的那一天，或者更正式地说，是承租人负责支付租金和维护出租房屋的那一天。
#7。 扩大。
在双方书面同意的情况下可以延期。 双方必须签署延期才能生效。
#8。 滞纳金。
商业租赁条款规定了如果租户迟交租金则必须支付的罚款。 您可以为此支付固定金额或月租金的一部分。
#9。 税收。
本节列出了财产的纳税义务，以及有关谁负责支付每项税款（包括房地产税）的信息。
#10。 维修义务。
本节概述了房东负责的维修类型，例如对物业运营必不可少的材料缺陷、缺陷或故障的维修。 此外，它还规定了租户的维护义务。
#11。 许可证。
要对出租物业进行改善或维修，双方都必须获得所有必需的执照和许可证。
#12。 租客的赔偿。
本条款有效免除房东对任何伤害、损失、索赔或损坏的所有责任，除非此类伤害是房东故意不当行为、重大过失或未能采取合理注意的直接结果。
#13。 租金减免/调整。
本节规定在发生火灾或其他自然灾害造成财产损失时减少或取消租金。
#14。 谴责。
虽然它经常被忽视，但这个条款是至关重要的。 它确定了如果政府机构谴责房东或将房东驱逐出其出租物业以便将其用于公共目的，将会发生什么。
#15。 可选择购买。
本条款规定，在租赁期限内的任何时候，承租人都可以行使选择权以预定价格购买该物业。 包含这个子句是个好主意，即使它不是必需的。 该协议还可能禁止承租人在租约仍然有效时购买房产。 在任何一种情况下都以书面形式提出是个好主意。
商业租赁流程
调查房东，查明谁拥有建筑物，了解分区法，并大致了解社区是进行研究的几个步骤。 在签署之前，请确保您清楚了解租约的付款条件、您的风险敞口、转移结构、房东的首选延期利率以及任何滋扰条款。
这些是需要注意的一些重要事项，但请记住，不同的州有不同的商业租赁惯例。 在签订商业租约之前，您必须做一些研究。 在进行调查时，请务必执行以下操作：
#1。 熟悉该地区。
如果您正在寻找新房产并且从事向公众提供商品或服务的业务，您应该研究附近地区并确定您的目标市场是谁。
#2。 研究建筑物的所有者和房东。
您的直接房东可能并不总是财产的合法所有者。 无论如何，尽可能多地了解房东和建筑物的所有者。 你们要一起做生意，所以一定要知道他们是谁，他们的财务状况如何，以及他们是否按时支付账单。
#3。 检查分区规定
分区法 是要考虑的额外因素。 您必须确保房东的目标符合您所在城市的法律，即使他们可能指定您的空间用于经营餐厅等。
在某些情况下，房东或业主可能认为他们可以将他们的空间出租给特定类型的企业，即使它不符合当地的分区规定。 通过协调这两点，您可以确保您的公司不会面临来自您经营所在社区的任何重大法律困难。
#4。 了解滋扰法和环境
在你签署任何东西之前，研究房产的基本环境法也很重要。 这些规则可能会被用来对付您的业务，因为一些房东经常无视它们。
租赁商业空间的要求
此外，租约中可能会提及财产的允许用途。
#1。 允许使用
租赁仅适用于特定的商业活动。 未经房东事先书面同意，租户不得从事任何其他商业活动。 该物业的允许用途限制了您在未经房东同意的情况下可以经营的业务类型。
#2。 独家使用
拥有多个租户的较大物业的租户拥有执行某些活动的专有权。 例如，为了阻止竞争企业搬入隔壁，露天购物中心的咖啡店或办公园区的报税员可能会讨价还价以获得独家使用权。
#3。 打破租约
如果企业遇到麻烦或需要搬迁，租户可能会考虑终止租约。 如果他们这样做，房东可以根据租约条款对租户提起诉讼，要求收回未付租金。 一些州可能对房东负有减轻责任，这使他们有义务尝试重新出租空间并将收取的租金用于支付租户所欠的损害赔偿。
最常见的商业租赁类型是什么？
#1。 全方位服务租赁
在全方位服务租赁（也称为总租赁）中，承租人负责支付基本租金，而房东则承担所有其他与建筑相关的费用，例如水电费、保险费、税费和维护费。 租户还将负责支付部分公共区域的费用，这就是可出租空间与可用空间的“损失因素”。
#2。 净租赁
然而，在净租赁中，建筑物的部分运营成本由租户承担。 三种不同类型的净租赁各有各的优势。 与总租赁相反，三重净租赁要求租户支付租金和建筑物运营费用。 租金应因此减少，但可变成本应增加。
与此类似，在双净租赁中，承租人负责支付税款、保险和水电费，但房东或业主负责支付结构维护费用。 最后，在单一净租赁中，房东承担保险、税收和维护费用，而租户负责支付租金和水电费。
#3。 绝对 NNN 租约
不太常见的绝对 NNN（或可担保）租赁要求租户支付所有建筑物维护费用，包括屋顶。
#4。 百分比租赁
除了基本租金外，拥有百分比租赁的租户还支付一部分零售额。 尽管它们可以在其他地方找到，但购物中心是它们最普遍的地方。
#5。 全方位服务租赁
租户通常单独支付的公用事业和其他服务通常包含在有多个租户的办公楼的租金中。
商业租赁的正常期限是多少？
商业租赁通常持续三到五年。 这确保房东能够通过租金收入收回投资。
谁支付商业租赁协议的费用？
与房东达成的协议种类确定商业租赁协议的付款方式。 但是，在商业租赁中，承租人通常负责出租人和当事人的法律费用。
商业租赁的主要组成部分是什么？
需要考虑的一些关键因素包括：
- 租赁期限/类型
- 租金
- 保证金
- 允许使用
- 独家使用
- 装修和保养
- 外观
- 保险
- 满足美国残疾人法案的要求
- 个人担保
- 修改、修订和终止条款
- 转租
什么类型的商业租赁是最好的？
三重净租赁，或“NNN”租赁，可以说是最受商业房东欢迎的租赁方式，因为它将大部分成本分摊负担放在租户身上，包括基本租金、财产税、保险、公用事业和维护。
商业租赁必须注册吗？
如果您签署的是短期商业租约，则无需注册。 任何期限超过三年（包括任何选择期）的商业租赁都需要注册。 通常，如果时间范围短于三年，则无需注册。
结论
确保在签订租约之前彻底研究房产。 在搬进来之前一定要做好调查，包括调查该地区、房东、邻里分区法以及可能适用于该房产的任何其他环境或滋扰法。 承租人在租约中称为“承租人”，房东称为“出租人”。
商业租赁常见问题解答
什么是商业租赁协议？
商业租赁协议是公司与房东签订的向房东出租办公空间或其他商业地产的合同。
商业租赁的正常期限是多少？
商业租赁通常持续三到五年
商业租赁必须注册吗？
通常，如果时间范围短于三年，则无需注册。
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参考资料
