上限利率是商业房地产投资者的一项重要房地产衡量标准。 上限利率可用于分析房产并找到划算的交易。 在这篇文章中，我将定义一个上限率（也称为资本化率）。 我还将向您展示如何使用上限利率公式以非常实用的方式检查房地产市场和出租物业。
什么是资本化率（Cap Rate）？
资本化率（或简称 Cap Rate）是房地产中使用的术语，用于描述基于物业产生的净营业收入 (NOI) 的物业回报率。 换言之，资本化率是用于计算预期投资回报或资本回报的回报指标。
投资房地产时什么是好的上限利率？
什么是好的上限率？ 快速的回答是，这取决于资本化率的使用方式。 例如，如果您正在出售房产，较低的上限利率是好的，因为它会增加您房产的价值。 另一方面，如果您要购买房产，则较高的上限利率是好的，因为这意味着您的初始投资将减少。
您可能还会根据可比房屋的近期销售情况寻找基于市场的上限利率。 在这种情况下，一个好的上限率是通过比较同一地点的相似属性来确定的。 假设您希望根据市场衍生的资本化率确定办公物业的价值。 在这种情况下，一个好的上限率是根据同一市场最近的办公楼销售确定的。 一个可怕的上限率将由不同市场中的不同财产类型决定。
上限利率公式
Cap Rate 公式等于净营业收入 (NOI) 除以资产的当前市场价值。
净营业收入/资产当前市值=资本化率
上限利率公式
地点：
净营业收入是扣除所有运营费用（例如物业管理和纳税）后物业产生的年收入。
资产的当前市场价值是资产的市场价值。
如何计算上限率
物业的上限率由其与其他物业相比的潜在收入和风险水平来定义。 值得注意的是，资本化率不会提供全部投资回报。 相反，它将提供一个估计需要多长时间才能收回对房产的初始投资。
要成功使用此统计数据，您必须首先了解如何计算上限利率。 上限率可以通过将净营业收入 (NOI) 除以房产的当前市场价值来计算。
让我们看一个这个计算的例子，以更好地理解这个上限率公式。
#1。 计算物业的净营业收入
首先，您必须学习如何计算净营业收入 (NOI)。 NOI 是物业收入流的总和减去物业费用的总和。
计算物业的收入流，包括它可以产生的任何类型的资金，例如租金收入、费用和需要额外付款的现场设施。 假设您正在评估每月租金收入为 5,000 美元但没有其他收入来源的房产。
然后将合计财产的费用。 财产税、保险费、维修费和法律费用是显而易见的项目。 但是，有一些不太明显的成本需要考虑，例如潜在的空缺。 大多数投资者假设空置率为 10%，但您可以在您所在地区进行一些研究，以准确评估该物业的预期空置率。 您正在考虑的房产的每月总费用为 1,000 美元，其中包括 10% 的空置率预测。
在确定财产的收入和支出后，从收入中扣除成本。 NOI 将在那时确定。 在我们的情景中，该物业的净营业收入为每月 4,000 美元，或每年 48,000 美元。
#2。 从总数中减去当前市场价值。
然后将净营业收入除以当前市场价值。 尽管投资者对是否应使用当前市场价值或购买价格存在分歧，但大多数投资者使用房产的当前市场价值。
牢记这一点，我们将使用更广泛认可的上限利率公式，并将净营业收入除以当前市场价值。 查看房产信息和可用于确定房产当前市场价值的各种房屋估价工具之一。
在这种情况下，该物业的当前市场价值为 480,000 美元。 有了这个，我们可以划分 48,000 美元，产生 0.10。
#3。 计算为百分比
最后一步是将您的部门产品转换为百分比。 这是通过将结果乘以 100 来完成的。
在这种情况下，我们可以简单地将 0.10 乘以 100 以获得 10% 的上限率。 上限率以百分比表示。
上限利率影响因素
上限利率会影响您的投资决策。 但是，了解上限利率受多种情况影响至关重要。 要检查的因素包括市场、位置和财产类型。
以下是一些可能对上限利率产生影响的变量：
- 地点： 与房地产中的一切一样，房产的位置会对上限利率产生重大影响。 较高的资本化率有时与风险较高的领域相关。
- 市场规模： 一个竞争激烈的大型市场可能比规模较小、风险更高的市场具有更低的上限利率。
- 资产稳定性： 可以考虑属性值的预期稳定性。
- 增长潜力： 在不断增长的市场中具有很大潜力的房产可能会看到其上限利率受到影响。
- 资金流动性： 投资于房产的资本金额对上限利率有重大影响，因为它直接影响 NOI。
当然，这些并不是影响上限利率的唯一变量。 但是，这些可能会产生最大的影响。
资本化率重要性
资本化率用于比较各种投资选择。 例如，如果其他条件相同，投资者更倾向于关注上限率为 10% 的房产，而不是另一个上限率为 3% 的房产。
该比率还说明了收回房地产投资需要多长时间。 例如，如果房产有 10% 的上限，投资者需要 10 年才能收回投资（这被称为“完全资本化”）。
尽管它是分析投资前景的重要指标，但投资者不应仅根据其上限利率购买房产。 重要的是要认识到不同的资本化率意味着不同的风险水平——低资本化率表明风险降低，而高资本化率表明风险更高。 因此，没有“理想”的上限利率； 由投资者的风险承受能力决定。
使用上限率分析两个不同的属性
假设您决定购买一栋小型公寓楼。 您和业务伙伴节省了一些您想用作首付的钱。 抵押贷款将用于支付剩余的购买价格。
您当地的房地产经纪人使用传统方法搜索房屋，例如 MLS（多重上市服务）、Loopnet.com 和网络。
经过几周的搜索，她为您提供了两个单独的收购选项。
属性 #1 — 一致的收入生产者，上限率为 6.48%
第一个房产是一栋十单元的建筑，售价为 1,000,000 美元。 您的代理将其归类为 B 属性。 它是完全租用的，不需要大修，由一家好公司管理。 该地区的长期人口和经济增长前景也很好。
以下是数字：
每月总租金为 9,000 美元（900 美元/单位）。
- 每月运营成本 = 3600 美元
- 每月净营业收入 = 5,400 美元
- 年净营业收入 = 5,400 x 12 个月 = 64,800 美元
- 上限率 = 6.48% ($64,800 /$1,000,000)
您喜欢此优惠，因为它产生了可观的收入并具有长期前景。 它也缺乏任何主要的“陷阱”或移动部件。 您可以简单地购买它并通过聘请第三方经理立即开始赚钱。
属性 #2 – 6.35% 的上限率，但具有增值潜力
第二处房产是一栋 15 单元的建筑，售价为 850,000 美元。 您的经纪人将其评为 C 级物业，但该社区正在发展，附近有 B 级甚至 A 级物业。 其他投资者正在翻新他们的建筑物并提高租金。 因此，有机会创造价值，同时可能获得更高的回报。
以下是购买编号：
- 每月总租金 = 7,500 美元（500 美元/单位）。
- 每月运营费用 = 3,000 美元
- 每月净营业收入 = 4,500 美元
- 年净营业收入 = 54,000 美元（4,500 美元 x 12 个月）
- 上限利率 = 6.35% ($54,000/ $850,000)
但是，请记住，有机会增加价值并改善财务状况。 您的经纪人和物业经理相信您可以花费 150,000 美元（10,000 美元/单位）并将每个单位的租金从每月 500 美元提高到 700 美元。
另请参阅： 房地产产权负担：定义及其运作方式
以下是改进后的新数据：
- 每月总租金 = 10,500 美元（700 美元/单位）。
- 每月运营成本 = 3,500 美元
- 每月净营业收入 = 7,000 美元
- 84,000 美元 = 年净营业收入（7,000 美元 x 12 个月）。
有两种选择：
如果您以 6% 的退出上限率出售，则新价值为 1,400,000 美元（84,000 美元 6% = 1,400,000 美元）。
总价值净收益为 400,000 美元（1,400,000 美元 - 1,000,000 美元）。
或继续以 8.40% 的上限租金（84,000 美元 1,000,000 美元）出租，也称为非杠杆租金收益率。
第二种选择需要更多的合作。 该策略也有可能失败。 在您完成之前，当地或国家经济可能会遇到困难。 或者，您可能无法正确进行维修或增加租金。
但是，如果您能够解决这些危险并付出努力，那么回报将会大得多。 对于同样的 1 万美元投资，您将获得显着的价值增长和更高的收入回报率。
何时使用资本化率，何时不使用
房地产投资者通常使用上限利率来比较购买多个商业物业的风险。 尽管上限利率可用于指导其他房地产投资决策，但它们可能没有那么有用。
如果您正在考虑将资本化率作为分析可能属性的技术，请记住，有许多工具可以帮助您。 其他指标可用于评估投资物业的风险和可能的回报。
上限利率可以成为商业房地产的有用工具。 但是，您不应使用此公式来评估单户住宅、收入来源不稳定的房产或您打算立即转手的房产的价值。
投资回报率与资本化率
上限率和投资回报率之间的根本区别在于这两种测量的目的。 如前所述，资本化率衡量投资者可能的投资回报率 (ROI)。 话虽如此，很容易看出为什么许多企业家将两者混为一谈。 这两个指标非常相似，因为它们会告知投资者如果他们继续投资会发生什么。 然而，重要的是要注意，资本化率和投资回报率在审查交易时发挥不同的作用。
投资回报率旨在为投资者提供他们可以预期从交易中获利多少的客观比例。 例如，投资回报率通常以百分比表示，以评估投资者可能的投资回报。 然后，投资者可以比较两种完全不同的投资的投资回报率。 此外，将投资回报率表示为百分比可以更容易地比较两种特定资产，无论它们是否相同。 因此，投资者可能会将三个月康复的投资回报率与购买并持有 30 年的投资回报率进行比较。
相比之下，上限利率用于比较类似的房地产持有量。 例如，上限利率对于比较两个出租物业的回报率是有利的，但对于比较出租物业与修复的投资者来说，这远非最佳。
12% 是合理的资本化率吗？
尽管良好的资本化率范围在 8% 到 12% 之间，但真正的答案是：它会有所不同。 虽然 10% 的上限率对于某些租金来说可能是可观的，但在承诺投资 Airbnb 之前还需要权衡其他因素。
资本化率是否与投资回报率相对应？
投资回报率和资本化率是不一样的。 投资回报率是现金投资的回报，而不是市场价值，而资本化率是基于财产价值的预期回报。
为什么资本化率越高风险越大？
不过，在您开始处理统计数据并为您的房地产帝国制定计划之前，让我们明确一点：资本化率与风险挂钩。 一般来说，投资风险越大，上限利率就越高。 换句话说，低资产价格和高资本化率通常表示风险较高的投资。
从较高的资本化率推断出较低的价值？
因此，如果 NOI 相等，则较高的资本化率将导致较低的财产价值。 如果对其应用过高的资本化率，则标的资产的价值无疑会被高估，反之亦然。
“资本化率”到底是什么意思？
用于评估各种房地产投资的房地产估值指标是资本化率（或“资本化率”）。 上限率通常确定为房地产资产产生的年租金收入与其当前市场价值的比率，但是，存在各种变化。
结论
上限率公式是比较商业和多户建筑的有效工具。 但是，上限利率并不是您研究房地产投资机会时要考虑的唯一衡量标准。
因为每个投资者的情况都是独一无二的，一个好的上限利率不应该是你唯一的绿色信号。 在做出投资决定之前，还有其他变量需要考虑。 例如，您的现金流情况可能与同一房产的另一位投资者的现金流情况大不相同。 对一个投资者来说是有利资产的东西可能会成为你的负债。
当您继续寻找理想的投资房产时，请做好购买投资房产的最佳实践的功课。 投资房地产 如果您花时间自学，可能是一项有利可图的业务。
上限利率常见问题解答
7.5%的资本化率是什么意思？
7.5 上限率意味着您可以预期您的财产或投资价值的年总收入为 7.5%。 如果您的房产价值 150,000 美元，则上限率为 7.5 意味着年回报率为 11,250 美元。
为什么上限利率在房地产中很重要？
资本化率主要用于区分不同的投资机会。 如果证券投资的预期回报率为 4%，而房产的资本化率为 8%，则投资者更有可能关注房产。
为什么上限利率如此之低？
由于投资者情绪积极，许多房地产市场的上限利率很低。 换句话说，人们宁愿在安全稳定的市场中为 NOI 支付更多费用，也不愿冒险投资本金。
