房地产资本化率:了解资本化率的投资者指南

房地产上限利率
图片来源:凯维

资本化率或资本化率是房地产中用于估计投资者将在房产上获得的潜在回报的公式。 上限率在计算多个房地产的回报率时非常重要。 然而,根据资产类别的估值和资产的市场位置,确定一个好的上限利率可能会令人生畏。 另一方面,在某些情况下,使用上限利率是正确的,而您不需要使用它。 如果您对此不确定,本文将指导您如何检查房地产的良好上限率以及如何使用公式计算它。

什么是房地产的上限利率?

房地产资本化率是用于计算投资物业潜在回报的公式。 上限率通常以百分比表示,范围为 3% 至 20%。 一般来说,上限利率与房产价值成反比。 上限率越低,购买价格越高,反之亦然。 

此外,上限利率有助于快速比较市场上类似房地产投资的相对价值。 它不应该被用作投资实力的唯一指标,因为它忽略了杠杆、货币的时间价值和物业改善的未来现金流等因素。

什么是上限利率房地产的例子?

投资者使用资本化率作为他们的主要启发法来比较各种房地产资产。 例如,要价为 10 万美元且预期 NOI 为 1 万美元的房产的资本化率为 10%。

房地产上限利率公式

有几种方法可以计算房地产的上限利率。 计算房地产上限率的最常见公式是将房产的净营业收入 (NOI) 除以当前市场价值。

房地产上限利率公式 = 净营业收入 / 当前市值 其中:

  • 净营业收入 是扣除所有运营费用后该物业产生的年收入; 比如物业管理和纳税。
  • 目前的市场价值 资产的价值是资产在市场上的价值。

计算上限率的另一个公式是使用房产的原始资本成本或购置成本。

上限率 = 净营业收入 / 购买价格

这个上限率公式在房地产中不是很受欢迎,原因有两个。 首先,对于几年/几十年前以低价购买的房产,它并没有给出现实的结果。 其次,您不能将其应用于继承财产,因为它们的购买价格为零,因此无法分割。 此外,由于房地产价格波动很大。 使用当前市场价格的第一个版本比使用固定价值原始购买价格的第二个版本更准确。

7.5% 的资本化率意味着什么?

要计算 CAP 率,只需将年度净营业收入除以建筑物的购置价格即可。 例如,如果投资物业成本为 1 万美元并在 NOI(净营业收入)年产生 75,000 美元,则资本化率为 7.5%。

3% 的资本化率意味着什么?

资本化率被视为风险和回报的衡量标准; 3-5% 的“低”上限率表明资产风险低、价值高,而 8-10% 的“高”上限率表明价格较低、风险较高、回报率较高。

如何计算房地产的上限利率

您可以使用以下公式计算房地产的上限率,即房产的净营业收入(总收入减去费用)除以资产价值。

#1。 学习计算物业的净营业收入

在计算上限率时,NOI 是房地产收入流的总和减去房地产支出的总和。

您可以使用该物业可以产生的任何类型的收入; 例如租金收入、费用和需要额外费用的现场设施; 合计财产的收入流时。 假设您正在考虑购买每月租金收入为 10,000 美元但没有其他收入来源的房产。 您需要将房产的费用加起来,例如房产税、保险费、维修费和律师费。

但是,您需要考虑一些不太明显的成本,例如潜在的空缺。 大多数投资者假设空置率为 10%,但您可以在您所在地区进行一些研究,以准确估计房产的空置率。 您正在考虑的房产的总费用为每月 1,000 美元,其中包括 10% 的空置率预期。

查明房产的收入和支出后,您可以从收入中扣除成本。 这就是确定NOI的方法。

#2。 除以当前市值

获得 NOI 后,下一步是将净营业收入除以当前市场价值。 虽然,一些房地产投资者争论使用当前市场价值或购买价格计算上限率是否好。 但大多数投资者使用房产的当前市场价值。

此外,您可以通过查看房产详细信息并使用众多可用的房屋估价工具之一来确定房产的当前市场价值。

#3。 转换成百分比

最后一步是将您部门的产品转换为百分比。 您可以通过将结果乘以 100 来做到这一点。例如,如果您以 1,000,000 美元的价格购买房屋,并在一年内产生 100,000 美元的正净营业收入(从总租赁收入中扣除固定和可变支出后的剩余金额)。 

那么:$100,000 / $1,000,000 = 0.10 = 10%

资产的上限率为10%; 由当年的净收益支付的房屋成本的十分之一。

1% 的规则是什么上限率?

在房地产中,1% 规则用于将购买价格与预期的年度总租金收入进行比较。 潜在投资的月租金必须至少相当于收购价格的百分之一,才能通过百分之一的标准。

上限利率在房地产中的重要性

Cap rate 对投资者来说很重要,因为它衡量了商业地产的回报率,并且可以轻松地与类似的地产进行比较。 设定上限率时,您必须考虑风险百分比,因为上限率低的房产可能有高空置率,使其成为高风险投资。 状况不佳的房产也可能会损害上限利率,因为整体价值较低。 但是,上限利率受几个因素的影响。 因此,您可以使用此公式来比较具有相似字符的属性。

什么是房地产的良好上限利率?

房地产的良好上限利率伴随着潜在的收益,它可能是波动的并且最经常波动。 您可以通过两种方式了解良好的房地产上限率; 您想从投资中获得什么以及您准备承担多少风险。 较高的上限利率意味着较高的风险水平,而较低的上限利率表明较低的风险水平。 上限利率也与财产的价值成反比。 较高的上限率对应于更昂贵的房产,而较低的上限率对应于较便宜的房产。

通常,该公式将具有较高净营业收入和较低估值的资产分配给较高的上限利率。 虽然资产拥有更大 计价 但较低的净营业收入将具有较低的上限利率。

投资者通常认为较低的资本化率房产是安全的,但他们应该期待更长的时间来收回他们的初始投资。 作为投资者,您应该考虑您投资组合中的房产可接受的上限利率是多少。 如果您有一个数字,您可以快速传递不满足您的风险承受能力的房屋。

更高的资本化率总是更好吗?

更高的资本化率通常意味着更大的损失机会。 也就是说,如果你的资产的资本化率很高,但资产的价格很低,那么投资的风险可能比表面上看的要大。 但是,不同地点的市值率可能相差很大。 因此,您应该谨慎使用。

影响上限利率的因素

上限利率方程受几个因素的影响。 在使用上限利率做出投资决策之前,了解影响上限利率的因素非常重要。 例如,空置率会影响 NOI、租户租赁期限、租户租赁类型以及租户的信誉度。 位置、当前市场、结构或房地产的质量以及各种其他因素都会影响上限率。 要真正理解上限利率,投资者必须考虑这些因素。

以下是一些可能对上限利率产生巨大影响的因素:

  • 地理位置. 该物业的位置可能对房地产的良好上限率产生重大影响。 较高的上限率通常会影响风险位置。
  • 市场规模. 一个竞争激烈的大型市场可能比规模较小、风险更高的市场具有更低的上限利率。
  • 资产稳定性: 可以考虑未来房产价值的稳定性。
  • 增长潜力. 在不断增长的市场中具有很大增长潜力的房产也可能受到上限利率的影响
  • 资金流动性. 您在物业中使用的资本投资对上限利率有重大影响,因为它直接影响 NOI。

何时使用和何时不使用上限利率

房地产投资者可以使用良好的上限利率来​​估计投资的潜在回报或盈利能力。 投资房地产时,您希望在保持舒适区的同时最大限度地提高获利机会。

上限利率可以帮助您在市场、房产类型和其他投资可能性之间做出决定。 例如,要估计预期利润,请将房产的上限利率与政府发行的国债的年利率进行比较。

然而,这两种投资机会并不完全相同。 如果您持有债券直至到期,债券通过保证一定的回报来提供一定程度的确定性。 房地产投资包含风险,这是由于房地产的转售价值、租赁市场、空置或问题租户或负现金流造成的。 房地产投资是有风险的,因为上限利率取决于预测的净收入和不断变化的 市场价值。

虽然上限利率对于有效计算很有用,但有时您不应该考虑使用它们。 如果您正确应用稳定的净营业收入 (NOI) 预测,则基本上限利率可以提供接近更全面的贴现现金流 (DCF) 研究的估值。 如果物业的净营业收入流复杂且不规则,现金流量波动很大,则只有彻底的贴现现金流量分析才能产生公平和值得信赖的估值。

结论

您可以使用上限利率来​​确定您在房地产交易中的多项房产投资的回报率。 一个好的上限利率伴随着潜在的收益,尽管它在大多数情况下都会波动。 但是您需要了解何时以及何时不使用它。 上限利率可以帮助您在市场、房产类型和其他投资机会之间做出决定。 它有助于估计预期利润,并将房产的上限利率与政府发行的国债的年利率进行比较。

房地产常见问题解答中的上限利率

7.5的上限率是什么意思?

 7.5 上限率意味着您可以预期您的财产或投资价值的年总收入为 7.5%。 如果您的房产价值 150,000 美元,则上限率为 7.5 意味着年回报率为 11,250 美元。

上限率与投资回报率相同吗?

上限利率向您显示收入财产的当前回报是多少,而投资回报率告诉您在特定时间范围内的投资回报可能是多少。

上限利率是否包括还本付息?

净营业收入或 NOI 是扣除费用后您从出租物业中赚取的金额。 虽然不包括还本付息,但应该包括物业管理、税收、保险、保养和其他费用。

你如何提高上限率?

如果您购买该物业并聘请新的物业经理,您可以通过简单地提高租金来快速提高上限:

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