在租赁公司工作一段时间后，你会意识到你应该停止每月在租金上浪费钱，而应该买房子或公寓。 如果您要购买第一套公寓，这篇文章将为您提供购买前应查看的物品清单。 您还将看到购买公寓楼的好处，并知道它是否是一个不错的投资选择。
购买公寓前的注意事项
#1。 检查您在租金与自己的等式中的位置。
首先，您是否应该购买或租用公寓取决于您居住的市场条件以及您打算停留多长时间。 使用租金与购买计算器，它允许您输入您的邮政编码或城镇和/或您希望在您所在地区拥有或租用的费用，是一次处理所有这些统计数据的一种方法。
假设您每月支付 1,000 美元的租金，但购买公寓需要支付 200,000 美元。 起初购买可能看起来更贵，因为首付和交易费用总计可能高达 48,000 美元。 但是，如果您至少呆五年，平衡就会发生变化，从而购买更便宜的替代品。
原因是，五年后，你已经积累了你家的资产，而不是把它浪费在租金上。 因此，比较您所在位置的价格，看看什么对您有意义。
#2。 确定购买公寓在经济上是否可行。
另一个考虑因素是你能负担得起多少钱买一套公寓。 使用我们的房屋负担能力计算器输入您的收入、债务和首付储蓄。
假设您每年收入 70,000 美元，每月支付 250 美元的信用卡和其他账单，并预留 40,000 美元用于首付。 这意味着你可以买得起一套 263,000 美元的公寓，每月花费 1,575 美元。 了解这些数字至关重要，因为它们将帮助您将公寓搜索限制在您喜欢的价格范围内。
#3。 了解合作公寓和公寓之间的区别。
如果您想购买公寓，您可能会遇到公寓和合作公寓。 那么，有什么区别呢？
“公寓类似于买房子，因为你得到了单位的契约，一般来说，如果你想出租你的单位，你可以在没有任何规定的情况下出租，当然，新租户必须通过公寓委员会获得资格，”Douglas Elliman 房地产经纪人 Lila Nejad 说。
“合作社正在购买您拥有该单位的建筑物的股份，但有更多的董事会标准有资格购买，非美国国民进入这些建筑物的可能性要小得多。” 转租法律通常也更加严格，通常有两年的限制或根本没有第三方出租。”
买房程序
购买公寓的程序并不值得担心。 只需按照以下步骤购买公寓。
#1。 创建目标：
你想通过购买公寓楼来实现什么？ 一旦你决定了一个目标，计算出你需要从你的投资中获得多少资金才能达到收支平衡。
#2。 设置您的建筑预算：
购买公寓楼时，了解您想花多少钱是必不可少的。 投资者应确保留下足够的资金来支付维修费用以及投资其他房产以使其投资组合多样化。
#3。 了解现金流
假设您想从公寓楼中赚钱，您需要了解现金流。 使用租金计算器来模拟潜在交易，以便您知道会发生什么。
#4。 选择市场：
为了轻松和自信，在冒险离开州之前，请务必查看您当地的市场。 在不同的市场创建一些交易，以发现什么是可能的。 在您更熟悉的近距离区域内处理建筑物会更容易。
#5。 获得预先批准的资金：
在确定市场后，投资者应获得预先批准的融资。 获得至少两个不同贷方的批准，以便您在找到房子后可以比较利率。
现在是寻找公寓楼并提出报价的时候了。 通过调查属性 大联盟，商业房地产网站，或与经纪人合作。 参观许多物业，当你发现你喜欢的一个时，提出报价。
#6。 检查建筑物：
没有人愿意购买不符合广告宣传条件的公寓。确保对建筑物进行检查。 HVAC 系统、管道和电气系统都需要检查。
聘请物业管理公司来免除管理您的投资的麻烦。 请注意，您选择的物业管理公司将决定您投资的成败。 在做出决定之前，进行研究、阅读评论并采访多家公司。
#7。 确保融资并关闭：
将交易提交给预先批准您的贷方，以便您可以比较报价。 选择一个贷方，他们将帮助您获得完全批准并准备关闭。
#8。 不要停在那里：
继续扩大您的投资组合！ 一旦您建立了投资并获得了稳定的收入流，通过寻找下一个投资机会来继续建立您的投资组合，也许是购买另一栋公寓楼？
购买公寓楼的利弊
购买公寓楼是一项重大的投资和费用。 与任何重大购买一样，在做出承诺之前需要考虑优点和缺点。
购买公寓楼的优势
- 收入潜力巨大： 一个大型的多单元位置，例如公寓楼，将帮助您比单户出租更快地扩展您的投资组合。 更多的单位等于更多的银行存款。
- 这是一项不断增长的资产： 所有房地产，包括公寓大楼，都会随着时间的推移而增值。 如果您决定在未来出售该建筑物，您将获得收益。
- 现金流是一致的： 投资者可以依靠他们的公寓来产生稳定的收入来源。 即使单位空置或租户不付款，通常也有额外的付款单位可以帮助抵消费用。
购买公寓楼的缺点
- 首付可能很昂贵： 购买公寓楼是一项高价的重大投资。 正如您可能猜到的那样，多单元房产的首付远高于单户住宅的首付。
- 难以分散市场敞口： 由于公寓楼如此昂贵，新投资者很少有机会大量购买。 公寓建设无疑会帮助投资者扩大他们的投资组合，但在不同市场类别中实现多元化将是困难的。
- 公寓大楼的租户周转率高于单户出租单元。 这意味着房东将不得不花费时间（通常是金钱）招募新租户并为入住做准备。
购买公寓楼的 5 个技巧
您确信公寓大楼对您来说是一项不错的投资吗？ 以下是五项专家建议，可指导您完成购买过程。
#1。 找到场外房产。
如果您认真考虑购买公寓楼，您必须找到一个很棒的价格。 这里有两个选项。
- 获取房地产投资软件： 您可以加入房地产投资软件，该软件专注于协助投资者购买场外房产。
- 聘请对投资者友好的代理人： 另一种选择是聘请专门协助投资者的房地产经纪人，并且可以接触到大量想要出售但不想在市场上宣传他们的房产的卖家。
#2。 选择您的房产类型
公寓楼有多种风格，包括高层、中层、花园式和步行式。 在确定购买哪种类型之前，请考虑您所在地区当前的房地产趋势，因为受欢迎程度因地区而异。 您的房地产经纪人可能会根据他们每天观察到的情况提供建议。
您还必须选择是想要一个新的公寓大楼还是需要一些工作的公寓大楼。 Fixer-uppers 通常更实惠，但它们需要更多的工作和对被低估的房产的敏锐眼光。
#3。 去几个属性，做你的研究。
不要买你遇到的第一套公寓。 调查当地需求，进行检查以确定房屋的状况，并尽可能多地访问房屋。
一个地区的租户与业主的比例可能是您购买公寓投资成功的可靠预测指标。 租房者比例高于业主的城市对公寓的需求会更高，因此在购买之前研究这些数据。
#4。 熟悉财务流程并处理数据
购买投资房产需要支付 20% 的首付，以及保险、抵押贷款、维护和管理费用以及营销费用。
维护成本可能会蚕食您的利润率。 在购买综合体之前，请研究一些最频繁升级的当地价格，例如在租户搬出时重新粉刷建筑物的外部和单元的内部。
确保在所有这些指控之后您将处于盈利状态。 没有比拥有一个月复一月亏损数百万美元的公寓大楼更糟糕的情况了。
#5。 选择最好的贷款人
共有三种常见的公寓楼贷款形式（不包括少于四个单元的结构的住宅贷款）：
- 政府支持的公寓贷款 包括高 LTV（贷款对价值）比率和从 750,000 美元到 6 万美元不等的贷款金额。 这笔贷款可从房利美、房地美和 FHA 处获得。 典型利率范围为 3.5% 至 6%。
- 银行资产负债表公寓贷款： 许多本地贷方喜欢向想要购买公寓的投资者提供贷款。 贷款期限从 20 年到 25 年不等，气球还款期从 3 年到 15 年不等，利率从 3% 到 6% 不等。
- 短期公寓融资方案： 这些贷款旨在通过在短时间内提供抵押贷款来帮助投资者与现金买家竞争。 最低贷款额为 100,000 美元，LTV 高达 90%。 利率很高，从 7.5% 到 12% 不等。
一旦您确定了哪种贷款方式最适合您，请开始检查每个贷方的产品。 每家银行和贷方都是独一无二的，因此请彻底研究您的所有可能性。 利率的小幅上涨可能会侵蚀您的利润。
购买公寓楼是一项好的投资吗？
风险调整后的回报——你在面临风险时可能希望赚到的钱——是进行任何投资时要考虑的最关键因素。 总体而言，公寓大楼提供了高风险调整后的回报。 但是，这因每个房产而异，通常由公寓的购买价格决定。
简而言之，购买公寓楼一般来说是一笔不错的投资，但并不是每栋公寓楼都是一笔不错的投资。 在评估房产时，潜在投资者必须谨慎行事并考虑多个方面，包括房产状况、相对于其他类似房产的定价、当地房地产趋势以及该地区的租金与所有权需求。 实现这一目标的最简单方法是使用出租物业计算器，它可以预测您从购买特定公寓大楼中可以获得的利润。
人们总是需要一个住所，而租房往往是最具成本效益的选择。 大多数美国城市目前缺乏廉价住房，这对于提供负担得起的中产阶级生活的公寓大楼的业主来说是个好兆头。 另一方面，现在正在建造大量新的豪华公寓，如果经济不景气，这些公寓将首先降低租金或空置。
结论
购买公寓可以与购买单户住宅相媲美。 贷款申请和关闭过程几乎相同。 关键的方面是估计你能负担得起多少公寓，然后决定是买还是租。 一旦您确定了这一点，您就可以在做出决定之前计划好您的资金。
购买公寓常见问题
我应该为我的第一套公寓存多少钱？
一个普遍的经验法则是你的收入应该是你租金的三倍。 因此，如果您想住在每月花费 1,000 美元的地方，您可能需要每月至少赚 3,000 美元。 许多公寓大楼和房东都遵守这项规定，因此将您的搜索限制在您可能有资格获得的租金是有意义的。
租房是不是浪费钱？
租房不是一项糟糕的投资。 相反，你是在为一个住的地方买单，这绝不是浪费。 此外，作为租房者，您可以免除许多与房屋所有权相关的昂贵费用。 因此，在许多情况下，租房比购买更可取。
50 20 30预算规则是什么？
根据规则，您应该将最多 50% 的税后收入用于您必须拥有或履行的必需品和承诺。 剩下的一半应按如下方式分配：20% 用于储蓄和偿还债务，30% 用于您想要的其他任何东西。
