不久前，大多数人先卖掉了他们的第一套房子，然后再买了另一套房子。 拥有正确关系的 1% 可能拥有出租物业。 如今，时代变了，越来越多的房主开始购买第二套房屋并将第一套出租以赚取额外的钱并发展长期财富。
虽然出租第一套房子有一些可能的优势，但也有一些缺点需要考虑。 在这篇文章中，我们将介绍在您租用第一个房屋的同时购买第二个房屋的步骤，首先是保留房屋作为出租房屋而不是出售给投资者的主要优势。
我在哪里可以买第二套房子？
选择在哪里购买新房是一个重大决定。 你应该在你家附近买房子吗？ 或者您更喜欢在海滩、山上还是您最喜欢的城市？
与您的配偶和可能参与此选择的任何其他家庭成员协商至关重要。 花一些时间调查当地最大的社区。 与当地的房地产经纪人合作，确定第二个家的理想位置。 此外，这简化了购房过程的初始步骤，即预先批准。 对您的新地点进行初步研究，与该地区的房地产经纪人合作，并分析您在新地点的财务状况，可以在您浏览第二套房屋的抵押贷款程序时向您的贷方展示积极主动的态度。
购买第二套房子的理由
在许多情况下，第二个家是有意义的：
- 你想要一个度假屋，也许是为了经常休息或有一天退休。
- 您需要一个通勤之家，因为您或您的伴侣工作距离您的主要住所太远，无法进行日常驾驶或火车旅行。
- 您想通过购买第二套房屋出租或翻转来进行房地产投资。
- 您想通过购买新房产来升迁，但将现有房产保留为出租。
- 您正在为家庭成员购买房屋，可能是为了让您的父母靠近或为您的大学生提供校园相邻的垫子。
明确您的意图至关重要，因为您使用第二套房子的方式会影响您的融资选择和持续成本，以及您家的位置和风格。
购买公寓 如果您需要一个通勤之家或为您的大学生提供住宿，而不是独立的单户住宅可能更有意义。 要成为一项好的投资，出租物业或翻转物业必须吸引租户或买家。 如果您不住在该地区附近，管理一个兼作短期出租的度假屋可能会很棘手。
购买第二套房子时要考虑的重要因素
第二个家可能是度假放松的地方，但拥有一个家不是。 你需要为额外的成本做预算，并记录你——或任何付费使用它的人——在那里花费了多少时间。
- 承受能力： 如果您不支付现金购买第二套住房，您将不得不支付第二次抵押贷款。 仔细检查您的预算，看看额外的每月费用是否对您的财务有意义。 您还需要为额外的房主保险、电费、财产税以及与拥有第二套房产相关的所有其他费用进行预算。
- 入住要求： 如果您要购买第二套房子，可以考虑在不使用时将其出租。 但是，如果您将其出租得太频繁，您的第二套房子可能会被视为投资物业，并且可能会受到不同的规则的约束。 如果您的贷款由房利美或房地美担保，则该房产必须“主要供借款人个人使用和享受”半年以上。 美国国税局也有规定：如果您每年出租第二套房子超过 14 天，则必须记录租金收入。
- 地点： 在海边小镇买第二套房子似乎是个好主意，但如果你住在很远的地方，去那里可能会很困难，以至于你不会经常去那里。 考虑您的生活方式，并在您经常使用它的地方选择第二个家。
- 保养： 即使您不会在第二个家中花费太多时间，您仍然需要支付维护费用。 暖通空调系统稍后需要更换，房屋可能需要一个新屋顶。 外部也需要保养（想想割草和除雪），所以如果你不经常在那里，你应该预算一个维修公司来管理它。
租第一套房时购买第二套房的步骤
虽然出租第一套房子有各种优势，但拥有两处房产需要仔细考虑。 以下是在出租第一套房时购买第二套房的五个基本程序。
#1。 评估您的财务状况。
拥有两个住宅可能意味着有两个抵押贷款，这可能会造成财务压力。 专家建议在购买第二套住房之前，还清高息债务，制定可行的财务预算，并留出足够的现金以备不时之需，以备不时之需。 与财务规划师或物业经理交谈，以了解更多关于将第一套房子作为出租房屋的成本。
#2。 为另一笔预付款存钱。
获得第二套房子的首付资金可能是一个需要克服的简单挑战。 房屋净值贷款，也称为 房屋净值信贷额度 (HELOC), 是一种贷款，它使用一个人的第一套住房的净值来支持第二套住房的首付。 获得首付的其他选择包括使用退休账户、现金再融资或向家人和朋友借款。
#3。 确认第一个家将是一个体面的出租。
即使在大多数地区对出租物业的需求量很大，一些住宅的财务回报也比其他住宅高。
Roofstock 的基本电子表格可以让您轻松查看某个物业的预期财务业绩。 它可用于预测房产的可能回报。 只需添加一些信息即可查看预期的重要投资回报率指标，例如现金流、现金回报、净营业收入和上限利率。
#4。 确定您将如何处理出租房屋。
房东和出租物业的自我经理的一些最常见的工作如下：
- 阅读和理解地方、州和联邦房东-租户立法，以及联邦公平住房法规。
- 通过吸引潜在租户来准备出租房屋。
- 营销房屋、审查租户和签署租赁协议都是该过程的一部分。
- 每月收取租金，维护和维修物业，按时支付账单，并经常进行物业检查
- 就租金上涨或因违反租赁协议而驱逐租户提供适当的通知。
管理出租物业需要大量的知识和努力，这就是许多投资者聘请物业经理的原因。 当地的物业经理可以让您轻松体验租房的好处，同时避免作为房东的通常责任。
#5。 建立健全的簿记制度。
即使是出租一间房子，也会涉及大量的文书工作。 租赁协议、租金支付收据、已付维修发票和房东与租客的通信记录都必须结构化并安全保存。
我能负担得起第二个家吗？
你的财务状况好到可以买第二套房子吗？ 即使您打算从该物业赚取租金，您也应该确保这是您可以负担得起的购买，特别是如果它每年都会空置几个月。
以下是一些需要牢记的财务注意事项。
#1。 利率和首付
除非您想支付现金，否则购买第二套房子需要首付和抵押贷款（当然还有利息）。
事实上，第二套房子需要更大的首付。 为什么会这样？ 购买第二套房子给抵押贷款人带来更大的风险，因为在财务困难的情况下，第二套房子（与主要住宅相比）违约的可能性更高。
同样的推理也可以用于利率。 第二套住房的抵押贷款几乎总是有更高的利率来对冲违约情况下的潜在损失。
#2。 债务收入比要求
要获得第二套房子的抵押贷款资格，您必须符合债务收入比 (DTI) 准则。 您拥有的债务金额与您赚的钱的金额之比称为您的 DTI。 要计算您的 DTI，请将您每月的债务支付加在一起，然后除以您的每月税前工资。
为了获得第二抵押贷款的资格，大多数贷方希望 DTI 为 43% 或更低。
#3。 本月预算
您可能会被接受在纸上进行第二次抵押，但您应该计算数字以查看是否获得另一笔贷款具有经济意义。 为此，请汇总您所有的每月付款，并从您的每月税后工资中扣除总额。 剩余的资金将用于支付您的第二次抵押贷款。
您可能依靠租金收入来帮助平衡您的第二次抵押贷款付款，但您仍然应该确保您可以自己管理它，以防您的房产没有按您的意愿出租。
在做出此选择之前，您还应该考虑财产税、房主协会费用和一般维护支出。
#4。 出租物业的维护
您还应该预算购买出租物业的费用以及相关的维护费用。 作为业主和房东，您将负责所有维修和损坏。 这可能包括雇用维修人员、购买油漆、门把手和其他家居装修用品，或雇用草坪服务来维护院子。
预留至少 10% 的年租金用于维修和物业管理。 如果您的房产每月租金为 2,000 美元，那么年租金将为 24,000 美元。 因此，您应该预留 2,400 美元用于紧急维修。 请记住，维修费用可能高于或低于这个估计值，因此节省更多的钱总是一个聪明的主意。
结论
购买第二套住房可确保您始终有一个避难所，但作为第二套房主会面临一些严酷的现实：价格上涨、维护问题和沉重的税收负担。 如果您打算获得第二套住房抵押贷款，请提前计划并与在您想称为第二套住房的地点有经验的房地产经纪人合作。
如何购买第二套房子常见问题
我应该为第二个家付出多少？
另一方面，第二套住房几乎肯定需要 10% 的首付。 由于第二次抵押贷款使购房者面临更大的财务压力，贷方通常要求第二次抵押贷款的信用评分略高。
如果我已经有抵押贷款，我可以再买一套房子吗？
因为您已经有一个抵押贷款，所以当您申请第二个抵押贷款时，预计承保过程会更加困难。
买第二套房容易吗？
贷方认为第二套房风险更高，无论是度假屋还是投资物业。 最低信用评分标准通常更高，最高债务与收入比率低于主要住宅。
参考资料
