过桥贷款是专门为支付抵押贷款首付款而提供的短期贷款。 简而言之，如果您想在出售当前房屋之前出价购买新房，但您需要一些额外的现金，过桥贷款可以帮助您。 但问题是，“这对你来说是正确的选择吗？” 另外，过桥贷款究竟是如何运作的？
我们将向您介绍过桥贷款的来龙去脉，以便您决定它们是否适合您的购房。
过桥贷款到底是什么？
过桥贷款是一种短期融资，允许个人和企业借入长达一年的资金。 过渡贷款，也称为过渡贷款、临时融资、缺口融资和周转贷款，由借款人的房屋或其他资产等抵押品提供担保。 过桥贷款的利率从 8.5% 到 10.5% 不等，这使得它们比传统的长期融资方案更昂贵。
另一方面，过桥贷款的申请和承销流程比传统贷款更快。 此外，如果您可以获得抵押贷款来购买新房，假设您拥有第一套房子所需的资产净值，您可能可以获得过桥贷款。 因此，对于需要快速获得资金以在出售当前房屋之前购买新房屋的房主来说，过桥贷款是一个受欢迎的选择。
过桥贷款如何运作？
当房主决定出售当前房屋并购买新房屋时，可能很难获得出售房屋的合同，然后在同一时间范围内完成新房屋的交易。 此外，在收到出售第一套住房的收益之前，房主可能无法支付第二套住房的首付。 在这种情况下，房主可以使用他们目前的房屋作为过桥贷款的抵押品来支付新房的首付款。
在这种情况下，房主可以与他们目前的抵押贷款机构合作，获得 XNUMX 到 XNUMX 个月的贷款，以“弥合”购买新房和出售旧房之间的差距。 并非所有传统抵押贷款机构都提供过桥贷款，但在线贷款机构更常见。 尽管过桥贷款由借款人的房屋担保，但由于贷款期限短，因此它们的利率通常高于其他融资方案，例如房屋净值信贷额度。
当借款人的第一套房子出售时，所得款项可用于偿还过桥贷款，只剩下新房的抵押贷款。 如果借款人的房屋未在贷款期限内出售，他们将负责支付第一笔抵押贷款、新房抵押贷款和过桥贷款。 因此，对于不太可能在短时间内出售房屋的房主来说，过桥贷款是一个有风险的选择。
过桥贷款示例
为了在 2016 年购买纽约市的索尼大厦，Olayan America Corp. 获得了 ING Capital 的过桥贷款。 短期贷款很快就获得批准，让奥拉扬迅速关闭了索尼大厦。 在 Olayan 能够获得更永久、长期的资金之前，这笔贷款帮助支付了购买该建筑的部分成本。
传统贷款与过渡贷款
过桥贷款通常比传统贷款更容易申请、批准和提供资金。 然而，为了换取便利，这些贷款通常具有短期、高利率和高发起费。
借款人通常接受这些条款，因为他们需要快速方便地获得资金。 他们愿意支付高利率，因为他们知道贷款的期限很短，并打算通过低息、长期的融资方式快速偿还。 此外，大多数过桥贷款没有还款罚款。
过桥贷款的类型
过桥贷款分为四种类型：开放式过桥贷款、封闭式过桥贷款、首次收费过桥贷款和第二次收费过桥贷款。
#1。 封闭过渡贷款
封闭式过渡贷款可在双方商定的预定时间段内使用。 贷方更有可能接受它，因为它为他们提供了更大的贷款偿还确定性。 它的利率低于传统的过渡性贷款。
#2。 开桥贷款
开放式桥梁贷款的还款方式一开始是未知的，也没有固定的还款日期。 大多数过桥公司从贷款垫款中扣除贷款利息，以确保其资金安全。 不确定何时可以获得预期融资的借款人更喜欢开放式过渡贷款。 由于贷款还款不确定，贷方对此类过渡性贷款收取更高的利率。
#3。 首次收费过渡贷款
贷方通过第一笔费用过渡性贷款收到该物业的第一笔费用。 如果出现违约，第一个收费过桥贷款的贷方将首先得到支付，其次是其他贷方。 由于承保风险较低，该贷款的利率低于二次收费过桥贷款。
#4。 第二次收费过渡贷款
贷方在现有的第一笔费用贷方之后收取第二笔费用，以获得第二笔费用过桥贷款。 这些贷款的期限通常很短，不到一年。 他们更有可能违约，从而吸引更高的利率。 在支付完欠第一个收费过渡贷款贷方的所有债务后，第二个收费贷款贷方将开始向客户收回付款。 另一方面，第二笔押记贷款的过渡贷方与第一笔押记贷方具有相同的收回权。
过桥贷款的好处
过桥贷款的好处之一是，它们可以让您利用否则会错过的机会。 希望购买新房的房主可能会在合同中加入一项条款，说明他或她只会在出售当前房屋后购买房屋。 然而，一些卖家可能对这样的协议感到不安，并可能最终将房产出售给其他准备好的买家。 在等待另一所房子的销售完成时，您可以使用过桥贷款支付房子的首付。
与传统贷款相比，过桥贷款获得资格和获得批准所需的时间也更少。 过桥贷款的快速处理让您可以在等待旧房的最佳报价时购买新房。 由于传统贷款的等待期很长，您可能被迫租房，这可能会影响您的预算。 此外，根据贷款协议，过桥贷款允许灵活的付款条件。 您可以选择在获得长期融资或出售旧房产之前或之后开始偿还贷款。
过桥贷款的缺点
申请过桥贷款意味着在等待旧房出售或长期融资结束时，您必须支付两笔抵押贷款和一笔过桥贷款。 如果您未能履行贷款义务，过桥贷款贷方可能会取消您的房屋赎回权，使您陷入比获得过桥贷款之前更多的财务困境。 此外，取消抵押品赎回权可能导致您失去房屋。
过桥贷款作为一种短期融资形式是昂贵的，因为它的利率和相关费用（如估值支付、前端费用和贷方法律费用）很高。 此外，一些贷方要求您向他们申请抵押贷款，这限制了您比较不同公司抵押贷款利率的能力。
普通家庭过桥贷款利率
过桥贷款利率通常高于传统贷款利率，收费最高可达最优惠利率的 2%。 过桥贷款与传统抵押贷款一样，有关闭成本（范围从几千美元到贷款价值的一定百分比）和发起费用。 您可能还需要支付评估费用。
但是，由于在当前房屋的销售失败的情况下，买家保护通常是有限的，因此阅读与任何过桥贷款优惠相关的条款和条件至关重要。 由于过桥贷款由您现有的财产担保，因此如果未按时付款，贷款人可能会取消抵押品赎回权。 牢记这一点，您应该仔细考虑如果销售失败，您可以在没有财务救济的情况下坚持多久，并避免过度借贷。 同样，您会发现对当前房地产市场以及您所在地区的房屋售出所需时间进行广泛研究会有所收获。
什么时候应该使用过桥贷款？
当房主希望在出售现有房屋之前购买新房屋时，最常使用过桥贷款。 借款人可以使用过桥贷款的一部分来偿还当前的抵押贷款，而其余部分则用于支付新房的首付款。 同样，过桥贷款可以用作第二抵押贷款来支付新房的首付款。
如果您满足以下条件，过桥贷款可能会有所帮助：
- 已决定购买新房并住在卖家市场，那里的房子卖得很快。
- 你想买房子，但卖家不会接受以你当前房屋的出售为条件的报价。
- 如果不先卖掉旧房子，就付不起新房的首付
- 想先买新房子再卖旧房子。
- 计划在购买新房屋之前出售您当前的房屋。
企业还可以使用过桥贷款来利用眼前的房地产机会或为短期开支提供资金。 这些贷款通常通过硬通货贷方和在线替代贷方提供给企业，硬通货贷方使用您的财产作为抵押品为贷款提供资金。 这些贷款的利率高于其他类型的商业贷款。
商业过桥贷款通常用于以下目的：
- 在公司寻求长期融资的同时支付运营成本
- 快速获得购买房地产所需的资金
- 使用库存和其他业务资源的限时优惠
过桥贷款的成本
如果您想购买新房或其他不动产但还没有卖掉您现有的房产，过桥贷款是获得临时融资的便捷方式。 然而，这种类型的融资通常比传统抵押贷款更昂贵。 过桥贷款利率因您的信用度和贷款规模而异，但通常介于最优惠利率（目前为 3.25%）至 8.5% 或 10.5% 之间。 商业过桥贷款利率甚至更高，通常在 15% 到 24% 之间。
除过桥贷款利息外，借款人还必须支付结算费用以及额外的法律和行政费用。 过桥贷款结算成本和费用通常在贷款总额的 1.5% 到 3% 之间，可能包括：
- 评估费
- 管理费
- 托管费
- 产权保险的费用
- 公证委员会
- 贷款发起费
过桥贷款的替代方案
当然，如果你需要快速的意外之财，你并不总是需要寻找过桥贷款。 毕竟，许多其他类型的替代房地产融资可以帮助您在这里维持生计，即使您手头拮据。 让我们看一些例子。
#1。 房屋净值贷款
过桥贷款经常被房屋净值贷款取代。 您可以使用这种类型的融资以您当前的房屋净值为抵押借款，该融资以您当前的房屋作为抵押。 房屋净值贷款通常具有长期性质（最长 20 年），提供的利率与过桥贷款相比具有竞争力。 虽然它通常比过桥贷款便宜，但请记住，如果您购买了新房但未能及时出售旧房，获得房屋净值贷款仍然需要您承担两笔抵押贷款，如果不是三笔的话.
#2。 HELOC（房屋净值信贷额度）
房屋净值信贷额度 (HELOC) 本质上是一种二次抵押贷款，它提供较低的利率、较低的关闭成本和更多的时间来偿还借入的资金。 您还可以使用任何 HELOC 资金进行家庭装修和其他改进。 需要注意的是，一些 HELOC 可能会有预付款罚款。 Rocket Mortgage 不提供房屋净值贷款。
#3。 80-10-10 贷款
80-10-10 贷款允许您以低于 20% 的首付购买新房，同时避免因私人抵押贷款保险 (PMI) 而产生的额外费用。 80-10-10 贷款要求您首付 10%，然后获得两笔抵押贷款：一笔用于支付新房要价的 80%，另一笔用于支付剩余的 10%。 出售当前房屋并还清所有未清余额后，您可以使用所得款项还清新房产的 10% 第二抵押贷款。 Rocket Mortgage 目前不提供此类融资。
#4。 个人贷款
最后，如果你有一个 良好的信用记录， 稳定的工作、按时支付费用的记录以及较低的债务收入比，您应该考虑申请个人贷款。 这种类型的贷款通常以个人资产为抵押，条款和条件因贷方而异。
获得过桥贷款的步骤
检查你的房屋净值
在大多数情况下，您至少需要 20% 的资产才能获得过桥贷款，但如果您需要额外的现金来支付新房的首付款，则更多。 请记住，如果您的房屋售价低于您的预期，您可能需要以现金支付过桥贷款余额。
密切关注您的债务收入比 (DTI)
您需要符合当前和未来的抵押贷款付款条件。 如果您的收入因佣金或个体经营而波动，请考虑过桥贷款——如果您要支付三笔抵押贷款，几个月的缓慢可能会很快耗尽您的积蓄。
提高您的信用评分
过桥贷款人希望看到您负责任地处理债务，因为他们希望您支付多次抵押贷款。 虽然一些过桥贷款计划允许低至 600 的信用评分，但拥有高信用评分将使您获得最优惠的利率。
找到过桥贷款提供商
过桥贷款是一种利基产品，并非所有贷方都提供。 向与您合作购买新房的贷款人咨询有关过桥贷款的信息。 如果没有，请考虑以下替代方案：
- 社区中的银行和信用合作社。 如果您已经在本地开设银行业务，请咨询过桥贷款。 即使您不通过他们办理银行业务，当地银行和信用合作社也会提供个性化服务，并且对当地房地产市场了如指掌。
- 非 QM 贷方。 非合格抵押贷款（非 QM）贷方专注于替代抵押贷款产品，例如过桥贷款。 非 QM 贷款具有合格抵押贷款所没有的特征，例如只还利息和气球支付结构。
- 硬贷款人。 提供短期还款期限贷款（例如过桥贷款）的个人或投资者团体被称为硬通货贷方。 他们通常有更高的利率，但他们的信贷要求可能不那么严格。 在与贷方合作之前，请确保他们信誉良好。
制定偿还过桥贷款的后备计划
如果房屋价值开始下跌，获得过桥贷款可能会有风险，因此如果您无法出售房屋，请确保您有足够的资产来偿还贷款。 如果您没有或不能在 12 个月内还清抵押贷款，您可能会失去房屋以丧失抵押品赎回权。
结论
过桥贷款在某些情况下很有用，例如当您需要在旧房出售前购买新房时。 然而，虽然过桥贷款可以让您摆脱困境或帮助您更快地在火热的市场上获得急需的新房产，但它也可能使昂贵的收购变得更加困难。
如果你得到一个，你几乎肯定会有更多的钱花在房地产上。 但是，如果您当前的房屋不能迅速售出，您将增加您的整体债务负担，并且可能最终同时还清多笔贷款。 一如既往，如果你能做到，最好的策略是等到卖掉你的旧房子后再购买新房子。
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参考资料
