如何避免 PMI(私人抵押贷款保险):详细指南

如何避免pmi
大西洋湾抵押贷款集团

私人抵押贷款保险 (PMI) 保护贷方免受房主贷款违约风险。 降低贷方风险可以降低利率并让借款人更容易获得信贷,但它也会大大增加抵押贷款的成本。 以下是您在避免或至少减轻 PMI(私人抵押贷款保险)时获得房屋抵押贷款的方法,无论是否支付 20% 或 10% 的首付。

什么是PMI?

私人抵押贷款保险 (PMI) 是传统抵押贷款机构在购房者支付的价格低于购买价格的 20% 时要求的一种保险。

PMI 旨在在房主出现贷款违约的情况下保护贷方。 虽然它不能阻止止赎,但它确实允许潜在的购房者成为房主,即使他们负担不起 20% 的首付。 如果您的贷方认为您需要支付 PMI,它将与私人保险提供商合作,并且在您关闭抵押贷款之前,将向您传达保险计划的条款。

如果您有 PMI,费用将不会无限期地与您同在。 一旦您的资产达到 20%,您就可以联系您的贷款服务机构,了解如何将 PMI 从您的抵押贷款中删除——无论是通过随着时间的推移偿还贷款债务还是通过增加房屋价值来实现。 当您的贷款余额达到房屋原始价值的 78% 时,服务机构必须终止 PMI。

PMI的费用是多少?

根据城市研究所的数据,PMI 保费率的典型范围是原始贷款金额的 0.58% 至 1.86%。 根据房地美(Freddie Mac)的说法,大多数借款人每月每借 30 美元需要支付 70 到 100,000 美元的 PMI 利率。 PMI的成本由两个主要因素决定:

  • 您的贷款价值 (LTV) 比率 – 您投入的金额将影响您支付多少 PMI。 例如,如果您投入 5%,您的 LTV 比率将为 95%。 如果您降低 85%,您的 LTV 比率将为 15%。 当您只有少量首付时,贷方承担了更大的风险,您的 PMI 付款将更高以进行补偿。
  • 您的信用评级 – PMI 的成本很大程度上受您的信用记录和信用评分的影响。 考虑一下城市研究所的例子,有人以 250,000% 的首付购买了价值 3.5 美元的房屋。 包括保险在内的每月抵押贷款支付为 1,164 美元,FICO 得分为 760 或更高。 对于信用评分在 1,495 到 620 之间的买家,每月付款为 640 美元,反映出更高的 PMI 费用。

根据 Freddie Mac 抵押贷款保险计算器和 Bankrate 抵押贷款计算器计算得出,PMI 可能会如何工作,具体取决于您投入的金额。 这些数字基于 329,000 美元的购买价格和 3.25% 的利率,不包括房主保险或财产税。

首付5%下降15%下降20%下降
每月 PMI 付款$300$78$0
每月按揭付款(本金、利息和 PMI)$1,660$1,295$1,145

不同类型的 PMI

有不同类型的私人抵押贷款保险。 他们包括

#1。 借款人支付的抵押贷款保险

借款人支付的抵押贷款保险的保费包含在您的每月付款中。 本金余额、利息费用和其他费用(如财产税)也将包括在内。 然后每月将这笔钱支付给保险公司。

每个月,您都会注意到“特殊付款”的指示,这只是对已付款的解释。

如果您达到某些标准,例如达到 20% 的股权、78% 的贷款价值比或完成一半的付款期限,则借款人支付的抵押贷款保险费可能会被取消。

#2。 贷款人支付的抵押贷款保险

贷款人支付的抵押贷款保险可能看起来很诱人,但请不要误会:您仍将负责承保范围。 您很可能会为抵押贷款支付更高的利率和/或支付额外的贷款发起费用,而不是将该保费视为一个项目。

另一个缺点是贷款人支付的 PMI 不能像借款人支付的保险一样被取消。 摆脱贷方支付的 PMI 的最常见方法是再抵押。

#3。 单一保费按揭保险

单一保费 PMI 不是将付款分成每月分期付款,而是将保险的总成本合并为一次付款。

根据贷款条款,您可以在关闭时全额支付,或将其转入贷款以获得更高的金额。

如果您一次支付全部费用,您的每月付款将减少。 但是,如果您在购买房屋后不久就卖掉了您的房子,那么您最终可能会比您只支付每月 PMI 的情况更糟。

考虑一下,如果您正在努力支付 20% 的首付,您可能无法支付大量的预付保险金。

#4。 分拆保费抵押贷款保险

在分摊保费 PMI 协议中,您将支付更高的预付款,以支付部分费用,从而减少您的每月付款要求。

这结合了单一保费和借款人支付 PMI 的优缺点。 您将需要一些钱,但并不像您想的那样支付前期费用。 然后,您将享受更便宜的月费。

如果您的债务与收入比率较高,则分期保费抵押贷款保险可能是有益的。 它可以让您避免可能的抵押贷款付款,以防止您的 DTI 变得太高而无法获得资格。

#5。 FHA抵押贷款保险

FHA 贷款包括这种形式的抵押贷款保险。 它需要初始付款,然后是年度抵押保险费(MIP),在大多数情况下无法取消。

您必须等待 11 年才能获得免费的 FHA 抵押贷款保险而无需再融资。 即便如此,只有当您的初始首付为 10% 或更高时,保险才会被取消。

省钱和避免支付私人抵押贷款保险的方法 PMI

鉴于私人抵押贷款保险 PMI 可能有多昂贵,许多购房者想要避免它也就不足为奇了。 以下是避免为您的抵押贷款支付私人抵押贷款保险 PMI 的五种策略。

#1。 寻找不需要 PMI 的贷款。

寻找免除 PMI 要求和/或提供首付帮助的贷款选项。 例如,VA贷款不需要PMI,因此如果您符合条件,您可能会节省很多钱。 检查由联邦住房管理局 (FHA) 或美国农业部 (USDA) 担保的贷款。 这两个组织都提供了一些举措,试图让中低收入购买者更容易获得房屋所有权。

#2。 查看州和地方购房者计划。

越来越多的城市正在优先考虑经济适用房,包括制定新的计划来帮助购房者。 一些城市专注于“劳动力住房”,旨在让从事特定职业的人(如学校教师、消防员或急救人员)能够拥有住房。 您可以先在 HUD 的本地购房页面上搜索您所在州的项目。

#3。 寻求 80-10-10 的贷款。

根据 Abundo Wealth 的创始人 Eric Simonson 的说法,避免私人抵押贷款保险 PMI 的一种方法是获得 80/10/10 的贷款,其中您首付 10% 并取出 10% 的房屋净值信贷额度以满足 20首付要求。 西蒙森建议,由于信用额度可能会发生变化,您应该优先考虑尽快还清。 如果您不确定去哪里寻找提供 80/10/10 贷款的贷方,请咨询您的会计师或财务顾问,他们可能会提出一些建议。

#4。 支付更高的利息

为了换取更高的利率,一些贷方提供贷款,让您避免支付 PMI。 会有一个资格认证过程,但如果获得批准,你将可以放下不到 20%。 但是,由于利率提高,您的每月抵押贷款付款会更高——在某些情况下会更高。

#5。 购买更便宜的房子

仅仅因为你已经被贷款人预先批准了一定数额,并不意味着你在买房时必须把它全部花掉。

DRS Financial Partners 创始人 Stanley Himeno-Okamoto 说:“我通常不建议使用 PMI 购买超出预算的更大房屋,因为您生活中的任何故障都可能使您的抵押贷款更难以支付并增加很多压力。”

对于首次购房者来说,一个更精明的策略可能是购买“入门房”,这是一种价格较低的房屋,他们可以在不引发 PMI 的情况下舒适地负担得起。

PMI 替代品

首付不多的借款人经常询问,“有没有 PMI 的替代品?”

此查询与“如何避免 PMI?”之间的主要区别调查是替代品通常具有相同的成本,但呈现方式不同。

超过 417,500 美元的巨额贷款就是一个例子。

一些巨额贷款需要不到 20% 的首付,并且不需要抵押贷款保险。 这将被宣传为避免 PMI 的解决方案。 但是,您不一定会在费用方面省钱,因为您将为此贷款支付更高的利率 - 就像您在符合条件的贷款上使用 Lender Paid PMI 一样。

因此,虽然它在技术上是抵押保险的替代方案,但您并不能避免这些费用。 这在使用 Lender Paid PMI 进行合格贷款的营销中很明显,但在获得首付不到 20% 的巨额贷款时就不那么明显了,因为这些贷款通常以“无抵押保险”之类的短语出售。

取消 PMI

如果您有符合标准的贷款,通常可以在您的房屋净值达到 22% 后,要求贷方考虑取消您的抵押贷款保险,这意味着您的贷款已偿还至房产购买价格的 78%。

如果您相信您将在合理的几年内达到这一水平,则借款人付费 PMI 优于贷款人付费 PMI。

因此,如果您有 Lender Paid PMI,您的抵押贷款保险以更高的贷款利率的形式出现,因此您在贷款期限内都会承担更高的成本。 巨额抵押贷款也是如此,因为低价巨额贷款没有抵押贷款保险费,但费率更高。

如果没有 20% 的首付,我如何避免 PMI?

如果您选择贷方支付的 PMI,则无需支付 20% 即可避免支付 PMI。 但是,在贷款期间,您将获得更高的抵押贷款利率。 这就是为什么一些借款人更喜欢捎带技术的原因,该技术涉及使用第二笔抵押贷款来支付避免 PMI 所需的 20% 首付的一部分。 VA 贷款计划允许退伍军人无需首付即可避免 PMI。

如何通过 10% 的首付避免私人抵押贷款保险 (PMI)?

如果您有 10% 的首付,如果您使用第二笔贷款为房屋购买价格的剩余 10% 提供资金,您也许可以避免 PMI。 结合这些将满足您的第一抵押贷款机构 20% 的首付要求,让您避免 PMI。 这被称为 80/10/10 背驮式贷款。

避免PMI值得吗?

PMI 是首次购房者的绝佳资源。 它使您能够支付很少的首付并更快地搬入房产。 因此,对于许多购房者来说,PMI 是一项有益的投资,特别是如果它意味着更快地购买房屋,而不是等待数年支付 20% 的首付。

如何以 5% 的首付避免 PMI?

一些借款人可能能够找到独特的贷款计划,提供没有 PMI 的低首付抵押贷款。 这些计划中的大多数都有收入限制或其他特定的资格要求。 即使您找不到删除 PMI 的程序,您也可能有资格获得 Freddie Mac 的 Home Possible 或 Fannie Mae 的 HomeReady 贷款,这让您只需 3% 的首付即可购买并支付更少的 PMI。

什么样的信用评分可以让您避免 PMI?

更好的信用评分应该会导致更便宜的 PMI 保费。 然而,高信用评分不会消除对 PMI 的需求。 相反,正是您的首付规模可以让您避免 PMI。 降低 20% 将有助于完全避免 PMI。

总结

PMI 保费可以将购房者的每月抵押贷款支付增加数百美元。 而且很难避免私人抵押贷款保险 PMI,除非您有 20% 的首付或只是等到由于本金支付和房屋价值升值而导致贷款总额低于房屋价值的 80%。 但是,还有其他选择,包括首付援助、VA 贷款、附带贷款和医生贷款。 并非所有贷方都提供允许借款人避免 PMI 以及条件较差或费用较高的计划。 PMI 并不是借用房产时唯一要考虑的事情。 利率、费用、贷款条款和其他考虑因素可能都同样重要,如果不是更重要的话。

如何避免 PMI 常见问题

什么时候可以免除 PMI?

当您的抵押贷款本金余额预计将降至您房屋初始价值的 80% 时,您有权要求您的服务机构消除 PMI。 当您获得抵押贷款时,您应该在 PMI 披露表上以书面形式收到此日期。

PMI值得避免吗?

摆脱 PMI 可能会降低您的每月付款并让您的房产更实惠。

信用评分会影响PMI吗?

是的,您的信用评分会影响私人抵押贷款保险的成本。 即使首付和抵押贷款金额相同,信用评分较高的借款人每月支付的 PMI 费用通常也会低于信用评分较低的借款人。

参考资料

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