地方政府面临的最重要的问题之一是住房政策，尤其是对低收入者而言。 因此，他们提供了负担得起的住房计划，以确保残疾人和低收入者都能租到一个好的居住地。 我们将在本章中研究这些低收入住房计划，包括无等待名单选项。
什么是低收入住房？
许多地区严重缺乏经济适用房。 全国低收入住房联盟提供一份年度报告，显示一个人需要全职（每周 40 小时，每年 52 周）赚取的“住房工资”，才能在官方规定下租到一套两居室单元政府标准。
这个住房工资高于低收入工人的平均工资。 此外，在一些地方，比如加州，住房工资非常高。 平均而言，最难负担的地区也是最富裕的地区，这一事实加剧了这个问题。 这意味着缺乏低收入住房会使个人失去体面工作的前景。
政策制定者可以使用许多工具来解决负担能力问题，包括租金控制、包容性分区条例和有针对性的补贴，但经济学家普遍认为，降低价格的唯一综合方法是增加房屋供应，通常是通过改变分区规则，使它们更有利于新的建设。
政府认为什么是经济适用房？
联邦住房和城市发展部 (HUD) 将“低收入住房”定义为可以用 30% 或更少的家庭收入获得的住房。 但是，这因城市而异。
例如，如果一个家庭的收入低于当地收入中位数的 80%（这称为地区收入中位数或 AMI），则该家庭被称为“低收入”。 根据这个定义，如果房屋的成本低于该地区收入中位数的 24%，则该房屋对于低收入家庭来说是“负担得起的”。
这些特定的阈值显然是任意的。 在现实世界中，将收入的 31% 用于住房并不比花费 29% 的负担要大得多，而且各个家庭在儿童保育、医疗保健和其他必需品方面面临着截然不同的挑战。 不过，这是官方的定义。
政府的保障性住房概念有什么问题？
一个问题是，许多家庭试图通过搬离就业中心更远的地方来节省住房成本。 然而，这只会增加他们的通勤成本，这意味着一个简单的“廉价住房”指标可能无法涵盖整个情况。 社区技术中心提供了一个更全面的 H+T 负担能力指数，该指数同时考虑了住房和通勤成本。
另一个问题是地区收入中位数 (AMI) 的概念可能会夸大高收入地区的住房负担能力。 例如，华盛顿特区大都市区的收入中位数为 107,500 美元。 这意味着收入 48,375 美元的三口之家在住房负担能力方面被视为“低收入”。 这也意味着一个单元对于低收入家庭来说可能是合理的，但对于生活在贫困线附近的家庭来说仍然遥不可及。
华盛顿特区的许多高收入家庭的存在并没有使该市实际的低收入人群能够负担得起中等价位的房产。 AMI 假设通过根据当地收入中位数衡量可负担性，当住房可负担性变得如此糟糕以至于低收入个人离开时，您的城市实际上提高了其住房供应的可负担性。 这是一个严重的误解，因为美国收入最高的大都市地区通常是最便宜的。
我们可以采取哪些措施使住房更实惠？
有两种基本政策可以显着影响住房负担能力：
首先，政府可能会直接向低收入家庭提供资金或减少住房。 获得免费房屋的家庭显然可以负担得起住在那里。 同样，有更多钱的家庭可以负担得起更多的住房选择。
其次，官员可能决定增加特定大都市地区的房屋数量。 这可以通过放宽对可建造建筑物大小的限制或通过放宽对单个住宅单元的最小尺寸的限制来实现。 城市经常有不公平地限制住房供应的分区限制。
政府和政治团体经常提倡租金控制和包容性分区法来解决住房负担能力问题。 然而，这些技术只是重新分配有限的住房供应。 它们不会增加有能力在特定地点生活的人数。
为什么扩大供应对负担能力如此重要？
任何忽视供应的住房负担能力解决方案最终都会陷入困境，就像儿童游戏“音乐椅”一样：如果没有足够的房子可以四处走动，就必须有人失败。
在不受监管、无补贴的市场中，花钱最少的人将受害最大。 各种监管举措或补贴有可能改变这一状况，并为特定家庭提供有针对性的支持。 但是，在许多地区，根本问题是对房屋的需求很大。 由于技术繁荣，许多人想住在帕洛阿尔托，但周围没有足够的房子。 由于城市生活的复苏，许多人想住在曼哈顿。 尽管如此，还是没有足够的公寓可以四处走走。 必须扩大住房供应，才能使住房变得更加负担得起。
什么是分区？
“分区”一词经常被广泛使用，指的是控制城市和郊区土地使用的一系列法规。 它更具体地用于指有时被称为“欧几里得分区”（在俄亥俄州的欧几里得村，而不是希腊数学家之后），旨在将不同类型的建筑用途彼此分开。
一块特定的土地被划分为住宅用途、办公楼、购物中心或任何其他用途。 还有“基于形式”的分区法，它管理建筑物的形状，而不是建筑物内发生的活动。 欧几里得或基于表格的分区法通常会区分允许多户公寓大楼的区域和禁止的区域。
其他类型的法律可能会或可能不会被特定政府视为分区。 例如，通常要求指定的最低停车量与新的建设项目相结合，这一限制通常实际上限制了允许的密度量。 司法管辖区也可能对“地块占用”（必须留给未建造并为院子保留的空间量）或最小地块大小有限制。 所有这些法律都有可能限制特定地点的房屋供应。 如果法律规定建筑物必须建在更大的地块上，那么在特定地区就可以建造更少的住宅。
租金管制对住房负担能力有什么影响？
乍一看，限制房东可能收取的租金金额的“租金控制”规则似乎使房屋更负担得起。 然而，经济学家经常在 Econ 101 中教导说这是不正确的。 根据该论点，租金管制法通过降低建造新公寓的利润来降低住房负担能力。
从理论上讲，Econ 101 的论点是有道理的，但它不太可能成为当代美国的一个重要因素。 在负担能力问题最严重的市场，限制房屋供应的通常是分区而不是租金监管。 例如，马萨诸塞州在 1994 年完全废除了租金管制。尽管住房成本不断上涨，但这并没有导致哈佛广场附近高层建筑的繁荣，原因很简单，因为高层建筑违反了分区规定。
残疾人低收入住房计划
寻找便宜的住房出租总是很困难，但对于低收入的残疾人来说尤其困难——当难以找到足够的、负担得起的住房时，无家可归的可能性很大。 根据年度无家可归者评估报告的数据，在一年中访问过无家可归者收容所的约 XNUMX 万单身人士和户主报告有残疾。
美国住房和城市发展部 (HUD) 和卫生与公众服务部 (HHS) 为处于这种情况的家庭和个人提供住房服务资金。 在州、县和地方各级还有其他计划。
注意事项
残疾人的低收入住房选择可通过州公共住房当局的住房援助券计划获得。
各种代金券系统根据某些标准针对不同的人口统计数据； 资格限制因项目而异。
寻找和申请正确的 HUD 或其他联邦计划可能很困难； 等候名单很长，如果供不应求，可能会关闭。
除了联邦机构提供的住房援助计划外，许多州还经营自己的住房援助计划，因此个人和家庭也应该考虑当地的选择。
低收入住房计划概述
HUD 和 HHS 向州、县和地方政府提供资金以管理各种计划。 申请人通过当地公共住房管理局 (PHA) 申请援助。
HUD 住房券计划是全国有残疾家庭成员的低收入家庭的主要帮助来源。 该奖项由州和地方 PHA 管理，在收入水平和授予的经济援助数量方面具有相同的资格要求。 对代金券和其他形式的住房援助的需求远远超过了可用资金。 这个过程可能需要很多年。
HUD 优惠券计划
所有 HUD 代金券住房计划主要针对收入极低的家庭，定义为收入低于贫困线或当地中位数的 30%，以较高者为准。 拥有代金券的家庭通常必须支付其收入的 30% 的租金和水电费； 代金券支付剩余部分，最多可支付一定金额，百分比和限制根据当地市场住房成本而波动。 作为残疾人的合理便利，住房组织可能会规定更高的付款标准。
实际上，当地 PHA 可以更改收入和资格限制以匹配当地条件。 负责管理代金券计划的 PHA 将优先考虑最脆弱的家庭，例如无家可归的家庭、住房不足的家庭，或收入低到他们支付一半以上收入的家庭。
主要的住房补贴计划是住房选择券（HCV）计划。 仅此一项计划就使全国近 5 万人和 2.3 万户家庭受益。 它的使命是帮助“极低收入家庭、老年人和残疾人买得起优质、安全、卫生的私人市场住房”。 没有要求残疾人住在家里才有资格感染 HCV。 但是，在考虑他们的申请时，会考虑家庭中有残疾人。
没有等候名单的低收入住房
随着租金的上涨，对低收入住房的需求继续攀升，尽管没有一个州或县允许赚取最低工资的租户买得起两居室公寓。 当对低收入住房的需求增加而供应减少时，您如何才能找到没有候补名单的房子？ 首先，
是否存在没有等待名单的低收入住房？
由于对低收入住房的需求增加，没有等待名单的选择很少。
不要让这阻止您获得所需的住房！ 那些三年多的候补名单可能比你想象的要短。 他们只考虑有多少家庭申请了低收入住房，有多少公寓可用。 例如，如果有 300 户家庭申请低收入住房，但只有 100 套可用，办公室会声明等待名单为三年。
三年多的等待名单并没有考虑到人们的情况可能会如何变化。 该等待名单上的一些家庭将搬迁到不同的城市，开始领取残疾福利，收入超过收入限制，或者发现自己处于不再有资格获得该住房的情况。 这意味着您预计的候补时间将会减少，并且您可以更快地搬入新家。
第 8 节的最高收入是多少？
第 8 节的最高收入是一个四口之家的总收入为 117,400 美元。
我如何获得加州低收入公寓的资格？
您必须是美国公民或合法移民，并且您的收入必须低于您所在地区收入中位数的 80%。
洛杉矶的低收入是多少？
2021 年，洛杉矶个人的低收入为 66,250 美元，三口之家的低收入为 85,150 美元。
什么是良好的家庭收入？
良好的家庭收入介于 51,200 美元至 153,000 美元之间。
什么是新贫困线？
使用 2017 年的数值，新的全球贫困线设定为 2.15 美元。 这意味着每天收入低于 2.15 美元的任何人都非常贫穷。
您如何获得经济适用房的资格？
大多数州和联邦住房援助计划要求申请人的收入等于或低于该县家庭收入中位数 (MFI) 的 80% 才能符合资格。
经济适用房押金是多少？
政府将借给您高达 40% 的伦敦全新住宅成本。 因此，您需要支付 5% 的首付款以及剩余 55% 的抵押贷款。
第 8 节将支付的最高金额是多少？
拟议的规范金额将介于 FMQ 的 90% 和 110% 之间。 因此，房东从第 8 节收到的金额取决于以下三个因素： 该金额由您的房产所在的大都市区确定为公平市场租金。
谁有资格获得俄亥俄州的住房援助？
如果您或您的家庭成员是无家可归者、残疾人、老人或武装部队退伍军人，您也会得到优先考虑。 当您参与此计划时，HUD 和当地 MHA 将管理您的公共住房。 当您申请俄亥俄州第 8 节时，您的每月住房费用上限为固定金额。
谁有资格获得帮助购买？
您需要年满 18 岁。 您必须是“首次购房者”，即从未在英国或世界其他任何地方拥有过房屋的人。 要以首次购房者夫妇/家人/朋友的身份获得该计划的资格，你们必须都是首次购房者。
租赁过程需要多长时间？
如果没有正确完成所有文书工作，首次租户应该预计会延迟三周入住。 第一次租房时，遵守这些规定通常会使租户入住前的时间增加大约一周。
结论，
低收入生活影响了大约 37.2 万美国人。 虽然低收入的定义因您询问的对象和居住地而异，但联邦贫困线 (FPL) 标准可能会帮助您确定您是否属于低收入者。
低收入者面临各种困难。 但是，通过本文中的指南，您可以确保满足您家庭的基本必需品，例如医疗保健、住房、营养、交通和教育。
低收入住房常见问题解答
第 8 节将支付的最高金额是多少？
这些资金支付凭证持有人的部分或全部租金。 每个家庭平均将其收入的 30% 到 40% 用于租金。
我如何有资格获得第 8 节住房？
要获得第 8 节住房的资格，您必须年满 18 岁、美国公民或合格的非公民，并且家庭收入低于该地区收入中位数的 50%。
在德克萨斯州，什么被认为是低收入？
在德克萨斯州的年薪为 10,830 美元或以下的人被认为是低收入者。
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参考资料
