后端比率是银行甚至 FHA 在做出贷款决策时考虑的指标之一。 也称为 DTI 比率，它决定了与向潜在借款人贷款相关的风险水平。 这是您需要了解的有关后端比率以及如何计算它的所有信息。
什么是后端比率？
“后端比率”是您的月收入中专门用于偿还债务的百分比。 该比率是根据您的月收入的百分比确定的。
了解后端比率
后端比率是抵押贷款承销商用来确定与向潜在借款人贷款相关的风险水平的几个指标之一。 这很重要，因为它表明借款人的收入中有多少是欠另一个人或公司的。 如果申请人的大部分月收入用于偿还债务，则申请人被视为高风险借款人，因为失业或收入下降可能导致未付债务迅速堆积。
如何计算后端比率
为了计算后端比率，我们将借款人的所有每月债务支付合并在一起，然后将总额除以借款人的月收入。
考虑一个月收入为 5,000 美元（60,000 美元除以 12）且每月债务总额为 2,000 美元的借款人。 该借款人的后端比率为 40%（2,000 美元/5,000 美元）。
贷方更愿意看到不超过 36% 的比率。 然而，一些贷方对信用良好的借款人给予最高 50% 的百分比例外。 在接受抵押贷款时，一些贷方会利用这个比率 独自，而其他人则将其与前端比率结合使用。
如何确定后端比率
您在后端比率中的每月债务包括信用卡、抵押贷款和车辆贷款付款，以及子女抚养费和其他贷款承诺。 由于包括债务，它与前端比率不同。 “前端”比率只是抵押贷款支付与收入的比率。
所以，如果你一年赚 48,000 美元，你的月收入就是 4,000 美元。 如果您的抵押贷款总额为 25 美元，您的前端比率为 1,000%。
如果您的总债务支付额为 1,800 美元（房屋贷款 1,000 美元，汽车贷款 350 美元，信用卡 300 美元，学生贷款 150 美元），您的后端比率为 45%。
您的整体债务收入比 (DTI) 为 25/45（前/后）。
另请参阅： 退税：如何管理我的退税？
贷方如何使用此计算？
在提供抵押贷款时，一些贷方只评估后端比率，而不重视前端比率。 债务与收入比率，连同借款人的信用评分、收入、工作经历、所购置的财产和其他因素，在贷款人的决策中发挥着重要作用。
后端与前端的比例比较保守。 也就是说，借贷规则更严格的贷方更倾向于关注交易的后端而不是前端。
贷款人有他们进入贷款谈判的标准。 贷方的目标通常是提供比率为 36% 或更低的贷款。 因此，在上述情况下，如果后端比率为 45%，贷款很可能会被拒绝。 如果借款人信用良好，一些贷方会做出豁免，允许高达 50% 的比率。
同时计算前端和后端比率的贷方可能会要求一定的比率，例如 28/36。 FHA 贷款限额为 29/41。 VA 贷款只考虑后端，后端必须为 41% 或更低。
如何降低后端比率
因为您的债务与收入比率对抵押贷款机构而言与您的信用评分一样重要，因此提高您的比率对于确保您能够获得所需的贷款以及在贷款到期后能够负担得起贷款付款至关重要的确。
减少后端比率的最有效策略是偿还债务。 如果您可以还清信用卡并避免产生新的循环债务，您的比率将显着提高。 如果您在上述情况下还清了您的信用卡，您将每月支付 1500 美元（1000 美元的房屋、350 美元的汽车贷款、150 美元的学生贷款）。 以 4000 美元的收入计算，新的后端比率为 37.5%。 这更接近可接受的 36%，而且信用评分很高，大多数贷方甚至可能会批准你。
收入的增加也提高了这一比例。 假设在我们的示例中，您的生活成本增加了 3%。 您的新月收入 4,120 美元，加上您每月支付的 1,500 美元债务，导致后端比率为 36.4%。 这个比率增加了您的贷款申请获得批准的可能性。
减少您的抵押贷款付款以提高您的比率。 您可以通过支付更高的首付、选择 20 年或 30 年的抵押贷款而不是 15 年的抵押贷款，或者寻找更便宜的房子来购买，从而降低付款并降低前端和后端比率。 获得更多负担得起的保险在这里也对您有利，因为您的抵押贷款付款包括 PITI（本金、利息、税金和保险）。
后端比率与前端比率
前端比率也是抵押贷款承销商使用的债务收入比较。 例外情况是前端比率不考虑除按揭付款外的任何债务。 因此，我们通过将借款人的每月抵押贷款付款除以他或她的每月收入来计算前端比率。 回到前面的例子，假设借款人的抵押贷款支付是他们每月 1,200 美元债务中的 2,000 美元。
因此，借款人的比率为 ($1,200 / $5,000)，即 24%。 抵押贷款提供者经常设定的上限是 28% 的前端比率。 与后端比率一样，一些贷方在前端比率上更为灵活，特别是如果借款人有其他缓解情况，例如良好的信用、稳定的收入或大量现金储备。
FHA 后端 DTI 比率的补偿因素
如果借款人遇到不同的补偿情况，FHA 要求允许贷方允许更大的 DTI 百分比。 这些额外的情景有助于降低发行具有更高 DTI 比率的抵押贷款的风险。 这些补偿因素包括：
#1。 剩余收益
如果借款人在支付所有费用后每月有足够的资金剩余，贷方可能会批准更高的债务收入比。
#2。 现金储备
另一个抵消因素是借款人在财务紧急情况下关闭后手头有大量现金储备。
#3。 付款冲击
当借款人在购买房屋并将之前的租金/抵押贷款支付转移到新的建议支付时，每月的住房支付急剧增加时，就会发生支付冲击。 如果借款人的付款在新的抵押贷款支付方案下几乎保持一致，贷方将更愿意批准更高的 DTI。
#4。 高信用评分
如果您的信用评分很高，则表明您有财务责任。 这将帮助您获得更高的 DTI。
#5。 就业稳定
您是否在同一个地方工作了很长时间，或者在过去几年中您是否一直在跳槽并多次中断工作？ 拥有稳定的收入来源至关重要。
考虑到这些和其他补偿性考虑，FHA 贷方可能会容忍超过 50% 的后端 DTI 比率。
如何降低 DTI
降低 DTI 最明显的方法是增加每月收入或减少每月债务。 但是，我们将在此与您讨论一些不太明显的建议。
#1。 增加你的收入
如果您是个体经营者或在您的工作领域赚取现金或小费，您必须能够在申请抵押贷款时证明此收入。 其他人则犯了未能将包括现金和小费在内的所有收入存入银行账户的错误。
贷款人会想检查有多少钱进入了他们的银行账户。 如果您在之后立即取款，这没有什么区别。 记录您的现金流量是提高记录的每月总收入的一种策略，这将降低您的 DTI 比率。
#2。 减少您的每月债务
大额每月付款要求经常推高 DTI 百分比。 如果您打算在获得抵押贷款资格之前偿还债务以提高您的 DTI 比率，请关注每月支付需求最高的债务，而不是总额最高的债务。
目标是从您的信用组合中删除所有每月付款。 因此，如果您有 5,000 美元可用于偿还债务，您应该利用它来偿还尽可能多的账户。 这些付款将从您的 DTI 计算中删除。 您不想做的是将 5,000 美元应用到一个金额大得多的帐户，同时保持每月付款。
允许的最高 FHA 后端 DTI 比率是多少？
具有补偿因素的最高允许 FHA 后端 DTI 比率为 56.9%，参与的 FHA 贷方可以根据有助于降低贷方风险的特定补偿要素允许该比率。
哪些收入可用于估算后端 DTI 比率？
可以使用以下收入形式计算债务收入比：
- 一个月工作的工资
- 从您的业务中获得的利润
- 社会保障福利
- 401k 收益
- 养老金
- 残疾收入
- 子女抚养费和赡养费
我可以获得具有高后端 DTI 比率的 FHA 贷款吗？
有些贷方会接受高达和超过 50% 的 DTI 水平。 与正确的贷方密切合作将协助和指导您完成整个过程，并提出获得资格的方法。
FHA 债务收入比和学生贷款
在计算债务收入时，FHA 贷方有义务在每月要求中包括 1% 的未偿还学生贷款。
什么是适当的债务收入比？
作为一般规则，借款人在仍有资格获得抵押贷款的情况下可以拥有的最高 DTI 比率为 43%。 贷款人更喜欢低于 36% 的债务与收入比率，其中不超过 28% 的债务专门用于抵押或支付租金。
最大 DTI 比率因贷方而异。 然而，债务与收入比率越低，借款人就越有可能被接受或至少考虑获得信贷。
债务收入比的限制是什么？
DTI 比率不区分各种类型的债务或偿还该债务的费用。 信用卡的利率高于学生贷款，但它们在 DTI 计算中被合并。
如果您将余额从高息信用卡转为低息信用卡，您的每月还款额将会减少。 因此，您的每月总债务支付和 DTI 比率将下降，但您的未偿债务总额将保持不变。
什么是好的后端 DTI 比率？
贷方希望看到前端比率不超过 28%，后端比率不超过 36%，后端比率包括所有月度债务。
什么是 45% 后端比率？
25% 的前端比率适用于本金为 1,000 美元的抵押贷款。 如果您每月的债务总额为 45 美元（抵押贷款 1,800 美元，汽车贷款 1,000 美元，信用卡 350 美元，学生贷款 300 美元），您的后端比率将为 150%。
前端或后端 DTI 更重要吗？
但是，根据您申请的抵押贷款类型，如果您有良好的信用记录、足够的储蓄和可观的首付，贷方可能会接受更高的比率。 抵押贷款申请必须同时满足前端和后端 DTI 要求，但许多金融专家更看重后者。
FHA 的最大后端 DTI 是多少？
美国的联邦住房管理局 (FHA) 为某种类型的抵押贷款提供担保。 获得 FHA 贷款的要求较低。 尽管根据具体情况确定，但 FHA 贷款的最高 DTI 为 57%。
后端比率不包括什么？
在计算后端比率时，利率和其他与债务相关的费用被忽略。 尽管信用卡的利率通常高于学生贷款的利率，但这两种类型的债务都包含在该比率的分子中。
比率越高越好还是越低越好？
增加的比率通常表示强劲的销售，因此较高的比率是可取的。 较低的比率可能表明销售低迷和/或市场上对产品的兴趣减弱。
结论，
您的后端比率本质上是您的整个债务与收入比率。 这包括您计划的住房债务以及您信用记录中的任何其他消费者债务。 了解如何计算后端比率将最终决定您的收入水平是否足以满足您申请的抵押贷款。 反过来，这将帮助您了解该做什么。
常见问题解答
DTI的后端比例是多少？
您的后端比率是您每月总体债务的比率， 包括你的 抵押贷款和任何相关的住房债务，计入您的总收入。
传统贷款的最低后端比率是多少？
常规贷款的最低后端比率为 45% 至 %50%
什么是 28% 规则？
在考虑抵押贷款时，请确保您每月的最高家庭支出不超过您每月总收入的 28%，并且您的总家庭债务不超过您每月总收入的 36%。
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