如果你是一个潜在的 房地产 了解房地产业务来龙去脉的代理人，或希望聘请经纪人的潜在房主； 了解一些行业专业知识很重要。 这不仅可以让您在整个过程中了解情况，而且无论您处于交易的哪一边，它还可以帮助您了解您的选择。
房地产的核心业务之一是房产的上市。 但这究竟意味着什么？ 这篇文章包含开放列表的完整概述，包括其定义、类型和总体概念。
什么是公开上市？
挂牌合同是“一份具有法律约束力的合同，它建立了一种代理关系，使经纪人有权在房地产交易中充当客户的代理人。” 换句话说，挂牌合同是客户与经纪人之间的雇佣合同，其中规定了经纪人在房地产交易中的责任以及客户如何支付费用。
违反本协议可能会对经纪人和客户产生法律后果，具体取决于谁违反了协议的哪一部分。 但是，上市协议必须采用书面形式才能强制执行。
公开上市如何运作
公开挂牌与只授予房地产经纪人推销和出售房屋的权利的主要区别在于，在这种情况下，业主通常只支付销售代理的佣金，业主没有代表。 这大约是典型费用的一半。
业主不付钱给代表自己的经纪人，而是付钱给代表买方的经纪人。 如果所有者单独找到买家，则所有者不向任何人收取佣金。
列表类型
四种常见的列表类型包括：
- 打开列表
- 独家销售权
- 独家代理清单，以及
- 净上市。
公开上市
公开上市是一项非排他性合同。 这种类型的列表使卖方或买方有权雇用任意数量的 经纪人. 通过公开挂牌，所有签约代理人可以同时推销或搜索房产，但只有愿意并能够将卖方带到买方或为买方找到所需房产的代理人才能收到收到的佣金。
但是，如果客户自己购买或出售房产，则无需向经纪人支付任何佣金。 出于这个原因，公开列表很少见，因为它们丝毫保证经纪人将因其努力而获得补偿。
独家销售权
挂牌专有权是使用最广泛的挂牌协议。 根据该协议，经纪人拥有在一定时期内销售该房产的专有权。 如果在代理有房源的情况下出售房产，无论谁实际购买了买方，卖方都必须支付约定的佣金。 这限制了与卖方有关谁负责雇用买方的任何冲突。
独家代理清单
独家代理上市协议赋予代理商在特定时期内推销和出售房产的权利，而业主保留在不欠代理商任何佣金的情况下寻找买家和出售房产的权利。
如果经纪人或经纪人的授权代理人或子代理人出售房屋，卖方只需支付佣金。 这种类型的挂牌在住宅物业交易中并不常见，因为它增加了代理人和卖家之间关于谁真正导致销售发生争议的可能性。
网上上市
净上市在技术上根本不是一种上市协议。 在净上市中，业主设定他们希望从出售房产中获得的最低金额，并允许代理商使用高于设定最低金额的任何金额作为佣金。
在这种情况下，当卖方从销售中得到他想要的东西时，经纪人就会出现利益冲突，因为经纪人违反了将客户利益置于自己利益之上的信托责任。 出于这个原因，在许多州，在线列表通常被视为不专业和非法的。
公开上市与独家上市
您有没有想过为什么要向房地产经纪人提供独家上市以出售您的房产，而不是向多个房地产经纪人出售公开上市的房产？
公开上市路径危及卖方获得其房产最高价格的机会。 事实上，建议潜在卖家只使用单一代理，而不是将他们的房产列入公开名单。 否则会危及他们的地位。
为什么独家优惠效果更好
一般来说，卖家的目标是获得市场上所能获得的最高价格。 这需要代理人具有良好的谈判技巧。 如果您有多个代理商出售您的房产，潜在买家将联系所有代理商并找到他们认为最适合他们的人，然后进行谈判。
因为代理商知道他们为了留住买家而相互竞争，所以他们的联盟可能不适合卖家的最佳利益。
当买方发现列出多个代理来出售房产时，通常表明卖方的绝望程度，并在谈判过程中赋予他们权力。
大多数买家可能来自在线广告。 因此，让多个代理商出售您的房产并不会增加买家的数量。 本质上，留给买方的唯一选择是选择他们认为更适合您利益的经纪人。
拥有独家代理权的经纪人会花更多的时间和精力来出售他们的财产，因为他们不担心他们所有的工作都会被浪费掉。
打开列表示例
当您准备出售您的房屋时，您可以与个人房地产经纪人签订合同或选择公开挂牌。 例如，想象一下必须在一个月内卖掉你的房子才能搬到一个新城市工作。 您决定将您的房屋作为公开挂牌出售。
四位房地产经纪人向潜在买家推销您的房屋。 两个经纪人一起工作以使销售更容易，这些经纪人在您的交易完成后分摊销售佣金。
为什么房源类型对租房者很重要
对于感兴趣的买家或租房者来说，务必询问挂牌代理他们是在推广公开挂牌还是独家挂牌。
当房源为独家房源时，代理商对该房产拥有一些基本特权，如下所示：
- 了解业主或卖家的可协商性
- 直接“控制”租金
- 了解现有的租金优惠。
- 了解房东正在寻找的租户类型以及协议的条款和条件。
- 有关独家列表的信息通常非常具体。 原因是独家代理全权负责该单位的营销。
然而，公开上市意味着许多房地产经纪人可以在互联网上宣传该物业。 这些公寓通常可以在一天中的任何时间显示。 由于有许多经纪人在推销该物业，因此有可能。
该物业已经出租或出售（在其他代理人不知情的情况下）。 为该物业做广告的经纪人不知道其他经纪人的报价或询问。
推销房地产的代理人几乎没有谈判的权力。 如果您表示对房产感兴趣，代理人必须与业主或卖家确认房产的可用性。
结论
开放列表对于不想承诺单一房地产经纪人的农村地区卖家可能很有用。 全国范围的房源通常覆盖大面积，口碑传播迅速。 如果经纪人愿意，该国的卖家可以在该地区的任何经纪人处挂牌，然后他们只需向最终出价的经纪人付款。
缺点是卖方通常没有代理人担任受托人或谈判、房屋检查或披露。 除非卖家能够亲自处理这些事情，否则没有花哨的照片、空中旅行、3D 增强或专业营销工作。 事实上，卖方支付另一位经纪人为买方谈判。
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