延迟融资:2023 年购房者指南

延迟融资
图片来源:财富建设者

房地产投资者经常采用这种策略来从竞争中脱颖而出并加快收盘过程。 如果操作得当,延迟融资可以让购买者受益于现金出价和传统贷款的优势。 继续阅读以了解如何在下次购买时使用延迟融资,以及如何获得房利美抵押贷款。

延迟融资

延迟融资是指买家为房屋支付现金,然后在成交后六个月内获得抵押贷款。 通过现金再融资,用于购买房屋的大部分资金将返还给他们。 换句话说,他们在办理抵押贷款时手头有现金。

延迟融资的过程

为了使用延迟融资,您需要大量现金来支持您的报价。 因此,选择此选项的购买者可以使用他们的积蓄或出售其他资产来收集直接购买房屋所需的现金。

为了申请延迟融资以购买您想要的房产,您通常需要提供必要的财务文件和就业证明。 贷方还将检查您的信用,以确定您的信誉。

请记住,为了在购买房屋后通过抵押贷款资格预审,您必须继续工作并保持良好的信用。 您还必须表明您与供应商个人没有任何关系(例如,您不是朋友或家人)。

延迟融资的原因

如果您担心自己的出价,金钱报价可以帮助您在竞争中脱颖而出。 通过使用这种方法,您还可以避免等待获得抵押贷款所需的预期 30 到 60 天。

延迟融资让您在购买后仍然能够使用抵押贷款来支付您的房子时保持灵活。 由于一旦您的抵押贷款到位,您的现金储备将退还给您,并且可以保留或投资于其他事物,包括您的下一个房产,您将保持您的流动性。

延迟融资的申请流程

申请延迟融资需要一些需要时间和准备的步骤。 确保遵循以下三个准备程序:

  1. 要确定延期融资是否是您的最佳行动方案,请先与您的税务专家、财务顾问和房地产经纪人讨论优缺点。 总是有危险,你的税收也会受到影响。
  2. 要获得资格,您必须出示您的收购资金来源证明,确认房产有明确的所有权,并证明卖方不是亲密的朋友或家人。
  3. 在购房后六个月之前,提交抵押申请。 请记住,比较贷方可能会帮助您获得最佳条款和利率。

使用延迟融资的技巧

  1. 在做出购买房屋的重要选择之前,请咨询财务顾问,因为它会对您的财务产生重大影响。 您可以使用 SmartAsset 的免费工具免费采访您的顾问匹配,以选择最适合您的匹配,该工具最多可为您匹配三位本地财务顾问。 如果您准备好,请立即开始寻找财务顾问。
  2. 尽管从现金开始,你仍然会得到抵押贷款。 因此,了解您能负担得起多少住房是很有用的。
  3. 每月支付抵押贷款只是为房产融资的一部分。 为确保您的抵押贷款适合您的整体财务策略,您可以评估结算费用和首付。

递延融资的优势

在购买房屋或投资物业时,采用延期融资有很多优势。 在分析此策略时,请考虑以下优势:

#1。 在竞争激烈的市场中脱颖而出 

现金报价可能会提供一个简单、快速的收盘时间框架,这对卖家很有吸引力。 这可能会为等待融资的买家提供在当今竞争激烈的房地产市场中脱颖而出所需的优势。

#2。 购买固定鞋面 

用现金投资房产可以帮助您保护可能无法通过标准房屋检查的房屋。 延迟融资是在您居住期间购买房屋进行翻新的一种选择。

#3。 从税收减免中受益 

对于希望扩大投资组合并从抵押贷款的税收优势中受益的房地产投资者来说,延迟融资可能是一个绝妙的主意。

#4。 确保较低的购买价格 

由于现金报价如此突出,通常有更大的谈判空间。 可能性是,如果您选择延迟融资,您将能够协商比立即选择传统抵押贷款更低的购买价格。

延迟融资的缺点

与任何融资方法一样,延迟融资也有一些缺点需要考虑。 在使用此技术之前,请查看以下信息:

#1。 资本前期

延迟融资的最大缺点是需要大量的前期资金来执行。 出于这个原因,可以灵活地转移资产以购买房屋的投资者往往最容易遇到延迟融资。

#2。 只能使用常规贷款 

某些政府支持的贷款,例如 USAD、FHA 和 VA 贷款,与延迟融资不兼容。 为房屋再融资的买家必须通过定期或巨额贷款进行。

#3。 需要额外的文件 

与传统交易相比,您需要向贷方提供更多信息。 您可能需要提供证明您的付款是现金、资金来源以及您与卖家没有任何联系的文件。

谁有资格获得延迟融资?

何时以及如何在房地产中使用递延融资受具体规定的约束。 买家最初需要证明他们以现金支付房产,并提供现金来源证明。 这样做是为了阻止客户用非法获得的钱付款。 买家需要提供文件来支持他们声称资金已提供给他们的说法。 捐赠信需要说明预计不会收回款项。 此外,您不得将任何交易收益返还给礼物捐赠者。

最终抵押贷款不能支付购买、关闭、费用和其他与交易相关的支出的全部成本。 此外,申请人必须证明该房产是通过“公平交易”交易获得的,这意味着他们与卖方没有任何个人联系。 关系可以是与朋友、家人、工作场所等。这样做是为了阻止避税方法。 最后,财产不得有税收留置权。

房利美延迟融资

联邦国家抵押贷款协会(Fannie Mae)以其首字母缩写而闻名,它控制着二级抵押贷款市场。 但这实际上意味着什么? 这使得资金可用,因此这些企业可以继续放贷,客户可以继续购买房屋。

您从房利美抵押贷款提供商处收到的延迟融资利率在很大程度上也受到房地美和房利美的影响。 这两者对美国的抵押贷款利率有多低有重大影响。

房利美的目的是什么?

尽管是抵押贷款行业的主要参与者,但很少有借款人知道房利美延迟融资的实际作用。 没有分行和自动取款机。 它不是信贷来源。 然而,不知何故,房利美对您支付的利率和您收到的抵押贷款类型有非常重要的影响。

举这个例子,看看房利美是如何在延迟融资中运作的:如果 Leo Lending 有 15,000,000 美元可用于抵押贷款,而平均抵押贷款为 150,000 美元,Leo 将能够产生 100 个抵押贷款。 (150,000 美元 x 100) = 15,000,000 美元。

在这种情况下,如果您是 Leo Lending 的第 126 号抵押贷款客户,您就不走运了。没有更多的钱可以借出。

房利美对您的延迟融资抵押贷款有何影响

虽然不是所有抵押贷款,但房利美很乐意从贷方购买抵押贷款。 贷款必须被视为安全资产,以便房利美和房地美能够再次出售它们。 因此,每个抵押贷款都必须遵守特定的标准或“准则”。

房利美的规则总计超过 1,200 页。 例如,房利美将在 2023 年购买的最高贷款额为 647,200 美元。 企业不会购买更大的贷款或所谓的“巨额”借款。

二级抵押贷款市场和房利美如何在延迟融资中运作

在二级抵押贷款市场,房利美和房地美都很活跃。 在该地点,他们从贷方购买抵押贷款并将其重新包装为抵押贷款支持的证券 (MBS)。 然后,来自世界各地的投资者可以从房利美购买 MBS。

回到前面的例子,Leo Lending 出售的 100 份抵押贷款构成了一项资产。 Leo 可以购买贷款并出售给 Freddie Mac 或 Fannie Mae。

出售完成后,Leo 将拥有更多的钱,并能够为更多的当地抵押贷款提供资金。

优势很明显。 房利美和房地美允许贷方通过购买抵押贷款来增加贷款产量。 随着贷款变得更容易获得,消费者继续购买房屋,从而维持房地产市场的运转。

此外,这些企业将外国投资者的资金投资于美国房地产市场。 由于房利美和房地美在全国范围内开展业务,延迟融资的抵押贷款利率在全国范围内普遍具有可比性。

延迟融资抵押

由于延期抵押贷款,您可以对您支付现金的房屋进行快速现金再融资。 通常情况下,借款人必须在房屋购置结束之日起等待六个月,然后才能进行正常的套现再融资。 此外,如果您对房产进行了重大改进,例如“修复和翻转”,贷方要求通常要求您等待一年才能使用房产的改进后估值进行再融资,这使您有资格获得以获得更大的贷款金额。 与典型的现金再融资计划相比,延迟抵押贷款可能会从您的房屋净值中提取更多资金。

延迟融资抵押贷款的优势

  • 如果您为房产支付现金,请立即取出现金,而不是等待六个月。
  • 比典型的套现再融资更快地获得房产的资产
  • 该计划适用于投资房屋和主要房屋。
  • 有利于修复和翻转房产的投资者以及竞争激烈的房地产市场中的买家

延迟融资抵押的缺点

  • 更严格的资格标准,包括大量借款人文件
  • 抵押贷款利率和费用高于典型的现金再融资。
  • 收益使用的一些限制包括需要结清用于购买房产的任何个人贷款或 HELOC。
  • 较少的贷方提供该计划。
  • 贷款限制

获得延迟融资抵押贷款的原因

既然您知道人们为什么以现金购买房屋,您可能想知道为什么您应该申请延迟抵押贷款而不是等待六个月来完成典型的现金再融资。 还有其他因素需要考虑,例如:

  • 您不必等待超过 XNUMX 个月的时间来获得您财产中的资产。
  • 您预计抵押贷款利率会上升,因此您不想等待六个月再融资。
  • 由于您的信用或财务状况发生了变化,您现在可以获得抵押贷款的资格。
  • 您希望减少或消除由于最近的账单而产生的债务。
  • 渴望使用一个投资物业的股权购买其他房屋
  • 可能的抵押贷款税收优惠

您可以使用延迟抵押贷款向您的房子借多少钱?

通常,您最多可以借入单户主房屋价值的 80%,最高贷款与价值 (LTV) 比率为 80%。 对于单套度假屋或投资物业,延迟抵押贷款的最高 LTV 比率通常为 75%。

Based on the property’s occupancy and the number of units, the table below shows the maximum LTV ratio for a deferred mortgage. Please be aware that the LTV ratio for a deferred mortgage is determined using the current appraised property value; therefore, if you have made improvements, you benefit from the higher, after-renovation property value. (britespanbuildings.com)

延迟抵押贷款限额 

符合贷款限制,因县和房产中的单位数量而异,是延迟抵押贷款计划的要求。 在成本较高的地区,美国本土单一单元房产的合格贷款上限从 647,200 美元到 970,800 美元不等。 在阿拉斯加和夏威夷,一套房产的最高贷款额为 970,800 美元。

延迟的财产资格

拥有一到四个单元的自住住宅、度假屋和投资物业都有资格获得延期抵押贷款。

使用延迟抵押贷款收益

延迟抵押贷款的资金必须用于解决或减少您用于从另一处房产购买房屋的任何个人、房屋净值或 HELOC 债务。 此外,用于支付现金购买财产的礼物不能用延迟抵押贷款的收益偿还。 如何使用延期抵押贷款资金的唯一两个限制是这两个。

延迟抵押贷款负面影响 

借款人必须满足延迟抵押贷款的额外能力标准,例如典型贷款中不存在的文件要求 现金再融资. 与传统的现金再融资相比,该计划通常具有更高的抵押贷款利率和成本。 这是由于该计划的独特性以及较少的贷方提供延迟抵押贷款的事实。 竞争减少导致提供服务的贷方减少,从而增加了借款人的利率和成本。 应该权衡延迟融资以更快获得其财产股权的优势与通过等待更长的时间和执行传统的现金再融资可以实现的成本节约。

什么是延迟融资?

延迟融资是指买家支付现金购房,然后在交割后六个月内获得抵押贷款。 通过现金再融资,用于购买房屋的大部分资金将返还给他们。

延迟融资的优势是什么?

在分析此策略时,请考虑以下优势:

  • 在竞争激烈的市场中脱颖而出 
  • 购买固定鞋面 
  • 从税收减免中受益 
  • 确保较低的购买价格

为什么 Fannie Mae 会购买我的抵押贷款?

优势很明显。 Fannie Mae 和 Freddie Mac 允许贷方通过购买抵押贷款来增加贷款产量。 随着贷款变得更容易获得,消费者继续购买房屋,从而维持房地产市场的运转。

您还有多长时间可以延迟融资?

您正在考虑的房子是代码之外的吗? 您可以先购买它,然后使用延迟融资将其升级为代码。 如果您完成必要的工作并在收购后的六个月内申请,您可以获得抵押贷款。

延迟融资利率更高吗?

借款人需要满足更严格的延迟抵押贷款资格,例如提供比常规现金再融资更多的文件。 与常规的现金再融资相比,该计划的利率和成本通常更高。

延迟融资是否需要评估

无论您在购买之前是否做过评估,您未来的抵押贷款人都希望看到对您房屋的评估。 如果您房屋的评估价值低于您的购买价格,您将需要制定新的融资计划或提出差价。

快还清抵押贷款好还是慢好?

从长远来看,提早还清抵押贷款可以节省很多钱。 即使您的每月供款略有增加,您也可以更快地买房。 在偿还债务之前,您应该建立一个未雨绸缪的基金,以备不时之需。

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