当您有抵押贷款时，您的托管账户允许您以更易于管理的每月增量支付您的财产税和保险，而不必每年一次支付所有这些费用。
当该账户没有足够的资金来支付这些费用时，这被称为托管短缺。 是什么原因导致这种情况发生，你能避免吗，你是否应该全额支付托管短缺？ 让我们来看看这篇文章。
什么是托管账户？
托管账户旨在帮助您将各种与家庭相关的费用分成可管理的每月付款。 托管账户通常包括许多项目。 托管账户中的某些项目可能比其他项目更熟悉：
- 危险保险： 您的房主保险付款保存在托管账户中。 此类别还可能包括火险和风险。 该保险承保您的财产损失。 如果有任何损坏，您的贷方将希望确保您有足够的保险范围，以便可以修复或重建财产，使其至少恢复到原来的价值。 根据承保范围和您支付的费用，可能包括个人责任和个人财产保护。
- 洪水保险： 这种类型的危险保险非常普遍，值得单独分类。 如果您住在洪水区，您可能需要购买洪水保险。 水域会随着天气和环境模式的变化而变化，因此即使您在第一次购买房屋时不需要购买洪水保险，在某些时候也可能需要购买。
- 抵押保险： 如果您首付少于 20%，您将必须支付私人抵押贷款保险，直到您通过传统贷款至少达到该数额的资产净值。 FHA 和 USDA 各有自己类型的抵押贷款保险要求，这些要求通常适用于贷款期限。
- 财产税： 您财产的房地产税通常通过托管账户按月分期支付。
另请参阅： 财产税最低的州：为什么各州允许对财产征收低税
- 地租： 在某些情况下，您可能拥有自己的房屋，但不拥有房屋所在的土地。 如果这描述了您的情况，那么您有地租。 这笔费用将添加到您的托管账户中，并在适当的时候支付给您的房东。
- 专项评估： 如果您所在的县或其他税务机关征收经常性的特殊评估，它会包含在您的托管账户中。 重要的是要注意，如果费用只是一次性的，情况并非总是如此。
- 可能采取优先留置权的指控： 如果您违约并且必须出售财产，可能优先于您的抵押贷款的任何付款都可能包含在您的托管账户中。 为您家中安装的太阳能电池板提供的贷款就是一个很好的例子。
财产税、危险保险（包括房主保险）和其他保单，以及任何适用的抵押贷款保险，通常都包含在托管账户中。
什么是托管短缺？
当您的托管余额低于某个最低要求水平时，就会发生托管短缺。 稍后我们将讨论该水平是如何定义的，但就目前而言，只要未达到最低余额，就会出现短缺。
除了短缺之外，还有一种称为托管不足的现象。 当您的托管账户中没有足够的资金来支付所有托管项目（例如税款和保险）时，就会发生这种情况。 如果发生这种情况，您的账户将出现负余额，您的抵押贷款机构将垫付您账户中的余额与欠款之间的差额。 在执行下一次托管分析时，您必须偿还这笔费用。
另一方面，您可能有托管盈余。 当您存入托管账户的资金超过前一年所需的资金时，就会发生这种情况。 如果您的财产价值下降到足以改变您的税收评估，或者如果您换了一个更便宜的房子，这很可能会发生 房主保险单.
是什么导致托管短缺？
贷方必须进行年度托管分析。 在分析过程中，贷方会评估您的财产税并确定您的托管余额是否足以支付您的财产税账单和房主保险。
如果您的财产税或家庭保险费上涨，而您的贷方低估了其中任何一项账单的成本，则可能会导致托管短缺。
账户分析允许贷方对他们对您的每月托管付款的估计进行一些“检查和平衡”。 回顾一下以确保您在托管中支付了正确的金额。 根据账单变化调整未来的每月付款是一种展望。
托管不足和托管短缺有什么区别？
如果您的托管账户短缺，您的托管账户中仍有资金，但不足以支付您的税款和保险费。
托管不足表明您的托管账户余额为负。 如果您的税款或保险账单到期，而您的账户中没有足够的钱来支付这些账单，就会发生这种情况，迫使您的贷方用他们自己的钱支付剩余余额。
如果我的账户出现托管短缺怎么办？
如果托管账户短缺，您的贷方会通知您并告诉您欠款金额。 由于新评估的账单，您还可以预期您的托管付款会增加。
在处理短缺或不足时，您可能会遇到托管预付款。
如果您认为您的托管服务商的预付款是一份礼物，我们很抱歉打破您的泡沫。 托管预付款不是礼物。 您必须支付服务商借给您的钱。
尽管并非所有托管服务商都提供托管预付款，但如果您听到这个术语，了解他们在说什么很重要。
托管短缺的例子
假设您的贷方估计您的年度税单为 1,800 美元，您的房主保险为 900 美元。
当您的贷方在一年后执行年度托管分析时，他们会评估您的财产税并向您发送年度托管分析报表。 根据声明，您的财产税和保险比最初估计有所增加。 您的财产税账单已增加到 2,400 美元，而您的房主保险已增加到 1,200 美元。
让我们检查一下细分：
- 税收：估计年度账单为 1,800 美元。
- 现实中的 2,400 美元
- 差额是 600 美元。
- 保险：估计每年的账单是 900 美元。
- 现实中的 1,200 美元
- 差额是 300 美元。
- 总共短缺 900 美元。 （这是税收之间的差额加上保险的差额。）
您必须额外支付 900 美元以弥补估计费用与欠款之间的差额。 此时，您的托管服务商可能会申请托管预付款来弥补差额，然后向您收费，或者他们可能会直接向您收取差额。
请记住，由于您的账单增加了，因此您的每月托管付款也会增加。
抵押托管短缺付款
如果您存在托管短缺但尚未达到负托管账户余额，则您必须支付当前账户余额与新的每月托管付款金额之间的差额。 大多数抵押贷款机构要求购房者至少保存两个月的托管付款。
托管短缺付款通常有两种选择，无论您是面临托管短缺还是托管不足。 您可以一次性支付或在 12 个月内按月分期支付托管短缺余额。 您选择的选项仅取决于所欠金额和您当前的财务状况。
如果您有能力一次性支付托管短缺费用，请记住，您的每月托管付款很可能会因服务成本（例如财产税或保险费率）的增加而增加。
虽然您不能通过更改当地的财产税率来减少托管付款，但有一些方法可以减少您的每月付款成本。
实现这一目标的最简单方法是货比三家购买低成本的房主保险。 您可以比较房主保险选项，看看不同的公司或保单是否会提供较低的房主保险费率。
我应该全额支付我的托管短缺吗？
猜猜如果您的贷方允许您在一次性付款和每月分期付款之间进行选择会怎样？ 一种选择并不优于另一种选择。 最重要的是您选择最适合您财务状况的付款方式。
两种选择都有优点和缺点。 了解它们是什么可以帮助您确定最适合您的选项。
全额支付：
- 专业版：您将少担心一张账单，并且短缺不会应用于未来的抵押贷款付款。
- 使用： 你需要预付钱来弥补短缺。
分期付款：
- 临： 因为付款可以分摊到 12 个月，这可能使偿还短缺更容易管理。
- 使用： 随着您的账单增加并且您还清了短缺，您未来的每月付款将增加。
为什么我的欠款超过了我的托管短缺金额？
您的年度托管分析报表可能显示您的短缺金额大于弥补短缺所需的金额。
当您拖欠还款时，您的贷方可以提前计划下一年并要求您支付更高的短缺金额。 这会增加您的托管账户中的剩余金额，在补清短缺后，您就不会从零开始。
再次考虑我们之前的例子。 总而言之，您的托管分析声明表明您缺少 900 美元今年的财产税和保险金。 您的服务商现在要求 1,800 美元弥补托管不足。
第一个 900 美元将用于支付今年的账单。 剩余的 900 美元将用于增加明年账单的托管余额，因为您的服务商已经知道您的账单会增加。
下一年你可能做空，但因为你今年支付了更高的短缺金额，你不应该在下一年支付更高的短缺金额。
是否可以在线支付我的托管短缺？
这将因您的贷方而异，但如果您可以每月定期在线付款，您应该能够进行一次性付款，包括托管短缺。
登录您的 Rocket 帐户以使用 Rocket Mortgage 支付您的托管短缺。
我可以用信用卡支付我的托管短缺吗？
您将无法使用信用卡支付托管短缺，因为抵押贷款机构通常不允许借款人使用信用卡支付抵押贷款。
我能做些什么来避免托管短缺？
很难避免托管短缺，因为您的税收和保险费用的变化并不总是可以预测的。 但是，您可以通过跟踪您的托管账户并预留一些额外的资金来应对意外的家庭相关费用（例如托管短缺）来积极主动。
我如何减少托管付款？
由于您的年度账单较低，因此降低您的托管付款可能会使支付托管短缺变得更易于管理。
作为房主，您可能无法始终控制税收和保险的变化，但您可以采取一些措施来帮助降低每月的托管付款：
- 货比三家以获得较低的保险费：您可能会以较低的成本找到覆盖范围相当的保单，或者您可能能够以折扣价购买新保单或保单组合。
- 检查您的税款以确保您只支付欠款并确定是否有任何豁免可能适用于您的财产或生活状况。 如果您有任何疑问，请咨询您当地的税务机关或财务顾问。
结论
尽管托管账户使每年的税收和保险支付更易于管理，但借款人应该意识到，即使使用固定利率抵押贷款，税收或保险的变化也可能导致托管短缺和更高的月供。
作为房主做好准备总是一个好主意，尤其是对于意外的一次性成本或经常性成本的增加。 当涉及到您的托管账户时，密切关注它并有一个储蓄缓冲可以帮助您做好准备以防出现短缺。
如果您想减少每月的抵押贷款还款额，再融资对您来说可能是一个不错的选择。
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参考资料
