次贷危机是 2007-2008 年左右全球金融危机袭来的重要因素。 这是自 1930 年代大萧条以来最严重的经济衰退。 许多美国人花了很多年才从金融危机中恢复过来。 基本上，次级抵押贷款是为高风险借款人准备的，但它们也有自己的风险。 但是，如果你想成为房主，但你的信用阻碍了你，你可以从贷方获得次级抵押贷款，这可能是更好的选择。 在申请次级抵押贷款之前，您应该了解以下内容。
什么是次级抵押贷款？
次级抵押贷款，也称为非优质抵押贷款，是向信用评分低于 600 且无法获得优质抵押贷款的人提供的贷款。 传统贷款很容易获得，而且通常比其他类型的贷款有更好的条件，比如更低的利率。
次级抵押贷款是引发大衰退的金融危机的主要原因。 贷款人批准了许多次级抵押贷款，在经济崩溃之前的几年里，借款人无法偿还这些贷款。 根据 Credit Union National Association 对房屋抵押贷款披露法数据的分析，30 年发起的所有抵押贷款中约有 2006% 是次级抵押贷款。
虽然次级抵押贷款今天仍然可用（并且可能被称为不合格抵押贷款），但它们受到更多审查。 与传统贷款相比，它们还具有更高的利率和更大的首付。
次级抵押贷款如何运作？
多德-弗兰克华尔街改革和消费者保护法案包括一项设立消费者金融保护局 (CFPB) 以监督次级抵押贷款监管的条款。 CFPB 制定的一项关键规则是，任何获得次级抵押贷款的借款人都必须接受美国住房和城市发展部批准的代表的购房者咨询
此外，贷款人在承销次级抵押贷款时必须遵守多德-弗兰克标准，包括“偿还能力”(ATR) 条款，该条款要求贷款人全面评估借款人是否有能力偿还贷款。
“作为贷方，如果你违反 ATR 规则，你可能会被起诉或面临监管行动，”金融公司 Achieve 负责企业传播的奥斯汀基尔戈尔说。 “因此，与 15 至 20 年前的次级贷款人相比，非合格抵押贷款领域的贷款人有强烈的动机确保他们对借款人进行充分评估。”
“不合格抵押贷款”限制了贷方的法律保护，使许多人无法在该领域开展业务。
“贷方提供的次级贷款与经济衰退前不同，”Kilgore 说。 “主要原因是监管问题。”
优质和次级抵押贷款有什么区别？
次级抵押贷款提供给信用较低的借款人。 不提供优质的常规抵押贷款，因为贷方认为借款人的贷款违约风险高于平均水平。
次级抵押贷款与优质抵押贷款的示例
次级抵押贷款对贷款人来说是有风险的，因为它们是针对信用评分较低的借款人的。 为了补偿风险，贷方收取比传统贷款更高的利率和费用。 更高的利率意味着您将为次级抵押贷款支付更多的费用。
次级抵押贷款影响的一个例子
次级抵押贷款违约是导致 2008 年房地产市场崩盘的主要原因。 许多借款人收到了 NINJA 贷款，这是一个源自短语“没有收入、没有工作、没有资产”的首字母缩写词。 这些抵押贷款经常在没有首付的情况下发放，也不需要收入证明。 买家可以索赔 150,000 美元的年收入，但不需要提供文件来支持索赔。 这些借款人随后在不断下滑的房地产市场中陷入困境，房屋价值低于抵押贷款余额。 许多 NINJA 借款人违约，因为与贷款相关的利率是“预告利率”，开始时很低，但随着时间的推移不断膨胀，使得偿还抵押贷款本金变得困难。
2015 年 600 月，富国银行、美国银行和其他金融机构宣布他们将开始向信用评分低于 2018 分的人提供抵押贷款，非营利、社区倡导和房屋所有权组织美国邻里援助公司继续其成就XNUMX 年的梦想之旅，在全国举办活动，帮助人们申请“非优质”贷款，这实际上与次级抵押贷款相同。
次级抵押贷款的类型
次级抵押贷款通常分为三类：固定利率、只付利息和可调整利率抵押贷款 (ARM)。
#1。 固定利率抵押贷款
除了标准的 30 年期限外，另一种次级抵押贷款是固定利率抵押贷款，期限为 40 年或 50 年。 这种延长的贷款期限减少了借款人的每月付款，但更有可能带来更高的利率。 固定利率抵押贷款利率可能因贷方而异。 使用抵押贷款计算器等工具找到可用的最佳利率。
#2。 可调利率抵押贷款
可调利率抵押贷款以固定利率开始，并在贷款期限内变为浮动利率。 2/28 ARM 就是一个典型的例子。 2/28 ARM 在调整之前有两年的固定费率。 3/27 ARM 是另一种常见的 ARM 贷款类型，在变为可变利率之前三年固定利率。
指数加上保证金决定了这些贷款的浮动利率。 SOFR 是一个受欢迎的指数（有担保的隔夜融资利率）。 ARM 通常在初始期限内为借款人支付较低的月供。 但当他们的抵押贷款恢复到更高的浮动利率时，他们的还款额通常会飙升。 当然，根据指数和经济状况，利率可能会随着时间的推移而下降，从而减少支付金额。
ARM 在危机中发挥了重要作用。 当房价开始下跌时，许多房主意识到他们的房子不值他们为之支付的金额。 这与利率上升相结合，导致大量违约。 正因为如此，2006 年 XNUMX 月次级抵押贷款止赎数量急剧上升，次年房地产泡沫破灭。
#3。 只付利息抵押贷款
只付息抵押贷款是第三种次级抵押贷款。 在贷款期限的第一部分，通常是五年、七年或十年，借款人只需支付贷款利息。 他可以选择偿还本金，但并非必须如此。
期限届满后，借款人可以开始还清本金或为抵押贷款再融资。 如果借款人的收入每年都在波动，或者如果他想买房并预计未来几年收入会增加，那么这对于借款人来说是一个不错的选择。
次级贷款有风险吗？
次级抵押贷款最好的事情之一是，它们让人们在原本无法获得的情况下获得住房贷款。
但是，仅仅因为您有资格获得次级抵押贷款并不意味着您应该申请。 虽然有一些优势，但也有一些风险需要考虑。
- 高利率： 拥有次级抵押贷款的借款人通常信用评分较低，并且存在其他财务困难。 这意味着提供此类贷款对贷方而言比提供传统抵押贷款的风险要大得多。 贷方收取更高的利率以补偿这种风险。 30 年期固定利率常规抵押贷款目前的平均利率低于 3%，但次级抵押贷款的利率可高达 8% 至 10%，并且需要支付更高的首付。
- 更高的首付： 如果房屋价值迅速上涨，并且您有可能被高价赶出您想要的社区，那么这可能会很困难。 您还应注意不要将过多的流动储蓄投资于您的房屋。 在发生财务紧急情况时，您必须有足够的储蓄来支付所有费用，包括您的抵押贷款付款。
另请参阅： 抵押经验法则：我应该为抵押贷款再融资吗？
- 更高的付款：因为您很可能需要为次级抵押贷款支付更高的利率，所以您的每月还款额会更高。 当然，您借的钱绝不能超过您的偿还能力，贷方会仔细检查这一点。 如果您的财务状况发生变化，例如您失业或出现医疗紧急情况，那么这些高额付款可能会变得难以承受。 错过按揭付款可能会严重损害您的信用，或者更糟的是，会导致丧失抵押品赎回权。
- 更长的短语： 传统抵押贷款的期限通常为 15 至 30 年。 另一方面，次级抵押贷款的还款期限通常为 40 至 50 年。 因此，您可能会花费大部分时间来支付抵押贷款。 但是，这会大大增加您在贷款期限内支付的利息金额。
什么是次贷危机？
2007年美国房市崩盘后，从2007年到2010年，出现了次贷危机。 房地产泡沫破灭时，许多借款人无力偿还贷款。 由于丧失抵押品赎回权的急剧增加，一些金融机构倒闭了。 许多人需要政府的帮助。 美国除楼市外，股市也下跌，道琼斯工业平均指数跌幅过半。 危机波及全球，是全球金融危机的主要原因。
这是关于次级抵押贷款崩溃的简要概述。
次级抵押贷款是提供给信用不佳的借款人的贷款。 它们构成高信用风险，因为它们缺乏可靠的信用记录。 他们也比其他人更有可能违约。 在 2000 年代的房地产繁荣期间，许多贷方向不合格的借款人发放次级抵押贷款。 2006 年，也就是危机开始的前一年，金融机构提供了 600 亿美元的次级抵押贷款，占所有抵押贷款的近四分之一 (23.4%)。
由于宽松的信贷和宽松的贷款标准，许多高风险借款人能够购买价格过高的房屋，助长了房地产泡沫。 随着房地产市场降温，许多房主发现自己欠的钱超过了房屋的价值。 随着联邦储备银行提高利率，许多房主无法按月还款，尤其是那些拥有可调整利率抵押贷款 (ARM) 和只还利息贷款的房主。 由于房地产价格下跌，他们无法再融资或出售房屋。 自危机开始以来，已有近 5 万套房屋被取消抵押品赎回权。
另请参阅： 抵押银行家薪水：它是什么和薪水细节
这对抵押贷款支持证券 (MBS) 和抵押债务凭证 (CDO) 产生了重大影响，这些都是由抵押贷款支持的投资产品。 金融机构将次级抵押贷款打包成复杂的投资产品，卖给世界各地的投资者。 到 2008 年 29 月，五分之一的次级抵押贷款拖欠，其中 XNUMX% 的 ARM 严重拖欠。 持有 MBS 和 CDO 的金融机构和投资者留下了价值数万亿美元的近乎一文不值的投资。
次贷危机对美国房地产市场和整个经济产生了重大影响。 它减少了建筑、财富和消费者支出，以及金融市场借贷或筹集资金的能力。 次贷危机最终波及全球，引发了 2007-2009 年的全球金融危机。
银行还提供次级抵押贷款吗？
虽然次级抵押贷款今天仍然可用（并且可能被称为“不合格抵押贷款”），但它们受到更多的审查。 与传统贷款相比，它们还具有更高的利率和更大的首付。
Fha 贷款是次级贷款吗？
由于这些贷款在承受压力时的 AEI 抵押贷款违约风险评分为 40%，因此它们被视为次级贷款。 这些是根据历史的次级贷款：次级信贷的指标长期存在信用减值，表现为FICO评分低于660或总负债率超过42%
最后，根据市场营销，FHA 贷款是次级贷款。
什么信用评分高于次贷？
对于贷方认为“次级”的信用评分，没有万能的解决方案，但 Experian 有一个分组：次级信用定义为 FICO 评分介于 580 和 669 之间，介于公平和平均信用范围之间。 但是，每个贷方可能使用不同的范围。 商业信用评分有五个信用评分等级：
- 深度次级抵押贷款（信用评分低于 580）
- 次级抵押贷款（信用评分 580-619）
- 近优质抵押贷款（信用评分为 620-659）
- 优质抵押贷款（信用评分660-719）
- 超优房贷（信用评分720以上）
谁从次级贷款中受益？
任何次级抵押贷款都带有很大的风险。 “次级抵押贷款”一词与贷款本身无关，而是与贷款人以及他们有多少钱有关。 与信用评分较高的借款人相比，拥有次级信用的借款人更有可能违约。
结论
次级贷款使更多人有可能购房，但也增加了购房难度和借款人拖欠贷款的可能性。 违约会损害借款人和贷方的信用评分。
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参考资料
