什么是土地合同? 它如何与示例一起工作

什么是土地承包

土地合同是典型的卖方融资抵押贷款的替代方案。 当购买者无法通过银行或其他抵押贷款发起人获得抵押贷款时,通常会使用它们。 由于信用不佳或其他符合条件的因素,他们也可能无法获得抵押贷款。 在这篇文章中,我们将通过一个例子来了解土地承包房屋首付的优缺点,以及需要注意什么以及何时使用再融资将您的土地承包合同转换为标准抵押贷款。

在 2007-2010 年的抵押贷款危机之后,土地承包房屋越来越受欢迎,并被视为一种可行的选择。 那些经历过丧失抵押品赎回权或卖空的人可能能够使用土地合同来购买房屋,否则他们将无法这样做。 虽然它们可能是有益的,但土地承包房屋也有缺点,因此在签署虚线之前请仔细阅读您的合同。

什么是土地合同?

土地合同是用于购买房地产的书面法律合同或协议,例如空置土地、房屋、公寓楼、商业建筑或其他不动产。

就专业房屋融资而言,土地合同类似于抵押贷款。 买方不是从贷方或银行借钱购买房地产,而是向房地产所有者或卖方付款,直到全额支付购买价款。

这些类型的交易可能被称为土地合同、分期付款土地合同、土地销售合同、契据合同、合同备忘录、房地产合同或所有权债券,具体取决于您所在地区的法律或通用房地产术语.

土地合同如何运作?

交易双方必须签订土地合同。 买家在签字后将收到一份公正的所有权或一份全面的保修文件。 该文件通过允许买方积累资产权益并禁止卖方对财产产生额外债务或将其出售给他人来保护买方。 因为这些土地承包房屋允许买方这样做,买方可以创造产权。 此外,买方被授予占用和改善财产的权利。

土地合同,尽管它的名字,并不总是一个收购未开发土地的协议,尽管它可能是。 大多数时候,这是购买房屋及其下方和周围土地的合同。 重要的是要记住,出售物品的个人也称为供应商,购买物品的人称为买主。

当卖方全额付款时,买方正式成为财产所有人。 许多买家因此在合同谈判中被利用,此外合同可能不包括上述所有内容。 该主题将在以下各节中展开。 然而,首要的是,理解各种类型的财产合同是至关重要的。

土地合同与抵押有何不同?

抵押贷款通常设计为出售给房利美和房地美等重要的抵押贷款市场投资者。 因此,抵押贷款有一套广泛的定义条件,用于说明如果您错过付款或需要进行修改以修改贷款时会发生什么。

与标准融资不同,土地合同完全在您和房主之间,因此每份合同都是独一无二的。 作为买家,您在谈判时必须格外小心,以确保条款不会使您处于不公平的劣势。

环绕式土地承包与传统土地承包

让我们看一下安排合同期限的两种不同方法:

#1。 传统土地承包: 

卖方在此类合同条款中保留财产的合法所有权,直到合同完全付清。 同时,买方获得衡平法所有权,使他们能够积累财产权益,并可能通过将其转换为标准抵押贷款来偿还合同期限。

#2。 环绕式土地承包: 

在环绕式土地合同中,买卖双方同意由卖方出资购买土地。 然而,卖方继续支付他们现有的抵押贷款,将他们的抵押贷款付款与买方每月支付的款项之间的差额收入囊中。 与传统合同条款不同的是,环绕合同条款中的买方会立即收到房产的保修契约,这意味着他们从合同开始就拥有房屋。

常规土地合同和环绕式土地合同之间的一个重要区别是,卖方的贷方必须同意环绕式合同条款,因为他们不会收到全部投资回收金额。 在这些协议中,贷款人还获得了次级留置权,如果持有相关抵押贷款的卖方停止支付首付款,贷款人可以收回土地承包房屋。

否则,土地交易往往需要在约定的期限内分期付款。 买方可能需要也可能不需要在期限后进行大笔付款,即必须一次性支付以满足贷款要求。

如何计算土地承包房的利率

根据协议的条款,土地合同的付款可能只付利息或包括本金。
幸运的是,您不需要专门的合同条款计算器来确定您可能支付的金额。 只需将供资金额乘以利率,然后将结果除以一年的分期付款次数即可计算出只付息付款。 例如,在支付了 10% 的首付后,以 200,000% 的利率购买价值 8 美元的土地合同房产,每月支付的利息为 1,200 美元。

如果您的付款包含本金,则分期付款的利息部分会随着时间的推移而下降,并且会因付款而异。

购买土地承包房的优缺点

土地承包名声不佳,但并不总是一个坏主意。 但理解为什么这种出售在历史上一直是剥削性的是至关重要的:它使购买者面临他们在私人抵押贷款市场不会遇到的危险。

以下是为潜在买家购买土地契约房屋首付的一些主要好处和缺点:

优点

  • 为不符合条件的买家提供标准融资的替代方案。
  • 买家可以安排低首付款和每月分期付款。
  • 买家可能会发现程序更灵活,因为合同条款不必遵守严格的规范或规定——买卖双方必须同意。
  • 关闭费用减少,因为与标准抵押贷款相关的贷款发起费和其他费用和支出不适用。
  • 由于没有第三方贷方,关闭时间更短

缺点

  • 比标准购买协议更高的购买价格和利率
  • 如果买方违约,他们将失去对财产的所有权利和支付的任何款项。
  • 买家可能不知道房产的未清留置权,这可能会危及他们的合法所有权。
  • 保障措施比典型交易少,这意味着您可能没有止赎程序,可能会更快被驱逐。
  • 在贷款全部还清之前,合法所有权将被保留。

为什么要使用土地合同?

在签订合同条款之前,买卖双方都应该仔细考虑。 虽然它们有很多好处,但也有缺点。 了解双方可以帮助买卖双方决定交易是否对他们有利。

土地承包范例

底特律政府网站上的新闻更新强调,正在制作一本城市居民手册,以帮助他们签订合同。 底特律市与 UM Poverty Solutions 和 Enterprise Community Partners 合作,在金融赋权中心的资助下,为合同收购过程的所有阶段提供材料、指导和拟议程序。

Contract Buyer Guide 通过向买家提供他们需要的信息来帮助他们掌控购房过程,从而就他们想要购买的房产做出明智的决定,并发现表明他们收到了一笔糟糕交易的警告标志。 这是让更多底特律人走上拥有住房之路的重要的第一步,这有助于提高住房稳定性、改善经济流动性和促进世代繁荣。

土地承包房屋替代品

资金短缺和/或信用不良的买家可能更适合租房而不是购买,同时存钱支付首付款并重建信用。 即使您没有土地合同首付或首付低至 3%,您也有资格获得低首付传统抵押贷款,甚至可能获得首付帮助。

另一种可能性是来自组合贷方或信用合作社的抵押贷款,其承销规则更为宽松。 这些贷方无需遵守房利美、房地美或联邦住房管理局 (FHA) 制定的指导方针。 他们可能为您提供更好的解决方案,提供比合同更好的条款和法律保障。

如何将土地承包变成传统抵押

典型的抵押贷款通常比合同期限更安全、更划算。 因此,买家通常会尽快通过传统贷方进行再融资。 如果合同条款下的财产所有权是干净的,即没有留置权或征税,您应该能够在您的信用、收入和债务与收入 (DTI) 比率达到最低标准后立即进行再融资反对它并且没有其他持续的困难。

土地承包的别称是什么?

其他土地合同有合同条款、契据合同和契据协议。

土地承包合同需要备案吗?

买方必须根据合同条款或备忘录缴纳财产税。 该物业必须在合同条款或备忘录中出售。 购买或租赁协议的选择权不符合宅基地和抵押贷款扣除的条件。 必须记录土地合同或谅解备忘录。

谁为土地合同缴纳财产税?

买家

但是,没有两个协议是相同的。 因此,双方应仔细分析他们的合同,以确保条款和条件正确无误。 土地合同要求买方纳税。 他们还收取额外费用,例如财产税、抵押贷款利息和保险费。

土地承包合同无效的原因是什么?

标的物不合法的,合同无效。 您的合同条款不得违反任何联邦或州法律。 订立或者履行合同需要一方违反法律的,合同无效。

我怎样才能摆脱土地合同?

如果一方违反或拒绝合同,合同不会自动失效。 要放弃合同,您必须选择基于违约或拒绝合同终止合同。 您应在知悉对方违约或抵赖行为后立即通知对方。

土地承包对卖方有什么好处?

土地合同允许卖方享受稳定的收入流,而无需管理出租物业的麻烦。 它还提供资产或股权以换取其他财产。

结论

与申请传统融资相比,土地合同允许买家更快地拥有土地。 信用评级低或其他符合条件的买家经常使用这种融资方式。 在签订合同条款之前,研究利弊并与房地产律师和房屋贷款专家交谈,以确保您在时机成熟时了解您的再融资选择。

参考资料

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