什么是巨额抵押贷款? 2023 年的费率和限制

什么是巨额抵押贷款

购房最重要的方面之一是确定最能满足您需求的抵押贷款类型。 购买您梦想中的房屋或在该国某些地区购买任何房屋都可能需要巨额抵押贷款。
以下指南可帮助您确定巨额抵押贷款和利率是否适合您。

什么是巨额抵押贷款?

大型房屋抵押贷款,也称为不合格贷款,是任何超过联邦住房金融局合格贷款限额的抵押贷款金额。 与其他贷款选择相比,巨额抵押贷款的信用风险更大,利率略高,因为房利美或房地美无法授予这些贷款。

目前在美国毗邻的一单元房产的合规贷款上限为 510,400 美元。 (包括华盛顿特区和波多黎各)。 如果您想以超过 510,400 美元的价格购买房屋,您的贷款将被归类为巨额贷款。

巨额贷款限制因物业的位置和单位数量而异。 阿拉斯加、关岛、夏威夷和美属维尔京群岛的巨额贷款限制更大。

获得巨额抵押贷款的流程是什么?

像传统抵押贷款一样,巨额贷款有多种条款和还款时间表,它们可以是固定利率或可调利率贷款。 Rocket Mortgage 现在提供 15 年和 30 年期固定或 7 年期可调整利率的巨额贷款。

另一方面,巨额贷款的运作方式与普通抵押贷款不同。 这些贷款比其他类型的抵押贷款有更严格的要求,您必须满足非常特殊的财产类型、首付、信用评分和债务收入比要求才能获得。

属性类

由于政府对如何使用巨额贷款没有限制,因此您可以获得各种房产。 只要您满足贷方的其他要求,大多数巨额抵押贷款可用于主要住宅、度假屋和投资物业。

预付款

与合格贷款相比,巨额贷款通常具有更高的首付要求。 贷款人经常要求为单户住宅的巨额贷款支付 20% 的首付。 第二套住宅和多户住宅也可能需要更高的首付。 最后,最低首付取决于贷款金额以及您的信用评分。

对于价值高达 2 万美元的单户住宅,Rocket Mortgage 的 Jumbo Smart 贷款需要 10.01% 的首付。 购买两户住宅(也称为复式住宅)需要 15% 的首付。

信用评级

在获得巨额抵押贷款时,您的信用评分非常重要。 您的信用评分是对您作为借款人的可靠性的数字评估。 您的信用评分可以从 300 到 850 不等,并且考虑了许多因素来确定它。

获得巨额抵押贷款所需的确切信用评分将根据贷方和贷款情况而有所不同。 拥有 Jumbo Smart 贷款的 30 年固定主要住宅、度假屋和投资物业的最低资格是 680® 中位数 FICO 分数,而这取决于物业类型和您正在尝试的内容,最高可达 760在您的抵押交易中完成。

700 年期固定贷款或 Jumbo Smart ARM 的最低信用评分要求为 15。 如需更多信息,请联系房屋贷款专家。

债务收入计算 (DTI)

您的债务与收入 (DTI) 比率将您赚取的金额与您拥有的债务金额进行比较。 将您的所有强制性最低每月付款除以您的税前收入,以计算您的 DTI 比率。

例如,如果您每月支付 1,000 美元的账单并带回家 2,000 美元的税前收入,那么您的 DTI 比率为 50%:1,000 美元除以 2,000 美元。

在申请巨额贷款时,较低的 DTI 比率至关重要,因为它向贷方表明您将有足够的现金流来支付抵押贷款。 如果您有更大的首付或信用评分,您可能可以获得更高 DTI 比率的巨额贷款。

为什么巨额抵押贷款的处理方式不同?

抵押贷款行业的运作方式如下:贷款人发起抵押贷款,他们迅速将抵押贷款出售给房利美或房地美等抵押贷款投资者,以便他们可以继续提供贷款。 然而,房利美和房地美只被允许购买符合 FHFA 的指导方针.

购买这些抵押贷款后,房利美和房地美将它们与其他相同的贷款合并起来,在二级抵押贷款市场上出售给投资者。 大型抵押贷款经常发生类似的过程,但也涉及其他投资者。

符合抵押贷款与巨额抵押贷款

巨额贷款比合格贷款给你更多的购买力,但你会支付更多的利息,因为你的债务更大。

Jumbo Mortgages 的贷款限制

如果您想借款超过您所在地区的贷款上限,则需要巨额贷款。 在该国大部分地区,2022 年的合格贷款上限为 647,200 美元。 然而,在更富裕的社区,贷款限制更高。 加州大部分地区以及纽约和华盛顿特区都会区的 2022 年贷款限额为 970,800 美元。 今年,阿拉斯加和夏威夷也有更大的贷款限额。

巨额抵押贷款的优势

借款人的主要优势是巨额抵押贷款允许他们借款超过房利美和房地美设定的限制。 例如,巨额贷款允许您向价值 1 万美元的房子借 1.5 万美元。

一些借款人希望为房屋的大部分成本提供资金,而不是使用现金,这使得巨额抵押贷款成为一种有用的金融工具和更大投资策略的一部分。 您仍然可以获得合理的利率并为您选择的房屋融资,而不受符合抵押贷款金额限制的限制。

如何获得巨额贷款抵押

并非所有想要的人都可以获得巨额贷款。

巨额抵押贷款很难获得,因为并非每个贷方都可以提供。 贷款越大,还款所需的时间就越长,而更长的还款期带来的风险比大多数贷方愿意接受的风险更大。 仍然有可能获得巨额抵押贷款,但您的利率将高于标准住房抵押贷款的利率,而且获得资格可能非常困难。

林奇为我们提供了对 PCMA 普通大型抵押贷款客户的前所未有的内部窥视。

  • 贷款金额:1,004,302.89美元
  • 贷款价值比(LTV):61.24
  • FICO 分数:740
  • 借款人年龄:61
  • 共同借款人年龄:59
  • 在家年限:16

对于巨额贷款,贷方寻求比普通抵押贷款更好的信用评分。 您的债务与收入比率也很高,贷方喜欢在 43% 到 36% 之间。

由于巨额抵押贷款的贷款额较高,一些银行可能需要储备现金证明,例如储蓄或珠宝,以平息他们的焦虑。 这对于向贷方证明您有能力偿还贷款大有帮助。

首付也比较高。 许多贷方会接受低至 3% 的传统住房贷款,尽管个人理财专家建议将目标定为 20%。 贷方将要求对巨额抵押贷款支付 15% 至 30% 的首付。 可能需要额外的评估。

巨额抵押贷款利率

虽然巨型抵押贷款的利率过去高于标准抵押贷款,但近年来差异已经缩小。 今天,大型抵押贷款的平均年利率 (APR) 通常与传统抵押贷款相当,如果在某些情况下不便宜的话。 例如,截至 3.360 年 30 月 3.065 日,富国银行对 1 年期固定利率合格贷款的年利率为 2022%,对巨额贷款的年利率为 3%。XNUMX

尽管 GSE 无法处理,但巨额贷款经常被其他金融机构证券化; 由于这些证券涉及更高的风险,它们的交易收益率高于常规证券化抵押贷款。 然而,这种利差已因贷款本身的利率而降低。

巨额贷款首付

幸运的是,在同一时间段内,首付要求已经放宽。 以前,大型抵押贷款机构经常要求购房者支付购买价格的 30%(而传统抵押贷款则为 20%)。 现在,这一比例已降至 10% 至 15%。 与任何抵押贷款一样, 首付 可以有几个优点。 它包括避免贷款人对低于 20% 的首付收取的私人抵押贷款保险的费用。

谁应该申请巨额贷款?

您最终可以借入的金额取决于您的资产、信用评分和您想要购买的房产的价值。 这些抵押贷款被认为最适合年收入在 250,000 美元至 500,000 美元之间的高收入者的子集。 这个群体被称为HENRY,代表尚未富裕的高收入者。 从本质上讲,这些人赚了很多钱,但还没有积累数百万美元的超额现金或其他资产。

虽然 HENRY 部门的成员可能没有足够的钱用现金购买高价新房,但与寻求传统抵押贷款的普通购房者相比,这些高收入个人通常具有更高的信用评级和更长的信用记录。数量。 他们也更有可能拥有完善的退休账户。 他们经常比低收入者贡献更长的时间。

巨额贷款不会提供重大的税收减免。 对于新的抵押贷款债务,抵押贷款利息扣除限制为 750,000 美元。

这些是机构喜欢注册长期产品的人,部分原因是他们经常需要额外的财富管理服务。 此外,银行管理单笔 2 万美元的抵押贷款比管理十笔 200,000 万美元的贷款更为实际。

特殊巨额抵押贷款要求

当贷款人被期望承担更多风险时,他们会对贷款给谁很挑剔。

#1。 贷方可能会要求现金储备。

在巨额贷款中,贷方需要知道您可以稳定、定期还款。 您的贷方将需要银行对账单来确认您在银行中有足够的资金来付款。 贷方经常要求大型借款人在批准贷款之前节省最多 12 个月的费用。

满足准备金要求的唯一方法是在您的银行账户中存入现金。 贷方可能会考虑您退休账户的 70%,因此您不必支付所有费用来满足准备金标准。 在特定情况下,商务和礼品现金也可能有助于您的储备金要求。

#2。 关闭成本已经上升。

结算费用通常占整个房屋价值的 3% 到 6%,但巨额贷款的结算费用比标准抵押贷款要高得多。 对于 700,000 美元的抵押贷款,您可以预期在交易结束时支付 35,000 至 53,000 美元的现金。

#3。 一致的收益

巨额贷款仅适用于收入稳定且可预测的买家。 在申请传统贷款时,贷方经常要求提供长达两年的 W-2、税务记录和 1099。 对于巨额贷款,您的贷方可能会要求提供更多文件并确认您的收入在您获得贷款后不太可能发生变化。

#4。 手动核保

巨额贷款通常由人工承保。 金融专业人士会用细齿梳检查您的信用记录、资产和银行对账单。 因此,他们将揭露以前的任何错误。 如果你有一个 破产 or 取消抵押品赎回权 根据您的信用记录,您将很难获得巨额贷款。

巨额贷款是否具有挑战性?

超过联邦贷款限额的大额贷款被称为巨额抵押贷款。 这些贷款可以提供有竞争力的利率,但它们通常比合格贷款更难获得资格。 它们也是借款人获得购买昂贵住宅所需现金的简便方法。

大额贷款有什么好处?

巨额贷款让借款人可以选择通过私人抵押贷款保险或 20% 的首付 (PMI) 支付较低的首付。 根据您的薪水、信用记录、预算和其他符合条件的特征,这可能会通过不同的选择转化为大量的前期储蓄。

是否可以提前偿还大额贷款?

大多数抵押贷款机构允许借款人每年支付高达 20% 的贷款。 相反,当贷款的大部分被再融资、出售或以其他方式还清时,抵押贷款提前还款罚款经常发生。

巨型抵押贷款与合格抵押贷款的区别是什么?

通过提供明显高于合规贷款的最高限额,大额贷款名副其实。 大额贷款是为想要购买更昂贵住宅的高收入者提供的,而合格贷款是为普通购房者提供的。

Jumbo 有什么反对意见?

巨额贷款通常更难获得,因为它们不合格并且比普通抵押贷款具有更高的价值。 借款人可能需要预留相当于一年抵押贷款还款额的准备金,才有资格获得巨额贷款。 这种需要可以通过更大的首付和更好的信用来降低。

结论

即使在最昂贵的房地产市场,巨额贷款也使拥有房屋成为可能。

如果您想在高价市场购买房产,则需要巨额贷款。 好消息是,这些贷款变得越来越容易获得并符合在线资格。

巨额抵押贷款常见问题

什么是 30 年的巨无霸?

30 年期固定巨额抵押贷款是一种固定利率的房屋贷款,可在 30 年内偿还。

巨额贷款需要20%吗?

贷款人经常要求为单户住宅的巨额贷款支付 20% 的首付。 第二套住宅和多户住宅也可能需要更高的首付。

巨额贷款的最高债务与收入比率是多少?

最高债务收入比率不得超过 45%。

(stylerecap.com)

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