无结算成本抵押贷款:它是如何运作的

无关闭成本抵押贷款

无结算成本抵押贷款,也称为零结算成本抵押贷款,是您的贷方支付您的结算成本以完成您的房产购买的抵押贷款。 但是,您应该期望为您的贷款支付更高的利率作为交换。
鉴于关闭成本可能很高,无关闭成本抵押贷款是购买理想房屋的一种选择,但从长远来看,它会花费更多。 这是此抵押贷款套餐的细分,因此您可以决定它是否是您的最佳选择。

什么是无结算成本抵押贷款?

无结算成本的抵押贷款,通常被称为无结算成本的再融资,并不完全像它听起来的那样。 仍有关闭成本需要考虑。 您根本不直接向他们付款。

贷方以无结账成本抵押贷款支付您的部分或全部结账成本。 您支付更高的利率作为交换。 从长远来看,贷方从您的较高利率中获得的更多收益可以偿还您的结算成本。

贷方通常可以支付您的部分或全部过户费用,例如贷款发起费、评估费、产权搜索和产权保险费,以及预付税款和保险费。

什么是结算成本?

结算成本是您完成购买房屋或其他财产时支付的费用。 这些包括(如果适用)申请费用、律师费和折扣点。 考虑到房地产销售佣金和税收,成交成本可能超过房产购买价格的 15%。

成交成本应介于房屋购买价格的 2% 至 5% 之间。 如果您还需要抵押贷款保险,您的费用可能会大大增加。

无结算成本抵押贷款的流程是什么?

需要明确的是,无结算成本的抵押贷款并不能消除支付结算成本的需要。 正如您所料,贷方最终会弄清楚如何确保您支付所有费用。 在这种情况下,在您的贷款期限内,结账成本会被计入更大的每月付款和利息中。

因此,虽然您不必预先支付那么多钱,但随着时间的推移,您支付的金额将与标准抵押贷款相当,甚至更多。 实际上,它可能会更高,因为利息的增加有时大于不预先支付结算成本所节省的初始成本。

此外,贷方可能会在贷款中包含提前还款罚款条款,以阻止您在收回成本之前进行再融资。 做算术看看什么是最有意义的,但在大多数情况下,从长远来看,尽早支付您的结算成本可以为您节省资金。 Rocket Mortgage® 没有预付罚款。

不同类型的无关闭成本抵押贷款

根据贷方的不同,无结算成本的抵押贷款可能被称为:

  • 没有利息的抵押贷款
  • 免费抵押贷款
  • 贷方的信贷
  • 有回扣的定价
  • 贷方支付的过户费用

所有这些名称都暗示了相同的安排,您将支付更高的利率来支付贷方的结算成本。 不要被贷方的措辞误导,以为您的贷款没有结算成本。 它仍然会发生; 您根本没有提前付款。

结算成本通常是多少?

结算成本可能很大,从贷款金额的 2% 到 5% 不等。 根据您的具体情况评估结算成本可能很有用。

考虑一下,在价值 250,000 美元的房屋上,您可以在贷款结算表上支付 5,000 美元到 12,500 美元之间的任何费用。 结算成本因您所在的地区和场景而异。

无结算成本抵押贷款的例子

例如,使用无结算成本抵押贷款,您的各种利率和收费选项将如下所示:

  • 5% 利率: 借款人负责所有过户费用,包括贷方费用、第三方费用和预付款费用。
  • 5.125% 利率:借款人不支付贷方费用,但支付第三方费用和预付费用。
  • 5.5% 利率: 借款人无需支付贷款人或第三方费用,只需按 5.5% 的利率预付费用。
  • 5.625% 利率: 借款人无需自掏腰包支付任何费用。

这些替代方案都不是优秀或糟糕的。 借款人应该认识到,较低的利率会花费更多的前期成本,而较高的利率会降低前期成本。

“作为一般的经验法则,”抵押报告贷款专家和获得许可的 MLO 乔恩迈耶说,“这种安排应该将您的每月付款降低到您可以享受足够的储蓄来进行再融资,即使是免费的,这是有意义的为你。”

为了支付您的结算成本,贷方会提高您的利率并使用贷款的额外利润来支付您的成本。 如果前期节省的费用超过增加的利率和付款,您可以自行选择。

有没有可能买没有过户费的房子?

一点也不。 结算成本必须以一种或另一种方式支付。 您必须决定是在签署贷款时以现金支付,还是在每个月的抵押贷款支付中作为额外费用支付。

但是,还有其他方法可以降低您的交易成本,包括消除和协商贷款费用以及评估和产权搜索等第三方费用。 您也可能有资格通过您所在州的首次购房计划获得结算成本帮助或住房补助金。 许多这些激励措施实际上是免费的钱,这意味着除非您出售或再融资您的房子,否则它们不必偿还。

此外,如果您有军事联系,退伍军人事务部贷款对可接受的结账成本有限制,并且不要求最昂贵的结账成本:首付。

如何获得无结算成本抵押贷款

与其他抵押贷款选择一样,贷方有不同的产品和最低资格标准。

在申请无结算成本抵押贷款时,金融机构会考虑您的:

  • 信用评级
  • 信用历史
  • 工作经验
  • 财务信息

在调查贷方和询问无结算成本抵押贷款时,评估贷方对其条款和条件的明确程度至关重要。 您需要一个对您贷款的各个方面(包括结算成本)开诚布公的贷方。

其他选择

如果您确定无结算成本抵押贷款不适合您,则有其他选择可以降低您的前期成本。

您也许可以与您的贷方协商,以消除或减少一些成本。 这将使您了解您的可能性以及如何降低初始成本。

另一种选择是要求卖方出资。 一些卖家可能同意通过支付一定比例的成交费用来提供帮助,具体取决于他们希望交易完成的程度。

HFA贷款

另一种低成本的抵押贷款选择是来自您所在州的住房金融机构 (HFA) 的经济援助,该机构经常与当地贷方合作提供。 HFA 房屋所有权计划因州而异,但都旨在促进首次购房者和中低收入家庭的房屋所有权并提高抵押贷款承受能力。

HFA 为符合条件的借款人提供低首付和低利率的第一留置权抵押贷款计划,以及首付和结算成本援助。 HFA 会在贷款发放后从贷方购买这些贷款。

其他 HFA 房屋所有权计划

这些计划包括低息、低(或无)首付的抵押贷款产品,以及首付和结算成本援助。

首付和成交成本援助 HFA 将为您提供赠款或第二次抵押贷款,以支持您的首付和/或成交成本。 大多数 HFA 要求这些首付援助计划与 HFA 贷款一起使用。

无结算成本抵押贷款的利弊

与任何其他形式的贷款一样,无结算成本抵押贷款也有优点和缺点。 让我们看看一些优点和缺点,以便您做出最佳决定。

无结算成本抵押贷款的优点

较少的前期费用可以帮助减轻购买新房的财务压力。 首次购房者和短期居民的业主可能会从中受益。 首次购房者有时在流程开始时更难以确定财务状况,而仅计划在短期内居住的人将不会从标准抵押贷款期限内的较低利息中受益。

通过较低的初始付款,您将更快地达到您的“盈亏平衡”门槛。

如果您不必支付前期结算费用,您可能能够支付更大的首付。

无结算成本抵押贷款的缺点

由于抵押贷款发起费和利率增加,从长远来看,它可能会更加昂贵(特别是对于那些计划留在新房子中延长贷款时间的人)。

与预先支付结算费用的贷款相比,每月还款额更高。

如果您的贷方选择将您的过户费用包含在您的抵押贷款中,您可能会获得更大的贷款。

谁提供免费抵押贷款?

贷方在提供的服务和提供给谁的各个方面几乎都不同,无结算成本的抵押贷款也不例外。 在考虑是否向借款人借钱时,贷方会考虑各种变量,例如信用评分、信用记录、工作等等。 在研究贷方并询问无关闭成本抵押贷款时,请寻找开放性和服务水平。

还有其他获得低成本抵押贷款的选择吗?

如果您认为无结算成本的抵押贷款不是您的最佳选择,还有其他方法可以节省前期成本并确保您获得低结算成本的抵押贷款。

您可能会尝试与贷方讨价还价,因为可以免除或减少一些费用。 与您的贷方交谈将帮助您了解您的选择,并可能找到降低前期成本的方法。 许多城镇和州还为首次购房者提供计划,以帮助支付首付和交易成本。

另一种选择是要求卖方支付您的成交费用。 视情况而定,一些卖家可能会通过支付成交费用来提供帮助。

您可以在抵押贷款中包括关闭费用吗?

简而言之,您可以将关闭成本计入您的抵押贷款,但并非所有贷方都这样做,并且限制因您获得的抵押贷款类型而异。 如果您选择将结账费用计入抵押贷款,您将需要在贷款期限内支付这些费用的利息。 这实际上意味着您将在这些费用上花费比您事先支付的费用要多得多。

无结算成本再融资

无结算成本的再融资可能是有利的,因为它消除了再融资的一个主要缺点:前期成本。

但是,要使其发挥作用,您的新利率必须仍然足够低,以便在您的贷款期限内为您节省资金。

更高的利率意味着更大的月供和更高的总成本。 因此,在您使用免费再融资之前,请运行数据并确定:

  • 即使您选择无结算成本的抵押贷款利率,您的每月还款额会减少吗?
  • 在搬迁或再融资之前,您打算将抵押贷款保留多长时间?
  • 在您出售或再融资时,您将支付多少利息? 这笔款项是大于还是小于提前支付的结算费用?

结论

乍一看,无结算成本的抵押贷款似乎是一笔不可思议的交易,但仔细检查会发现明显的缺点。 首先,关闭成本不会消失; 他们只是在未来恢复。 计算数字。 看看这个优惠会花多少钱,你每个月能省多少钱。 这将帮助您根据您的情况做出最佳的财务选择。

无结算成本抵押贷款常见问题解答

谁提供无关闭成本抵押贷款?

尽管仍然存在过户费,但许多贷方提供无结算成本的房屋贷款和再融资贷款。 为了换取更高的抵押贷款利率,这些贷方将支付您的交易费用。 在同意这种类型的抵押贷款之前,请权衡额外的长期成本与您的短期储蓄。 如果可以的话,您可能会发现自付结算费用可以为您节省更多的钱。

我可以将过户费用计入我的抵押贷款吗?

只有在您再融资时,结算成本才能计入您的贷款金额,而不是在您购买新房时。 即使您再融资,您也会受到贷方的贷款价值比 (LTV) 要求的限制。 例如,如果您拥有 200,000 美元的房屋,但只能借到 80% 的 LTV,那么您的贷款不能超过 160,000 美元。 如果您当前的抵押贷款欠款 160,000 美元,那么新贷款中就没有结算成本的余地。 如果您获得现金进行再融资,您可以使用部分资金来支付结算费用。

参考资料

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