买房是你做过的最激动人心的事情之一。 它也是最昂贵的。 除非您有一个装满现金的游泳池，否则您将需要抵押贷款来帮助购买房产。
申请抵押贷款可能会让人伤脑筋，尤其是如果这是您第一次。 好消息是，通过遵循这些步骤，您可以为成功做好准备。
如何通过 10 个步骤获得抵押贷款
第 1 步：提高您的信用。
高信用评分向抵押贷款人表明您可以妥善管理您的债务。 如果您有良好或卓越的信用，您更有可能获得具有竞争力利率的抵押贷款。 如果您的信用评分较低，您可能仍然能够获得贷款，但您肯定会支付更多的利息。
在申请抵押贷款之前，请使用以下提示来提高您的信用：
- 按时完成所有付款，并努力降低信用卡余额。 您报告中的付款历史可以追溯到两年或更长时间，因此请尽快开始。
- 如果可行，将任何逾期账户都带入当前。
- AnnualCreditReport.com 提供免费的信用报告。 检查您的信用报告是否有错误，如果发现任何错误，请立即通知报告局。 错误的一个例子是尚未记录的已还清贷款或错误的地址。
- 在申请抵押贷款之前，您应该检查您的信用评分（通常可以从您的信用卡或银行免费获得）。 当您分析您的分数时，您会发现影响它的主要因素的摘要。 这可能会帮助您弄清楚要进行哪些修改才能使您的信用得到改善（如果有的话）。
第 2 步：确定您的财务能力。
用各种可以想象的花里胡哨幻想一个梦想中的家很有趣，但只买你能买得起的东西要明智得多。 随着利率上升，每月还款额将会增加，因此您可能需要减少预算以找到负担得起的房子。
计算您的债务与收入比率是确定您可以负担多少 (DTI) 的一种方法。 这是通过将您每月的所有贷款付款相加并将总额除以您的月总收入来计算的。
即使您满足 45% 的要求，您的 DTI 比率越低，您的预算中用于非家庭费用的空间就越大。 因此，许多金融大师建议将该比率保持在尽可能接近 36% 的水平。
第 3 步：开始保存。
您最初的目标应该是节省首付。
储备储备也很重要。 即使您支付了首付，一个常见的经验法则是将相当于六个月的抵押贷款还款金额存入储蓄账户。 如果您失去工作或发生任何其他不可预见的事情，这可以帮助保护您。
不要忘记关闭成本，这是您完成抵押贷款所需支付的费用。 它们通常在贷款本金的 2% 到 5% 之间。 它们也不包括托管付款，这是一项明显的费用。 一般来说，每年的维护和维修费用应该是房屋价格的大约3%。
总体而言，尽可能多地储蓄，直到您达到所需的首付和储备储蓄目标。
步骤#4：选择最好的抵押贷款。
一旦您的信用评分和储蓄是可以接受的，就开始为您的情况寻找最佳的抵押贷款类型。 在继续之前，您还需要了解抵押贷款的运作方式。
抵押贷款分为三种：
- 常规贷款：它们最适合信用良好且首付可观的购房者。 大多数银行和一些独立的抵押贷款机构都可以使用它们。
- 政府支持的贷款（FHA、VA 或 USDA）： 对于没有资格获得常规贷款或符合某些资格的借款人（例如为 VA 贷款服兵役），这些可能是绝佳的选择。
- 巨额贷款： 巨额贷款 可用于更昂贵的房产。 符合条件的贷款具有最大允许值，如果您需要融资超过该值（该国大部分地区为 647,200 美元，较富裕地区为 970,800 美元），您需要获得巨额贷款。
例如，首次购房者可能会选择 FHA 贷款，这需要最低信用评分为 500 且首付为 10% 或最低信用评分为 580 且首付低至 3.5%。 对于信用评分较高、首付储蓄较多的借款人来说，传统贷款可能是更好的选择。
抵押贷款可以是固定利率或可调利率，这意味着利率在贷款期限内保持不变或随时间变化。 大多数房屋贷款的期限为 15 年或 30 年，但也有 10 年、20 年、25 年甚至 40 年的抵押贷款。
可调整利率贷款起初可能每月支付较低，但随着利率攀升，随着时间的推移，它们可能会变得更加昂贵。 鉴于今天的利率上升，您的利率锁定期到期后，您的付款可能会增加。 如果您不能承担风险，固定利率抵押贷款是您的最佳选择。
步骤#5：找到抵押贷款人。
一旦您确定了抵押贷款的类型，就该选择抵押贷款人了。 比较各种优惠以确保您获得最优惠的价格，而不仅仅是最低利率，这一点至关重要。 在权衡您的选择时，请记住贷款成本。
请记住，贷款人之间的利率、费用和期限可能会有很大差异。
对于许多消费者来说，申请抵押贷款是一项艰巨的任务。 如果您不确定要寻找什么，您可能需要寻求帮助。 抵押贷款经纪人可以帮助您浏览各种可用的贷款替代方案，并且可能能够获得比您自己申请获得的更优惠的条款。
步骤#6：获得贷款预先批准。
一旦您确定了合适的贷方，最好获得抵押贷款的预先批准。 通过预先批准，贷方将查看您的财务状况，看看您是否有资格获得资金以及他们愿意为您提供多少资金。
请记住，抵押贷款预先批准与资格预审不同。 抵押贷款预先批准比资格预审需要更多的证据，这只是贷方告诉您您将成为一个好的申请人的一种方式。 但是，它不保证任何特定的贷款条款。
步骤#7：开始寻找家。
有了预先批准信，您可能会开始真正寻找满足您要求的房子。 花点时间寻找并选择您可以看到自己居住的房产。
当您找到可负担性和宜居性的完美结合时，请准备好迅速采取行动。 您需要在竞争激烈的市场中积极进取，在该市场中，可用的房产销售迅速，竞标战盛行。
步骤#8：填写您的贷款申请。
如果您找到了想要购买的房屋，您就可以提交抵押贷款申请了。 大多数申请现在可以在线完成，尽管有时亲自或通过电话向信贷员申请会更有效。 您可能能够亲自与信贷员建立更好的关系，如果您在此过程中出现疑虑或问题，这将是有益的。
为了检查您的信誉，贷方还将获取您的信用记录。
步骤#9：等待承保过程完成。
即使您已获得贷款的预先批准，也不能保证您会从贷方获得融资。 最终决定将由贷款人的承销部门做出，该部门审查每个潜在借款人的风险，并确定贷款金额、贷款利率和其他因素。
承保过程包括几个步骤：
- 首先，贷款处理器将验证您在整个申请过程中提供的信息。
- 当您对房屋出价时，贷方将要求进行评估以确定您出价是否合理。 评估价值由各种变量决定，包括房屋状况和附近的可比房产，或“comps”。
- 为确保财产可以转让，产权企业将进行产权搜索，产权保险公司将出具保证调查准确性的保险单。
- 最后，承销商将做出决定：批准、有条件授权、暂停（表明需要进一步的证据）或拒绝。
步骤#10：完成新房子的购买。
如果您已获得抵押贷款的正式授权，您就快到了。 到时候，剩下的就是完成收盘了。
以下是典型的关闭成本：
- 评估费
- 信用检查费用
- 发起和/或承销费用。
- 产权保险和服务费用
- 预付
- 律师费
- 录音费用
在结束时，您将检查并签署大量文书工作，包括有关如何分配资金的信息。 交割或结算机构也将公开交易。
抵押贷款人寻找什么品质？
当您申请抵押贷款时，贷方会考虑许多标准，以确定您偿还贷款的能力。 您的收入和工作经历、信用评分、债务收入比、资产以及您想购买的房屋类型都是重要因素。
#1。 收入和工作经验
当您申请贷款时，抵押贷款机构首先要看的是您的收入。 没有预先确定的现金金额，您必须每年赚取才能购买房屋。 但是，您的抵押贷款人想知道您有稳定的现金流来偿还贷款。
您的贷方会查看您的工作经历、家庭月收入以及您拥有的任何其他收入来源，例如子女抚养费或赡养费。
#2。 信用评级
您的信用评分对您获得抵押贷款的能力有重大影响。 高信用评分向贷方表明您按时完成付款并且没有过度借贷的历史。 信用评分不佳会使您成为风险更大的借款人，因为它向贷方表明您可能有财务管理不善的历史。
标准贷款通常要求信用评分为 620。政府支持的贷款要求信用评分至少为 580，但这可能因贷款而异。
较高的信用评分可能会为您提供额外的贷方选择以及降低的利率。 如果您的信用评分较低，最好在申请贷款之前先努力改善几个月。
#3。 债务收入计算 (DTI)
您的债务与收入比率，就像您的收入和信用评分一样，是贷方用来确定您是否有足够的现金流来获得抵押贷款的有力指标。
您的所有最低每月债务支付总额除以您的月总收入来计算您的 DTI。 信用卡对账单、学生贷款和汽车贷款是必须计入 DTI 的常规债务示例。 在计算 DTI 时，可能会排除食物或 Netflix 订阅等费用。
贷方正在寻找的 DTI 取决于您要求的抵押贷款类型。 50% 或更低的 DTI 通常是传统抵押贷款的基准。 然而，许多政府支持的贷款将有更高的门槛。
#4。 资产
当您申请贷款时，贷方想知道您在银行中有一些闲钱。 这向贷方保证，即使您遇到财务困难，您也可以付款。 您的贷方将要求审查您的资产。 这可以包括您可以从中提取资金的任何形式的账户。
以下是一些资产实例：
- 储蓄账户
- 退休账户
- 可抵扣的投资
- 物业分类
由于不同类型的财产会影响贷方的风险水平，因此您可以获得的贷款类型受您购买的财产类型的影响。
您想购买一个小型单户住宅作为您的主要住所吗？ 您可能会获得更好的条件，因为贷方了解初级住房账单已经是大多数人预算的一部分，并且您更有可能跟上您的付款。
如果业主遇到财务困难，投资物业将退居个人住宅的后面。 为了降低风险，贷方几乎肯定会希望获得更高的首付和更高的信用评分来获得投资房产抵押贷款的资格。
利率和买家要求因您要寻找的房产类型而异。 请记住，并非每个贷方都会为每种类型的财产（移动、制造、商业等）提供融资。
申请抵押贷款需要哪些文件？
在申请贷款之前准备好所有文件以加快程序。 让我们回顾一下申请抵押贷款时通常需要的文件。
- 收入文件
- 您的贷方将需要几份文件来证明您的收入。 您可能需要出示以下文件：
- 至少两年的联邦纳税申报表
- 过去两年的 W-2 和工资单
- 如果您是个体经营者，则需要 1099 份文件或损益表。
离婚法令、子女抚养令和任何其他法律文件，确认您将继续收到至少三年的付款
如果相关，提供法律证据证明您已获得赡养费、子女抚养费或其他类型的收入至少 6 个月。
信用文件
您的贷方将需要口头或书面授权来查看您的信用报告。 他们会查看您的信用记录并检查是否存在不利问题（例如 破产 或止赎），这可能会使获得贷款变得更加困难。
如果您发生了损害您的信用的情有可原的事件，请向您的贷方解释并提供文件。 例如，如果您因医疗紧急情况错过了几笔信用卡付款，您应该向贷方提供一份医疗账单副本。 这向您的贷方表明，您的报告中的不良分数是单一事件而不是模式的结果。
资产负债证明
在验证您的资产时，您的贷方可能需要以下部分或全部内容：
- 长达 60 天的账户报表，用于验证您的支票和储蓄账户中的资产
- 您最近的退休或投资账户报表
- 在申请之前出售您出售的任何资产的文件，例如，如果您出售了汽车，则提供所有权转让的副本。
- 过去两个月内存入您帐户的任何捐赠现金的证明
您的贷方还可能要求您提供有关您所欠债务的更多信息，例如学生贷款或汽车贷款。 与您的贷方合作只会促进该程序，因此请尽快提供任何需要的信息。
您必须赚多少钱才有资格获得抵押贷款？
获得抵押贷款没有固定的最低收入。 然而，贷款人除了支付之外还考虑其他因素。 借款人还必须满足最低信用评分标准和首付要求。 贷方将考虑您财务状况的各个方面，以确保您能够负担得起舒适的房屋。
获得抵押贷款是否需要第二收入？
如果你家里只有一份收入，你仍然可以获得抵押贷款。 如果贷方对您在贷款期限内的还款能力有信心，那么您的收入多少就无关紧要了。
银行放款时如何确认收入？
抵押贷款人通常通过直接与借款人的公司联系并查看最近的收入记录来检查借款人的就业情况。 这些文件中可能包含就业证明信、最近的工资单或任何其他就业历史证明或收入确认。
抵押贷款取决于收入还是薪水？
贷款与收入比率是通过将您希望借入的金额除以您的收入计算得出的，被抵押贷款人用作决策的基础。
哪些因素最影响抵押贷款批准？
您的信用评分、债务收入比和贷款价值比是决定贷方是否会批准您的抵押贷款申请以及您需要支付多少费用的三个主要因素。
结论
当您申请抵押贷款时，贷方会考虑各种变量。 他们会查看您的收入、工作经历、信用评分、债务收入比、资产以及您希望购买的房产类型。 您将负责向他们提供可以证明您有资格获得贷款的所有适当文件。
获得抵押贷款的第一步是申请预先批准。 预批为您提供了您可以获得的贷款本金的指示，使您可以更轻松地浏览适合您预算的房产。 一旦获得预先批准，您就可以开始检查房屋，并可能寻求房地产经纪人的帮助。
一旦您找到了完美的房产，您的经纪人可以协助您对其进行报价。 此外，一旦卖家接受您的报价，您必须获得贷方的全面批准。 包销和评估也包括在完全批准中。 一旦您被接受，您将参加闭幕会议，签署结账文件，并支付您的首付和结账费用。
