如果您拥有企业或出租物业，您可以将折旧价值作为税收减免。 然而，如果一家公司没有考虑资产折旧，它的利润可能会大幅减少。 在本文中，我们将介绍出租物业折旧的基础知识及其税收计算。
什么是税收折旧
折旧是固定资产在其整个使用寿命内成本的逐步降低。 这是您为节省资产成本而必须扣除的金额。 只有贵公司拥有并用于收入的土地以外的有形资产。 生产操作具有可确定的使用寿命，可能持续一年以上，也可以折旧。 如果不满足这些条件，则必须在其发生期间收取资产的总成本。 税收折旧是公司在纳税申报表上将折旧作为成本注销的一种方式。 这允许企业将资金保存在选定的资产上。
此外，税收折旧，如会计折旧，将扣除费用分摊到多年。 一家公司可能会投资 2,000 美元购买一台预计使用寿命为五年的计算机。 有形资产的价值会随着时间的推移而贬值。 有些人比其他人老得更快。 当您尝试转售该商品时，您可能会注意到您获得的价格与您最初支付的价格不同。 折旧是这个术语。 如果您拥有一家企业，您可以将折旧价值作为税收减免。
税收折旧扣除计算方法
根据公认会计原则 (GAAP)，公司有多种选择来计算资产折旧程度以计入税收减免：
#1。 余额下降
该策略在资产生命周期的最初几年考虑到较高的折旧费用，而较低的费用是在以后几年的帐户。
#2。 双重下降
此计算策略中使用了更大的税收折旧。 这种方法使资产折旧的速度是通常的余额递减法的两倍。 它还考虑到资产生命周期初期较高的折旧成本，并在以后降低成本。
#3。 年总和的数字
在这种类型的税收折旧计算中，资产的项目寿命总和大于第一年的数字，每年除以该值。
#4。 生产单位
当企业利用这种策略时，他们会得到更多的扣除。 这是因为资产的价值取决于其生产的单位数量，而不是其使用年数。
#5。 直线法
这是最流行的税收折旧计算方法。 资产成本与估计重置成本之间的实际差异除以公司计划使用它来计算价值的总年数。
通常，公司通常使用一种称为直线法进行税收折旧计算； 他们的方法将资产的购置成本除以其使用寿命年限。 这也是账面折旧，因为它只是为了公司的记录。 当涉及到税收折旧扣除计算时，事情变得更加复杂。 只需一点信息和指导，您就可以有效地计算您的税收折旧扣除。
此外，确定您的资产的约定。 当一个项目投入使用并可以折旧时，它被称为“约定”。 月中约定假定资产在月中安装或退役。 季度中期会议假设相关财产在季度中期投入使用。 如果您在一月份购买资产并使用季度中期会计，则该资产将在二月份开始贬值，这正是季度中期。
半年惯例规定了上半年的折旧。 IRS 出版物 946 中提供了基于惯例的表格以帮助计算。 利用上述组件，为您的税收折旧扣除计算。 如果您的资产是计算机，则需要 GDS 和 IRS 出版物 946。
使用 MACRS 记录任何申报表的税收折旧
如果您的企业资产的使用寿命为一年或以上，则必须使用修改后的加速成本回收计划或 MACRS 计算折旧。 但是，MACRS 消除了您在确定您的财产可以折旧多长时间以及您可以在纳税申报表上申请多少时的猜测。
此外，为了确定 MACRS 下的折旧方法，使用 GDS 有三种基本折旧方法。 直线法、200% 余额递减法和 150% 余额递减法是三个选项。 IRS 出版物 946 中的表格可能会帮助您根据您的财产的使用寿命类别确定要应用的折旧类型。 例如，计算机是一种五年期资产，折旧率为 200%。 ADS 正在使用直线法。
了解出租物业的税收折旧
购买可折旧的出租物业可以提供各种现金和税收优惠。 税收折旧下的出租物业产生一致的现金流。 扣除保险、财产税和财产维护等费用可以减少租金收入的税款。 房地产也趋于升值，因此您可以出售以获利。
美国国税局预计住宅出租物业将在 27.5 年持续使用 2020 年。该物业在此期间会磨损或贬值，至少在纳税申报方面是这样。 如果您是房地产投资者，您每年可以从您的应税收入中扣除房产成本基础的 3.636%（100%/27.5 年）。
美国国税局对房东税收折旧规定的重要性
在考虑您将能够利用折旧之前，请确保您满足 IRS 的要求：
- 您不能扣除您租赁和随后转租的财产的成本。 但是，即使您有房屋抵押贷款，根据美国国税局的规定，您也拥有它。
- 租金是物业产生收入的最常见方式。 尽管不能注销整栋房屋，但其中的一部分，例如家庭办公室，可能会产生收入并有资格获得扣除。
- 该物业必须至少占用一年。 您不能注销您在同一年购买和出售的出租物业，例如翻新和翻转它。
计算出租物业的成本基础
成本基础是需要折旧的资产的估计价值。 这不仅仅是物品的成本。 这是经过所有必要的扣除和额外费用后的最终价格。 购买房产后，成本基础可能需要更改。 例如，如果您花费 50,000 美元来维修或改造房产，则成本基础将增加 50,000 美元。
建筑物，而不是它们所在的地面，有资格获得折旧冲销，因为土地通常不会因磨损而贬值。 在计算出租物业的成本基础时，有必要扣除土地的价值。 举个例子：如果您以 250,000 美元的价格购买了一个房屋，并且评估确定它所在的土地价值 50,000 美元，那么成本基础是 200,000 美元。
成本基础通常会随着时间的推移而调整。 如果您拥有该物业数年之后。 如果您决定花费 50,000 美元修理或翻新它，该数字将被添加以调整成本基础。
出租物业的税收折旧使用寿命
出于税收目的，美国国税局假设住宅物业的可确定使用寿命为 27.5 年，商业物业为 39 年。 这意味着每年住宅物业的折旧费用为3.636%，而商业物业的折旧费用为2.564%。
出租物业折旧示例
使用上面的数字，成本基础为 200,000 美元的住宅租赁物业每年的折旧费用为 7,273 美元。 具有相同成本基础的商业物业的折旧费用为 5,128 美元。
如果您在 22% 的税率范围内，举一个例子，成本为 200,000 美元的出租物业的折旧费用将使您的税单减少 1,600 美元。 以相同成本为基础的商业物业的折旧费用每年可节省 1,128 美元的税款。
出租物业的税收折旧规则
但是，出租物业的组件不能折旧。 因为土地或地块的价值不会贬值，所以不会贬值。 物业管理费、定期维护、物业税等日常运营成本也不能折旧。 相反，扣除额将从发生当年的总租金收入中扣除。 美国国税局第 527 号出版物中有几个条件需要完成才能使出租物业折旧：
#1。 您必须拥有该物业
至 产生收入，您必须出租房产。 土地的使用寿命必须是可确定的，因为它永远不会是递减因素。
#2。 财产必须有一年以上的使用寿命
由于该物业的拥有时间不到一年，固定和翻转投资者无法对其进行折旧。 由于批发商从未实际拥有他们所出售的房地产，因此他们不能申请折旧扣除。
#3。 有些物品贬值更快
根据美国国税局的说法，对您的出租物业进行的一些装修可能会以超过 27.5 年的速度贬值。 例如，电器可能会在 15 年内打折，而道路或围栏等改善设施可能会在 XNUMX 年内贬值。 如果您愿意，您可以为每项改进保留单独的折旧计划，或者简单地将电器或新围栏等物品的价值添加到您的总体成本基础中，我们将在接下来进行讨论。
如何计算出租物业的成本基础
您为房产支付的价格加上任何额外费用构成了您的成本基础。 与市场价值不同，用于折旧目的的成本基础不包括地块或土地的价值。 因为土地，至少根据美国国税局的说法，不易磨损，因此不可折旧。
如果您支付了 130,000 美元购买了一个地块价值为 150,000 美元的当地分部的出租物业，则您的起始成本基础为 20,000 美元。 您还应该包括任何额外的允许费用，例如关闭费或装修费。 请记住，您的成本基础越大，您的非现金年度折旧费用就越高，您的应税收入就越低。
出租物业的共同改进
增加财产价值或效用，或将其恢复到新状态或类似新状态的物品可能包括：
- 为您的家添加新结构，例如车库或将阁楼改造成单间公寓。
- 安装新的 HVAC 或电气系统
- 为整个房间添加地毯或其他类型的地板。
- 添加轮椅坡道或铺设车道以使房屋更容易到达。
计算住宅租赁物业折旧的示例
住宅出租物业的折旧计算遵循以下公式：
建筑价值=购买价格减去土地价值
年度允许折旧 = 建筑价值 / 27.5 年
例如，考虑一个价值 150,000 美元的单户出租房屋。 该地块的土地价值为 20,000 美元，您在购买时投资了 5,000 美元进行资本升级。 以下是您的年度折旧费用：
150,000 美元的购买价格减去 20,000 美元的土地价值等于 130,000 美元的建筑价值加上 5,000 美元的改进。
每年折旧费用 = 135,000 美元（130,000 美元建筑价值 + 5,000 美元翻修）/ 27.5 年 = 每年 4,909 美元。
折旧如何帮助最大限度地减少应税净收入
让我们来看看折旧费用为房地产投资者提供的显着优势。 折旧是基于假设住宅将在 27.5 年内磨损或退化的非现金扣除。
如果您的单户住宅年租金收入为 18,000 美元，而您的总运营费用（包括物业管理、正常维护和维修、利息费用和财产税等）占您总收入的 50%，则您的年净收入是 9,000 美元。 然而，由于折旧的好处，我们的应税收入还不到其中的一半。 折旧前，18,000 美元的年总收入减去 9,000 美元的运营费用为 9,000 美元。 4,091 美元应税收入减去 9,000 美元非现金折旧费用
即使在这个例子中我们仍然有 9,000 美元的现金利润，我们只需要为其中的一半纳税。 如果您处于 32% 的税率范围内，那么您的单户出租房屋的折旧费用可能会为您节省 1,571 美元 联邦所得税 单独。
最终，折旧有助于出租物业投资者显着降低甚至消除应税收入。 美国国税局认为住宅物业会在 27.5 年内磨损或贬值。 重大改进，例如新的屋顶或 HVAC 系统，可能会增加折旧的成本基础。 成本基础越大，每年的折旧费用就越大。 当然，在你可以减少你的 应纳税所得额，你会想找一个出租物业来折旧。
账面折旧和税收折旧有什么区别？
纳税人在特定纳税年度的纳税申报表中要求扣除的折旧金额称为“税收折旧”。 企业在资产使用寿命内使用固定资产所产生的成本称为账面折旧。
税收折旧有什么用？
住宅和商业投资建筑都允许对折旧进行税收减免。 与其他物业费用，如借贷成本、物业管理费、维修保养费等一样，扣除额用于抵消物业收入。
税收折旧的目的是什么？
折旧是一种用于将资产成本的一部分分配到有形资产为创收做出贡献的时期的技术。 公司的折旧费用减少了应纳税所得额，从而减少了应纳税额。
什么叫税收折旧？
直线法，有时称为简单折旧法或主要成本折旧法，确定资产在其使用寿命期间每年以预定比率下降的价值。
什么是 2 种不同类型的折旧？
四种基本折旧技术是直线法、双倍递减法、年数合计法和生产单位法。 每种技术都用于各种业务和资产类别。
常见问题
折旧如何影响税收？
折旧通过绘制资产或资产价值减少的图表来减少公司或企业支付的税款。
我可以要求多少折旧？
美国的大多数住宅出租物业在 3.636 年期间以每年 27.5% 的速度折旧。 土地不能折旧； 只能扣除结构的价值。
会计和税收折旧有什么区别？
会计折旧和税收折旧之间的主要区别在于，会计折旧是使用会计原则计算的，而税收折旧扣除是使用 IRS 标准计算的。
相关文章
