在确定潜在客户是否具有合理的抵押贷款风险时，贷方会考虑几个因素。 前端比例是影响因素之一。 这篇文章将解释前端比率、如何计算以及 FHA 抵押贷款的前端与后端比率。
什么是前端比率？
前端比率，也称为抵押与收入比率，是一个比率，表明一个人的收入中有多少用于抵押贷款。 将个人预期的每月抵押贷款付款除以其总收入来计算前端比率。 抵押贷款支付通常包括本金、利息、税收和保险 (PITI)。 贷方使用前端和后端比率来确定贷出多少。
了解前端比率
在决定是否延长抵押贷款时，贷款人认为债务收入比 (DTI) 比拥有稳定的收入、按时支付账单和 FICO 得分高更重要。 前端比率是一种DTI比率。 它考虑了其他相关成本，例如房主协会 (HOA) 会费和一般抵押贷款付款。
例如，如果一个人的预期抵押贷款费用为 2,000 美元（1,700 美元的抵押贷款支付加上 300 美元的 HOA 费用），而他们的月收入为 9,000 美元，则前端比率约为 22%。
如何计算前端比率
前端比率将一个人的每月抵押贷款费用与其每月总收入进行比较。 奖金和加班费不计入每月总收入。 计算中考虑的成本包括：
- 抵押贷款利息
- 税
- 保险
- HOA费用, 如果适用
一般来说，贷方更喜欢低于 0.28 的前端比率。 一些贷方将公开他们选择的前端比率。 未能满足它并不一定意味着明确的“不”，因为如果其他因素有利，一些贷方会做出让步。
要计算您的前端比率，请将您的预期每月住房成本相加，然后将总额除以您的月总收入。 考虑以下示例：
- 预计每月住房费用：1,100 美元
- 月总收入：4,000 美元
1,100 美元除以 4,000 美元 = 0.275
前端比率小于0.28，这被大多数贷方认为是可以接受的。
投资物业前端比率
在为主要住宅而不是投资物业融资时，贷方可能会更加强调您的前端比率。 在考虑投资房产的抵押贷款时，贷方会更加强调您的后端比率。 后端比率也称为债务收入比率。
后端比率的计算方式与前端比率相同，只是包含了大部分月费，而不是每月的住房费用。 这些是一些例子：
- 每个月的住房费用
- 学生、个人、汽车或其他贷款的每月付款
- 子女抚养费或赡养费
- 信用卡最低月供
- 其他义务
通常不包括的费用是：
- 实用工具
- 杂货
- 天然气
- 税
要计算您的后端比率，请将您的所有每月费用（不包括通常的排除项）相加，然后除以总月收入（不包括加班费和奖金）。 将结果除以 100 以获得您的后端比率。
贷方通常更喜欢 0.35 或更低的后端比率。 与前端比率一样，未能达到贷方选定的后端比率并不总是意味着您将被拒绝抵押。
在计算后端比率时，贷方会将投资物业的租金收入视为您每月总收入的一部分吗？ 他们可以。 如果物业有既定的租赁历史或租金评估，一些贷方可能会将记录或预期租金的 75% 作为您收入的一部分。
FHA 前端比率
根据您的 FICO 信用评分，FHA 最终比率需要额外的预付款。 如果您的信用评分高于 580（被视为“公平”），则最低首付为 3.5%。 如果您的信用评分在 500 到 579 之间，您必须降低 10%。
FHA 债务收入比率要求（前端和后端比率）
债务收入比率 (DTI) 是您每月的债务支付（包括学生贷款、信用卡、抵押贷款和其他类型的信贷）与您每月的税前收入的比率。 例如，如果您每月赚取 2,000 美元并花费 450 美元支付债务，那么您的 DTI 为 22.5%。 贷方使用此指标来确定您是否有可能偿还您申请的贷款。
FHA 通常要求前端 DTI 比率为 43% 或更低，这取决于信用评分。 您的 FHA 前端 DTI（仅限每月抵押贷款支付）应为 31% 或更低，您的后端 DTI（所有每月债务支付）应为 43% 或更低。
个别贷方也可能有更严格的要求。 您必须在申请过程中向 FHA 披露所有债务和未结信用额度。
FHA 债务收入比的补偿因素
如果借款人满足各种补偿因素，FHA 指南允许贷方允许更高的 DTI 比率（前端和后端比率）。 这些不同的情景有助于降低批准具有较高 DTI 水平的抵押贷款的风险。 这些补偿因素包括：
- 剩余收益 – 如果借款人在支付所有费用后每月仍有大量资金剩余，则贷方可能允许更高的债务收入比。
- 现金储备 – 另一个补偿因素是，如果借款人在发生财务紧急情况时在关闭后手头有大量现金储备。
- 付款冲击 – 当借款人在购买房屋并从之前的租金/抵押贷款支付转移到新的提议支付时，每月的住房支付显着增加时，就会发生支付冲击。 如果借款人的付款在新的抵押贷款支付方案下保持几乎稳定，贷方将更愿意批准更高的 DTI。
- 高信用评分 – 如果您的信用评分很高，则表明您有财务责任。 这将大大有助于批准我获得更高的 DTI。
- 就业稳定 – 您是否在同一个地方工作了很长时间，或者在过去几年中您是否在不同的工作岗位之间跳来跳去，存在各种就业差距？ 建立稳定的收入来源至关重要。
FHA 贷方可能允许 DTI 比率（前端和后端比率）超过 50%，并考虑这些和其他补偿因素。
什么是理想的前端比率？
对于大多数贷款，大多数贷方更喜欢不超过 28% 的前端比率，对于大多数贷款来说，前端比率不超过 31% 或更低。 FHA贷款，后端比例不超过43%。
比率越高表明违约的可能性越大。 但是，如果满足某些条件（例如，大量首付、可观的储蓄和良好的信用评分），贷方可能会接受更高的比率。 例如，如果一个前端比率高的借款人支付一半的购买价格作为首付或显着增加他的储蓄，贷款人可能更愿意提供抵押贷款。
如果贷款被拒绝，借款人可以减少债务以降低比率。 借款人也可以考虑抵押的共同担保人。 例如，FHA 贷款允许有足够收入和良好信用的亲属共同签署。
当您申请新的抵押贷款或再融资结束的债务与收入比率时，这些比率会告知贷方您的月收入中有多少被常规债务所消耗，这会影响您支付新抵押贷款的能力。
前端比例
您的前端比率考虑了新估计的抵押贷款付款与您的月总收入（税前收入）之间的关系。 贷方通常希望您的每月抵押贷款付款不超过您每月总收入的 28%。 如果您的比率超过 28%，您将难以说服贷方借钱给您。 贷方担心，如果您将太多的月总收入用于抵押贷款，您将没有足够的钱来支付剩余的每月账单。
后端比率
您的后端比率检查您的每月总债务（从您的最低每月信用卡和汽车贷款支付到您可能通过小企业贷款或抵押贷款支付的任何债务）与您的月总收入之间的关系。 贷方希望您每月的债务总额不超过您每月总收入的 36%。 同样，如果您将过多的每月付款用于偿还债务，贷方会认为您存在很高的违约风险。
提高你的比率
你可以努力提高你的比率。 首先，您可以增加您的月收入，降低您的前端和后端债务与收入的比率。 您还可以通过偿还信用卡账单或额外支付每月债务（如学生贷款或汽车贷款）来减少每月的债务负担。 推迟申请抵押贷款可能更有意义，直到您的债务与收入比率对贷方更具吸引力。
信用评级
在确定您是否有资格获得抵押贷款时，贷方将考虑除您的债务收入比之外的其他因素。 最重要的因素是您的三位数信用评分。 该分数告诉贷方您以前管理财务的情况。 如果您有未按时支付账单并积累大量消费者债务的历史，您的信用评分将会很低。 另一方面，如果您总是按时支付账单并且没有很多信用卡债务，那么您的信用评分应该更高。 今天的贷方认为 740 或更高的信用评分非常好。
特别注意事项
许多消费者无法购买房屋，因为他们有大量的学生债务。 即使他们有很好的信用，许多人也意识到他们的前端比率对于贷方来说太高了。 但是，借款人可以重组债务以降低对潜在房主 DTI 的影响。 例如，他们可能能够减少学生贷款的每月付款。 此外，联邦学生贷款可能允许收取高达借款人收入 10% 的费用。
前端比率常见问题
什么是好的前端比率？
贷方通常更喜欢不超过 28% 的前端比率和不超过 36% 的后端比率，其中包括所有月度债务。
抵押贷款人寻找什么 DTI？
因为传统贷款没有单一的要求，您的 DTI 将根据您的情况和您申请的具体贷款而有所不同。 通常需要 50% 或更低的 DTI 才有资格获得传统贷款。
你能得到55% DTI的抵押贷款吗？
FHA 贷款只需要 3.5% 的首付。 DTI 高。 假设您的债务与收入 (DTI) 比率很高。 在这种情况下，FHA 提供了更大的灵活性，通常允许您高达 55% 的比率（这意味着您的债务占收入的百分比可能高达 55%）。 信用评分低
常规贷款的最大前端比率是多少？
占总数的28％
传统贷款的最大前端 DTI 通常为 28%。 当您以 20% 的标准首付申请新贷款时，只要不超过此限制，贷方通常会批准您的请求。
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