标准抵押贷款是迄今为止最典型的选择。 无论您是在市场上买房还是计划为当前的抵押贷款再融资，您都应该知道这是什么以及它是如何运作的。 不存在“常规贷款”这样的东西，而是指任何不受联邦政府支持的抵押贷款。 包括利率固定或可调且期限为 15 至 30 年的抵押贷款。 “传统抵押贷款”一词也可以指巨额贷款或商业贷款。 在本文中，我们将讨论传统贷款利率和家庭传统住房贷款。
什么是常规贷款？
传统贷款是一种不受联邦政府担保的抵押贷款。 尽管联邦住房管理局 (FHA)、退伍军人管理局 (VA) 和美国农业部 (USDA) 等政府支持的抵押贷款提供更多福利，但传统贷款仍然是常态。
传统抵押贷款是指那些不受联邦政府担保的贷款。 然而，传统贷款仍然是大多数人最受欢迎的抵押贷款选择。
根据全国房屋建筑商协会的数据，78 年第一季度新房销售的 2022% 是通过传统贷款融资的。
以下是有关传统贷款的一些信息，如果您想购买房产，可以帮助您确定这些贷款是否适合您。
传统贷款如何运作
传统的贷款流程需要贷款人（银行、信用合作社或贷款机构）获取财产并将合法所有权转让给借款人，以换取借款人承诺偿还贷款人（加利息）。
利息是您向银行支付的贷款利率，也是银行借给您如此巨额资金的方式。 有两种类型的利率：一种是设定且不能更改的利率，另一种是根据经济状况每年调整的利率。 传统贷款的利率还取决于借款人的信用记录和其他财务因素。
尽管市场上有各种各样的抵押贷款产品，但传统抵押贷款在利率和资格要求方面通常分为较小的几类。 在比较两种不同的抵押贷款选择时，一个关键的区别是“合格”贷款和“不合格”贷款之间的区别。
根据您的财务状况、工资和可获得的利率，您可能需要选择 15 年或 30 年的传统抵押贷款还款期限。
传统贷款的类型
#1. 合格贷款
就抵押贷款行业而言，为了帮助事情更顺利地运作，成立了两家政府资助的企业（GSE）：房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）。 合格贷款是遵循这些 GSE 发布的标准的传统贷款的子集。 到 726,200 年，美国大多数县的单户住宅最高贷款额为 2023 美元，都包含在合规贷款必须遵守的标准中。
然而，那些不需要超出合格贷款限制但仍符合合格贷款的最低信用评分、DTI 等标准的人。
#2. 不合格贷款或“组合”贷款
投资组合贷款是贷方保留在自己的账簿中而不是出售给二级市场买家的贷款。 此外，组合贷款不受房利美和房地美制定的严格标准的约束，因为它们不打算出售给第三方。 这对借款人来说意味着，投资组合抵押贷款机构有更多的余地来制定标准，使他们更容易获得贷款资格。
希望抵押贷款条款有更多回旋余地的借款人，例如比传统贷款允许的更低的最低首付、更低的 PMI 或更大的贷款金额。
#3。 巨额贷款
大额贷款偏离房利美和房地美标准的一个常见方法是，它们的贷款金额高于允许的金额。 因此，巨额贷款的贷方认为此类贷款风险较高，因此很难获得批准。 但有趣的是，这并不总是转化为更高的利率。
高余额贷款与巨额贷款不同。 在联邦住房金融局 (FHFA) 归类为高成本的县中，需要高于 726,200 美元贷款的借款人可能有资格获得高余额贷款，该贷款仍被视为传统的合格贷款。
此外，那些想要贷款但在所在县没有资格获得合格贷款的人。
#4。 可调利率抵押贷款
可调利率抵押贷款 (ARM) 是指利率在贷款期限内定期波动的贷款。 借款人应该意识到，可调整利率抵押贷款 (ARM) 通常在介绍期以较低的利率（相对于标准固定利率抵押贷款）开始，但此后利率会上升。 贷款的参数决定了加息的方式和时间：例如，5/6 贷款的前五年利率固定，然后每六个月波动一次。
如果借款人能够在固定利率介绍期结束之前再融资或出售房屋，那么他们就有可能通过可调利率抵押贷款省钱。
＃5。 低首付、零首付常规贷款
100% 融资抵押贷款（有时称为“零首付”贷款，因为首付不需要现金）是购房者可以选择的几种选择之一。
有多种 3% 首付贷款计划可供合格买家使用。 其中包括房地美 (Freddie Mac) 的 Homepossible® 和 HomeOne 贷款、房利美 (Fannie Mae) 的 HomeReady® 贷款以及传统的 97% 贷款。 然而，不同项目的收入门槛和资格条件略有不同。
那些无法获得大量首付的人，希望增加首付以避免私人抵押贷款保险费的人，或者希望分割贷款金额以避免“巨额”贷款的人。
常规贷款所需文件
2007年次贷危机后，贷款机构收紧了贷款标准，取消了“无验证”和“无首付”抵押贷款，但大部分基本条件保持不变。 要申请住房贷款，潜在借款人必须填写正式文件，通常需要缴纳相关费用，然后向贷方提供对申请人的身份、财务历史和信用状况进行彻底调查所需的文件。
单一房产的融资永远无法达到全额要价。 在评估您的财务稳定性时，贷方不仅仅考虑抵押贷款付款不应超过每月总收入 28% 的标准规则。
贷款人还可能会考虑您支付房产首付款（以及您能负担的首付款金额）和其他前期费用的能力，例如与贷款发放或承销相关的费用，以及任何经纪人费用和结算或结账费用。 必须出示的物品包括：
#1。 资产
为了证明您有足够的财务能力支付该房产的首付、成交费用和现金储备，您需要提交您的银行账户和您持有的任何投资账户的对账单。 如果您从朋友或亲戚那里得到钱来协助支付首付，您将需要礼物信。 这些信件证明这些资金不是贷款，也没有任何必要或强制性的返还条款。 这种性质的信件通常需要经过公证。
#2. 证明您收入的文件
这些文件可能包括但不限于以下项目：
- 过去三十天的工资单，除了年初至今的收入外，还详细说明了收入
- 联邦政府两年的回报
- 每六十天或每三个月一次的所有资产账户报表，包括您的支票账户、储蓄账户和您可能拥有的任何投资账户。
- 前两年的 W-2 表格。
借款人还需要准备好任何额外收入的证据，例如赡养费或奖金，以便获得贷款批准。
＃3。 就业资格审查
当今市场上的贷款人希望确定他们只向具有稳定就业背景的借款人提供贷款。 您的贷方不仅会要求查看您的工资单，而且还可能致电您的公司以确认您仍然受雇并询问您的薪酬。 如果您在过去几个月换了工作，贷方可能希望与您以前的公司取得联系。 自营职业的借款人将被要求提供大量有关其业务和收入的补充文件。
＃4。 私人抵押贷款保险（PMI）
当您获得传统贷款时，如果您的首付低于总购买价格的 20%，您很可能需要支付私人抵押贷款保险，有时称为 PMI。 另一方面，取消传统贷款的抵押贷款保险是一项比联邦住房管理局贷款更容易管理的任务。 贷款价值比达到 80% 或更低（这表明您的抵押贷款余额低于房屋评估价值的 80%）后，您可能有资格取消私人抵押贷款保险。 当您还清贷款余额并且房屋价值随着时间的推移而提高时，就会发生这种情况。
传统抵押/贷款考虑因素
这些贷款并不适合所有人。 在本文中了解谁可以和不能申请传统贷款。
纳入标准：传统贷款通常适用于那些拥有良好信用和良好信用记录且财务状况稳定的人。 更准确地说，理想的候选人应具备：
- 足够或优秀的 FICO 分数。 借款人的信用评分是对他们偿还贷款的可能性的数字评估。 借款人的付款历史和逾期天数都是其信用评分的因素。 获得批准的条件是信用评分达到 620 分或以上。 传统贷款的利率也与借款人的信用评分成反比，最好的利率和条款是为信用评分最高的人保留的。 另外，请阅读 抵押贷款信用评分：详细指南.
- 债务收入比 (DTI) 可控。 您的每月总债务支付额（包括信用卡和贷款的债务支付额）占您每月总收入的比例。 DTI 比率的最佳范围是 36% 至 43%。 换句话说，您每月的贷款总额不应超过您收入的 36%。
- 房屋首付至少等于房价的 20%。 即使贷款人确实同意较低的首付，他们仍然可能需要每月支付保费的私人抵押贷款保险，直到借款人拥有房屋 20% 的权益。
此外，想要将该住宅用于投资目的或作为第二套住房，或者希望购买价格超过 500,000 万美元的房产的购房者通常别无选择，只能寻求传统融资。
谁没有资格获得传统贷款？
许多人在获得传统贷款批准时遇到困难，因为他们要么刚刚开始生活，债务比典型情况稍多，要么信用评分适中。 以下特征使借款人难以获得这些贷款的资格：
- 最近经历了丧失抵押品赎回权或破产
- 信用评级低于650
- 超过 43% DTI
- 首付低于房价 10% 的情况很常见。
此外，如果您的贷款被拒绝，您一定应该要求解释原因。 您可能还有资格参加其他抵押贷款援助计划。
例如，如果您是没有信用记录的首次购房者，您可能有资格获得 FHA 贷款。 那些购买第一套住房的人是联邦住房管理局贷款的主要候选人。 因此，联邦住房管理局贷款的标准和信贷要求各不相同，包括减少所需的首付。
常规贷款利率
由于经济和抵押贷款市场的波动，利率每天都会波动。 获得传统贷款（或任何贷款）的最佳时机是现在利率仍然较低的时候。 即使对于专业人士来说，预测也可能具有挑战性。
在卖家接受您的报价并且您确定了抵押贷款利率后，您就应该锁定它。申请传统贷款再融资可以让您锁定固定利率。
通过 Better Mortgage 锁定利率不仅可以保证您选择的利率，还可以保证整个每日利率表的安全。 如果你愿意的话，即使你已经锁定了它，你也可以改变你的想法。 只要您在利率锁定到期之前完成常规贷款，您就不会受到利率上升的影响，您的 Better Mortgage Home Advisor 可以对此进行解释。
如何获得最佳的常规贷款利率
利率是决定每月传统贷款还款额的第二重要因素，仅次于房屋购买价格。 高利率可能会限制您的家庭预算，因为更多的资金用于支付。
您可能会对贷方和市场的摆布感到无助，但您可以采取一些措施来增加获得更好利率的可能性，这可以为您节省数万美元并允许您购买更多房屋。
#1. 提高您的信用度
降低传统贷款利率的最佳方法之一是提高信用评分。 您可以获得信用评分较差的贷款，但可能无法获得最低利率。
NAMB 副总裁 Valerie Saunders 补充道：“信用评分始终是决定风险的重要因素。” 在决定是否向潜在借款人授予信贷时，贷方将考虑分数。 当借款人的信用评分较高时，他们的贷款更有可能按时偿还。
通常需要 620 或更高的信用评分才有资格获得标准抵押贷款。 然而，只有那些信用评分最高（通常为 740 或更高）的人才有资格获得最优惠的抵押贷款利率。 一般来说，所提供的利率将反映贷款人对借款人及时付款能力的信心。
减少或消除信用卡债务是提高信用评分的好方法。 如果您必须有余额，最好不要使用超过信用额度的 20% 到 30%。 通过经常检查来查找信用报告中的错误并进行评分。 此外，如果有任何差异，请在申请抵押贷款之前确保一切正常。
#2. 考虑支付积分
抵押贷款借款人可以支付折扣点，将利率降低一个百分点。 每支付一点，抵押贷款利率可以降低四分之一或百分之一，或者贷款金额的百分之一。
然而，折扣点需要大量的初始投资，然后每月节省很少的钱。 您每月节省的费用将随着您购买的积分数量成比例增加。 如果您想每月节省 100 美元以上，则应该支付三到四个折扣点。 您的储蓄总和需要一段时间才能超过您所支付的金额。此投资回收期对贷款规模、积分价格和利率很敏感。
NerdWallet 上的抵押积分计算器将帮助您确定可能节省的支付积分和收支平衡时间。 如果达到收支平衡的时间比您入住公寓的时间长，则购买积分可能不值得。
通过为 6.875 美元的贷款支付一个折扣点（6.50 美元），抵押贷款利率可以从 3,000% 降低至 300,000%。 这将导致每月节省 50 美元，并实现五年收支平衡点。
＃3。 获得持续就业的历史
如果您能证明您已受雇至少两年，尤其是在同一家公司，贷款人会给予您更多考虑。 抵押贷款申请需要两年的 W-2 表格和最近 30 天的工资单。 您还需要出示您收到的任何佣金或奖金的证明。
如果您是自营职业者或者您的收入来自各种兼职工作，那么获得资格可能会更具挑战性，但并非不可能。 如果您是自营职业者，除了纳税申报表外，您可能还需要提供损益表等业务记录。
如果您是刚毕业的大学毕业生或希望重返职场的经验丰富的专业人士怎么办？ 工作机会（包括薪资期望）使贷方更容易核实您的就业情况。 如果您目前正在工作，但有新的工作安排，则同样的规则也适用于您。 但是，请记住，如果您要转向完全不同的行业，贷方可能会发出危险信号。
工作经历中的中断并不一定会破坏交易，但中断的时间长短就会。 如果您因病失业，您可以向贷方解释缺勤情况。 然而，如果您已经失业六个月或更长时间，获得批准可能会更困难。
＃4。 设立首付基金
如果您能负担 20% 的首付，您也许可以降低抵押贷款利率。 然而，如果您的首付低于 20%，您可能需要支付私人抵押贷款保险，通常为每年贷款本金的 0.58% 至 1.86%。 偿还抵押贷款低于房屋价值的 80% 就可以取消抵押贷款保险并降低您的每月还款额。
如果您是首次购房者，但没有足够的钱支付 20% 的首付，您可以获得帮助。 每个计划都有自己的参与要求，但收入和首次拥有住房状况是常见的考虑因素。
＃5。 评估多家公司的抵押贷款利率
无论您是否进行再融资，货比三家以获得最佳抵押贷款利率都很重要。 根据房地美 (Freddie Mac) 的一项新研究，您应该货比三家，寻找最优惠的利率。 例如，如果您以 1,200 万美元的 6,000 年期抵押贷款获得 6% 的利率，而不是 6.5% 的利率，那么每年可以节省大约 300,000 美元，在贷款的前五年可以节省近 30 美元。
从您的银行或信用合作社开始，但也可以与其他贷方交谈并在线搜索。 您会发现，即使利率相同，不同贷方的报价也有不同的费用、成交成本和私人抵押贷款保险费（仅举几例，当您比较报价时，这些费用可能会真正增加）。 如果您比较不同的优惠，您可以选择最适合您的一个。
桑德斯建议潜在借款人“根据收到的贷款估算进行购物和比较”。 你不会不试一试就买车，对吧？ 在您承诺购买之前，请先检验该贷款的进度。
什么影响传统贷款利率？
美联储的货币政策间接影响抵押贷款利率。 由于美联储在 2023 年上调了一次联邦基金目标利率，短期利率有所上升。因此，贷方通常会提高抵押贷款利率，以弥补自身增加的融资成本，然后将这些成本转嫁给借款人。
传统贷款利率受到货币政策的影响，但贷方也发挥着作用。 拥有多个分支机构和大量管理费用的抵押贷款机构可能需要收取更高的利率才能盈利。 然而，由于管理费用较少，仅在线贷款机构可以提供更具竞争力的抵押贷款利率。
最后但并非最不重要的一点是，您获得的传统贷款利率取决于您的个人信用记录。 贷方对信用记录和评分较差（低于 670）的借款人收取更高的利率。
如何比较传统贷款利率
四处寻找最佳利率的借款人通常会比那些找到第一家贷款机构的借款人找到更好的交易。 首先，请上网并进行一些费率比较。 然而，向各种贷方或抵押贷款经纪人申请抵押贷款将获得最准确的报价。
与经纪人合作可能会节省您的时间并受益于经纪人的贷款行业知识。 例如，他们可能能为您找到一家非常适合您特定要求的抵押贷款机构，无论是大额贷款还是小额首付。 但是，您可能需要向经纪人支付佣金。
在当今的数字时代，大多数贷方都可以在线获取抵押贷款申请。 此外，如果您同时申请多项抵押贷款，您的信用评分不会受到影响，因为每次查询通常被视为单独的查询。
最后，在比较贷款报价时，请记住考虑年利率和利率。 年利率 (APR) 显示您贷款的年度总成本。
传统贷款的优点和缺点
与 FHA 或 VA 贷款等政府支持的选择相比，传统贷款具有许多优势。 涉及的成本较少，因为您无需支付与 VA 贷款相关的资金费用或 FHA 贷款所需的预付抵押贷款保险费。 通过传统贷款，您可以轻松消除 PMI。
此外，传统贷款也有一定的缺点，最重要的是需要更好的财务状况作为批准的先决条件。 传统贷款的首付和信用评分标准通常高于政府支持的抵押贷款。 因此，它们并不总是首次购房者抵押贷款的最佳选择。
优点
- 低成本。 如果您的信用评分较高，您也许可以获得更好的利率。 此外，一旦您的贷款价值比率达到 80%，您就可以提交豁免保险要求的请求。 FHA 抵押贷款保险费和 USDA 担保费在整个期限内可能保持不变。
- 为挑剔的人提供了充足的余地。 由于私人抵押贷款机构不受政府组织实施的法规的约束，因此它们在传统贷款方面比政府担保贷款更加灵活。
- 更高的借贷上限。 巨额常规贷款允许您借入远高于合格贷款允许的最高限额的贷款。 政府担保贷款可能无法为您提供这样的余地。
缺点
与政府支持的信贷相比，获得传统贷款有很多优点，但也有一些缺点需要考虑。
- 更高的最低信用评分。 如果您想要获得合格的常规贷款，您的信用评分至少需要达到 620，这高于某些政府支持贷款的要求。
- 首付要求较高。 根据某些传统贷款计划，首次购房者仅需支付 3% 的首付即可购买房屋，但后续购房者则必须支付至少 5% 的首付。 FHA 贷款需要最低首付 3.5%，而 USDA 和 VA 贷款则要求零首付。
- 参与要求更加严格。 如果您符合发放机构的要求，政府担保的抵押贷款可能很容易获得。 然而，由于贷方通过发放传统贷款承担额外的风险，因此贷方可能会更仔细地关注您的个人财务状况。
传统贷款与政府支持贷款有何不同？
由于贷款的独特性，某些购房者可能适合申请政府担保的抵押贷款。 以下是各种可能性以及谁愿意追求这些可能性的概述：
- VA 贷款。 退伍军人事务部 (VA) 贷款向合格的服役人员、退伍军人及其家人提供，无需首付或抵押贷款保险。
- FHA贷款。 对于首付 500% 的 FHA 贷款，信用评分低至 10 分是可以接受的；对于首付 580% 的 FHA 贷款，则需要 3.5 分。
- 美国农业部贷款。 那些中低收入的人可能会受益于美国农业部的贷款，因为不需要首付。
您应该知道，私人贷款机构（即提供传统贷款的机构）也会向借款人提供这些贷款，即使他们有政府的保险。
传统贷款和政府担保贷款之间的最佳选择因人而异。 如果您没有良好的信用或大量的首付，政府支持的贷款会提供优势，但它们很难获得。
使用传统贷款，您可以通过支付更高的首付或拥有更好的信用来节省更多的钱。 评估多种贷款计划并权衡其优缺点，选择最适合您需求的一项。
结论
传统抵押贷款如此普遍的原因有很多。 与政府支持的贷款相比，这种贷款类型的限制较少，并且可用于为更广泛的房产提供资金。 传统贷款的费用也可能较低。 能够满足严格要求的借款人会发现这是一个非常有吸引力的选择。
常见问题解答
最高贷款额是多少？
信用限额是指您可以通过信用卡、个人贷款、抵押贷款和其他贷款借款的最高金额。 贷方根据债务与收入比率、信用评分、信用记录和财务状况确定贷款金额。
传统贷款最适合什么？
那些拥有良好信用并且能够支付更高首付的人应该考虑传统抵押贷款。 传统贷款可能是一种明智的金融选择，因为利率较低且贷款期限较长。 传统的住房贷款有两种形式：固定利率抵押贷款和可调利率抵押贷款。
传统贷款的最高贷款价值是多少？
尽管传统信贷项目的标准 LTV 为 97%，但其中一些贷款的 LTV 为 80%。 对于贷款价值 (LTV) 比率为 80% 或以上的任何传统贷款，都需要私人抵押贷款保险 (PMI)。
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参考文献
