住房贷款利息是为购买房产融资时必须承担的成本。 您支付的利率将取决于您的个人财务状况，由贷款机构确定。 如果您拥有良好的信用、高收入和很少的贷款，您的利率可能会很低。 但是，如果您的财务状况不佳，您可能需要支付更高的利率。 幸运的是，您可以在完成交易之前与贷方协商降低利率。 通过预先支付抵押贷款积分，借款人可以获得较低的利率并减少每月还款额。 在本文中，我们将讨论抵押贷款积分、信贷、税收以及它们的运作方式。
什么是抵押积分？
抵押积分是购房者可以支付的前期费用，以换取更优惠的利率。
折扣点等于贷款金额的百分之一。 例如，1,000 美元的贷款中，一个积分会让您损失 100,000 美元。 积分可以通过提前支付利息来降低您每月的本金和利息支付。 您的贷方会将您购买的任何积分添加到成交成本中。
每购买一个折扣点，您就可以将利率降低预定金额。 如果您从贷方购买一个积分，您的利率预计会降低四分之一个百分点。 您可以购买抵押贷款的积分数量通常是有上限的。 在大多数情况下，您可以按 0.125%（甚至更小）的增量购买积分。
以 200,000 万美元、30 年期固定利率 5.125% 的抵押贷款为例。 如果您预先向贷方支付 1.75 个抵押点，他们会将您的利率降低至 4.75%。 200,000 美元贷款的每个点成本为 2,000 美元，因此 1.75 个点的总成本将为 3,500 美元。
如果您不支付折扣积分，您的抵押贷款利率将保持在 5.125%。 在不支付任何本金或利息的情况下，贷款费用为 391,809 美元。
然而，如果您想利用 1.75 个积分的减少，您支付的总利息将达到 375,586 美元。 如果您有 30 年期抵押贷款，支付积分将为您节省 16,223 美元。
ARM 抵押贷款折扣点的使用类似于固定利率抵押贷款。 计算购买积分可以盈利多长时间，因为您的贷款将在 5 或 7 年后发生变化。
抵押积分如何运作？
0.25 个抵押贷款折扣点相当于贷款期限内利率降低 4 个百分点，因此支付 3.75 个点会将抵押贷款利率从 XNUMX% 降低到 XNUMX%。 每个点降低利率的金额因贷方而异。 抵押贷款点降低利率的能力部分取决于抵押贷款的性质和当前的利率环境。 抵押贷款机构在考虑时应提供有关购买点的详细信息。
此外，借款人可以购买整数积分或特定数量的小数积分。 如果您有 300,000 美元的抵押贷款，并且希望将利率降低 0.125 个百分点，则必须支付 1,500 美元（半个百分点）。
贷款估算（抵押贷款申请后收到）和成交披露（贷款成交前收到）都将详细说明成交时需要支付的分数。
抵押点值得吗？
折扣积分付款可能会用于投资，以产生比支付积分节省的金额更高的回报，但普通房主对自己无力承担的抵押贷款的恐惧超过了如果他们设法选择正确的抵押贷款可能获得的潜在利益投资。 偿还抵押贷款通常是更优先的事项。
记住为什么要买房子很重要。 尽管大多数购房者预计房屋价值会上涨，但很少有人真正出于投资目的而购买房屋。 即使您的财产价值增加了两倍，您可能也不想出售它，因为您必须寻找新的住所，从而抵消了增值的投资价值。
如果房地产市场好转，您所在社区的房价可能会与您的房价一起上涨。 如果是这样的话，你卖掉房子得到的钱不足以购买另一栋价值大致相同的房子。 此外，如果您用了整整 30 年的时间来还清抵押贷款，您可能会支付大约是初始售价的四倍的主要付款和利息，因此，如果您以更高的价格出售，您将不会获得太多实际利润。
您应该再融资以降低利率吗？
购买抵押贷款积分可以让借款人通过预付款来降低利率和每月还款额。 在特定情况下，这是最合理的选择：
#1. 如果您预计在那里度过相当长的时间
购买积分会降低您抵押贷款期间的利率，因此您投入积分的资金将产生更大的影响，您的贷款时间越长。 因此，如果您打算长期住在房子里，每月节省的费用可能证明初始投资是合理的。 收回初始投资需要很长时间。 （相反，如果您不打算长期保留房屋，那么从长远来看，支付积分可能会花费您更多的钱。）
#2. 您已经支付了 20% 的大额首付
如果是这样，您可能会从贷方获得尽可能低的利率，并避免购买私人抵押贷款保险 (PMI)。 然而，如果您还没有存够 20% 的首付款，那么您可以通过将这笔钱用于首付款而不是购买积分来获得更大的折扣。 这是因为，较高的首付导致抵押贷款相对于房屋价值（贷款价值比，LTV）较小。
＃3。 您近期不打算再融资
当前利率相对较高的环境可能会导致您考虑在未来进行再融资，即使您想在房子里呆一段时间。 如果您计划在不久的将来进行再融资，您可能需要推迟购买抵押贷款积分，直到再融资过程完成。
此外，借款人还应考虑到房产的面积和位置、借款人的就业情况以及当前的抵押贷款利率环境，计算出购买抵押积分后需要多长时间才能达到收支平衡。
您可以协商抵押贷款积分吗？
原则上，贷款时折扣点和起始点都可以协商。 但实际上，情况并非总是如此。 贷款批准后，您的信贷员是唯一可以给您明确答案的人。
成功协商折扣或起始点的最简单方法之一是向多个不同的贷方申请抵押贷款。 一旦您掌握了贷款报价，您就可以货比三家，看看是否可以从不同的贷方获得更好的条款。
您可以放心，这不会对您的信用评分产生负面影响，因为信用局将不同抵押贷款机构在同一 30 天时间范围内执行的信用检查视为一次信用检查。 由于您显然想省钱，因此他们认为您正在比较价格。 另外，请阅读 抵押贷款投资财产：利率、要求、如何获得它和最佳抵押财产
支付抵押积分有什么好处？
理想情况下，您应该支付抵押贷款积分以降低利率并在贷款期限内省钱。 抵押积分的优点包括：
#1. 明智地制定预算
这是购买抵押积分的主要优势。 抵押贷款积分是一项前期费用，可能会使购房总成本增加数千美元，但如果您计划在房子里住足够长的时间，以便通过减少的抵押贷款积分来收回您的资金，那么这些费用可能是非常值得的。利率。
事实证明，通过多支付几千美元的预付款，可以在贷款期限内节省数万美元。 然而，如果您打算在收支平衡点之前再融资或出售您的房产，您可能无法通过支付积分来省钱。
#2. 少花点钱交税
请记住，您支付的抵押贷款利息可以从您的税款中扣除。 由于抵押贷款积分本质上是抵押贷款的预付利息，因此您很可能能够从您的应税收入中扣除这些抵押贷款积分的成本。 然而，在对此福利做出任何假设之前，与经过认证的税务专家评估您的情况至关重要。 只有这样你才能继续下一步。
＃3。 每月付款可能减少
您还可以通过使用积分来降低每月的价格。 由于抵押贷款积分可以帮助您降低利率，因此您每月需要支付的利息金额将会减少。 您的定期还款额将与您每月支付的利息金额成比例降低。
我应该购买抵押积分吗？
如果您手头有现金并且有兴趣在贷款期限内省钱，那么支付积分可能是一个不错的选择。 如果您没有太多钱支付首付，但仍想节省利息，您可以考虑购买贷方信贷。
然而，如果您不确定自己将在家里呆多久，那么支付积分或接受更高的利率来换取贷方信用可能并不明智。
为了确定最适合您的选项，您的信贷员可以向您显示几种替代情况下的总支出，包括有或没有积分或信用。
何时购买抵押积分
如果您属于以下任何类别，购买抵押积分可能是个好主意：
- 您希望在现在的住处再度过很多年。 如果您想长期保留房屋，积分和较低的抵押贷款利率是一项不错的投资。 如果您打算长期保留当前的抵押贷款，抵押积分可以帮助您省钱。 持有相同贷款的时间越长，您可以通过折扣积分节省更多的钱。
- 你已经计算过什么时候可以再次盈利。 估算一下每月抵押贷款节省的费用需要多长时间才能超过积分的一次性成本。 如果您确信在达到盈亏平衡点之前不会搬家或再融资，那么购买积分是个好主意。
何时不购买抵押积分
并非所有购房者都应该支付抵押贷款积分。 不应该购买它们的原因如下：
- 您目前尚未建立永久居留权。 如果你是那种喜欢每隔几年就搬家的人，那么获得折扣并没有多大用处。 作为一种长期方法，可以使用积分来随着时间的推移支付较少的利息。 一段时间后，节省的利息将超过购买积分的成本。 如果您预计在不久的将来会有变动，积分的价值就会减少。
- 您打算一次性支付抵押贷款。 仅当您计划长期继续还款时，抵押贷款积分才是值得投资的。 如果您有能力很快还清债务，您可能不会省下多少钱。
- 您的初始投资将会受到损害。 在大多数情况下，较高的首付比支付折扣积分更可取。 较低的利率、较低的抵押贷款保险费（或根本没有保费）以及较低的每月付款都是较高首付的可能结果。 这些福利都不包含在抵押贷款折扣点中。
- 资金不足会导致您无法购买积分。 为了节省未来的利息而耗尽资金是没有意义的。 相反，只要有可能，您就可以通过额外支付本金来节省利息。 另外，请阅读 低首付抵押贷款：如何获得它和最好的贷款
- 您希望尽快进行再融资。 当利率高时，购买抵押积分可能很诱人。 但是，如果您很快为抵押贷款再融资，您将再次支付起始点和折扣点。 这将导致您必须为相同的服务支付两次费用。
什么是抵押积分和信用？
您可以使用积分和贷方信用来协商抵押贷款和成交费用。 以积分（有时称为折扣积分）形式支付预付费用可以降低您的利率。 如果您愿意接受贷方更高的利率，他们可能会为您提供抵扣费用。
这些短语的定义存在一些回旋余地。 “积分”一词已被抵押贷款机构使用了数十年。 您的贷方可能会使用“积分”一词来指代相当于您贷款金额一定百分比的预付费用，无论该费用是否会导致较低的利率。 贷方信贷是一些贷方提供的一种补偿形式，与您收取的利率无关。
抵押积分和信用是如何计算的？
一分等于贷款本金余额的百分之一。
信贷也按贷款总额的比例确定。 由于促销优惠等各种因素，贷方可能会酌情提供减少抵押贷款积分或提高信用额的激励措施（取决于您选择的选项）。
贷方各自的定价结构解释了为什么不同机构的利率在其他情况下相同但差异很大。
当您在 Better Mortgage 帐户中检查自定义利率选项时，为了充分披露，所有积分和积分均以其实际美元金额显示。 积分（结束时到期的金额较多）和贷方信用（结束时到期的金额较少）分别由积分/积分栏中的正数和负数表示。
如何选择抵押积分或积分
与许多其他抵押贷款相关考虑因素一样，最佳行动方案因人而异。 这取决于您对抵押贷款专业人员会问您的第一个问题之一的回答：
“您购买或再融资的房产的预期持有期限是多长？”
这个困境的核心是一个盈亏平衡点，因为有很多财务决策。 在接下来的六年内，大多数美国人要么出售、再融资，要么关闭。
您预计维持贷款的时间会影响您在积分和积分之间的决定。 如果您像大多数美国人一样并且不打算长期维持贷款，那么信用可能会更好。 任何未来的成本降低都将被初始投资所抵消。 如果您打算延长贷款期限，那么支付积分可能会更划算。 虽然您每个月的还款额会更大，但从长远来看，您节省的钱值得现在支付更高的利率。
不包含积分的最低费率选项是“平价费率”，这是您可以选择的选项。 如果您现在无法承诺其他任何事情，那么此选项可能是最实用的。
时间很重要，但您可以提前腾出多少钱也同样需要考虑。 请记住，虽然信用可以降低您的结账成本，但抵押贷款积分可以增加成本。
积分和起始费用有什么区别？
在抵押贷款的世界里，有两种类型的“积分”：折扣点和起始点。 这些“点”虽然听起来相同，但含义却截然不同。 在签署虚线之前，您应该了解贷方在成交时使用的这两个短语之间的区别，以及这对您的成交费用和每月抵押贷款付款意味着什么。
通过预先支付折扣点“买断”利率，可以减少抵押贷款的每月付款。 一个折扣点通常会导致抵押贷款固定利率降低 0.25%。 如果您逐项扣除并缴纳大量税款，折扣点可能像抵押贷款利息一样可以免税。 （由于税务法规可能会发生变化，因此在购买折扣积分之前咨询税务专业人士非常重要。）
相比之下，支付起始点是为了支付处理贷款申请的费用和开支。 有几个因素可以改变这些成本。 一些抵押贷款机构对贷款发放收取积分，而另一些则实行统一利率。 住房抵押贷款的起始点范围为 0.50% 至 1.50%，其中 1.00% 为标准。 原产地没有资格享受税收减免。
抵押积分税
如果您符合要求，您也许可以从税款中扣除您当年支付的全部抵押贷款积分。 无论如何，抵押积分可以在贷款过程中支付。
抵押积分会预先增加抵押贷款的总成本，但由此产生的较低利率通常会带来每月更多的储蓄。 令人欣慰的是，与购房相关的一些费用（例如抵押贷款积分）是可以扣除的。
但在尝试冲销税款上的抵押贷款积分之前，您需要了解几件事。 因此，在房屋和汽车保险的移动应用程序中，杰瑞将向您介绍抵押贷款积分的内幕以及它们与税收减免的关系。
抵押积分可以免税吗？
在某些情况下，纳税人将能够扣除抵押贷款支付的积分作为利息。 您的税单或退税可能会受到您今年申请的扣除额的影响。
积分可能会在支付当年被注销，或者分摊到整个贷款期限内。 美国国税局 (IRS) 制定了以下准则，必须遵循以下准则才能申请扣除特定年份支付的积分：
- 您的主要住所可作为贷款的抵押品。
- 积分支付必须是贷款来源市场的标准程序。
- 根据市场现行汇率，以积分支付是公平的。
- 报税时，您使用收付实现制会计方法，该方法要求您记录发生当年的收入并扣除支付当年的成本。
- 您不会从评估、检查或产权搜索等事情中获得任何分数。
- 您没有借贷款来支付支付给抵押贷款经纪人的积分费用。
- 您的主要住所，无论是已经存在的还是尚未建成的，都是贷款的目的。
如果您为抵押贷款再融资并满足上面列出的前六个条件，您可能有资格扣除您在支付抵押贷款的当年支付的积分。 但是，您为 15 年 2017 月 2025 日之后结束的房屋净值贷款支付的积分不能扣除。 XNUMX 年是该豁免的最后一个纳税年度。
如何从税款中扣除抵押积分
一旦您确认自己有资格享受税收减免并支付了抵押贷款积分，扣除这些积分就很简单。 报税时，只需将 1098 表格中的相关信息输入到 IRS 1040 表格的附表 A 中即可。如果您以电子方式报税，您使用的软件可能会自动请求此数据。
您的抵押贷款机构应向您发送 1098 表格，其中包含有关您贷款的重要信息，例如：
- 尚未到期的抵押贷款数量
- 年度抵押贷款利息支付
- 超额支付利息返还
- 偿还抵押贷款保险费
- 向贷方支付点溢价。
您可以在 6 表格的第 1098 格中找到与您的积分相关的金额。如果您没有收到 1098 表格的副本，您可以向贷方索取一份 XNUMX 表格的副本。 您的积分支付也可以在您的抵押贷款结算单上看到。
请记住，如果您提前还清抵押贷款，您将无法再从税中扣除抵押积分。 但是，如果您符合国税局的要求，您可以在支付的同一年扣除。
结论
购买积分是降低抵押贷款利率的好策略。 请记住，他们需要五年或更长时间才能收回成本。 仅当您想长期保留贷款时，支付积分才值得。
如果您希望设置抵押贷款并忘记它，那么积分可能是一个不错的选择，但如果您计划在市场下跌时积极管理您的帐户并以较低的利率再融资，那么积分可能不值得。
抵押积分常见问题解答
起始点又称为什么？
发起费（有时称为发起“点”）是支付给贷方以便他们处理贷款申请的价格。 借款人同意向贷款人支付这笔预付费用以设立贷款或抵押贷款。
抵押贷款有哪些负面影响？
贷方信用的反面是负点。 积分的作用与抵押积分类似，但方向相反。 贷方向您收取更高的利率，以换取帮助您支付抵押贷款的结清费用。 较高的利率意味着较低的首期付款，但总债务较多。
抵押贷款25分是多少？
积分是贷款金额的百分比； 因此，25点相当于贷款金额的25%。
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参考文献
