拥有出租物业可以提供一系列现金福利，包括出租物业税收减免。 当物业出租时，它会产生稳定的现金流。 扣除保险、财产税和财产维护等费用可以减少租金收入的税款。 而且由于房地产往往会升值，因此您可以将其出售以获取利润。
另一个优势是折旧，它可以减少投资者在房产的整个生命周期内缴纳的税款。 投资者经常使用折旧来最大化他们在任何给定财产上的利润，同时最大限度地减少自付费用。 这些税收优惠可能在您的投资决策中发挥重要作用。 让我们看看如何在这篇文章中计算出租物业的折旧。
什么是折旧？
折旧是扣除购买或翻新出租物业的成本的过程。 折旧将这些成本分散到整个财产的使用寿命中。
假设您购买了出租物业。 您购买该物业时，您不会在当年进行大量减税，而是每年将结构成本的一部分作为较小的折旧扣除。
您可能听说过“折旧”一词，用于描述随着财产的磨损而发生的价值下降。 这并不完全正确。 折旧是分散财产费用而不是确定其价值的过程。 即使您的出租物业状况良好，它也会贬值。
什么是出租物业折旧？
美国国税局估计，住宅出租物业在 27.5 年的使用寿命为 2020 年。在此期间，至少出于税收目的，该物业会磨损或贬值。
如果您是房地产投资者，您可以从您的年收入中扣除 3.636% 的房产成本基础，以尽量减少应纳税所得额。
折旧增强
您不只是扣除购买出租物业的成本。 用于翻新房产的钱也会贬值。 任何增加财产价值或有用性的东西，将其恢复到新的或类似新的状态，或使其适应新的用途，都被认为是一种改进。
可能的增强功能的数量是无限的，但常见的增强功能包括：
- 添加额外的房间或车库。
- 安装新系统，例如加热和冷却。
- 屋顶更换。
- 铺上墙到墙的地毯。
- 添加无障碍功能，例如轮椅坡道。
日常维护和维修不被视为改进。 维修费用作为支出当年的费用扣除。 例如，将焦油涂在屋顶上被认为是维护，而更换一个完整的屋顶则是折旧。
持续多长时间？
折旧扣除不是在购买房产时开始，而是在用于产生租金收入时开始。 这被美国国税局称为“将财产投入使用”。
折旧将持续到发生以下两种情况之一：
- 您已经扣除了财产中的全部“成本基础”。 在大多数情况下，您的成本基础是您购买房产所支付的金额，包括在结算时支付的任何税费，以及对房产所做的任何修改。
- 您停用该财产，这意味着您不再使用它来赚取收入。 这可能是因为您出售了该物业或只是决定停止出租。
出租物业折旧规则
但是，并非所有出租物业组件都可以折旧。
例如，由于土地或地块的价值没有下降，因此不能折旧。 包括物业管理费、日常维护和物业税在内的日常运营费用也不计提折旧。 相反，它们会从发生当年的总租金收入中扣除。
美国国税局第 527 号出版物中提到了为使出租物业折旧必须满足的几个条件：
- 您必须是该物业的所有者。
- 财产必须提供资金，通常是通过租户。
- 财产的使用寿命必须是可确定的，这就是为什么土地永远不会被使用而不能折旧的原因。
- 该财产必须具有至少一年的使用寿命。
由于该物业已保留不到一年，因此修理和翻转的房地产投资者无法对其进行折旧。 批发商也无法申请折旧扣除，因为他们从未真正拥有他们出售的房地产
如何计算出租物业折旧
您可以分三个步骤计算出租物业的折旧：确定您的成本基础，除以您选择的折旧方案下的物业可用年限，以及计算折旧时间表。
#1。 建立您的成本基础
您的成本基础（计算所有未来折旧的初始值）由您的出租物业的价值加上某些合格的结算成本决定。
如果您购买房产作为投资，房产价值很可能是购买价格。 如果该物业在您在那里居住一段时间后被转换为出租物业，那么获得专业的房地产评估可能是您最好的机会。
由于土地的价值不包括在计算财产的成本基础中，因此出于税收原因，您应该只考虑房屋的价值。
另请参阅： 投资租赁物业前需要考虑的 3 个重要因素
某些合格的成交成本可以添加到财产价值中。 这些是一些例子：
- 财产税：如果您同意支付卖方的房地产税，您可以将它们包含在您的成本基础中，只要您不将它们作为在其他地方支付的地方税在您的纳税申报表中扣除。
- 摘要费用： 作为标题作品的一部分，会写下对财产的描述。
- 收费 用于安装公用事业服务，例如燃气、电力和水。
- 记录交易的费用： 交易记录保存在您的地方当局。 这是有代价的。
- 转让税： 转让税通常按地方政府在转让财产时收到的销售价格的百分比确定。
- 法律费用： 在某些地区，结案期间必须有律师在场。 即使不需要，您也可能希望在那里有律师。
- 调查： 要确定财产线，可能需要进行调查。
- 产权保险： 如果您申请抵押贷款，您的贷方将要求您购买贷方的产权保险。 如果有人发现在您关闭之前未发现的对您的财产的有效权益，业主的产权保险将为您提供保护。
- 您承诺偿还的任何其他债务: 这些可能是偿还利息或房地产佣金。
如果您支付 6,000 美元的可接受成交成本并以 200,000 美元购买投资物业，则您的总成本基础为 206,000 美元。
#2。 除以财产的使用寿命
要计算出租物业的年度折旧额，请将成本基数除以物业的使用寿命。
因此，让我们将现有的 206,000 美元成本基础除以 27.5 年的 GDS 生命周期。 结果是每年 7,490.91 美元，或贷款金额的 3.6%。
#3。 计算出租物业折旧表
如果一切都这么简单，那就太好了。 不幸的是，事实并非如此。 这样做的原因是，您只能在您拥有该物业的第一年申请折旧，只要它还在使用中。 因此，如果您在 XNUMX 月开始租房，您必须假装您在月中开始租房。
IRS 在 946 号出版物的末尾提供了表格。使用附录 A 中的第二张图表找出哪个表格提供了第一年的折旧百分比。 因为我们在雇佣 GDS 对于从 2.273 月开始的月中服务假设的住宅租赁物业，您可以在第一年申请 XNUMX% 的折旧。
住宅出租物业折旧示例
计算住宅出租物业折旧的公式很简单：
购买价格-土地价值=建筑价值。
每年允许 折旧=建筑价值/27.5年
例如，考虑我们 150,000 美元的单户出租房屋。 该地块的土地价值为 20,000 美元，我们在收购时花了 5,000 美元进行资本升级。 因此，我们的年度折旧费用如下：
150,000 美元的购买价格 – 20,000 美元的土地价值 = 130,000 美元的建筑价值 + 5,000 美元的装修费用。
年度允许折旧 = 135,000 美元（130,000 美元建筑价值 + 5,000 美元翻修）/ 27.5 年 = 4,909 美元的年度折旧费用。
折旧如何减少出租物业的应税净收入
让我们快速看一下折旧支出为房地产投资者提供的显着优势。 折旧是基于假设住宅在 27.5 年期间磨损或折旧的非现金扣除。
如果我们的单户租金每年产生 18,000 美元的总租金，而我们的总运营费用——包括物业管理、日常维护和维修、利息费用和财产税——占我们总收入的 50%，我们的年净收入是 9,000 美元。 但是，由于折旧收益，我们的应纳税所得额不到其中的一半：
折旧前，18,000 美元的年总收入 – 9,000 美元的运营费用 = 9,000 美元
9,000 美元 – 4,909 美元的非现金折旧费用 = 4,091 美元的应税收入。
因此，在这种情况下，即使我们仍有 9,000 美元的现金利润，我们只需支付不到实际现金一半的税款。 如果您处于 32% 的税率范围内，由于您的单户出租物业的折旧费用，您可能刚刚节省了 1,571 美元的联邦税。
什么是出租物业的部分年度折旧？
在前面的示例中，我们使用了一整年的折旧。 但是，如果您在年中购买出租物业怎么办？ 幸运的是，不需要猜测，因为 IRS 已经提供了答案。
下面的 IRS 图表将物业投入运营的月份与可以折旧的成本基础百分比进行了比较：
| 投入使用月份 | 成本基础折旧百分比 |
| 一月 | 3.485% |
| 二月 | 3.182% |
| 三月 | 2.879% |
| 四月 | 2.576% |
| XNUMX年XNUMX月XNUMX日 | 2.273% |
| 六月 | 1.970% |
| 七月 | 1.667% |
| 八月 | 1.364% |
| 九月 | 1.061% |
| 十月 | 0.758% |
| 十一月 | 0.455% |
| 十二月 | 0.152% |
折旧期限是多久？
折旧不会无限期地持续下去。 对于当前的业主而言，折旧可能以两种方式结束：
- 27.5 年后，已减去整个成本基础。
- 财产因出售或停止产生资金而停止使用。
当财产易手时，折旧时钟会“重置”。 因此，即使您持有房产五年并消耗了总折旧的 18% 左右，新业主也可以重新开始 27.5 年的折旧周期。
1031 延税交易在房地产投资者中如此受欢迎的众多原因之一就是这一点。 除了推迟任何资本利得税外，您还可以投资几年前的转售房产，但仍可扣除 100% 的折旧费用以降低应税净收入。
出售出租物业时收回折旧
重置折旧时钟对买家来说很方便，但是您作为卖家花费并从中获利的折旧会发生什么？
当您出售您的财产时，美国国税局会“收回”您的折旧。 每年您进行折旧支出，您的成本基础都会降低，而您出售时的潜在资本收益会增加。
例如，五年后，我们 120,000 美元的房屋成本基础（不包括土地价值）减少了 24,545 美元（每年 4,909 美元的折旧费用 x 5 年），当前成本基础为 95,455 美元。 实际上，您在过去五年中用于降低应税收入的 24,545 美元折旧费用现在需要缴纳资本利得税。
但是，通过使用 1031 延税交易所出售一处投资房产并购买另一处房产，您可以推迟缴纳折旧税和资本收益税。
折旧期限是多少？
回收期是业主可以扣除折旧的时间范围。 成本基础（包括任何修订）在恢复期结束时耗尽。 但是，请记住，投资于持续改进的业主有能力随着时间的推移改变他们的成本基础。
如果我不注销出租物业的折旧会怎样？
新手房地产投资者可能很容易忘记这项税收减免，尤其是当您准备自己的回报时。 幸运的是，事后您可以在最近的纳税申报表中申请折旧收益。
出租物业折旧常见问题解答
出租物业如何计算折旧？
要计算出租物业折旧，您必须首先确定成本基础，即物业价值减去土地加上合格的成交成本。 根据所使用的折旧方法，这将按财产的使用寿命进行划分。
我应该折旧我的出租物业吗？
总而言之，法律并不强制您对出租物业进行折旧。 另一方面，选择不折旧出租物业是一个巨大的财务错误。 这就像扔掉你的出租物业收入的一部分一样。
如果忘记计提折旧会怎样？
如果您未能对资产进行折旧，美国国税局认为这是使用了不正确的会计方法，只能通过提交 3115 表来解决。
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