当新的一年开始时，人们往往会花一些时间来思考和观察。我很高兴也很幸运能够与 Realtors® 合作并推广 Realtors® 近 6 年，而且这一年还在继续。假设我不止一次看到、听到或被告知过这件事，而且通常是由房地产经纪人® 说的！就像互联网上的一样：如果你反复听到某件事，那它一定是真的，对吗？哈哈，也许没那么多。最具挑战性的事情之一是采购原因。我听过比卡特的肝丸（正如“他们”所说）更多的房地产采购原因的例子、更多的定义和更多的解释，但我很少听到正确的例子、定义或指导方针。
因此，让我们揭开采购原因的神秘面纱，这对房地产专业人士意味着什么，以及如何在纠纷发生之前预防纠纷。
关键点
- 在房地产中，采购原因是指最终帮助买家关闭房屋的房地产经纪人发起的事件。
- 提出投诉、进入仲裁以及听取专家组的决定是争议期间发生的一些事情。
- 遵循开放日协议和机构披露协议，与您的房地产经纪人沟通，始终与您的经纪人一起参观房产，并明确您是否正在与其他经纪人合作。这些是防止采购纠纷的方法。
房地产中的采购原因是什么？：了解其影响
在房地产中，采购原因是指最终帮助买家关闭房屋的房地产经纪人发起的事件。弗吉尼亚州威廉斯堡 Re/Max Peninsula 的房地产经纪人吉姆·梅伦 (Jim Mellen) 表示，获得佣金的代理商是那些执行了导致您购买的任务的代理商。
在大多数情况下，那将是第一个带您看房子的经纪人。但是，如果您已经与该经纪人断绝关系，并且碰巧又与另一位经纪人再次看房，那么采购原因也可能意味着撰写报价并帮助您进行谈判的人。
您现在可以看到这种情况有多么棘手。
明尼苏达州伊根 Re/Max Advantage Plus 的房地产经纪人诺埃尔·尼尔森 (Noelle Nielsen) 表示，如果房地产经纪人在明知客户在与另一家签订合同时已经看过房子的情况下帮助客户买房，他们可能会被起诉。代理人。该合同在购买之前尚未到期或正式终止。然而，第一个经纪人必须证明第二个经纪人知道买家在买房时已经签订了合同，这可能会很麻烦。
此外，中介如果对佣金比例有不同意见，可以向当地房地产委员会寻求仲裁。如果发生这种情况，买方可能会被要求作为证人作证并提供他对事件的看法。
对您的代理人诚实将有助于您避免此类冲突。如果您需要离开第一个代理，请再尝试一次。请务必让第二位经纪人知道您在第一个经纪人中查看的房产。
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采购引起纠纷的原因是什么？
房地产交易中有关采购原因的纠纷并不常见，可能由多种因素引起。这些争议通常源于关于哪个房地产经纪人或经纪人有权在成功出售房产后获得佣金的分歧。
然而，了解财产纠纷的常见原因对于参与房地产交易的各方有效解决潜在冲突至关重要。以下是我多年来遇到的一些可能导致采购纠纷的主要原因：
#1.多名代理人声称采购原因
采购纠纷最常见的原因之一是多个代理人或经纪人声称参与促进房产销售。当买方或卖方在整个交易过程中与多个代理商进行交互时，常常会出现这种情况。确定哪个代理商做出了最重要的贡献并引发了导致出售的一系列事件成为争论的焦点。
#2.不与您的房地产经纪人保持联系
有时，买家与其房地产经纪人之间的关系会在没有正式结束的情况下破裂。这些模棱两可的结局可能会引起争议，因为代理人与其客户之间关系的连续性是确定采购原因的关键因素。如果您认为自己找到了房子，但您的旧房地产经纪人仍然认为他们是您的经纪人，他们可能会声称自己是采购原因。
这是我作为房地产经纪人第一年遇到的一个场景。我考虑帮助第一个联系我的买家莎拉找到她理想的房子。我们一开始交换了电子邮件，但莎拉不再和我说话了，因为她太忙于她的个人和职业生活。根据我们早期的谈话，我一直在寻找房产。然而，我需要帮助找到替代方案，而无需莎拉修改偏好和输入。一段时间后，莎拉独立找到了该房产，通过另一位房地产经纪人购买了该房产，并完成了交易。事实上，我对莎拉的选择一无所知，导致我浪费时间和金钱寻找不适合她需求的房屋，这凸显了房地产交易中持续沟通的重要性。
＃3。关于时间和努力的分歧
采购引起的争议通常取决于代理人参与交易的时间和程度。代理商可能对谁发起与买方或卖方的联系、在整个过程中保持一致的沟通或在销售条款谈判中发挥重要作用存在分歧。对每个代理商贡献的价值和努力的看法差异可能会升级为采购原因的争议。
＃4。文件和记录保存不充分
文件和记录保存做法不足可能会加剧采购相关争议，因为难以证实参与和贡献的主张。如果没有对每个代理在整个交易过程中的互动、沟通和努力的全面记录，建立一个事业就变得具有挑战性。缺乏文件会导致含糊不清和相互矛盾的叙述，从而加剧争议。
＃5。外部因素及影响
外部因素，例如市场条件的变化、买方或卖方偏好或不可预见的情况，也可能导致采购纠纷。代理人可能会将交易的成功归因于他们无法控制的外部因素，从而导致他们对其贡献程度和佣金权利产生分歧。
证明采购事由的关键因素是什么？
无论是经纪人，销售的促成原因都必须根据具体情况进行事实确定。许多因素会影响采购原因的确定，但没有任何一个因素具有决定性。采购原因是多种因素的相互作用，这些因素共同表明特定经纪人的不懈努力导致买方决定按照卖方认为可以接受的条件完成销售。换句话说，经纪人促成销售是销售的必要条件——如果没有经纪人的努力，销售就不会发生。
请记住，仅仅因为某个因素出现在给定的事实模式中并不表明采购原因的存在或不存在；相反，必须考虑这些因素的整体。原因是确定原因在很大程度上依赖于组件的相互作用，而不仅仅是一个因素的存在。实际上，每个组成部分的相对权重及其在案件年表中的位置决定了给定因素是否具有决定性。九种不同类型的采购原因因素可用于实现组织目标。以下是类别：
- 交易的性质和状态
- 上市协议或补偿要约的性质、状态和条款
- 各方的角色和关系
- 与买家的初步接触
- 经纪人或代理人的行为
- 连续性和连续性的中断
- 买方的行为
- 卖方的行为
- 其他信息
采购原因指南
房地产专业人士必须有效地理解和驾驭采购原因的概念。采购原因指南为此目的提供了一个有用的框架。某些一般原则往往适用，尽管它们可能会根据当地法规和行业标准而有所不同。
#1.发起交易
发起一系列导致房地产交易成功的事件的代理人通常被视为采购原因。这可能涉及诸如让买方熟悉房产、安排看房或协助双方谈判等任务。
#2.实质性的努力
代理人的努力和贡献必须是重大的并且与交易的完成直接相关。仅提供一般信息或附带协助可能不足以确定采购原因。
＃3。介绍时间
时机在确定购买原因方面起着至关重要的作用，因为它会影响房地产经纪人向买家介绍房产或开始积极与客户合作的时间。代理人与客户建立关系或向他们展示财产可以提出更有力的主张。
＃4。文档和沟通
拥有代理人与相关各方的互动和沟通的详细记录可以加强他们对交易责任的主张。这可以包括跟踪房产展示、电子邮件交流、短信和其他形式的通信。
＃5。独家代理协议
如果客户和代理人之间存在独家代理协议，则该协议的条款可能会规定如何确定采购原因。在这种情况下，往往会优先考虑协议中指定的代理人，但仍会考虑交易的实际情况。
房地产佣金纠纷如何发生？：示例
当您决定选择房地产经纪人时，系统会要求您签署买方代理协议，有时称为买方经纪人协议。该文件是代理人、其经纪公司和购房者之间的有条件合同。
各方出于最好的意图签订这些协议，但有时会出现争议。例如，假设您与房地产经纪人马克签署了一份独家协议，而马克已经与您合作了几个月。
但您在一次聚会上遇到了另一位经纪人，他说他们有一个新房源，听起来正是您要找的。你可能不会提到马克，因为担心会阻止南希带你去看房子。南希代表您传达了一个要约，并且已被接受。你准备结束，一路上无视马克。
当然，马克发现了这次出售的消息。他们会出示独家买方代理协议作为他们有权获得佣金的证据，即使您没有将他们纳入交易中。作为进行销售的代理人，南希觉得自己有权获得佣金。只有一名代理人可以得到补偿，所以现在出现了佣金纠纷。
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发生纠纷时会发生什么？
当房地产经纪人之间发生采购纠纷时，任一经纪人都可以向当地房地产委员会提出投诉，请求帮助解决问题。各方都可以参加仲裁听证会来解决冲突。
#1.提出投诉
如果代理人认为他们是交易的促成者，但没有收到工作佣金，他们可以向当地或州房地产委员会提出书面投诉。提出投诉的代理人称为投诉人。与投诉人发生冲突的代理人称为被投诉人。投诉应包括所有相关方的姓名、争议金额以及房地产交易的结束时间。投诉必须在结束后 180 天内或投诉人了解问题后 180 天内提出。
如果委员会确定投诉需要仲裁，它将将该决定通知所有各方，并确定仲裁听证会的日期。
#2.进入仲裁
由当地房地产专家组成的小组举行仲裁听证会，听取争议事实并决定如何解决。在听证会上，双方都可以聘请法律代表，出示案件证据，提供证人和主题专家的证词，并对对方进行盘问。
用于从采购原因纠纷双方收集证据的一个关键因素是 NAR 的采购原因仲裁工作表。参与听证会的所有代理人可能需要在听证会前填写此工作表。该问题清单有助于仲裁小组分析可能导致采购原因的因素。
＃3。听证会小组的决定
仲裁听证小组须在听证会后 48 小时内做出决定。该决定将确定哪一方有权获得佣金并具体说明金额。然而，在大多数情况下，专家组将确定一方有权获得整个佣金，而分割佣金的情况并不常见。
如何预防采购纠纷
没有人希望在销售时就佣金问题展开一场混乱的斗争。幸运的是，我已经创建了一些方法来确保与您的代理的流程顺利、清晰。
#1.遵循开放日协议
如果您参加无人陪同的开放日活动，请遵守开放日协议。如果您单独前往，请将您的代理人的名片交给主办开放日的代理人。在留言簿上签名，并在您自己的名字旁边写上您代理人的名字。这样，开放日代理就不会试图阻止您或索取您的个人信息；您的代理人可以稍后与他们联系。
购买房屋是您一生中最大的交易之一，您的经纪人会帮助您获得顺利而成功的体验。您可能不希望这个重要时刻以不愉快的方式结束。此外，请遵循一些基本规则，以确保您的代理人能够获得工作报酬，并且没有人必须忍受任何法律斗争。
#2.代理披露协议
根据代理披露协议开展工作，建立了房地产专业人士与客户之间的关系类型，例如卖方代理人、买方代理人或双重代理人。它管理期望、避免利益冲突并确保遵守法律和道德要求。该协议通过明确界定交易期间专业人士和客户的责任和义务来保护他们。
＃3。与您的房地产经纪人沟通
在整个购房过程中与您的经纪人保持定期联系至关重要。避免争议的一个简单方法是在看房之前始终联系您的经纪人，无论它如何吸引您的注意。
在未先致电您的经纪人的情况下，请勿致电您开车经过的房屋前“待售”标志上的上市经纪人。他们将直接联系经纪人并安排时间看房子并代表您进行谈判。
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＃4。始终与您的经纪人一起参观房产
独自参加开放日可能会导致采购原因争论，使您的购房体验进一步复杂化。如果您购买房屋，如果您与销售代理交谈而没有提及您正在与您的代理机构合作，那么销售代理可能会错误地认为他们是采购代理。务必与您的代理人一起看房，以避免任何误解。代理不会以这种方式混淆。当您可以与房地产经纪人一起参观房屋并表达您的好恶时，您可以准确地告诉您的房地产经纪人您在理想住宅中寻找什么。
如果您经过必须独立参观的开放日，请记住遵守特定标准，以防止出现采购问题。为了确保上市代理知道该给谁打电话，请在抵达时的登记表上写下您的代理姓名和电话号码。请务必提及您的经纪人的姓名，并向举办开放日的经纪人提供房源经纪人的名片。在购买房屋时，坦率地了解谁代表您对于最大限度地减少分歧至关重要。
＃5。明确您是否正在与其他代理合作
大多数代理会立即询问您是否正在与其他人合作。特工经过培训会问您这个问题，但有时他们不会。也许他们心烦意乱或者不想听到你的回答。立即将它们摆正。立即自愿提供信息，以便您可以提前解决任何冲突。
房地产清单上的采购原因
我为房地产经纪人创建了一份关于采购原因的清单，但请记住，采购原因的具体情况可能会因当地法律和法规而异，因此有必要咨询熟悉您所在地区规则的法律专业人士或房地产专家。
商业收益采购原因清单
底线
当房地产经纪人参与导致购买房产的一系列事件时，他们被称为交易的采购原因。如果您在与其他经纪人的互动中无意中引发了采购问题，例如当您在没有他们在场的情况下参观开放日时，您的房地产经纪人的佣金可能会面临风险。即使 NAR 提供仲裁程序来解决这些问题，了解如何在购房过程中预防这些问题将为各方在成交后避免很多麻烦。
虽然与单一可靠的 REALTOR® 合作确实可以大大降低发生此类冲突的可能性，但这样做只是从发现您的理想房产开始的过程的开始。如果您准备好继续前进，您现在就可以申请抵押贷款。
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参考文献
