偿债覆盖率（DCR）是商业房地产贷款领域广泛采用的指标。 其主要目的在于金融机构对贷款风险的评价和评估。 进一步阅读以了解其公式以及如何计算年度偿债覆盖率。
什么是偿债覆盖率？
偿债覆盖率，也称为 DSC 或 DSCR，是一个重要的信用指标，用于评估公司经营现金流足以满足其经常性利息和本金支付的能力。 因此，通过分析这一比率，利益相关者可以深入了解公司的财务状况及其履行债务的能力。
偿债覆盖率对于企业借款人减少其资本结构中的定期债务来说是一个非常宝贵的指标。 该比率将主要债务纳入分母，可对公司履行债务的能力进行全面评估。 此外，通过考虑每月或每年的本金偿还情况，该比率可以全面了解借款人的财务状况和还款能力。
偿债覆盖率贷款
与针对消费者或自用房产的抵押贷款相比，偿债覆盖率贷款与商业房地产抵押贷款有相似之处。 承保流程侧重于评估财产层面的现金流而不是个人收入，这是 DSCR 贷款的关键区别。 偿债覆盖率贷款对于贷方来说是一个宝贵的工具，使他们能够深入了解借款人偿还贷款的能力。 该比率是通过考虑相关房产产生的每月租金收入来计算的。
因此，通过利用偿债覆盖率贷款，贷款人可以就贷款审批做出明智的决定并评估借款人的财务稳定性。 该比率也是评估现金流量的一种方便且直接的方法。 关键指标是通过将月租金除以每月支付的利息和本金、税收、保险和协会会费 (PITIA) 的总和得出的。 因此，通过采用这种计算，投资者可以获得有关房产财务可行性的宝贵见解。
如何计算偿债覆盖率贷款
#1。 承保
在这里，您的贷方将为您列出贷款的价值、条款、费用和其他细节。 在此期间，贷方还将确定您的偿债覆盖率。
#2. 文档
申请 DSCR 贷款时，您需要填写典型的贷款文件。 请务必记住，DSCR 贷款申请表不会询问您的个人财务状况，而是询问您的企业或租赁财产。 DSCR 贷款仅依赖于您的 DSCR，不考虑您的信用记录。
＃3。 结束并提交
DSCR 贷款比传统贷款提供更快的申请和结账流程，因为它们不需要您提供个人财务历史的详细信息。
偿债覆盖率的公式
偿债覆盖率的计算公式如下：
DSCR = 净营业收入 ÷ 债务义务
在进行房地产投资时，投资者确保在计算中使用准确的数字至关重要。 虽然该过程看似简单，但所使用数据的精度对于获得准确的结果至关重要。 此外，在确定净营业收入 (NOI) 时，一种常用的方法是使用折旧、摊销和利息等费用前的收益（E 数字）来计算。这种方法对于计算 DSCR 特别有用。还需要注意的是，在计算 DSCR 时，不应先从净营业收入 (NOI) 中扣除税收、利息和其他相关成本，然后再将其输入公式中。
DSCR 公式在实际应用中至关重要，如以下场景所示：多户住宅拥有出色的财务业绩，从其 3.4 万美元的净运营收入 (NOI) 即可看出。 同样，该酒店的年度债务承诺为 2.3 万美元，表明其致力于履行其财务义务。 在这种情况下，债务偿还覆盖率 (DSCR) 将为 1.48 倍，如以下分析所示。
在评估多户住宅或商业房地产融资交易的财务可行性时，评估 DSCR 至关重要。 在这种情况下，DSCR 可以通过将 3.4 万美元除以 2.3 万美元来确定。 这给出了 1.48x 的比率，这与 1.48 倍相同。 大多数贷方认为该 DSCR 良好，这意味着该公司有很强的偿还债务的能力。 值得注意的是，强大的 DSCR 在多户家庭和商业运营以及房地产金融交易中尤为重要。
如何计算偿债覆盖率
在确定偿债覆盖率（DSCR）时，必须考虑两个基本要素：公司的年度净营业收入和年度偿债义务。 公司偿债覆盖率（DSCR）的计算涉及一个特定的公式。
净营业收入/偿债
为了确定每个组成部分的值，必须进行系统的计算过程。 在分析净营业收入时，考虑企业的税前收入并扣除特定时期内发生的各种营业费用至关重要。 这些运营费用通常包括工资、租金和现金税等支出。 因此，通过计算这一数字，人们可以获得对企业财务绩效的宝贵见解。
净营业收入 = 收入 – 营业费用
相比之下，偿债是公司在特定期限内偿还所有未偿债务累计金额的义务。 综合细目应包括利息和本金金额。
重要的是要认识到，不同的贷方和金融专业人士在计算偿债覆盖率 (DSCR) 时会采用该公式的不同迭代。 著名的企业金融研究所 (CFI) 提供的详尽指南包含一个值得注意的例子。 他们以巧妙的方法解释了债务偿还覆盖率 (DSCR) 公式，该公式使用 EBITDA（息税折旧摊销前利润）而不是净营业收入。 当通过分析收入和债务之间的关系来评估公司的财务状况时，保持用于计算偿债覆盖率 (DSCR) 的公式的一致性至关重要。
考虑一个假设场景，您所评估的公司拥有 100,000 美元的出色年度净营业收入和 50,000 美元的值得称赞的总偿债能力。 在这种情况下，重要的是要注意您的偿债覆盖率 (DSCR) 令人印象深刻。 这意味着您可以轻松地以盈余履行当前的债务承诺，因为您有能力双倍偿还债务。 在接下来的部分中，我们将对当前的想法进行彻底的讨论，阐明其重要性。 此外，如有必要，我们可以为您提供有关如何有效提高偿债覆盖率 (DSCR) 的可行见解。
计算偿债覆盖率时的常见错误
#1. 本金偿还金额
当错误发生时，主要金额往往是罪魁祸首。 资产负债表仅反映剩余贷款余额，损益表不记录本金支付情况。 因此，如果一家公司在一年中的任何时候接受了额外融资，那么数字可能会变得更加混乱。 在这种情况下，合并各种贷款的债务支付可能会掩盖本金的偿还。
#2. 资本租赁费用
关于资本租赁成本的纳入尚不明确。 财务报告的目的将资产的长期租赁视为与直接购买该项目相同。 企业通常租用叉车三年，然后在租赁结束时以其公平的市场价值购买叉车，因为叉车的使用寿命通常为五年。 在记录此类租赁时，适用某些会计要求，因为出租人实际上已经获得了资产的经济价值，就像购买资产一样。 一些贷方不将资本租赁付款纳入偿债覆盖率，而其他专家则将其纳入其中。 如果我们考虑资本租赁成本，我们将该比率称为固定费用覆盖率。
＃3。 息税折旧摊销前利润 (EBITDA) 与 息税前利润 (EBIT)
人们有时会错误地计算偿债覆盖率，因为他们不确定是使用 EBITDA 还是 EBIT（息税前利润）。 此外，经常不将 EBITDA 包含在损益表中也会导致误解。 GAAP 标准不将 EBITDA 视为数字。 您也可以通过查看损益表上的数字来确定 EBITDA。
为什么 DSCR 很重要？
企业实体和金融机构广泛使用偿债覆盖率（DSCR）作为贷款合同谈判的指标。 例如，当企业寻求获得信贷额度时，他们必须努力维持偿债覆盖率 (DSCR) 保持在 1.25 以上。 如果出现这种情况，借款人可能会被视为拖欠贷款。 除了帮助银行有效管理风险外，偿债覆盖率 (DSCR) 还可以作为寻求评估公司财务稳健性的分析师和投资者的宝贵工具。
如果 DSCR 大于 2 怎么办？
当DSCR超过1.2时，表明公司拥有足够的现金流量来充分履行其债务义务。 每笔贷款都有其独特的特点，并附有最低 DSCR。 然而，贷方广泛观察到 DSCR 值在 1.4 至 XNUMX 范围内的偏好。 通常，人们认为理想的比率是 XNUMX 或更高。
如何计算偿债覆盖率？
DSCR 是一项重要的财务指标，可深入了解企业或个人履行债务义务的能力。 要计算 DSCR，必须将净营业收入除以偿债总额，其中包括与贷款相关的本金和利息支付。 因此，通过使用这个公式，利益相关者可以评估借款人的财务状况和履行债务承诺的能力。 考虑以下场景：想象一家企业的净营业收入为 100,000 美元，偿债总额为 60,000 美元。 在这种情况下，DSCR 约为 1.67。
偿债率应该高还是低？
从广义上讲，人们普遍认为 DSCR 超过 1.25 通常被视为财务实力的标志。 相反，如果该比率低于1.00，则可能表明该公司正面临财务挑战。
什么是良好的债务覆盖率？
专家认为 DSCR 至少为 2 就非常强，表明公司可以偿还两倍的债务。 然而，值得注意的是，这个比率没有行业标准。 贷款人通常将最低 DSCR 标准设定为 1.2% 和 1.25%。
底线
偿债覆盖率 (DSCR) 是一种广泛使用的财务指标，是评估公司财务状况的重要工具。 该比率通过比较公司的营业收入与其债务支付来提供全面的评估。 因此，通过分析这两个关键组成部分之间的关系，DSCR 可以深入了解公司履行债务义务和维持可持续财务状况的能力。 该比率是评估公司履行财务承诺的能力的重要工具，特别是在履行本金和利息义务方面。
参考资料
- investopedia.com
- 银行汇率网
- indeed.com
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