如果您是房地产投资者或想开始投资，您肯定会一直在寻找可打折出售或出租的房屋。 如果您对当地市场有广泛的了解，房产可能会立即成为一项不错的投资。 但是，随着您持有的资产的增加，将需要一种基于测量的更复杂的方法。 房地产投资者高度重视资本化率（资本化率），将其作为确定出租或收入财产价值和识别有前途投资的工具。 资本化率（资本化率）可用于确定房产是否值得投资。 本文将向我们展示如何计算房地产、出租财产和收入财产的上限率。
什么是上限利率？
资本化率（或简称资本化率）是房地产中使用的一个术语，用于描述基于净营业收入 (NOI) 的房产回报率。 换句话说，资本化率（Cap Rate）是用来计算预期投资回报或资本回报的回报指标。
该指标基于财产的预测净收入，并通过将净营业收入除以财产的资产价值得出一个百分比来确定。 在房地产市场，它被用来预测投资者可能赚多少钱。
虽然资本化率（资本化率）是比较不同房地产投资市场价值的快速方法，但它不应该被用作强大投资的唯一指标，因为它没有考虑杠杆，货币的时间价值，或来自财产改善的未来现金流量。
哪些因素决定资本化率？
当您要计算财产的风险时，上限率只是要考虑的一个因素。 在决定是否投资商业地产时，重要的是要考虑该物业的周围环境。 投资的风险和回报受房产的位置、条件和类型的影响。 全面了解后，您可以更好地确定商业物业是否适合您的需求。
#1。 租金增长
在通货膨胀率较高的时期，租金涨幅可能更大，尤其是在租赁期限较短的租金中。 更高的利率可以被租金上涨和更高的 NOI 的预期所抵消。 如果经济恶化，租金增长可能会受到抑制，上限利率会被迫提高。 吉尔伯特指出，尽管利率上升，但由于公寓和工业租金的强劲增长，上限利率在 2022 年第二季度基本保持稳定。
最近，租金涨幅有所收窄。 这一停顿是短暂的，还是对美联储故意放缓经济的反应的趋势开始，还有待观察。
＃2。 位置
靠近城市的工作核心、主要干道和公共交通都在决定上限率方面发挥作用。 由于更大的就业波动和更不稳定的需求，高需求和稳定地区的资本化率往往较低，而在转型和边缘地区则较高。 租户周转率、租赁费用和其他影响经营现金流量的因素可能因此而增加。
#3。 国内生产总值 (GDP) 和失业率
GDP和失业率都是经济状况的指标。 当 GDP 强劲且失业率低时，商业房地产投资的资本化率较低。 在低 GDP 和高失业率时期，投资房产的风险更大。 但是请记住，资本化率在本质上通常是预测性的，并且特定交易除了受市场和经济条件影响外，还受建筑物的个人前景和投资者观点等因素的影响。
#4。 资产类别
不同资产类别的资本化率并不统一。 最低资本化率通常出现在多户住宅和工业房地产领域。 根据所衡量资产的类型，一些经济指标可能具有不同的意义。 多户住宅和零售物业对可支配收入的变化高度敏感，而工业物业对耐用品和非耐用品支出的变化更为敏感。
上限利率的公式是什么？
确定资本化率的公式有几种不同的形式。 计算房地产投资上限率最常用的方法是将房产的净营业收入 (NOI) 除以其当前市场价值。 在数学上，
资本化率 = 净营业收入 / 当前市场价值
哪里，
顾名思义，净营业收入是扣除与运营相关的所有成本后从财产中赚取的钱。 在这些支出中，包括日常维护和建筑物财产税所需的资金。
根据市场情况评估资产时的价值是其当前市场价值。
一种替代方法是使用相关资产的购买价格或初始投资价格。
资本化率 = 净营业收入 / 购买价格
然而，第二版不如第一版受欢迎的主要原因有两个。 第二，不能用于继承资产，因为购买价格为零，无法分割。 第一个问题是，对于几年/几十年前以低价购买的旧房产，它会产生令人难以置信的结果。
此外，第一个版本使用当时的市场价格，比第二个版本更准确，第二个版本使用原始购买价格的固定值，因为房地产价格往往会随着时间的推移而上涨和下跌。
此外，对于那些对上限利率感兴趣的人来说，一个选择是参加一个优秀的在线房地产项目。
如何计算上限率
资本化率（资本化率）是房地产投资行业的一项关键指标。 将物业的年度净营业利润除以购买价格或当前市场价值以获得上限率。 对于投资者而言，较高的资本化率优于较低的资本化率。 以下是计算上限率的简单步骤。
#1。 了解资本化率的概念
资本化率或“资本化率”是一种计算出租物业盈利能力的方法。 它代表该物业的当前市场价值占其年度净营业收入的百分比。
当资本化率较高时，投资回报率 (ROI) 也较高。 必须记住，资本化率只是对可能回报率的预测，绝不是财产未来表现的保证。
#2。 确定物业的净营业利润
您必须首先了解如何计算 NOI（净营业收入）。 净营业收入 (NOI) 的计算方法是从所有财产收入中减去总营业费用。
该物业的收入可能来自多种来源，包括租金、使用费以及现场商品和服务的销售。 例如，考虑在没有任何其他收入来源的情况下，给定房产的租金收入为每月 5,000 美元。
接下来将计算与该物业相关的成本。 税收、保险、维护和法律费用都是显而易见的预算领域。 然而，不太明显的成本，例如可能的空置率，也应包括在内。全国投资物业空置率的平均水平为 10%，但您可以在您所在的地区进行研究以获得更准确的数字。 所考虑房产的每月总开支为 1,000 美元，该金额考虑了 10% 的空置率。
您可以通过从总收入中扣除运营费用来计算财产的净收入。 之后将计算 NOI。 此外，该物业每月产生 4,000 美元的净营业收入，即每年 48,000 美元。
#3。 使用当前市场价格作为分母
接下来，我们将从运营中获得的税后利润除以当时的股价。 大多数投资者使用房产的当前市场价值，尽管对于应该使用购买价格还是当前市场价值存在相当大的争议。
因此，我们将使用标准方法，即用净营业收入除以当前市场价值。 财产的当前市场价值可以通过仔细阅读财产事实并使用众多在线房屋估价估算工具中的任何一种来确定。
如我们的示例所示，该物业当前的市场价值为 480,000 美元。 这足以让我们通过除法获得 40,000 美元，即 0.10。
#4。 确定资本化率
因此，可以在确定 NOI 和市场价值后计算上限率。 要以百分比形式计算上限率，首先将净营业收入除以市场价值，然后将所得数字乘以 100。
#5。 对结果进行分析
最后的行动是对结果进行分析。 高资本化率表明投资的潜在回报率高，而低资本化率可能表明预期回报率低。
但是，必须记住，上限率只是计算可能的投资回报的几个方面之一。 应考虑这一方面以及其他因素，例如位置、财产状况和市场趋势。
什么是好的资本化率？
寻找适用于所有房产的“良好”资本化率是可以理解的，但市场过于具体，无法产生单一价值。 相反，投资者可以根据自己的风险承受能力，利用上限利率来决定该物业是否适合他们。
产生更多营业收入但价值较低的资产将具有更高的资本化率，由算法确定。 相反，较低的资本化率与估值较高但净营业收入较低的资产相关。
资本化率较低的房产对投资者来说风险较小，但偿还资金的时间跨度较长。 作为一名谨慎的投资者，您应该在选择一个资本化率之前仔细权衡各种资本化率的利弊。 如果你心里有一定的数额，那么消除那些存在太大危险的财产就会容易得多。
上限利率对谁重要？
对于寻找新资产的房地产投资者来说，高资本化率显然是一个好兆头。 然而，对于绝大多数买家来说，高低上限率之间的差异是没有意义的。 由于他们不打算出租房屋，因此他们会更关心其市场价值。 买家通常会寻找可以让他们在转售时赚取利润的交易。
但房产的当前市场价值很重要，对于投资者来说，它的营业收入（即收入减去支出）也很重要。
投资者可能希望保留该物业以获得其提供的租金收入。 在比较年度净营业收入相似的房产时，资本化率有助于确定哪一项是最佳投资。
房产的 NOI（净营业收入）和资本化率是未来买家和抵押贷款人在评估贷款申请时要考虑的基本指标。 上限利率可能会影响融资因素，包括利率和贷方对提供贷款的兴趣。
什么是房地产的上限利率？
房地产资本化率是用于比较各种商业或住宅房地产投资的盈利能力的指标。 出于商业或投资目的出租的一到四户住宅是本文的主要主题。
财产的资本化率是通过将其净营业收入 (NOI) 除以其资产价值来确定的。
使用资本化率可以改善价值判断。 房地产投资由几个因素来衡量，而不仅仅是资本化率。 除了房产的具体特征和位置外，投资者还应考虑投资回报率 (ROI)、内部回报率 (IRR) 和总租金乘数 (GRM)。 另外，阅读 房地产资本化率：2023 年的良好租金资本化率是多少。
什么时候资本化率合适？
上限利率有一些缺点，但它仍然是计算出租物业盈利能力的有用工具。 请务必记住，上限利率的适用性因地区而异。 也就是说，大都市健康资本化率的构成与农村健康资本化率的构成有所不同。
在多个潜在出租物业或其他类型的房地产投资之间做出决定时，资本化率可能是一个非常宝贵的工具。 资本化率（资本化率）可能会帮助您决定哪种投资是最佳选择。 您可以轻松比较资产，而无需考虑购买价格、市场价值或租金波动等变量。
上限利率是模式和趋势分析的有用工具。 为此，只需汇编特定区域和时间范围内的房地产资本化率信息，并利用它来创建市场概况，突出显示该时间范围内房地产盈利能力的任何变化。
房地产投资者和利益相关者可能会受益于对历史和当前资本化率的研究。 模式和趋势可能会帮助您预测下一个繁荣市场。 如果上限利率最近一直在上升，您应该期望该领域的投资回报率更高。
此外，您必须比较与您的投资物业相似的出租物业，以获得准确的上限率。 如果您要购买三层出租房屋，请不要使用较小或较大的房产来计算您的资本化率。
出租物业投资者如何使用资本化率？
您可以在上限利率的帮助下计算出租物业的价值或衡量您自己的房地产投资成功与否。 投资组合上限率可用于发现表现不佳的投资。 或者，您可以找出特定区域的典型上限率是多少，并用它来确定房产的价值。 比较两套相似的房屋时，资本化率较低的房屋价值较低。
您应该知道，您可以在大盘区之外找到有利可图的投资。 低市值地区可能有很大的增长潜力。 要在来年提高您的资本化率 (ROI)，请寻找租金上涨的区域。 此外，在一两年内，由于资本化率的提高，房产价值将会上涨。
最好的出租物业将看到租金上涨和稳定的运营成本。 但如果运营成本迅速上升，净营业收入将随之上升，从而降低当年的资本化率。 需要大量维修的旧结构存在这种风险。 如果可以发现并修复需要维修的旧物业，则可以通过收购创造长期价值。
资本化率在房地产投资中的重要性
在房地产领域，资本化率是衡量业绩的标准。 它通过计算特定房地产的可能回报来帮助那些希望进行金融投资的人。 这是上限率的重要性。
#1。 了解财产的价值
资本化率（资本化率）是一个简单但可靠的财产价值指标。 它通过考虑 NOI 和财产的收购价格来计算投资回报率 (ROI) 百分比。
了解一处房产是定价过高还是定价过低可能有助于投资者决定是否购买。
#2。 风险与回报分析
投资房地产可能有风险，但资本化率可以帮助您计算出多少。 资本化率较高的房产被视为风险较高的投资，而资本化率较低的房产则更安全。
在风险和回报之间寻求合理权衡的投资者可能会从这些数据中受益。
#3。 估计未来收入
资本化率是投资者用来计算房地产或出租物业未来收入的前瞻性指标。 投资者可以根据对各种变量（包括租金上涨、房产价值和市场环境）的假设，使用目前的资本化率来预测房产的未来收入。
此外，寻求做出正确决策的投资者可以从这些数据中获益匪浅。
#4。 考虑通货膨胀
事实上，上限利率将通货膨胀考虑在内，这使其成为希望保护其持有的价值免受货币购买力随时间恶化影响的投资者的宝贵工具。
随着通货膨胀加剧，一美元的购买力下降。 这会对因房产而购买的房产的投资回报产生负面影响。 投资者可以确定他们的回报是通过采用资本化率根据通货膨胀进行调整的，如果他们这样做的话，他们的投资将随着时间的推移继续保持其价值。
结论
总之，资本化率的基本原理，以及如何计算并将其应用于潜在投资分析，是房地产投资者的必备知识。 资本化率或资本化率是一种可以与现金流量和投资回报率等其他指标结合使用以产生有效投资决策工具的指标。
但是，必须记住，在分析房地产投资时，上限利率只是要考虑的众多方面之一，在做出投资决策时不应完全依赖它。
必须深入了解资本化率的基本原理以及如何有效地计算和使用它，以便在房地产和出租物业投资方面做出明智且有利可图的决策。
如何计算资本化率
7.5% 的资本化率意味着什么？
如果上限率为 7.5%，您可以从投资或房产中获得 7.5% 的总收入。 使用 7.5% 的上限利率，价值 150,000 美元的房产的年回报率为 11,250 美元。
什么是 10% 的资本化率？
10% 的资本化率相当于 10 的倍数。在 10% 的资本化率下，购买 10,000,000 美元建筑物的投资者预计将获得 1,000,000 美元的年净营业收入。
什么上限利率过高？
一般而言，与较高的资本化率相比，较低的资本化率意味着较低的风险和较低的回报。 许多行业专业人士认为 5% 到 10% 是“良好”的资本化率，而 4% 表示风险较低但投资回报率较长。
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参考文献
