您已经为您找到了完美的房子,配有大厨房、正确数量的卧室和一个院子。 那么,你怎样才能从一个认真的购物者变成一个快乐的房主呢? 通过获得抵押贷款为购买提供资金。 这是您需要了解的有关抵押贷款承销流程的所有信息。
什么是抵押贷款承销?
抵押贷款承销是您的贷方检查您的住房贷款申请并确定借给您资金的风险的过程。 在批准您的申请之前,您的贷方必须评估您的信誉以及您能够偿还贷款的机会。
承销商想看到什么? 本质上,他们想确定借钱给你是否危险。 这是通过检查三个 C 来确定的:信用、能力和抵押品。
抵押贷款承销过程涉及什么?
承销过程会检查您的财务状况和之前的信贷决定。 在承保过程中,您的承销商将考虑四个因素,让他们更全面地了解您:
#1。 收入
您的承销商必须确信您有足够的收入来支付每月的抵押贷款。 您必须出示三种形式的文件来证明您的收入:前两年的 W-2、两张最近的银行对账单和两张最近的工资单
您是个体经营者还是持有公司的大量股份? 代替 W-2,您需要提供损益表、K-1、资产负债表以及您的个人和企业纳税申报表。
您的承销商还将与您的公司核实您的工作情况,并确保您的收入与您申报的收入相匹配。
#2。 评价
购买房屋时,几乎总是需要评估。 他们通过确保您只借房子的真正价值来保护您和您的贷方。
评估师将评估房产并在房屋周围走动,拍照和测量以了解房屋的状况和属性。 评估师通过寻找具有相似位置、大小和便利设施的住宅来评估可比较的房产。 除非您住在农村地区,否则这些“赠品”必须在过去 6 个月内售出,并且距离房产一英里。
在专业估价师为财产分配价值后,承销商会分析您的抵押贷款金额。 如果房屋的价值远低于抵押贷款,您的申请可能会被暂停。 在这种情况下,您可以对评估提出质疑,与卖家协商较低的购买价格,或者完全离开该房产。
#3. 信用
您的信用评分也由承销商评估。 您的信用评分是一个三位数字,用于评估您在偿还债务方面的责任感。 良好的信用评分表明您按时支付账单,并可以帮助您有资格获得更便宜的利率。
您需要的最低信用评分取决于您正在寻找的贷款类型。 如果您申请常规贷款,您的信用评分应至少为 620。
申请 FHA 贷款所需的最低信用评分为 580。虽然 VA 贷款没有固定的最低信用评分,但不同的贷方可能有自己的。 您的承销商还将获取您的信用报告并检查您的付款历史、信用利用率和帐户年龄。
您的债务与收入 (DTI) 比率由承销商根据您的信用报告确定。 如前所述,它是您每月花在账单和开支上的全部金额除以您的每月总(税前)收入。 贷方希望 DTI 比率为 50% 或更低。
下面是一个 DTI 计算示例:假设您每月赚 5,000 美元。 假设您每月支付 600 美元的租金、200 美元的汽车贷款和 300 美元的学生贷款分期付款。
要计算您的 DTI,请将 1,100 美元(一个月债务的总成本)除以 5,000 美元。 在这种情况下,您的 DTI 为 0.22,即 22%。
#4。 资产细节
因为如果您拖欠付款,您的资产可能会被拍卖以换取现金,因此它们可以帮助您获得抵押贷款批准。 您的支票和储蓄账户、房地产、股票和个人物品可能会受到承销商的审查。
由于结账费用可能占贷款金额的 3% 至 6%,贷方利用资产来保证您在支付结账费用后可以支付抵押贷款。
抵押贷款承销流程的步骤
虽然承销标准因贷方而异,但抵押贷款承销通常遵循一系列流程。 以下是抵押贷款承销流程的概述。
步骤#1 申请抵押贷款。
根据贷方的不同,您可能需要在线、通过电话或亲自完成抵押申请。 当您申请抵押贷款时,您授权贷方运行您的信用报告并分析您的个人和财务信息。
第 2 步:证明您的收入、资产和债务。
除了完成抵押申请外,贷方可能会要求提供文件以验证申请中的信息。 这可能涉及……
- W-2、1099 和工资单
- 最近的纳税申报表副本
- 您拥有的任何公司的财务报表
- 应复制任何租赁协议。
- 银行对账单,以及投资和退休账户的对账单
根据贷方的标准和您的个人财务状况,您可能需要提供额外的文书工作,例如离婚或分居协议的副本、以前财产的出售证据等等。
第 3 步:评估请求
通常,贷方会要求获得国家许可或认证的评估师进行评估。 评估的目的是确认房产的市场价值,并确保它可以用作抵押品。
第 4 步:进行标题搜索。
贷款人也可以与产权公司签订合同以进行产权搜索。 产权公司分析公共记录,以确保卖方拥有出售财产的合法权利,并且不存在会阻止卖方转让明确产权的判决、留置权、未缴税款或其他产权问题。
第五步:等待承销商的判断。
当承销商收到所有必需的信息后,他们会将其与承销规则进行比较,并决定是否批准贷款。 根据您的财务状况、您申请的贷款类型以及完成评估和标题搜索所需的时间,整个过程可能需要几天到几周的时间。
做出判断所需的时间还受您的申请是否符合自动核保条件或必须通过人工核保条件的影响。 自动承保是指计算机算法根据贷方的首选标准自动批准(或拒绝)人员的过程。
如果您的申请不符合贷方的首选标准,则可能会提交人工承保。 这意味着人工将分析您的财务细节并确定您是否有资格获得贷款。 手动承保通常更耗时。
如果您没有获得批准——或者金额低于您的预期——您会想知道原因,以便以后再次申请或向其他贷方申请时可以提高机会。
抵押贷款承销需要多长时间?
抵押贷款承销过程可能需要几天或几周的时间。 抵押贷款过程的这个阶段没有固定的时间框架。 承保过程的长度由几个因素决定,包括:
- 您的财务状况: 如果您的财务状况很复杂,有多个收入来源、资产和义务,则该过程可能需要更长的时间,因为承销商必须检查您财务状况的每个组成部分。
- 您的贷款类型: 一些抵押贷款类型可能有更严格的限制,这可能会使过程需要更长的时间。 例如,FHA、USDA 和 VA 贷款可能有更复杂的规则。
- 申请的完整性: 每次承销商要求您提供额外文件时,该过程需要更长的时间。 如果您完整提交申请,承保人将能够更快地工作。 产权搜索、产权保险或评估过程的延迟都可能导致承保时间更长。
- 房地产市场现状: 在购房旺季申请抵押贷款可能会导致承保过程需要更长的时间。 您的承销商可能同时处理大量申请,这可能会延长您的等待时间。
简单抵押贷款承保流程的提示
#1。 整理您的文档。
在申请贷款之前准备好所有财务记录是保持抵押贷款承销流程正常进行的最简单方法。 如果您需要从特定机构寻求论文,请尽快完成。 编译一个包含以下内容的文件是个好主意:
- 过去两年的工作经历(包括公司文件和自雇人士的税务申报)
- 前两年的 W-2
- 申请前至少 30 至 60 天的工资单
- 检查、储蓄、货币市场、CD 和退休账户信息
- 其他收入来源包括赡养费或子女抚养费、年金、奖金或佣金、股息、利息、加班费、养老金或社会保障福利。
此外,如果您打算使用赠与现金支付首付,您必须在申请之前就拥有这些资产(即在您名下的账户中)。 您还需要一封礼物信来证明这笔钱是礼物。 两者都可以帮助您避免在承保过程中出现不必要的挫折。
要记住的一件事是,您应该只提供贷方要求的文件。 如果您提供额外的文件,该过程可能会减慢。
#2。 按顺序获得您的信用。
较低的信用评分可能会使抵押贷款的批准更加困难,并且会使您的贷款因利率较高而变得更加昂贵。
如果您想提高信用评分,请承诺偿还债务。 这将提高您的信用评分并降低您的 DTI 比率(许多贷方更喜欢 36% 或更低)。 这将您的应用程序的机会增加了两倍。
还要检查您的信用报告,以确保没有可能损害您的分数的不准确之处。 AnnualCreditReport.com 允许您从三个主要信用局中的每一个获取副本。 如果您发现错误,请尽快与该机构联系以提出异议。
#3。 存更多的押金
较高的 LTV 比率意味着如果您拖欠抵押贷款,贷方将损失更多的钱。 您可以通过支付更高的首付来最小化您的 LTV。
如果您在 10 美元的房屋上首付 200,000%,则您必须获得 180,000 美元的贷款,将您的 LTV 比率设为 90%。 如果您在同一所房子上首付 20%,您只需要 160,000 美元的抵押贷款,您的 LTV 比率将为 80%。 这降低了贷方的整体风险,使您成为更具吸引力的贷款前景。
您可能会尝试为首付存更多钱,或者如果可能,请家人或朋友寻求帮助。 还有许多可用的首付援助计划,例如延期付款贷款和赠款,您的贷方可能会提供额外援助。 例如,如果您满足特定条件,大通银行将为您提供高达 3,000 美元的首付。
承保流程如何运作?
确定您向潜在保险公司提供的风险水平的过程称为承保。 专业承销商会检查您的申请要求,以确定是否可以为您提供保单,如果可以,您有资格获得什么级别的保险。 然后,他们使用这些数据确定您的每月保费。
承销商需要多长时间才能做出决定?
只需两到三天即可完成承销流程,抵押贷款人会在批准房屋贷款之前使用该流程验证您的资产、检查您的信用并检查您的税务记录。 但是,信贷员或贷方通常需要一周以上的时间才能完成该程序。
贷款如何获得承销商的批准?
承销商将查看您的信用报告,以确定您处理或还清信用卡付款、学生贷款和其他类型信贷的成功程度。 他们寻找线索,使他们能够预测您的偿还贷款能力。
您如何确定承销是否已被接受?
如果贷款请求满足承销要求并且已经过承销商的审查和授权,您将收到一封承诺书。 您的贷款计划、贷款金额、贷款期限和利率都会在信中提及。 但是,它也可能具有在关闭之前必须满足的先决条件。
总结
承保只是意味着您的贷方在最终确定您的贷款之前验证您的收入、资产、债务和财产信息。
承销商是一位金融专家,负责检查您的财务状况并确定如果您获得贷款批准,贷方将承担多少风险。 承销商会精确评估您的信用记录、资产、您想要的贷款数量,以及他们预测您偿还贷款的能力。 作为此风险评估的一部分,他们还将验证您的收入和就业信息,以及您的 DTI。
在承保过程中积极回复贷方的请求是个好主意。 承保期间,避免申请新的授信额度,并尽快回复查询。 如果您对自己的财务状况不坦率和诚实,贷款申请过程将需要更长的时间。
抵押贷款承保常见问题解答
承销商批准抵押贷款需要多长时间?
抵押贷款承销可能需要一两天,也可能需要数周,具体取决于这些标准。 在大多数情况下,最初的承保批准会在您提交完整贷款文件的 72 小时内发生。 在极端情况下,此过程可能需要长达一个月的时间。
承保期间不应该做什么?
- 在贷款过程中,不要辞去现有工作或退休。
- 在关闭您的新抵押贷款之前,请勿开设或申请任何新的信用账户。
- 不允许对现有信用卡余额进行余额转移。
我应该担心承保吗?
如果您通过了资格预审,则无需对承保过程感到担心或压力——只需与您的贷方保持联系,不要进行任何会产生负面影响的重大更改。
抵押贷款在承保中被拒绝的频率如何?
十分之一的抵押贷款申请被抵押贷款承销商拒绝。 这通常是由于申请人的过多债务、不稳定的工作经历或评估报告低所致。 但是,通过了解承销商的要求,您可以使您的申请尽可能吸引人。