Bạn đã bao giờ tự hỏi liệu có cách nào để bán bất động sản đầu tư mà không phải trả thuế lãi vốn ngay lập tức không? Vâng, có! Nó được gọi là trao đổi 1031.
Hãy để tôi hướng dẫn bạn chính xác cách thức hoạt động của nó để bạn có thể hiểu tại sao nó lại là một công cụ mạnh mẽ để tạo dựng sự giàu có thông qua đầu tư bất động sản.
Phần 1031 là gì?
Điều đầu tiên trước tiên – thuật ngữ “trao đổi 1031” đến từ đâu? Nó được đặt tên theo Mục 1031 của Bộ luật Thuế vụ. Phần này thường được các công ty khuyên dùng như Vốn tư nhân Peregrine, cho phép bạn bán một tài sản đầu tư và “đổi” nó lấy một tài sản khác trong khi được hoãn thuế lãi vốn.
Nói cách khác, bạn không phải trả thuế ngay cho số tiền lãi từ việc bán hàng. Thay vào đó, bạn có thể chuyển số tiền đó thành một tài sản đầu tư mới. Đây là một khoản giảm thuế cực kỳ hữu ích cho bất kỳ ai đầu tư vào bất động sản trong thời gian dài.
Đây là một ví dụ đơn giản
Giả sử bạn đã mua một bất động sản cho thuê cách đây nhiều năm với giá 200,000 USD. Bây giờ nó trị giá 500,000 USD. Nếu bạn bán nó, bạn sẽ nợ thuế lãi vốn đối với khoản lợi nhuận 300,000 đô la đó.
Nhưng nếu bạn thực hiện trao đổi 1031, bạn có thể lấy số tiền thu được từ việc bán tài sản đầu tiên và đầu tư chúng vào một tài sản cho thuê hoặc đầu tư khác có giá trị bằng hoặc lớn hơn. Bạn trì hoãn việc trả các khoản thuế lãi vốn đó cho đến khi cuối cùng bạn bán được tài sản mới.
Điều này cho phép bạn tiếp tục tái đầu tư và tăng trưởng các khoản đầu tư bất động sản của mình mà không bị mất một khoản thuế mỗi khi bạn bán. Thủ thuật khá gọn gàng phải không? Sàn giao dịch 1031 đã là công cụ quan trọng được các nhà đầu tư bất động sản hiểu biết sử dụng trong nhiều thập kỷ.
Sàn giao dịch 1031 cơ bản hoạt động như thế nào
Loại trao đổi 1031 phổ biến nhất được gọi là trao đổi chậm. Đây là cách nó thường hoạt động:
Bước 1) Bạn bán tài sản đầu tư ban đầu.
Đây được gọi là “tài sản bị từ bỏ” trong biệt ngữ 1031.
Bước 2) Số tiền thu được sẽ được chuyển đến một trung gian đủ điều kiện.
Bên trung gian đủ tiêu chuẩn là bên thứ ba vô tư xử lý việc trao đổi cho bạn. Người trung gian sẽ thiết lập một tài khoản ký quỹ để giữ số tiền từ việc bán cho đến khi số tiền đó có thể được tái đầu tư vào tài sản mới. Đây là một yêu cầu quan trọng – bạn không thể tự mình nhận được số tiền thu được hoặc giành quyền kiểm soát chúng, dù chỉ là tạm thời.
Bước 3) Bạn xác định các thuộc tính có thể thay thế.
Trong vòng 45 ngày kể từ khi bán tài sản bị từ bỏ, bạn phải xác định “tài sản thay thế” tiềm năng mới mà bạn đang cân nhắc đầu tư vào. Bạn có thể xác định tối đa 3 tài sản tiềm năng mà không có bất kỳ giới hạn nào về tổng giá trị của chúng. Điều này mang lại cho bạn sự linh hoạt để tìm kiếm khoản đầu tư phù hợp.
Bước 4) Bạn đóng thuộc tính thay thế.
Cuối cùng, bạn phải đóng một trong các tài sản thay thế trong vòng 180 ngày kể từ ngày bán tài sản ban đầu. Người trung gian sẽ sử dụng tiền từ việc bán hàng để hoàn tất giao dịch mua mới, giữ nguyên thuế trao đổi được hoãn lại.
Và Voila! Bằng cách làm việc với một bên trung gian và tái đầu tư vào một tài sản khác, bạn có thể hoán đổi tài sản và hoãn thuế lãi vốn. Với một số kế hoạch chiến lược, bạn có thể sử dụng sàn giao dịch 1031 để xây dựng đế chế bất động sản và giảm thiểu thuế.
Các quy tắc cần ghi nhớ
Mặc dù sàn giao dịch 1031 mang lại lợi thế to lớn về thuế nhưng chúng cũng có một số hạn chế:
Yêu cầu “giống nhau”
Đối với trao đổi 1031, các thuộc tính ban đầu và thay thế thường phải “giống nhau”. Trong bất động sản, yêu cầu này khá thoải mái. Ví dụ, bạn có thể đổi một lô đất trống lấy một tòa nhà chung cư. Nhưng bạn không thể đổi bất động sản lấy vốn đầu tư tư nhân vào một công ty.
Nó phải là bất động sản được trao đổi lấy bất động sản. Và một tài sản ở Hoa Kỳ chỉ có thể được hoán đổi lấy một tài sản khác ở Hoa Kỳ chứ không phải tài sản ở nước ngoài.
Giá trị bằng hoặc lớn hơn
Để được hoãn thuế đầy đủ, tài sản mới phải có giá trị bằng hoặc lớn hơn tài sản ban đầu được bán. Nếu bạn tái đầu tư ít hơn 100% số tiền thu được, khoản chênh lệch sẽ phải chịu thuế. Điều này được gọi là "khởi động". Cần phải tính toán cẩn thận để đảm bảo bạn đáp ứng được yêu cầu về giá trị.
Giới hạn thời gian
Như đã đề cập, bạn có 45 ngày để xác định và 180 ngày để hoàn tất tài sản mới. Bỏ lỡ một trong hai thời hạn và thuế lãi vốn từ việc bán hàng sẽ đến hạn ngay lập tức. Nó đòi hỏi một số hành động nhanh chóng và lập kế hoạch để hoàn thành một cuộc trao đổi bị trì hoãn 180 ngày.
Sử dụng sáng tạo cho sàn giao dịch 1031
Với kế hoạch phù hợp, bạn có thể sử dụng 1031 sàn giao dịch cho tất cả các loại chiến lược đầu tư sáng tạo:
- Trao đổi một căn nhà cho thuê lấy toàn bộ tòa nhà chung cư để tăng lợi nhuận.
- Kết hợp nhiều tài sản đầu tư thành một khoản đầu tư lớn hơn. Điều này có thể làm cho việc quản lý dễ dàng hơn.
- Chia một tài sản lớn hơn thành nhiều tài sản nhỏ hơn để đa dạng hóa danh mục đầu tư của bạn.
- Trao đổi tài sản với nhà đầu tư khác thay vì chỉ bán một tài sản. Điều này có thể cung cấp nhiều lựa chọn hơn để cấu trúc thỏa thuận.
- Di chuyển từ thành phố hoặc tiểu bang này sang thị trường khác mà bạn tin rằng có triển vọng đầu tư tốt hơn.
Như bạn có thể thấy, các nhà đầu tư hiểu biết sử dụng sàn giao dịch 1031 để xây dựng tính linh hoạt cho chiến lược đầu tư bất động sản dài hạn của họ. Lợi ích hoãn thuế chỉ làm dịu thỏa thuận.
Một số trao đổi cần cẩn thận
Mặc dù các quy tắc trao đổi 1031 nhìn chung rất linh hoạt nhưng có một số giới hạn chặt chẽ hơn trong một số trường hợp nhất định:
Hoán đổi nhà nghỉ
Nếu bạn muốn đổi nhà chính của mình, rất tiếc là trao đổi 1031 không áp dụng cho nhà ở chính. Bạn không thể bán căn nhà bạn đang ở và tránh lãi vốn theo cách đó.
Tuy nhiên, có một số trường hợp hạn chế trong đó bạn có thể đổi nhà nghỉ dưỡng hoặc chuyển ngôi nhà chính thành nhà cho thuê và sử dụng Trao đổi 1031. Nhưng thông thường bạn cần phải cho thuê bất động sản toàn thời gian trước khi bán nó. Hãy tham khảo ý kiến chuyên gia thuế của bạn để được tư vấn về tình huống cụ thể của bạn.
Hợp tác hoán đổi tài sản
Chỉ một số hình thức đồng sở hữu nhất định như người thuê nhà chung mới có thể sử dụng sàn giao dịch 1031. Nếu bạn sở hữu bất động sản đầu tư thông qua công ty hợp danh hoặc LLC nhiều thành viên, việc hoán đổi sẽ phức tạp hơn. Bạn có thể cần phải phân phối tài sản trước khi bán nó để duy trì việc xử lý thuế trao đổi.
Một lần nữa, hãy làm việc với các chuyên gia quen thuộc với cấu trúc trao đổi 1031 dành cho quan hệ đối tác. Khu vực này có một số bẫy dành cho những người không cảnh giác.
Đảm bảo báo cáo trao đổi đúng cách
Bạn phải báo cáo mọi giao dịch trao đổi 1031 cho IRS bằng cách nộp Mẫu 8824 cùng với tờ khai thuế của bạn trong năm. Biểu mẫu này cung cấp các chi tiết chính như mô tả về tài sản được hoán đổi, ngày mua/bán và giá trị của từng tài sản.
Đảm bảo làm việc với người khai thuế của bạn để theo dõi và ghi lại chính xác việc trao đổi. Bạn không muốn kích hoạt một cuộc kiểm toán!
Mang tất cả lại với nhau
Như bạn có thể thấy, sàn giao dịch 1031 là một công cụ mạnh mẽ cho bất kỳ nhà đầu tư bất động sản đang hoạt động nào. Mặc dù không quá phức tạp nhưng các quy tắc yêu cầu thực hiện giao dịch đúng cách và làm việc với các chuyên gia có trình độ.
Nhưng lợi ích của việc tiếp tục tăng các khoản đầu tư bất động sản được hoãn thuế của bạn có thể rất lớn trong nhiều thập kỷ. Chỉ cần tưởng tượng bạn có thể xây dựng được bao nhiêu tiền bằng cách đầu tư những khoản lãi vốn đó thay vì giao chúng cho IRS!
Vì vậy, hãy xem xét cách bạn có thể sử dụng sàn giao dịch 1031 như một phần trong chiến lược đầu tư bất động sản của riêng bạn. Với một số kế hoạch và hướng dẫn của chuyên gia, bạn có thể chia các khoản đầu tư hiện tại thành những khoản nắm giữ lớn hơn trong tương lai.
Sự phát triển của Mục 1031
Trao đổi theo Mục 1031 đã tồn tại gần một thế kỷ, mặc dù các quy tắc đã phát triển theo thời gian.
Khái niệm chung về trao đổi “loại tương tự” được hoãn thuế lần đầu tiên được đưa ra vào năm Đạo luật Doanh thu năm 1921. Điều này cho phép việc trao đổi tài sản diễn ra mà không gây ra nghĩa vụ thuế ngay lập tức.
Qua nhiều năm, các quy tắc này đã được cải tiến qua nhiều vụ kiện tại tòa án, phán quyết của IRS và luật mới. Một quyết định lớn của tòa án năm 1979 (Starker kiện Hoa Kỳ) các trao đổi bị trì hoãn được xác định và các tiền lệ đã đặt ra vẫn được áp dụng cho đến ngày nay.
Luật ban đầu khá rộng và cho phép trao đổi hoãn thuế đối với tất cả các loại tài sản kinh doanh và đầu tư. Nhưng theo thời gian, những hạn chế đã được thêm vào. Hiện Mục 1031 hầu như chỉ áp dụng cho bất động sản sau Đạo luật cắt giảm thuế và việc làm năm 2017.
Trước năm 2018, việc trao đổi các tài sản khác như xe cộ, tác phẩm nghệ thuật, đồ sưu tầm, bằng sáng chế và chứng khoán cũng có thể đủ điều kiện là giao dịch 1031. Nhưng luật thuế năm 2017 chỉ giới hạn việc trao đổi bất động sản để ngăn chặn hành vi lạm dụng.
Vì vậy, ngày nay, Mục 1031 được sử dụng nhiều bởi các nhà đầu tư, nhà phát triển, chủ nhà và chủ nhà bất động sản để tiến hành trao đổi tài sản được đánh giá cao. Một số trường hợp ngoại lệ như máy bay thuê nhất định vẫn đủ điều kiện. Nhưng phần lớn hoạt động hiện đại của 1031 liên quan đến việc trao đổi tài sản thực.
Quá trình chuyển sang tập trung quá nhiều vào bất động sản này diễn ra chậm rãi trong nhiều thập kỷ khi Quốc hội và IRS bổ sung các hạn chế. Ngay cả định nghĩa về bất động sản “cùng loại” cũng đã được nới lỏng trong những năm qua để cho phép linh hoạt hơn. Ví dụ, đất trống giờ đây có thể được đổi lấy một tòa nhà chung cư mà không có vấn đề gì.
Vì vậy, mặc dù các nguyên tắc cơ bản vẫn giữ nguyên nhưng Mục 1031 đã liên tục được các nhà quản lý và lập pháp định hình và hoàn thiện trong thế kỷ qua. Các kết quả đã thu hẹp tiện ích của nó nhưng cũng mang lại sự chắc chắn hơn về cách thức thực hiện các sàn giao dịch hiện đại.
Các bên trung gian đủ năng lực
Một bên trung gian đủ điều kiện (QI) là một bên đóng vai trò quan trọng giúp thực hiện tất cả các trao đổi 1031 bị trì hoãn.
QI thực hiện một số vai trò quan trọng:
- Họ nhận và giữ tiền từ việc bán tài sản bị từ bỏ thay mặt cho người nộp thuế. Điều này ngăn cản việc “biên nhận mang tính xây dựng” khi người nộp thuế kiểm soát quỹ trao đổi một cách không đúng cách.
- Chúng tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển tiền trao đổi để hoàn tất việc mua tài sản thay thế trong khung thời gian yêu cầu.
- Họ chuẩn bị tất cả các tài liệu cần thiết cho việc trao đổi như thỏa thuận trao đổi, tài liệu kết thúc và biểu mẫu IRS.
- Họ giúp cấu trúc giao dịch và giải quyết mọi vấn đề để giữ cho sàn giao dịch tuân thủ các quy định 1031.
Về cơ bản, QI cung cấp một lớp tách biệt thiết yếu giữa người nộp thuế trao đổi và số tiền thu được từ việc bán tài sản. Mối quan hệ ngang hàng này ngăn cản người nộp thuế khỏi bị coi là "nhận được trên cơ sở" số tiền, điều này sẽ khiến việc trao đổi bị loại.
QI cũng xử lý tất cả các hồ sơ và thủ tục giấy tờ cần thiết gắn liền với các giao dịch. Từ cả quan điểm thực thi và tài liệu, họ giám sát toàn bộ quá trình trao đổi tuân thủ các quy tắc của IRS.
Nhiều nhà đầu tư chuyển sang các công ty luật chuyên ngành, chuyên gia thuế, ngân hàng hoặc công ty QI độc lập đóng vai trò là người hỗ trợ trao đổi. Họ cung cấp kinh nghiệm và nguồn lực vô giá khi điều hướng sự phức tạp của giao dịch 1031.
Lựa chọn một người trung gian có đủ năng lực và đạo đức là một trong những quyết định quan trọng nhất khi lập kế hoạch trao đổi 1031. Việc dựa vào một người hỗ trợ không đủ tiêu chuẩn có thể khiến toàn bộ cuộc trao đổi gặp rủi ro. Vì vậy, hãy cẩn thận khi chọn QI để xử lý việc trao đổi hoãn thuế của bạn.
Kết luận
Điều đó bao gồm những điều quan trọng bạn cần biết nếu bạn đang xem xét trao đổi 1031. Hợp tác chặt chẽ với các cố vấn tài chính và thuế của bạn để thực hiện giao dịch một cách chính xác. Nhưng lợi ích dành cho các nhà đầu tư và doanh nhân bất động sản lâu dài chắc chắn có thể lớn hơn bất kỳ nỗ lực ban đầu nào cần có.
Việc trao đổi 1031 được thực hiện đúng cách cho phép bạn hoãn thuế trong khi mở rộng và đa dạng hóa việc nắm giữ bất động sản của mình. Đó là một công cụ mạnh mẽ để xây dựng sự giàu có và mang lại sự linh hoạt cho nhà đầu tư. Vì vậy, hãy khám phá cách bạn có thể tận dụng lợi ích của 1031 trao đổi để thực hiện giao dịch tài sản tiếp theo của mình.
