Nếu bạn đang tìm kiếm một ngôi nhà mới nhưng gặp vấn đề trong việc phê duyệt trước khoản vay, tài trợ của chủ sở hữu là một lựa chọn có thể giúp bạn đạt được mục tiêu sở hữu của mình. Mặc dù không phải tất cả người bán đều sẵn lòng hoặc có thể cung cấp tài chính trực tiếp cho người mua, nhưng đây có thể là một phương pháp tuyệt vời để mua nhà đồng thời giúp quá trình đóng cửa diễn ra suôn sẻ hơn. Mặt khác, những ngôi nhà do chủ sở hữu tài trợ có thể phức tạp và cần phải có thỏa thuận bằng văn bản, vì vậy điều quan trọng là bạn phải hiểu rõ thủ tục trước khi ký vào biên bản đã ký. Chúng ta sẽ xem xét cách thức hoạt động của tài chính của chủ sở hữu, cách nó có thể mang lại lợi ích cho bạn với tư cách là người mua hoặc người bán và cách cấu trúc một thỏa thuận với chủ sở hữu.
Nhà được Chủ đầu tư Tài trợ là gì?
Thỏa thuận tài chính giữa người bán nhà và người mua nhà thay thế thế chấp tiêu chuẩn được ngân hàng trợ cấp bằng kế hoạch thanh toán trực tiếp giữa người bán và người mua được gọi là tài trợ cho chủ sở hữu. Tài trợ của chủ sở hữu hoạt động tương tự như một ngân hàng cho vay trong đó người bán tài trợ cho căn nhà và người mua hoàn trả cho người bán theo thời gian tùy theo các điều kiện của khoản vay.
Quá trình này sẽ bắt đầu với một khoản trả trước đáng kể cho căn nhà và một khoản hoàn vốn vay hàng tháng cộng với lãi suất. Tài trợ của chủ sở hữu thường đắt hơn so với cho vay thông thường từ ngân hàng hoặc các tổ chức tài chính. Tuy nhiên, đây là một lựa chọn thực tế cho những người mua nhà không có khả năng nhận được tài chính từ một người cho vay thông thường.
Giới thiệu chung
Một người mua có thể háo hức muốn mua một ngôi nhà, nhưng người bán sẽ không nhúc nhích với mức giá chào bán là 350,000 đô la. Người mua sẵn sàng trả số tiền đó và có thể giảm 20% giá mua - 70,000 đô la từ việc bán bất động sản trước đây của họ. Họ cần tài trợ 280,000 đô la, nhưng họ chỉ có thể được chấp thuận cho khoản thế chấp thông thường là 250,000 đô la.
Người bán có thể đồng ý cho họ vay 30,000 đô la để trang trải khoản thiếu hụt hoặc họ có thể đồng ý tài trợ tổng cộng 280,000 đô la. Trong cả hai tình huống, các người mua sẽ trả hàng tháng cho người bán tiền gốc và lãi của khoản vay. Khi người mua và người bán là gia đình, bạn bè hoặc được kết nối theo một số cách khác ngoài giao dịch, các khoản vay này khá điển hình.
Ví dụ về Nhà do Chủ sở hữu Tài trợ
Hãy tưởng tượng một người bán niêm yết một ngôi nhà với giá 200,000 đô la trên thị trường. Bởi vì anh ta tự làm chủ, một người mua tiềm năng không thể có được nguồn tài chính truyền thống. Anh ta đặt giá thầu đầy đủ và yêu cầu 15 phần trăm (30,000 đô la) tài chính của chủ sở hữu.
Người bán, người không có thế chấp căn nhà, chấp nhận lời đề nghị và tạo ra một giấy thế chấp yêu cầu người mua trả lại cho cô ấy hơn 8 năm với lãi suất XNUMX% kèm theo một quả bóng bay thanh toán cuối cùng. Người mua trả cho người bán 1,247.40 đô la mỗi tháng và người bán nhận được lợi nhuận 8%, tổng cộng là 224,532 đô la trong suốt mười năm.
Nhà do chủ sở hữu tài trợ hoạt động như thế nào?
Dưới đây là tổng quan chung về cách thức hoạt động của quy trình cấp vốn cho chủ sở hữu.
# 1. Người mua và người bán đồng ý về các điều khoản tài chính
Khi người mua và người bán ký một kỳ phiếu có nghĩa là họ đã đồng ý về các điều kiện của khoản vay. Điều này bao gồm các thông số như lãi suất, lịch trình khấu hao (thời gian thực hiện thanh toán thế chấp thông thường) và thời hạn hoàn trả của khoản vay.
# 2. Người mua trả trước
Sau khi cả hai bên đã đồng ý về tài chính điều khoản, người mua thanh toán trước cho tài sản để đảm bảo giao dịch mua. Khi so sánh với một nhà cho vay cầm cố tiêu chuẩn, khoản thanh toán trả trước này thường là một tỷ lệ phần trăm lớn hơn của giá mua. Điều này là do với rủi ro tài chính mà họ đang chấp nhận, chủ sở hữu sẽ muốn có càng nhiều sự an toàn càng tốt.
# 3. Người mua thanh toán hàng tháng cho khoản vay
Trong hầu hết các trường hợp, người mua sẽ trả góp hàng tháng số dư còn lại của khoản thế chấp. Điều này bao gồm thuế tài sản trực tiếp và các khoản thanh toán bảo hiểm, thường được bao gồm trong một khoản thế chấp thông thường nhưng không phải là tài chính của chủ sở hữu.
#4. Người mua trả hết khoản vay của họ
Thông thường, người mua sẽ được yêu cầu thanh toán bong bóng hoặc thanh toán một lần khi kết thúc thời hạn cho vay để trang trải mọi chi phí còn lại. Nếu người mua không thể thực hiện thanh toán bong bóng, họ có thể yêu cầu bổ sung tài chính để trả cho người bán, vay một khoản mới để trang trải phần còn lại của giá căn nhà cộng với lãi suất.
4 loại nhà tài trợ của chủ sở hữu
Một hợp đồng chính thức nên được sử dụng để ghi nhớ một thỏa thuận cấp vốn chủ sở hữu. Một thỏa thuận tài chính của chủ sở hữu có thể được cấu trúc theo nhiều cách khác nhau, bao gồm cả những cách được liệt kê dưới đây.
# 1. Giấy phát hành hoặc thế chấp
Ý tưởng của anh ta tương tự như một chứng thư thế chấp tiêu chuẩn, trong đó người mua ký một tài liệu xác nhận rằng người cho vay có quyền lợi bảo đảm đối với ngôi nhà của họ cho đến khi khoản vay được hoàn trả. Trong trường hợp này, người mua nhận được giấy chủ quyền và thế chấp là với chính quyền địa phương.
# 2. Chứng thư ủy thác
Đây là một loại kỳ phiếu khác giống như một chứng thư thế chấp. Quyền sở hữu nhà là của bên thứ ba ủy thác trong một hành động đáng tin cậy. Quyền sở hữu dành cho người mua khi các điều khoản cho vay đã được đáp ứng.
# 3. Hợp đồng chứng thư
Người mua không nhận được chứng thư và quyền sở hữu tài sản cho đến khi khoản vay được trả hết, theo thỏa thuận này. Người bán giữ tài sản chứng thư và chức danh cho đến thời điểm đó.
#4. Hợp đồng thuê mua
Người mua của hợp đồng thuê mua, còn được gọi là thỏa thuận thuê để sở hữu. Cho thuê tài sản trong một khoảng thời gian nhất định trước khi đồng ý với các điều kiện mua hàng cuối cùng. Bất kỳ khoản tiền thuê nào đã trả trong thời gian thuê sẽ được chuyển vào bán của căn nhà nếu người mua quyết định mua vào cuối thời gian thuê.
5 Ưu điểm của nhà tự tài trợ
Đối với cả người bán và người mua, tài trợ của chủ sở hữu có những lợi thế đáng kể so với các mô hình tài chính tiêu chuẩn.
# 1. Ít trở ngại hơn đối với tài chính cho người mua
Đối với người mua, tài chính của chủ sở hữu có thể cho phép bạn có được tài chính mà bạn không thể nhận được. Nếu bạn có thu nhập không ổn định hoặc điểm tín dụng thấp. Ví dụ, việc có được một khoản vay thế chấp từ một người cho vay truyền thống có thể khó khăn hơn, khiến việc tài trợ của chủ sở hữu trở thành một lựa chọn tiềm năng.
# 2. Thời gian thẩm định ngắn hơn
Thời gian thẩm định và kiểm tra nhà có thể nằm trong các thỏa thuận tài chính của chủ sở hữu. Ví dụ, người mua không yêu cầu thẩm định nhà để có được tài chính từ ngân hàng của họ. Điều này có nghĩa là bạn sẽ có thể kết thúc bán hàng sớm hơn, điều này sẽ mang lại lợi ích cho cả người mua và người bán.
# 3. Không có khoản trả trước tối thiểu
Ngược lại với Nhà ở Liên bang Quản trị (FHA) cho vay, không có khoản trả trước tối thiểu do chính phủ bắt buộc với sự tài trợ của chủ sở hữu. Điều này có nghĩa là nếu người bán đồng ý, người mua có thể thương lượng giảm bớt khoản thanh toán.
#4. Chi phí đóng cửa thấp hơn
Tài trợ của chủ sở hữu cho phép cả người bán và người mua tiết kiệm tiền vào chi phí đóng bao gồm kiểm tra, thẩm định và phí ngân hàng.
# 5. Lợi nhuận đầu tư tiềm năng tốt hơn
Đối với người bán, tài trợ của chủ sở hữu có thể mang lại dòng tiền ổn định dài hạn cho bất động sản từ lãi suất cao của khoản vay.
4 Nhược điểm của nhà tự tài trợ
Nếu không có sự bảo đảm của một khoản vay thế chấp tiêu chuẩn. Có nhiều mối nguy hiểm khác nhau mà người mua hoặc người bán có thể gặp phải khi sử dụng tài chính của chủ sở hữu.
# 1. Chi phí cao hơn cho người mua
Đối với người mua, tài trợ của chủ sở hữu thường đòi hỏi các khoản thanh toán và lãi suất thấp hơn. Dẫn đến tổng chi phí của ngôi nhà lớn hơn so với thế chấp thông thường.
# 2. Thanh toán bong bóng cao
Người mua có thể nhận được khoản thanh toán một lần lớn khi kết thúc thời hạn cho vay nếu thỏa thuận tài chính của chủ sở hữu có điều khoản thanh toán bong bóng.
# 3. Rủi ro tiềm ẩn cao cho người bán
Các chủ sở hữu nhà tài trợ cho căn nhà đã bán của họ sẽ chịu rủi ro người mua không trả được nợ. Nếu người mua không trả được nợ, người bán cũng phải chịu trách nhiệm pháp lý và có thể phải nộp đơn để tịch thu tài sản.
#4. Các vấn đề thế chấp hiện tại
Có thể có những khoản nợ hiện có làm phức tạp thủ tục hoàn trả khoản vay nếu người bán đã có thế chấp tài sản mà họ đang bán. Nếu người bán dựa vào người mua để thực hiện thanh toán thế chấp của họ và người mua mặc định. Các ngân hàng có thể xung đột trong nhà, đặt cả hai bên vào tình thế tồi tệ.
Sử dụng vốn chủ sở hữu có rủi ro không?
Việc mua lại một tài sản thông qua tài chính của chủ sở hữu là một phương thức tài trợ an toàn nếu cả người mua và người bán thực hiện các thủ tục cần thiết để bảo vệ lợi ích tài chính tương ứng của họ. Các điều khoản tài trợ, trước hết, phải được giải thích chính xác trong một thỏa thuận bằng văn bản, tốt nhất là do một chuyên gia pháp lý được chứng nhận chuẩn bị.
Và mặc dù thực tế là tài trợ của người mua loại bỏ yêu cầu thẩm định và kiểm tra do bên cho vay ủy quyền, người mua vẫn nên cân nhắc cẩn thận việc thực hiện các biện pháp để đảm bảo rằng giá mua là hợp lý. Theo cách tương tự, người bán không bắt buộc phải thực hiện kiểm tra tín dụng đối với người mua tiềm năng trước khi đồng ý tài trợ cho một giao dịch. Tuy nhiên, đây là một chiến lược tốt để giảm thiểu rủi ro liên quan đến tài chính của chủ sở hữu và tăng khả năng người mua sẽ thanh toán đúng hạn.
Ai trả thuế bất động sản cho một ngôi nhà do chủ sở hữu tài trợ?
Khi đàm phán với một người cho vay thế chấp thông thường, thông thường sẽ kết hợp việc thanh toán thuế bất động sản và phí bảo hiểm vào khoản thanh toán thế chấp hàng tháng. Khi sử dụng tài chính của chủ sở hữu, bên vay thông thường sẽ trả thuế và phí bảo hiểm trực tiếp cho cơ quan chính phủ hiện hành và công ty bảo hiểm tương ứng. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng người mua và người bán có thể sử dụng thỏa thuận cấp vốn cho chủ sở hữu để chọn cách xử lý các khoản thanh toán này.
Điều gì sẽ xảy ra nếu Người mua Mặc định?
Nếu người mua không thanh toán được khoản tài trợ của chủ sở hữu, thì loại thỏa thuận được thực hiện giữa người mua và người bán sẽ xác định hậu quả cũng như khả năng tìm kiếm cứu trợ của người bán. Ví dụ, nếu giao dịch được cấu trúc như một lựa chọn cho thuê, người bán được yêu cầu bắt đầu các thủ tục trục xuất để loại bỏ người mua không trả tiền khỏi tài sản. Với việc bán hàng được chia thành nhiều đợt hoặc hợp đồng cho một chứng thư, các quy tắc của tiểu bang có thể khác nhau và người bán có thể phải tịch thu tài sản đối với người mua.
Do đó, người bán nên sử dụng hợp đồng tài trợ như một phương tiện để tự bảo vệ mình trước những điều chưa biết và đặt ra những kỳ vọng rõ ràng cho người mua. Điều này có thể bao gồm việc cung cấp các chi tiết cụ thể về những gì cấu thành khoản thanh toán trễ, liệu có thời gian gia hạn hay không và điều gì xảy ra trong trường hợp người vay không trả được khoản vay.
Cách cấu trúc một giao dịch tài trợ cho người bán
Một tài liệu bằng văn bản có chứa các chi tiết cụ thể của thỏa thuận phải luôn có trong thỏa thuận cấp vốn chủ sở hữu giữa người mua và người bán. Tuy nhiên, có một vài cách tiếp cận khác mà bạn có thể thực hiện và cách tiếp cận lý tưởng nhất dành cho bạn sẽ phụ thuộc vào nhu cầu và hoàn cảnh cá nhân của bạn. Một giao dịch do người bán tài trợ có thể được cấu trúc theo ba cách:
# 1. Sử dụng Giấy ủy quyền và Thế chấp hoặc Chứng thư Ủy thác
Nếu bạn đã quen với các khoản thế chấp điển hình, bạn sẽ nhận ra mô hình này. Kỳ phiếu ghi rõ các điều khoản như số tiền cho vay, lãi suất và lịch trình khấu hao, và nó là của cả người mua và người bán. Căn nhà được dùng làm tài sản thế chấp cho khoản vay, và tên người mua xuất hiện trên giấy chủ quyền. Khoản vay sau đó sẽ được thực hiện với chính quyền địa phương.
# 2. Soạn thảo hợp đồng cho chứng thư
Hợp đồng chứng thư, còn được gọi là mua bán trả góp hoặc đất đai hợp đồng, là khi người mua không có được chứng thư đối với tài sản do chủ sở hữu tài trợ cho đến khi khoản vay cuối cùng được thực hiện. Ngoài ra, nếu người mua tái trả nợ với một người cho vay khác và thanh toán đầy đủ cho người bán, thì người mua sẽ có quyền sở hữu.
# 3. Tạo hợp đồng thuê mua
Người bán cho người mua thuê tài sản, người có quyền chọn mua với một mức giá xác định. Còn được gọi là tùy chọn thuê để sở hữu hoặc cho thuê. Người mua trả tiền thuê và sau đó có cơ hội mua tài sản hoặc từ bỏ quyền chọn thuê khi kết thúc thời hạn thuê. Tiền thuê trong thời gian thuê là giá mua nếu anh ta quyết định mua tài sản.
Chúng tôi khuyên bạn nên tham khảo ý kiến của luật sư có thẩm quyền, người sẽ tạo ra các tài liệu liên quan vì lợi ích tốt nhất của bạn vì việc tài trợ của chủ sở hữu có thể phức tạp.
Tài chính của chủ sở hữu hoạt động như thế nào ở Texas đối với một ngôi nhà?
Khi một chủ nhà ở Texas cung cấp tài chính để mua bất động sản của họ, điều này có nghĩa là người bán đảm nhận chức năng của người cho vay, đây là một giao dịch bất động sản thông thường hơn do một tổ chức tài chính thực hiện. Tuy nhiên, thay vì giao tiền mặt cho người mua, người bán cung cấp tín dụng với số tiền đã thỏa thuận về giá bán, trừ đi số tiền mà người mua sẽ đặt cọc.
Tài chính của chủ sở hữu ảnh hưởng đến thuế như thế nào?
Bạn có thể dàn trải việc thực hiện lợi nhuận của mình trong một số năm nếu bạn bán tài sản với sự tài trợ của chủ sở hữu và báo cáo giao dịch là bán trả góp. Bạn phải trả một khoản thuế nhỏ hơn đáng kể đối với khoản lãi vốn trong suốt cả năm khi bạn nhận được thu nhập, trái ngược với việc trả toàn bộ số thuế đối với lợi nhuận trong năm đầu tiên. Điều này cho phép bạn phân tán tác động của việc đánh thuế trong một số năm.
Tài chính của chủ sở hữu hoạt động như thế nào ở Texas?
Khi một chủ nhà ở Texas cung cấp tài chính để mua bất động sản của họ, điều này có nghĩa là người bán đảm nhận chức năng của người cho vay, đây là một giao dịch bất động sản thông thường hơn do một tổ chức tài chính thực hiện. Tuy nhiên, thay vì giao tiền mặt cho người mua, người bán cung cấp tín dụng với số tiền đã thỏa thuận về giá bán, trừ đi số tiền mà người mua sẽ đặt cọc.
Yêu cầu đối với Nhà do Chủ sở hữu Tài trợ
Kỳ phiếu phải là để dễ dàng thực hiện một giao dịch tài trợ của chủ sở hữu. Kỳ phiếu mô tả các chi tiết của thỏa thuận, bao gồm lãi suất, hoàn trả timeline, và các hình phạt mặc định, trong số những thứ khác. Để bảo vệ bản thân trước sự vỡ nợ, chủ sở hữu thường duy trì quyền sở hữu tài sản cho đến khi tất cả các khoản thanh toán đã được thực hiện.
Trong khi một số giao dịch tự thực hiện có thể được xử lý hoàn toàn bởi chủ sở hữu. Thuê một luật sư để xác minh rằng tất cả các cơ sở thường là một ý kiến hay. Việc trả tiền cho việc tìm kiếm quyền sở hữu cũng có thể giúp đảm bảo rằng chủ sở hữu / người bán có thể bán tài sản và cuối cùng họ sẽ phát hành quyền sở hữu để đổi lấy tài trợ một phần hoặc toàn bộ giao dịch.
Câu Hỏi Thường Gặp
Tài chính của chủ sở hữu có giống như tiền thuê để sở hữu không?
Một điểm khác biệt quan trọng giữa hai cách mua nhà này là thời điểm chuyển chủ nhà. Trong trường hợp người bán là người cho vay, việc thay đổi quyền sở hữu diễn ra ngay lập tức. Với hình thức cho thuê để sở hữu, người cho thuê sẽ không trở thành chủ sở hữu cho đến một thời điểm có thể kéo dài nhiều năm.
Ai trả thuế tài sản đối với tài trợ của chủ sở hữu?
Khi làm việc với một công ty cho vay thế chấp truyền thống, thuế tài sản và phí bảo hiểm thường được chuyển vào khoản thanh toán thế chấp hàng tháng. Với sự tài trợ của chủ sở hữu, người đi vay thường trả thuế trực tiếp cho cơ quan liên quan và phí bảo hiểm cho công ty bảo hiểm của họ.
Tài trợ của chủ sở hữu có đi vào tín dụng của bạn không?
Các khoản thế chấp do chủ sở hữu tài trợ thường không được báo cáo cho bất kỳ văn phòng tín dụng nào, vì vậy thông tin sẽ không có trong lịch sử tín dụng của bạn.
Tôi có thể tài trợ cho người bán nếu tôi có thế chấp không?
Việc tài trợ do người bán thực hiện đối với những ngôi nhà thế chấp có thể được thực hiện, mặc dù người bán nên cấu trúc doanh số bán nhà của họ một cách cẩn thận. Mặc dù những người cho vay thế chấp có thể không chú ý đến các khoản vay thế chấp của họ nếu họ được trả đúng hạn, nhưng họ sẽ nhận thấy khi các khoản thanh toán bị bỏ lỡ.
Bài viết liên quan
