Bạn có thể nhớ lại một thời gian khi bạn bắt gặp nhiều ngôi nhà đầy hứa hẹn cùng một lúc không? Muốn so sánh chúng một cách nhanh chóng và dễ dàng, nhưng không muốn thực hiện phân tích toàn diện? Bạn có thể đã tìm thấy những gì bạn cần trong hệ số nhân tiền thuê gộp trong bất động sản. Đó là một phép tính đơn giản mà các nhà đầu tư sử dụng để cân nhắc lợi nhuận tương đối của các tài sản cho thuê khác nhau. Để thu hẹp danh sách các khoản đầu tư tiềm năng, GRM có thể được sử dụng như một cơ chế phân loại. Đọc tiếp để biết GRM trong bất động sản đòi hỏi những gì. Chúng tôi cũng đã thêm công thức để giúp bạn tính toán. Hãy đi sâu vào!
GRM Bất động sản là gì?
Các nhà đầu tư bất động sản sử dụng một kỹ thuật gọi là hệ số nhân tiền thuê gộp (GRM) để đánh giá tiềm năng cho thuê của các tòa nhà khác nhau. Phương pháp ước tính giá trị này là một lối tắt giúp loại bỏ nhu cầu kiểm tra kỹ lưỡng tài sản được đề cập. Các nhà đầu tư thuộc mọi cấp độ kinh nghiệm trong thị trường bất động sản sử dụng công thức này để nhanh chóng đánh giá nhiều bất động sản trong danh mục đầu tư và đưa ra các lựa chọn có học thức. Điều quan trọng cần nhớ là GRM trong bất động sản không nhằm thay thế cho các nghiên cứu chuyên sâu về các tính năng của bất động sản. Thay vào đó, nó nên được sử dụng để loại trừ các ứng cử viên tiềm năng trước khi điều tra thêm.
Công thức bất động sản GRM
Không có gì phức tạp trong việc xác định hệ số tiền thuê gộp. Để có được tỷ lệ vốn hóa của một tài sản, người ta phải chia giá thị trường của nó cho tổng doanh thu cho thuê hàng năm. Để làm điều này, bạn có thể sử dụng giá bán cuối cùng, giá yêu cầu ban đầu hoặc giá trị thẩm định của tài sản. Doanh thu của bạn có thể được phân phối hàng tháng hoặc hàng năm. Khi sử dụng GRM trong công thức bất động sản, điều quan trọng là phải duy trì tính đồng nhất giữa các biến. Nếu không, so sánh của bạn sẽ không giữ được nước.
GRM trong một công thức bất động sản là:
Hệ số tiền thuê gộp = Giá bất động sản ÷ Tổng thu nhập cho thuê
Sử dụng một mô hình như một công cụ học tập là một ý kiến hay. Giả sử bạn tình cờ thấy một bất động sản cho thuê được niêm yết với giá 500,000 đô la và tạo ra tổng doanh thu hàng năm là 80,000 đô la. GRM của bạn là 6.25 trong trường hợp này (500,000 / 80,000). Sau đó, bạn sẽ lặp lại quy trình với các thuộc tính còn lại mà bạn đã khám phá bằng cách sử dụng cùng một phương pháp. Việc định giá hệ số tiền thuê gộp (GRM) sẽ được thực hiện và các tài sản có GRM thấp nhất sẽ được theo đuổi. (Việc ưu tiên bất động sản tạo ra thu nhập là hợp lý. (Tử số sẽ nhỏ hơn mẫu số nếu mẫu số lớn hơn.)
Hãy nhớ rằng GRM trong bất động sản hữu ích nhất khi so sánh lợi nhuận tiềm năng của các tài sản khác nhau. Không thể nói trước được sẽ mất bao lâu để hoàn trả một khoản vay nhất định, tài sản nào sẽ có chi phí thấp hơn hoặc tổng chi phí tài trợ cho một giao dịch mua cụ thể. Một đánh giá chuyên sâu hơn về tài sản nên tính đến tất cả những điều này.
Làm thế nào để tính hệ số tiền thuê gộp trong bất động sản?
Hệ số nhân tiền thuê gộp trong bất động sản có thể được xác định dễ dàng bằng cách sử dụng lượng dữ liệu phong phú hiện có sẵn trực tuyến. Một nhà đầu tư có thể tìm hiểu rất nhiều về giá trị của một bất động sản tại thị trường địa phương bằng cách thực hiện một số nghiên cứu trực tuyến. Giá yêu cầu trung bình của tài sản cũng nên được biết đến. Để có bức tranh đáng tin cậy nhất về thị trường bất động sản địa phương, tốt nhất bạn nên so sánh giá của một số ngôi nhà. Nếu bạn gặp khó khăn trong việc định vị dữ liệu này, một đại lý bất động sản địa phương là một nguồn tốt. Bạn có thể lấy một số số liệu này từ một đại lý hoặc văn phòng bất động sản địa phương.
Sau khi tính toán, bạn có thể kiểm tra xem mình có đang đưa ra quyết định tài chính đúng đắn hay không bằng cách so sánh giá trị thị trường hợp lý của bất động sản mà bạn đang cân nhắc với giá trị thị trường hợp lý của các bất động sản tương tự trong khu vực bằng cách sử dụng hệ số tiền thuê gộp. Theo dõi xem giá trị của tài sản bị ảnh hưởng như thế nào bởi tổng thu nhập cho thuê là một ứng dụng khả thi khác của hệ số nhân tiền thuê gộp.
GRM tốt trong Bất động sản là gì?
Mặc dù tính toán GRM trong bất động sản là một nhiệm vụ đơn giản, nhưng việc thiết lập độ chính xác của nó lại khó khăn hơn. GRM thấp hơn trong bất động sản cho thấy tỷ lệ giá trị tài sản so với thu nhập hàng năm thấp hơn, đây là điều mà hầu hết các nhà đầu tư hướng tới. Nói cách khác, nhà đầu tư sẽ nhận được “nhiều tiền hơn cho đồng tiền của họ”. Giá trị này cũng phụ thuộc nhiều vào thị trường mục tiêu của nhà đầu tư. Có thể một con số nhất định cho GRM trong bất động sản sẽ có vẻ như là một thỏa thuận tuyệt vời trong một lĩnh vực nhưng lại là một thỏa thuận tồi tệ trong một lĩnh vực khác. Do đó, bạn cần chú ý nhiều nhất đến thị trường mà bạn đang đầu tư. Điều này rất quan trọng để đảm bảo rằng sự lựa chọn của bạn là lựa chọn tốt nhất cho tài chính của bạn.
Lý do GRM trong công thức bất động sản tính toán một con số thấp như vậy là một yếu tố quan trọng khác cần xem xét. Nó có vẻ như là một động thái tài chính tốt lúc đầu, nhưng cuối cùng nó có thể trở thành một điều tồi tệ. Mức độ thấp của GRM có thể do một số nguồn.
Khi so sánh những phẩm chất tương đối giống nhau, đây có thể là một công cụ rất hữu ích. Trong các tình huống khác, nó có thể không phải là chỉ báo tốt nhất về việc có nên đầu tư vào tài sản hay không và việc điều tra thêm có thể sẽ hữu ích. Do đó, GRM trong bất động sản chỉ nên được coi là điểm khởi đầu để bạn điều tra xem liệu các bất động sản có đáng để xem xét thêm hay không. Điều này rất quan trọng bởi vì, như mọi người thường biết, thời gian của một nhà đầu tư bất động sản đáng giá hơn bất kỳ thứ gì khác.
GRM của bạn trong lĩnh vực bất động sản là đầy đủ hay không chính xác?
Trong bất động sản thương mại, GRM trong bất động sản là một chỉ số quan trọng về giá trị của tòa nhà. Chia giá mua cho tổng thu nhập cho thuê hàng năm để có được tỷ lệ giới hạn. Các tài sản có GRM lớn hơn trong bất động sản được định giá quá cao, trong khi những tài sản có GRM thấp hơn bị định giá thấp. GRM lý tưởng trong bất động sản được cho là nằm trong khoảng từ 4 đến 7.
Cách cải thiện GRM của bạn trong bất động sản
GRM cao hơn trong bất động sản có thể đạt được bằng cách tăng thu nhập cho thuê của bất động sản hoặc giảm giá bán. Tăng tiền thuê nhà, xây thêm căn hộ hoặc cung cấp nhiều tiện nghi hấp dẫn hơn đều có thể tăng thu nhập cho thuê. Bạn có thể thương lượng giá thấp hơn với người bán hoặc đợi thị trường cải thiện, cả hai đều là lựa chọn.
Bạn không nên đưa ra quyết định đầu tư của mình chỉ dựa trên GRM hoặc bất kỳ chỉ số đơn lẻ nào khác được sử dụng để đánh giá một tài sản. Điều quan trọng nữa là phải suy nghĩ về những thứ như dòng tiền, tỷ lệ vốn hóa và tỷ lệ thanh toán nợ.
Hệ số tiền thuê gộp so với tỷ lệ giới hạn
Hai trong số các số liệu quan trọng nhất đối với các nhà đầu tư bất động sản hiện đại là hệ số nhân tiền thuê gộp và tỷ lệ vốn hóa. Trong khi cả hai đều có công dụng của chúng, chúng thường bị hiểu lầm. Cả hai đều được sử dụng trong việc đánh giá tiềm năng thu nhập cho thuê khi đánh giá bất động sản tạo thu nhập. Thật dễ hiểu làm thế nào sự nhầm lẫn có thể nảy sinh giữa hai người.
Thu nhập hoạt động ròng (NOI) được so sánh với giá trị thị trường hiện tại của ngôi nhà để xác định tỷ lệ vốn hóa hoặc tỷ lệ giới hạn. Cụ thể, nó có thể đánh giá lợi tức đầu tư (ROI) tiềm năng của tài sản cho thuê. Phương pháp này xem xét chi phí vận hành và tỷ lệ trống của tài sản. Tỷ lệ vốn hóa là thước đo mức độ nhanh chóng các khoản thanh toán thế chấp được chi trả bởi thu nhập.
Một số ý kiến cho rằng tỷ lệ giới hạn tốt hơn GRM vì nó tính đến tất cả các chi phí; tuy nhiên, điều quan trọng cần nhớ là chi phí dễ bị thao túng. Hệ số tổng doanh thu (GRM) so sánh doanh thu theo lịch trình của tài sản với giá trị thị trường hiện tại của nó. Máy tính này ước tính thu nhập của tài sản nhưng không xem xét chi phí bảo trì. Đây là lý do tại sao các công thức khác, chẳng hạn như thu nhập hoạt động ròng (NOI) và tỷ lệ vốn hóa (tỷ lệ vốn hóa), thường được sử dụng để tiến hành điều tra kỹ lưỡng hơn về một tài sản hứa hẹn sau khi GRM trong bất động sản được áp dụng như một kỹ thuật lọc sơ bộ.
Sự khác biệt giữa Hệ số nhân tiền thuê gộp so với Tỷ lệ giới hạn
Dưới đây là một số khác biệt:
| Hệ số tiền thuê gộp | Lãi suất trần |
| Thước đo giá trị của bất động sản cho thuê được tính bằng cách chia giá mua của bất động sản đó cho tổng thu nhập cho thuê hàng năm của nó. | Thước đo lợi tức đầu tư cho một tài sản cho thuê được tính bằng cách chia thu nhập hoạt động ròng (NOI) của tài sản cho giá trị thị trường hiện tại của nó. |
| Có thể được sử dụng để nhanh chóng so sánh giá trị tương đối của các tài sản cho thuê khác nhau mà không tính đến chi phí hoặc chỗ trống. | Tính đến chi phí và vị trí tuyển dụng, làm cho nó trở thành thước đo lợi nhuận chính xác hơn GRM. |
Thỏa thuận với GRM trong Bất động sản là gì?
Các nhà đầu tư tích cực thường có một số tài sản trong tâm trí cùng một lúc. Họ cần nhanh chóng xếp hạng các cơ hội để có thể tập trung vào những cơ hội hứa hẹn nhất để nghiên cứu chuyên sâu. Nếu may mắn, GRM trong bất động sản sẽ giúp thu hẹp trọng tâm của cuộc điều tra chỉ với những khả năng hứa hẹn nhất. Tuy nhiên, bạn không nên dựa vào nó để loại trừ việc xem xét các thuộc tính khác có GRM cao hơn.
Giá trị của một tài sản cho thuê thương mại được xác định bởi một số tỷ lệ tài chính và tiêu chuẩn cho vay. Khả năng tạo thu nhập và lợi nhuận của bất động sản là yếu tố chính đối với các tổ chức tài chính khi quyết định có cấp tín dụng hay không. Để cải thiện cơ hội nhận được khoản tài chính mà bạn yêu cầu, bạn nên biết GRM trước khi đăng ký khoản vay đối với tài sản. Những người cho vay thế chấp thương mại không chỉ sử dụng điểm tín dụng của bạn khi quyết định có cho vay hay không.
Lợi ích & Hạn chế của GRM trong Bất động sản
Mặc dù hệ số nhân tiền thuê gộp trong bất động sản mang lại một số lợi ích, nhưng nó cũng có một số tiêu cực cần được tính đến. Đọc tiếp khi chúng tôi phân tích GRM và nhiều lợi ích cũng như nhược điểm tiềm ẩn của nó để bạn có thể đưa ra quyết định sáng suốt về việc có nên kết hợp nó vào kho chiến lược đầu tư của mình hay không.
Lợi ích của GRM trong Bất động sản
Một số nhà đầu tư thành công nhất hiện nay coi phương trình hệ số tiền thuê gộp là một công thức đáng tin cậy. Hãy xem xét những ưu điểm sau của GRM để giúp bạn quyết định có nên bắt đầu sử dụng nó ngay lập tức hay không:
- Một tính năng dành riêng cho nhà cho thuê: Hệ số cho thuê gộp là một phép tính đặc biệt chỉ được sử dụng để xác định giá trị thị trường của tài sản cho thuê.
- Đơn giản và nhanh chóng: Công thức có thể được sử dụng mà không cần phải thực hiện bất kỳ phép toán hoặc phân tích phức tạp nào.
- Tính toán lợi tức đầu tư: Trong bất động sản, GRM được sử dụng để tính ROI của tài sản cho thuê.
- So sánh hiệu suất của nhiều ngôi nhà cùng một lúc: Phương pháp tinh vi này cho phép bạn đánh giá nhiều tài sản cho thuê để xác định tài sản nào đáng để khám phá thêm, nếu không thì đây sẽ là một nhiệm vụ rất tốn thời gian và khó khăn.
- Đặt tại chỗ một điểm cắt: Sau khi thực hiện các nghiên cứu của mình bằng GRM, bạn sẽ bắt đầu xây dựng ngưỡng cho tỷ lệ hoàn vốn mà bạn cho là chấp nhận được, cho phép bạn tạo hệ thống xếp hạng cho các tài sản cho thuê.
- Giám sát thị trường: GRM trong bất động sản là một chỉ báo hữu ích về sức khỏe của thị trường cho thuê. GRM có thể được xác định cho một mẫu tài sản trong một thị trường nhất định và có thể theo dõi các xu hướng tăng hoặc giảm GRM.
Hạn chế của GRM trong Bất động sản
GRM không phải là không có nhược điểm, giống như bất kỳ phương pháp đánh giá bất động sản nào khác. Tuy nhiên, với sự chuẩn bị đầy đủ, bạn có thể giảm bớt tác động của phần lớn những nhược điểm này. Kiểm tra các nhược điểm sau để có một ý tưởng tốt hơn:
- Không xem xét tất cả các chi phí: Như đã nói trước đây, GRM được xác định bằng tổng thu nhập. Điều này ngụ ý rằng nó không tính đến những thứ như phí bảo trì, tỷ lệ trống hoặc các khoản thanh toán thuế và bảo hiểm liên quan đến việc quản lý tài sản cho thuê. Bạn có thể nhanh chóng tính toán chi phí bất động sản cho thuê với sự trợ giúp của bảng phân tích tuyệt vời này.
- Từ chối trách nhiệm về độ chính xác: Một số người có thể cho rằng GRM trình bày sai ROI vì nó không tính đến chi phí bất động sản. Ngay cả khi bạn cho rằng hai tài sản có thể so sánh được trong một thị trường nhất định, bạn cũng không thể chắc chắn vì một số tài sản có thể có chi phí vận hành cao hơn những tài sản khác. Đây là lý do tại sao GRM được sử dụng tốt nhất như là bước đầu tiên trong quy trình chẩn đoán toàn diện hơn. Sau khi bạn đã giới hạn tìm kiếm của mình ở một số thuộc tính, đã đến lúc thực hiện điều tra sâu hơn.
- Có thể khiến bạn bỏ qua một ngôi nhà tuyệt vời: Rủi ro chính của việc sử dụng một phương pháp hoặc tính toán nhất định làm công cụ sàng lọc là khả năng bỏ sót một thuộc tính tuyệt vời. Bạn có thể bỏ qua một viên kim cương thô vì tài chính ban đầu có vẻ không tốt hoặc vượt qua hệ thống phân loại của bạn trong khi bạn đang lọc nhanh qua một danh sách tài sản khổng lồ và chỉ xem xét các chỉ số cụ thể.
Sự khác biệt giữa GRM và GIM là gì?
GIM về cơ bản là một dạng GRM hàng năm, với tổng doanh thu cho thuê hàng năm được sử dụng thay vì số liệu GRM hàng tháng.
Các tính năng của GRM trong Bất động sản là gì?
Sau đây là các tính năng của GRM trong bất động sản:
- Xây dựng hồ sơ khách.
- Lưu trữ sở thích của khách.
- Theo dõi lịch sử chuyến đi.
Sự khác biệt giữa ROI và NOI là gì?
Ở dạng cơ bản nhất, Lợi tức đầu tư (ROI) đo lường tốc độ hoàn vốn của một khoản đầu tư. Ngược lại, thu nhập hoạt động ròng (NOI) là doanh thu được tạo ra bởi một tài sản trừ đi chi phí vận hành tài sản đó.
ROI có giống với Lợi nhuận ròng không?
Tỷ lệ hoàn vốn là số tiền mà một khoản đầu tư làm tăng tài sản của chủ sở hữu. Lợi tức đầu tư (ROI) của một khoản đầu tư được tính bằng lợi nhuận ròng chia cho toàn bộ chi phí. Khi đề cập đến bất kỳ thứ gì hữu hình và có thể đo lường được, chẳng hạn như lợi nhuận và lợi nhuận tài chính từ một khoản đầu tư, lợi tức đầu tư (ROI) trở thành hiệu quả nhất để đạt được mục tiêu kinh doanh của bạn.
Kết luận:
Bạn có thể coi tổng số tiền thuê nhà là một cấp độ chữ cái. Các nhà đầu tư có thể dễ dàng đánh giá một số tài sản với cùng một bộ tham số. Mặc dù GRM không có khả năng tính toán tất cả các chi phí liên quan đến quyền sở hữu tài sản, nhưng nó vẫn là một công cụ hữu ích để sàng lọc lần đầu rộng rãi. Nếu bạn đang muốn tham gia vào lĩnh vực bất động sản thương mại, thì đây là thông tin bạn cần lưu ý.
Nếu bạn thấy mình có quá nhiều lời đề nghị trên đĩa của mình, kỹ thuật này có thể giúp bạn loại bỏ những lời đề nghị không đáng để theo đuổi. Điều này sẽ giải phóng bạn để tập trung sự chú ý (và nỗ lực) vào các tài sản có tiềm năng làm tăng giá trị tổng thể của danh mục đầu tư của bạn.
Bài viết liên quan
- Hệ số vốn chủ sở hữu: Tính toán, Công thức và Ví dụ
- Luật sư về tai nạn ô tô: Phí và cách thức hoạt động của họ
- Định giá Tài sản: Cách Định giá Tài sản & Đầu tư Bất động sản của Bạn.
- ROI LÀ GÌ: Ý nghĩa, Cách tính ROI và Hướng dẫn cho Doanh nghiệp
- CÁCH TÍNH ROI: Hướng dẫn chi tiết
dự án
