Hầu hết người Mỹ trưởng thành chắc chắn đã từng nghe đến thuật ngữ Freddie Mac và Fannie Mae, nhưng họ có thể không biết họ là ai hoặc họ là gì. Những cái tên này có một đặc điểm giản dị đối với họ, gợi lên một nét duyên dáng bản địa nhất định trái ngược với chức năng có mục đích của những gã khổng lồ thị trường nhà đất này. Mặc dù cả hai thực thể đều có ý nghĩa quan trọng trong thị trường gia đình ngày nay, nhưng trong bài viết này, chúng ta sẽ xem xét ý nghĩa của FHLMC, lịch sử, thu nhập cho thuê, hướng dẫn bán hàng và chức năng cốt lõi của nó, cũng như liệu nó có được chính phủ Hoa Kỳ hậu thuẫn hay không. Kiểm tra sự khác biệt giữa Gnma Fnmaf và FHLMC, cũng như FHLMC so với Fnma.
FHLMC là gì?
Công ty cho vay thế chấp mua nhà liên bang (FHLMC) là một doanh nghiệp do chính phủ tài trợ (GSE) thuộc sở hữu của cổ đông, được thành lập bởi Quốc hội vào năm 1970 để giữ tiền chảy cho những người cho vay thế chấp, qua đó thúc đẩy quyền sở hữu nhà và nhà cho thuê cho người Mỹ có thu nhập trung bình. FHLMC, còn được gọi là Freddie Mac, là một công ty lớn trong thị trường thế chấp thứ cấp, mua, bảo lãnh và chứng khoán hóa các khoản vay mua nhà.
Lịch sử của FHLMC
Chính phủ liên bang đã thành lập Công ty cho vay thế chấp nhà ở liên bang (FHLMC), hay Freddie Mac, vào năm 1970 để cung cấp dòng tài trợ không bị gián đoạn cho những người cho vay thế chấp nhằm ổn định thị trường nhà ở và mở rộng quyền sở hữu nhà hợp túi tiền của người Mỹ. Trước Freddie Mac (và Fannie Mae), lĩnh vực nhà ở bán lẻ cần nhiều quy định hơn và thậm chí nhiều kích thích có mục tiêu hơn để duy trì tính thanh khoản và sự ổn định.
Có Fannie Mae ngay từ đầu.
Fannie Mae (Hiệp hội thế chấp quốc gia liên bang) được chính phủ thành lập vào năm 1938 như một phần của Thỏa thuận mới nhằm hỗ trợ tạo ra dòng tài trợ liên quan đến thế chấp ổn định hơn để hỗ trợ gia tăng nhà ở giá rẻ. Quốc hội đã không tạo ra Freddie Mac, người có mục tiêu tương tự, cho đến khoảng 30 năm sau.
Sự khởi đầu của Fannie Mae đã tạo ra khuôn khổ cho sự bùng nổ nhà ở lớn sau Thế chiến thứ hai bằng cách cung cấp cho các hộ gia đình trung lưu nguồn tài chính an toàn, giá rẻ. Điều này trở nên khả thi không chỉ bởi dòng vốn vay được chính phủ bảo lãnh mà còn bởi việc thiết lập một “thị trường thứ cấp” cho những khoản vay này, trong đó chúng có thể được đóng gói và bán dưới dạng chứng khoán. Chúng được gọi là chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp (MBS).
Thị trường thứ cấp, hay thị trường trái phiếu, đã tạo ra lợi nhuận cho toàn bộ mô hình kinh doanh và cung cấp một con đường khả thi cho các ngân hàng và những người cho vay khác để cung cấp các khoản vay với lãi suất cố định trong 20 và 30 năm một cách tự tin. Lợi ích đối với khách hàng là rõ ràng: các khoản thế chấp bán lẻ giờ đây có thể được trả lại một cách chậm rãi và nhất quán, mang lại sự ổn định cho nền kinh tế địa phương. Về phía cho vay, khả năng gộp và bán các khoản vay mua nhà làm tài sản thế chấp cung cấp một phương tiện để bổ sung thanh khoản và khuyến khích người cho vay tích cực cấp vốn cho các khoản vay mới.
FHLMC làm gì?
Nhiệm vụ của Freddie Mac là cung cấp tính thanh khoản, ổn định và khả năng chi trả cho thị trường nhà ở Hoa Kỳ. Nó theo đuổi những mục tiêu này với một số công cụ tùy ý sử dụng.
# 1. Thanh khoản:
Freddie Mac mua các khoản thế chấp từ các ngân hàng nhỏ hơn, hiệp hội tín dụng và những người cho vay khác. Kết quả là, Freddie Mac giữ cho mạng lưới người cho vay thanh khoản, cho phép họ tiếp tục phát hành các khoản vay. Đây là chìa khóa để giữ cho thị trường thế chấp hoạt động.
# 2. Sự ổn định:
Freddie Mac hợp nhất các khoản thế chấp mua thành chứng khoán, sau đó bán cho các nhà đầu tư trên thị trường thế chấp thứ cấp. Điều này giúp ổn định thị trường thế chấp rộng lớn hơn.
#3. Khả năng chi trả:
Mặc dù Freddie Mac không ảnh hưởng đến giá bất động sản, nhưng nó cung cấp các chương trình tài trợ ưu đãi như Home PossibleSM và Home Possible AdvantageSM.
Hướng dẫn bán Fannie Mae
Fannie Mae và FHLMC gần đây đã cập nhật các hướng dẫn bán hàng tương ứng của họ.
Fannie Mae đã phát hành Thông báo Hướng dẫn Bán hàng (SEL-2022-01), bao gồm các bản sửa đổi sau:
- đánh giá máy tính để bàn: Cho phép sử dụng đánh giá máy tính để bàn đối với một số giao dịch mua lại nhà ở chính một đơn vị nhất định với tỷ lệ LTV nhỏ hơn hoặc bằng 90% (có hiệu lực từ ngày 19 tháng 2022 năm XNUMX);
- Cho vay cải tạo nhà ở: Các yêu cầu sau đây đã được cập nhật đối với các khoản vay Cải tạo HomeStyle: (1) công việc cải tạo phải được hoàn thành trong vòng 15 tháng kể từ ngày kết thúc khoản vay; (2) chỉ được phép gia hạn vượt quá khung thời gian 15 tháng do các tình tiết giảm nhẹ nằm ngoài tầm kiểm soát của bên vay; và (3) thông tin bổ sung cần thiết trong thỏa thuận cho vay cải tạo (có hiệu lực từ ngày 2 tháng 2022 năm XNUMX).
- Tín dụng điều chỉnh giá ở mức cho vay đối với tài sản HomePath: Cho phép người cho vay ghi có cho người vay chi phí thẩm định khi khoản vay được bảo đảm bằng bất động sản HomePath được bán cho Fannie Mae (bắt đầu từ ngày 2 tháng 2022 năm XNUMX); và
- Tài liệu tài sản: Các yêu cầu về tài liệu cập nhật đối với việc xác minh tài sản đối với các giao dịch tái cấp vốn nhất định được bảo lãnh bằng bảo lãnh phát hành trên máy tính (nghĩa là tài sản sẽ không bắt buộc phải được lập tài liệu khi số tiền cần xác minh là $500 trở xuống) (có hiệu lực từ ngày 19 tháng 2022 năm XNUMX).
Hướng dẫn bán hàng của FHLMC
FHLMC đã xuất bản Bản tin Hướng dẫn Bán hàng 2022-2, trong đó đề cập đến những vấn đề sau:
- Tính đủ điều kiện và thẩm định tài sản: Dựa trên sự thành công của tính linh hoạt thẩm định tạm thời trong đại dịch COVID-19 và mong muốn của thị trường đối với các phương án thẩm định không yêu cầu kiểm tra thực tế, Freddie Mac đang giới thiệu phương án thẩm định trên máy tính để bàn thay vì thẩm định kiểm tra bên trong và bên ngoài đối với một số giao dịch thế chấp nhất định (có hiệu lực từ tháng 6 2022, XNUMX).
- Kiểm soát chất lượng: Tăng tính linh hoạt cho việc xác minh lại dữ liệu thu được từ các nhà cung cấp dịch vụ bên thứ ba do Freddie Mac chỉ định, cũng như khả năng xác minh lại việc làm và thu nhập qua email (có hiệu lực từ ngày 2 tháng 2022 năm XNUMX);
- Thu nhập và tài sản: Các yêu cầu về độ tuổi khai thuế được cập nhật phản ánh ngày tính thuế năm 2021 và tính cụ thể bổ sung đối với Dòng vốn chủ sở hữu vốn chủ sở hữu (HOC TRỢ) như một nguồn tiền đủ điều kiện để thanh toán trước, đóng chi phí và dự trữ, với điều kiện là hồ sơ thế chấp bao gồm bằng chứng cho thấy HELOC được bảo đảm bằng bất động sản của người vay và số tiền HELOC đã được giải ngân cho người vay (có hiệu lực từ ngày 2 tháng 2022, XNUMX); và
- Biểu mẫu và chứng chỉ người dùng: Gỡ bỏ ghi chú và điều khoản thế chấp Tỷ lệ Ưu đãi Giá cả phải chăng (có hiệu lực từ ngày 2 tháng 2022 năm XNUMX).
Thu nhập cho thuê FHLMC
Trong Bản tin 2018-19, được xuất bản vào ngày 31 tháng 2018 năm XNUMX, FHLMC đã công bố các thay đổi đối với các yêu cầu về thu nhập cho thuê. Những thay đổi chính được liệt kê ở đây.
Thu nhập cho thuê FHLMC là cần thiết để đủ điều kiện
Khi sử dụng thu nhập cho thuê để đủ điều kiện, Freddie Mac (FHLMC) đã áp dụng các yêu cầu sau:
- Người vay phải sở hữu một nơi cư trú chính để đủ điều kiện nhận thu nhập cho thuê do tài sản chủ thể tạo ra khi mua bất động sản cho thuê hoặc chuyển đổi nơi cư trú chính thành tài sản cho thuê. Nếu người vay không sở hữu một nơi cư trú chính, thu nhập cho thuê không thể được sử dụng để đủ điều kiện.
- Những người vay mua bất động sản cho thuê hoặc chuyển đổi nơi cư trú chính của họ thành bất động sản cho thuê phải đối mặt với những hạn chế sau nếu họ thiếu ít nhất một năm kinh nghiệm quản lý bất động sản đầu tư:
- Thu nhập cho thuê chỉ có thể được sử dụng để bù đắp khoản thanh toán PITI của tài sản cho thuê.
- Bất kỳ khoản thu nhập cho thuê nào trên khoản thanh toán PITI đều không được phép cộng vào tổng thu nhập đủ điều kiện hàng tháng của bên vay.
- FHLMC cũng loại bỏ điều kiện rằng thu nhập ròng cho thuê được sử dụng để đủ điều kiện được giới hạn ở mức 30% thu nhập đủ điều kiện hàng tháng của bên vay nếu bên vay không có lịch sử quản lý tài sản cho thuê tối thiểu một năm.
Tài liệu thu nhập cho thuê
Tờ khai thuế cho hai năm trước không còn cần thiết; chỉ yêu cầu tờ khai thuế gần đây nhất của người vay. Trừ khi giấy tờ cho thấy tài sản đã được cải tạo hoặc mua vào cuối năm dương lịch trước đó, thu nhập cho thuê phải được tính hàng năm.
Sau đây là các yêu cầu về thu nhập cho thuê hiện tại của FHLMC:
- Các khoản vay được gửi vào hoặc sau ngày 12 tháng 2019 năm XNUMX phải tuân thủ các hướng dẫn mới của Freddie Mac.
- Trước ngày 12 tháng 2019 năm XNUMX, các khoản vay được gửi có hai lựa chọn:
- Các yêu cầu về thu nhập cho thuê hiện tại của Freddie Mac có thể được đáp ứng miễn là khoản vay được nhận không muộn hơn ngày 24 tháng 2019 năm XNUMX.
- Các yêu cầu về thu nhập cho thuê mới của FHLMC có thể được đáp ứng.
FHLMC đấu với Fnma
Fannie Mae (Hiệp hội thế chấp quốc gia liên bang hoặc FNMA) được thành lập vào năm 1938 như một phần của sửa đổi Đạo luật Nhà ở Quốc gia. Nó được coi là một cơ quan chính phủ liên bang, và nhiệm vụ của nó là phục vụ như một thị trường thế chấp thứ cấp cho các khoản vay được bảo hiểm bởi Cục Quản lý Nhà ở Liên bang. Theo Đạo luật Điều lệ năm 1954, Fannie Mae không còn là một cơ quan chính phủ liên bang và trở thành một tập đoàn công tư nhân.
Fannie Mae và Freddie Mac rất giống nhau. Cả hai đều là những công ty giao dịch công khai được thành lập để thực hiện mục đích chung. Sự khác biệt chính giữa hai là nguồn gốc của các khoản thế chấp mà họ mua. Fannie Mae nhận các khoản vay thế chấp từ các ngân hàng bán lẻ hoặc thương mại lớn, nhưng Freddie Mac nhận các khoản vay từ các ngân hàng nhỏ hơn, thường được gọi là "ngân hàng tiết kiệm" hoặc "hiệp hội tiết kiệm và cho vay", chuyên cung cấp dịch vụ ngân hàng cho cộng đồng.
Sự khác biệt giữa GNMA, FNMAF và FHLMC là gì?
Bây giờ chúng ta hãy thảo luận về Fannie Mae, Freddie Mac và Ginnie Mae. Chính xác thì chúng là gì và chúng khác nhau như thế nào?
Điểm giống nhau bắt đầu với thực tế là cả ba đều đang giao dịch với thị trường thế chấp thứ cấp. Điều này có nghĩa là gì? Hãy tưởng tượng bạn đến Ngân hàng Quốc gia Nhỏ và vay 1 triệu đô la. Bởi vì đây là một ngân hàng địa phương, đó là tất cả số tiền có sẵn để cho vay. Ngân hàng Quốc gia Nhỏ bán IOU mà bạn cung cấp cho một nhà đầu tư trên thị trường thứ cấp. Bây giờ một nhà đầu tư đã có IOU, ngân hàng có thêm một triệu đô la tiền mặt để cho vay. Điều này đảm bảo rằng ngân hàng có một nguồn vốn ổn định để cho vay. Đó là một sự đơn giản hóa quá mức, nhưng bạn có ý tưởng.
Ginnie Mae tương tự như Fannie Mae và Freddie Mac, với điểm khác biệt là Ginnie Mae là doanh nghiệp thuộc sở hữu của chính phủ, nhưng Fannie Mae và Freddie Mac là “doanh nghiệp được chính phủ tài trợ” (GSE), là các tập đoàn được liên bang điều lệ thuộc sở hữu tư nhân của các cổ đông .
Ngày nay, chứng khoán Ginnie Mae là chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp duy nhất được hỗ trợ bởi bảo đảm “đầy đủ niềm tin và tín dụng” của Chính phủ Liên bang Hoa Kỳ, mặc dù một số người cho rằng chứng khoán Fannie Mae và Freddie Mac là những người thụ hưởng trên thực tế hoặc “hiệu quả” của bảo đảm này sau khi Chính phủ Liên bang giải cứu họ khỏi tình trạng mất khả năng thanh toán và đặt họ dưới sự bảo quản của chính phủ trong cuộc Đại suy thoái vào tháng 2008 năm XNUMX.
Tại sao những cái tên rất kỳ lạ?
Các tên được lấy từ các chữ cái đầu vì chữ cái đầu là thứ mà chính phủ của chúng tôi yêu thích. (Ngay cả đất nước của chúng tôi cũng được gọi là Hợp chủng quốc Hoa Kỳ!) Fannie Mae được thành lập bởi Hiệp hội thế chấp quốc gia liên bang hoặc FNMA. FHLMC, hay Tập đoàn thế chấp cho vay mua nhà liên bang, được đổi tên thành Freddie Mac. Hiệp hội thế chấp quốc gia của chính phủ đổi tên thành Ginnie Mae.
FHLMC có được Chính phủ Hoa Kỳ hậu thuẫn không?
Không, theo FHLMC, “bảo mật, bao gồm bất kỳ khoản lãi nào, không được đảm bảo bởi và không phải là khoản nợ hay nghĩa vụ của Hoa Kỳ hoặc bất kỳ cơ quan hoặc công cụ nào của Hoa Kỳ ngoài Freddie Mac.” Chính phủ Hoa Kỳ không tài trợ hoặc bảo vệ chứng khoán FHLMC hoặc FHLMC.
Fannie, Freddie và cuộc khủng hoảng thế chấp năm 2008
Freddie Mac và Fannie Mae là những tập đoàn giao dịch công khai trong những năm dẫn đến cuộc khủng hoảng nhà đất năm 2007 và 2008. Do đó, CEO và đội ngũ cấp cao của công ty được giao nhiệm vụ tăng khả năng sinh lời.
Freddie Mac và Fannie Mae nắm giữ các tài sản rủi ro hơn, chẳng hạn như các khoản thế chấp dưới chuẩn, vì các khoản thế chấp mà họ nắm giữ được chính phủ Hoa Kỳ bảo đảm và không thể vỡ nợ. Vào tháng 2008 năm XNUMX, Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang đã đặt Freddie Mac và Fannie Mae vào diện bảo quản thay vì để họ thất bại.
FHLMC có nghĩa là gì?
FHLMC là Tập đoàn thế chấp cho vay mua nhà liên bang.
Công ty Thế chấp Khoản vay Mua nhà Liên bang là một công ty tư nhân do Quốc hội thành lập với mục đích tăng cường sự ổn định và khả năng chi trả của thị trường nhà ở bằng cách mua các khoản thế chấp từ ngân hàng và các nhà cho vay khác.
FHLMC có giống với Freddie Mac không?
Đúng vậy, Freddie Mac là tên gọi khác của Công ty cho vay thế chấp mua nhà liên bang, còn được gọi là FHLMC. Freddie Mac được thành lập vào năm 1970 như một phần của Đạo luật Tài chính Nhà ở Khẩn cấp nhằm tăng cường thị trường thế chấp thứ cấp của Hoa Kỳ.
Vai trò của FHLMC là gì?
Vai trò của Freddie Mac là thu thập một số lượng lớn các khoản vay từ những người cho vay thế chấp, hợp nhất chúng và bán chúng dưới dạng chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp.
Ai đủ điều kiện nhận Freddie Mac?
Người nộp đơn phải là một tổ chức thường trú và một doanh nghiệp đang hoạt động được phép kinh doanh hợp pháp ở mỗi quốc gia nơi tổ chức đó hoạt động trong quá trình thành lập hoặc cung cấp dịch vụ. Người nộp đơn phải là một công ty khả thi có khả năng bắt nguồn và/hoặc phục vụ các khoản vay cấp độ đầu tư.
Tại sao các ngân hàng bán tài sản thế chấp cho Freddie Mac?
Người cho vay có thể tiếp tục cho vay mua nhà vì họ bán các khoản thế chấp cho các tập đoàn như Freddie Mac. Freddie Mac hỗ trợ thị trường thế chấp thứ cấp bằng cách giữ tiền luân chuyển qua hệ thống thế chấp bất kể điều kiện kinh tế như thế nào.
Lợi ích của khoản vay Freddie Mac là gì?
Sau đây là những lợi ích của Chương trình Freddie Mac SBL:
- Quy mô khoản vay rất linh hoạt, từ 750,000 đô la đến 7.5 triệu đô la.
- Lãi suất thấp bắt đầu từ 4.51%
- Đòn bẩy mở rộng, LTV lên tới 80%.
- Mức tối thiểu DSCR hào phóng thấp tới 1.20 lần.
Kết luận
Quyền sở hữu nhà là một phần quan trọng của giấc mơ Mỹ và là chiến lược hiệu quả nhất để xây dựng sự giàu có cho các thế hệ. Mặt khác, các ngân hàng và công ty thế chấp không có nguồn tài chính để tài trợ cho mọi khoản vay. Đó là lý do tại sao GSE rất quan trọng trong lĩnh vực thế chấp.
Freddie Mac có thể cung cấp khả năng chi trả cho chủ sở hữu nhà, tính thanh khoản cho người cho vay và sự ổn định chung cho thị trường nhà ở bằng cách sử dụng mối quan hệ lâu đời và độc đáo của mình với Kho bạc Hoa Kỳ. Miễn là tuân thủ các hạn chế và tránh các giao dịch rủi ro cao, thì những đóng góp của Công ty cho vay thế chấp nhà ở liên bang sẽ tiếp tục mang lại lợi ích cho nền kinh tế rộng lớn hơn—và cuộc sống của mọi người.
Bài viết liên quan
- GIỚI HẠN THẾ CHẤP JUMBO: Giới hạn Thế chấp Jumbo 2023
- THU NHẬP CHO THUÊ FNMA: Ý nghĩa và Nguyên tắc
- LOGO QUEEN: Ý nghĩa thực sự, lịch sử và lý do tại sao có một con chim trong biểu tượng Nữ hoàng
- MAC KIỂM SOÁT TRUY CẬP MANDATORY: Cách hoạt động
dự án
