Một giao dịch bất động sản thường diễn ra trong thời gian dài và liên quan đến nhiều thủ tục giấy tờ và pháp lý. Mặc dù vậy, một khi bạn đã có trong tay chìa khóa của ngôi nhà mới, mọi rắc rối đều đáng giá. Tuy nhiên, để có được ngôi nhà mơ ước, bạn sẽ phải làm việc với người bán của mình. Và khi thủ tục đóng gần kết thúc, ký quỹ đóng lại để đảm bảo rằng mọi người đã hoàn thành vai trò của mình.
Đóng tiền ký quỹ thực chất là khi bạn ký vào các giấy tờ chuyển quyền sở hữu tài sản cho bạn. Trong khi đó, có rất nhiều bước và một danh sách dài những việc phải hoàn thành trước khi bạn có thể trở thành chủ nhà. Bài viết này tập trung vào mọi thứ bạn cần biết về ý nghĩa của việc đóng ký quỹ, quy trình và điều gì xảy ra khi kết thúc ký quỹ cũng như thời gian sở hữu của nó.
Đóng Ký quỹ có nghĩa là gì?
Việc đóng ký quỹ xảy ra vào thời điểm thực tế khi đến thời điểm hoàn tất giao dịch và người mua tiềm năng nhận được quyền sở hữu tài sản từ người bán. Nói cách khác, việc đóng cửa mua nhà xảy ra sau khi cả hai bên đã hoàn thành nghĩa vụ của mình; mặc dù không có gì đảm bảo rằng điều này sẽ diễn ra vào chính ngày kết thúc. Bất kể, có xác suất để trao đổi tất cả các nguyên liệu cần thiết trước khi đổi danh hiệu.
Một lợi ích đáng kể của tài khoản ký quỹ là người bán không cần thiết phải có mặt. Theo quy định, người môi giới ký quỹ, người trung gian của bên thứ ba, có thể ký và giao các tài liệu để chuyển quyền sở hữu. Với điều này, việc ký quỹ về cơ bản đã kết thúc, không còn việc gì phải làm.
Nói chung, trong phần lớn các giao dịch bất động sản, sẽ luôn có một thời điểm để việc ký quỹ kết thúc phát huy tác dụng. Trong khi đó, vì phần lớn người mua nhà vay thế chấp nên chắc chắn sẽ có một khoảng thời gian chờ đợi để có được nguồn tài chính. Ngay cả khi bạn đang trả tiền mặt, bạn có thể đặt nạp tiền. Điều này là để bạn có thời gian kiểm tra tài sản và lưu ý những sai sót lớn.
Thông thường, là một phần của giao dịch bất động sản thông thường, bạn chắc chắn sẽ cần một khoản “ký quỹ”. Và cho đến thời điểm hoàn tất giao dịch mua bán, họ hoạt động như một bên thứ ba trung lập để giữ an toàn và bảo mật tất cả tiền bạc và thủ tục giấy tờ. Tuy nhiên, quá trình kết thúc việc ký quỹ, người bán tài sản phải cung cấp cho người đại diện ký quỹ tất cả các tài liệu liên quan. Đại lý ký quỹ giữ các chứng từ cho đến khi người mua cung cấp tiền bán hàng và sau đó trả lại tiền cho người bán.
Đóng quy trình ký quỹ
Thời điểm người bán chấp thuận thỏa thuận mua bán và người mua có quyền sở hữu căn nhà, quá trình ký quỹ thường diễn ra. Nói chung, nó bắt đầu với việc thiết lập một tài khoản ký quỹ, trong đó các khoản tiền gửi và các khoản thanh toán khác có thể được giữ. Tất cả các bước để thực hiện các bước đi và kết thúc quá trình ký quỹ.
Tuy nhiên, nếu mọi thứ không đáp ứng các điều khoản của người mua hoặc vấn đề phát sinh với tài sản, người mua có quyền chấm dứt hợp đồng.
# 1. Thiết lập tài khoản ký quỹ
Trong khi bạn và người bán đồng ý về các điều khoản và ký hợp đồng mua bán được cả hai bên đồng ý, đại lý bất động sản của bạn sẽ thu được số tiền lớn nhất của bạn. Điều này thường hoạt động như một khoản tiền gửi trung thực cuối cùng được gắn vào khoản thanh toán trước của bạn. Đại lý của bạn sẽ gửi nó vào một tài khoản ký quỹ tại thương hiệu ký quỹ hoặc doanh nghiệp được nêu trong hợp đồng mua bán.
Bên thứ ba thường xử lý một tài khoản ký quỹ để giữ hàng hóa thay mặt cho hai bên thỏa thuận. Tuy nhiên, chúng có thể bao gồm tiền, chứng từ tài sản và các tài liệu tài chính cá nhân cho đến khi đáp ứng các yêu cầu nhất định trong một giao dịch tài chính. Đại lý ký quỹ có thể là một doanh nghiệp sở hữu bất động sản, một ngân hàng hoặc tổ chức tài chính khác, hoặc một cá nhân, tùy thuộc vào lý do ký quỹ.
Doanh nghiệp ký quỹ đóng vai trò như một bên thứ ba trung lập để thu thập các khoản tiền và tài liệu cần thiết cho việc kết thúc. Các tài liệu như séc kiếm tiền nghiêm túc, tài liệu cho vay và chứng thư đã ký. Ở một số địa điểm, thay vì sử dụng một công ty ký quỹ, các luật sư quản lý quy trình ký quỹ chặt chẽ này. Điều này còn được gọi là "dàn xếp" thay vì "ký quỹ".
# 2. Chờ thẩm định của Bên cho vay
Để bảo vệ lợi ích tài chính của mình trong trường hợp có nhu cầu tịch thu tài sản, tổ chức tài chính hoặc các tổ chức cho vay khác phát hành thế chấp của bạn sẽ tự đánh giá tài sản đó. Tuy nhiên, lưu ý rằng bạn, là người mua, thông thường sẽ trả tiền cho nó. Trong khi đó, nếu giá trị thẩm định nhỏ hơn giá đề xuất, người cho vay sẽ không cấp tiền cho bạn. Không trừ khi bạn sẵn sàng trả khoản chênh lệch bằng tiền mặt hoặc người bán đồng ý giảm giá xuống giá trị đã thẩm định.
# 3. Nhận tài trợ tại chỗ
Trong khoảng thời gian đó, trong khi người bán chấp nhận thỏa thuận mua bán của bạn, bạn phải có sự chấp thuận trước về thế chấp tại chỗ. Nói chung, người cho vay của bạn sẽ đưa ra một ước tính hoặc tuyên bố trung thực. Họ thường nêu chi tiết số tiền vay của bạn, lãi suất, phí đóng, cũng như các chi phí cần thiết khác liên quan đến giao dịch khi họ có thể lấy được địa chỉ tài sản từ bạn. Tuy nhiên, trước khi bạn quyết định đặt bút lên giấy và ký vào tài liệu này, bạn có thể muốn mặc cả những con số.
Nói cách khác, trong trường hợp có một khoản dự phòng về tài chính trong hợp đồng mua bán, bạn nên làm rõ điều đó bằng văn bản ngay khi bạn có cam kết cho vay chính thức.
#4. Phê duyệt Tiết lộ của Người bán
Bản Tiết lộ của Người bán (Tiết lộ Tài sản) là một biểu mẫu pháp lý mà người bán phải điền vào. Nó thường mô tả tình trạng hiện tại của bất động sản họ đang bán, cũng như bất kỳ vấn đề hoặc sự cố lịch sử nào. Điều này đặc biệt đúng đối với những thứ mà người mua cần phải lưu ý. Điều này bao gồm bất kỳ vấn đề chính nào mà danh sách hoặc đại lý của người bán xác định.
Tuy nhiên, nếu bạn sống ở tiểu bang áp dụng quy tắc báo trước, một số nhà cung cấp nhất định có thể từ chối cung cấp Tiết lộ của Người bán. Do đó, điều này buộc người mua phải tiến hành thẩm định tài sản. Bất kể bạn có được tiết lộ của người bán hay không, bạn nên thuê một công ty kiểm tra nhà để tránh bất kỳ bất ngờ khó chịu nào.
# 5. Nhận và Hoàn thành việc Kiểm tra hoặc Đánh giá Nhà
Vì lợi ích tốt nhất của bạn, bạn cần phải có và hoàn thành việc kiểm tra nhà khi mua một ngôi nhà, và bây giờ là lúc cho việc đó. Nhiều người cho vay cần thẩm định, trong khi người mua có thể muốn hoặc không muốn thẩm định nhà. Tuy nhiên, nếu có bất kỳ vấn đề nghiêm trọng nào, bây giờ là lúc để yêu cầu nhà cung cấp khắc phục chúng, hoặc có thể giảm giá mua để bù đắp. Một nhân viên kiểm tra nhà lành nghề có thể giúp thông báo cho bạn nếu ngôi nhà có bất kỳ sai sót có hại hoặc tốn kém nào.
Ngoài ra, điều quan trọng là phải bao gồm thời hạn với yêu cầu người bán đưa ra giải pháp cho các vấn đề trên. Trong khi đó, bạn có tùy chọn để hủy giao dịch mua. Tuy nhiên, điều này xảy ra nếu người bán không thực hiện sửa chữa theo thời hạn đã thỏa thuận.
# 6. Báo cáo bảo hiểm và quyền sở hữu
Bạn chắc chắn sẽ cần điều này, và người cho vay của bạn cũng có thể yêu cầu. Báo cáo tiêu đề thường xác minh rằng tiêu đề của sản phẩm là rõ ràng. Có nghĩa là, không có bất kỳ quyền lợi nào chống lại nó và không ai khác ngoài người bán có quyền yêu cầu bất kỳ phần nào trong số đó.
Tuy nhiên, nếu thứ gì đó không hiển thị trong quá trình tìm kiếm tiêu đề, bảo hiểm quyền sở hữu bảo vệ bạn và người cho vay khỏi bất kỳ khó khăn pháp lý nào có thể phát triển sau này.
Ngược lại, nếu có một đám mây hoặc sai sót trong tiêu đề, người bán phải khắc phục nó trước khi việc bán hàng có thể tiến hành. Hoặc nếu không, bạn sẽ được phép bỏ đi. Trong khi đó, công ty ký quỹ và công ty đứng tên có thể giống nhau tùy thuộc vào nơi bạn sống.
#7. Xem lại tất cả tài liệu ký quỹ
Nói chung, sau khi hoàn thành việc kiểm tra và thẩm định theo sự hài lòng của người mua và người bán, việc mua lại các chứng từ ký quỹ được thực hiện. Cả người mua và người bán đều phải xem xét các thủ tục giấy tờ hoặc tài liệu nhất định. Các thủ tục giấy tờ như chứng thư chuyển nhượng, hóa đơn bán hàng, bản tuyên thệ của người bán, chứng thư thế chấp đã ký, đơn thế chấp và Tiết lộ kết thúc. Tuy nhiên, tất cả các tài liệu nói trên có thể khác nhau tùy thuộc vào tài chính của người mua.
Trong hầu hết các trường hợp, các bên liên quan thường nên nhờ luật sư bất động sản hoặc một đại lý bất động sản có kinh nghiệm đọc qua các tài liệu này. Theo quy tắc liên quan đến tuyên bố tiếp theo, nó đã trở thành luật ở khoảng 22 tiểu bang cho có mặt một luật sư bất động sản khi kết thúc.
#số 8. Thực hiện bước đi cuối cùng
Công ty ký quỹ sẽ đưa ra ngày đóng dự kiến sau khi tất cả các tài liệu thích hợp đã được nộp và được ủy quyền. Vì vậy, bạn nên kiểm tra lại quyền sở hữu trước khi đóng cửa. Tuy nhiên, điều này là để đảm bảo không có hư hỏng mới và người bán đã hành động đúng đắn bằng cách để lại cho bạn thiết bị được nêu trong hợp đồng mua bán (chẳng hạn như thiết bị hoặc phụ kiện). Do đó, bạn nên đi xem lại ngôi nhà lần cuối để đảm bảo rằng nó ở trong tình trạng giống như khi bạn đưa ra lời đề nghị. (britspanbuildings) Mặt khác, nếu bạn tiếp tục đóng tiền ký quỹ, bạn có thể có ít quyền truy đòi nếu khó khăn phát sinh sau này.
# 9. Đóng ký quỹ
Các thủ tục đóng cửa thường khác nhau giữa các trạng thái. Cả người mua và người bán thường có mặt. Trong khi đó, cả hai bạn sẽ cần phải ký rất nhiều thủ tục giấy tờ. Bạn nên đọc nó một cách cẩn thận và mất thời gian của bạn. Đại diện của người cho vay, đại lý đóng, đại lý bất động sản và đại diện pháp lý cũng có thể có mặt.
Các mẫu giấy chứng nhận quyền sở hữu, chuyển nhượng tờ khai thuế, tuyên bố ký quỹ ban đầu, chứng thư ủy thác, tài liệu liên quan đến thế chấp, tiết lộ kết thúc, và bằng chứng bảo hiểm chỉ là một vài trong số các tài liệu kết thúc cần ký. Người mua cũng phải lập và gửi séc của thủ quỹ cho khoản thanh toán trước và phí đóng.
Sau khi hoàn tất mọi việc, đại lý ký quỹ chuẩn bị và bàn giao chứng thư cho chủ sở hữu mới. Điều này thường có tất cả các thông tin mới cần thiết và hoặc bắt buộc.
Điều gì xảy ra khi đóng ký quỹ
Nói chung, vào cuối các quy trình trước đó, ký quỹ tự động đóng, nhưng giao dịch vẫn chưa hoàn tất. Tuy nhiên, dù người bán có hiện diện vào ngày đóng cửa hay không thì những điều nhất định phải xảy ra. Đây là những gì sẽ ảnh hưởng và dẫn đến việc niêm phong giao dịch.
Trước tiên, người mua sẽ có cơ hội quét nhanh và xem qua lần cuối hoặc kiểm tra tài sản. Mặc dù có nghi ngờ rằng bất cứ điều gì sẽ xảy ra vào thời điểm này, tuy nhiên, luôn luôn tốt để xem lại một lần nữa.
Sau đó, người cho vay phải nhận được khoản thanh toán trước, và cũng sẽ có các khoản thanh toán phí đóng. Theo quy định, số tiền kiếm được sẽ được chuyển khỏi tài khoản ký quỹ. Người cho vay sau đó sẽ phát hành một tờ séc lớn cho người bán. Trừ trường hợp có thương lượng hoặc thỏa thuận giữa người mua và người bán, người mua vào ngày kết thúc giao dịch thường có quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản.
Sở hữu Đóng ký quỹ
Sở hữu ký quỹ bất động sản đơn giản là việc chuyển quyền sở hữu từ người bán sang người mua. Tuy nhiên, với hầu hết các giao dịch mua bán nhà, hình thức chuyển nhượng này diễn ra bình thường. Người mua có thể muốn dọn vào nhà trước khi hoàn tất việc mua bán để bắt đầu sửa chữa.
Nói chung, sở hữu đóng ký quỹ xảy ra trong một giao dịch bất động sản khi người mua giành được quyền sở hữu tài sản sau khi ký các thỏa thuận kết thúc. Bước cuối cùng trong giao dịch mua bán bất động sản là đóng tiền ký quỹ và nhận tài sản. Trước tiên, người mua và người bán phải soạn thảo một thỏa thuận mua bán tài sản. Giá mua, người bán có thể hỗ trợ với chi phí đóng cửa, ngày đóng cửa và những nội dung đi kèm với ngôi nhà đều là những mục trong thỏa thuận mà bạn có thể thương lượng.
Sở hữu ký quỹ và sở hữu khác nhau như thế nào?
Sự khác biệt chính giữa sở hữu ký quỹ và sở hữu chặt chẽ là ở chỗ; sự chiếm hữu đòi hỏi sự kiểm soát hoặc xử lý vật lý đối với một vật thể. Trong khi quyền sở hữu đề cập đến quyền nhận một thứ gì đó. Quyền sở hữu có thể được coi là một thực tế có thể được thể hiện bằng quyền sở hữu.
Kết luận
Việc hoàn tất việc ký quỹ xảy ra vào thời điểm giao dịch hoàn thành và chủ nhà mới nhận quyền sở hữu tài sản từ người bán. Lợi ích của việc này là người bán không cần phải có mặt. Đại lý ký quỹ có thể ký và giao các chứng từ để chuyển quyền sở hữu. Phần lớn các giao dịch bất động sản sẽ liên quan đến việc ký quỹ bất động sản. Tuy nhiên, điều này là do phần lớn những người mua nhà làm như vậy với một khoản thế chấp. Do đó, sẽ có một khoảng thời gian chờ đợi để có được nguồn tài chính. Ngay cả khi bạn đang trả tiền mặt, bạn có thể phải đặt cọc. Và điều này là để bạn có thời gian kiểm tra ngôi nhà và tìm ra những sai sót lớn.
Đóng các câu hỏi thường gặp về ký quỹ
Ký quỹ là gì?
Quá trình đóng chức năng pháp lý của quyền sở hữu ký quỹ liên quan đến đại lý đóng, người chịu trách nhiệm về tất cả các thủ tục giấy tờ quan trọng liên quan đến giao dịch, chẳng hạn như biên lai bảo hiểm, đặt cọc và thanh toán chi phí đóng. Họ cũng giám sát việc nộp đơn thế chấp và chứng thư với các tòa án thích hợp. Chứng thư tài sản được cập nhật với tên mới của người bán và được cung cấp cho tổ chức cho vay tài trợ cho giao dịch khi phiên giao dịch kết thúc thành công.
Bạn cần những giấy tờ gì để đóng tiền ký quỹ?
Nói chung, để xử lý việc kết thúc sở hữu ký quỹ, các tài liệu cụ thể mà bạn cần sẽ phụ thuộc vào cách bạn tài trợ cho việc mua. Tuy nhiên, các tài liệu đó có thể bao gồm; hóa đơn mua bán, chứng thư chuyển nhượng, thế chấp, bản tuyên thệ, đơn thế chấp, và việc tiết lộ kết thúc.
Ai trả chi phí đóng nhà?
Ai trả chi phí đóng được xác định bởi hợp đồng mua bán. Người mua thường trả phần lớn phí đóng. Những chi phí này bao gồm thế chấp, thẩm định, kiểm tra nhà và bảo hiểm. Mặt khác, người bán trả tiền hoa hồng bất động sản, trong hầu hết các trường hợp, số tiền này có thể lớn.
Trong một thị trường trung lập, khi nào thì quyền sở hữu sẽ thay đổi?
Trong thị trường của người mua, người mua thường sẽ yêu cầu có chỗ ở khi đóng cửa. Tuy nhiên, nó đã trở thành một tiêu chuẩn để họ từ chối hoàn thành nếu tài sản sẽ không còn trống khi đóng cửa. Khi thị trường trung lập đóng cửa, quá trình kết thúc quyền sở hữu ký quỹ thường đổi chủ.
Bài viết liên quan
- Ký quỹ khi Thế chấp: Hiểu rõ Quy trình & Yêu cầu về Ký quỹ
- KÝ QUỸ TRONG BẤT ĐỘNG SẢN: NÓ LÀ GÌ VÀ CÁCH THỨC HOẠT ĐỘNG
- KÝ QUỸ VỀ THẾ CHẤP LÀ GÌ: Ưu điểm, nhược điểm và cách thức hoạt động
- HOÀN TIỀN KÝ QUỸ: Những gì mong đợi với một khoản hoàn lại ký quỹ
- NHÂN VIÊN KÝ quỹ: Tổng quan, mức lương và cách trở thành nhân viên ký quỹ
