Có rất nhiều yếu tố cho vay cần xem xét khi vay thế chấp. Một trong những quyết định quan trọng nhất là nên vay thế chấp lãi suất cố định hay có thể điều chỉnh. ARM có thể hấp dẫn trong bối cảnh tỷ lệ gia tăng hiện nay vì tỷ lệ khởi đầu thấp hơn, nhưng chúng đi kèm với rủi ro đáng kể.
Mỗi hình thức cho vay đều có ưu và nhược điểm. Vì vậy, quyết định của bạn nên được hướng dẫn bởi ngân sách của bạn, nhu cầu nhà ở và khả năng chấp nhận rủi ro tài chính. Hãy xem định nghĩa về thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh (ARM) và các loại khác nhau bao gồm ARM 5/1 và 5/6
Khoản vay Thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh (ARM) là gì?
Khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM) là khoản vay trong đó lãi suất thay đổi thường xuyên, thường dựa trên một chỉ số xác định trước. Khoản vay ARM có thể có thời hạn lãi suất cố định ban đầu từ 5 đến 10 năm. Khi thời hạn cố định ban đầu hết hạn, lãi suất có thể được thay đổi (điều chỉnh) mỗi năm sau đó. Ví dụ: với khoản vay 5/1 ARM trong thời hạn 30 năm, lãi suất của bạn sẽ được cố định trong 5 năm đầu tiên trước khi dao động lên hoặc xuống mỗi năm trong 25 năm tiếp theo.
Thế chấp có lãi suất điều chỉnh hoạt động như thế nào?
ARM là khoản cho vay mua nhà dài hạn có hai giai đoạn riêng biệt, được gọi là giai đoạn cố định và giai đoạn có thể điều chỉnh.
- Chu kì cố định: Đầu tiên, có một khoảng thời gian lãi suất cố định ban đầu (thường là 5, 7 hoặc 10 năm đầu tiên của khoản vay) trong đó lãi suất của bạn sẽ không dao động.
- Thời gian điều chỉnh: Sau đó, lãi suất của bạn có thể tăng hoặc giảm dựa trên những thay đổi của điểm chuẩn. (Sắp có thêm thông tin về điểm chuẩn.)
Ví dụ: giả sử bạn sử dụng ARM 30 năm với thời hạn cố định 5 năm. Điều này dẫn đến lãi suất cố định trong năm năm đầu tiên của khoản vay. Sau đó, lãi suất của bạn có thể dao động trong 25 năm còn lại của khoản vay.
ARM không phù hợp so với ARM phù hợp
Khi bạn nghiên cứu các lựa chọn ARM của mình, bạn sẽ bắt gặp các khoản vay phù hợp và không phù hợp.
Các khoản vay hợp lệ là các khoản thế chấp đáp ứng các tiêu chí nhất định và có thể được bán cho Fannie Mae và Freddie Mac. Nếu người cho vay tuân theo các tiêu chí của họ, họ có thể bán các khoản thế chấp mà họ có nguồn gốc cho các doanh nghiệp được chính phủ tài trợ này để đóng gói lại trên thị trường thế chấp thứ cấp.
Nếu một khoản vay không đáp ứng các yêu cầu chính xác này, thì khoản vay đó được phân loại là không phù hợp. Tuy nhiên, trước khi tham gia vào một khoản vay không phù hợp, hãy lưu ý những nguy cơ tiềm ẩn! Mặc dù có những lý do hợp lệ tại sao người đi vay có thể yêu cầu một khoản thế chấp không phù hợp. Trong khi phần lớn những người khởi tạo thế chấp không phù hợp là đáng tin cậy, nhiều người thì không. Nếu bạn đang suy nghĩ về việc nhận được một ARM không phù hợp, hãy đảm bảo rằng bạn đọc kỹ bản in đẹp về giá trị đặt lại và hiểu cách chúng hoạt động.
Một ngụ ý là FHA và VA ARMs không tuân thủ theo hướng dẫn của Fannie Mae và Freddie Mac, nhưng họ có sự hỗ trợ đầy đủ của chính phủ Hoa Kỳ. Nếu bạn có sự hỗ trợ của chính phủ liên bang, bạn có thể cảm thấy thoải mái hơn khi chọn một trong những khoản vay này nếu chúng có sẵn cho bạn.
Giới hạn tỷ giá và tỷ lệ thế chấp có thể điều chỉnh (ARM)
Một số điều ảnh hưởng đến tỷ lệ thế chấp. Các yếu tố cá nhân như điểm tín dụng của bạn được bao gồm, cũng như ảnh hưởng rộng hơn của điều kiện kinh tế. Ban đầu bạn có thể gặp phải một tỷ lệ trêu ghẹo để thu hút bạn với một tỷ lệ cực kỳ thấp sẽ biến mất vào một thời điểm nào đó trong thời hạn cho vay.
Điểm chuẩn được chỉ định trong hợp đồng đóng vai trò là cơ sở cho tỷ lệ của ARM. Ví dụ, hợp đồng có thể xác định Kho bạc Hoa Kỳ hoặc lãi suất tài chính qua đêm có bảo đảm (SOFR) làm chuẩn tỷ giá. Điểm chuẩn về cơ bản sẽ hoạt động như điểm bắt đầu cho bất kỳ tính toán đặt lại nào.
Kho bạc Hoa Kỳ và lãi suất SOFR là một trong những mức thấp nhất có sẵn cho các khoản vay ngắn hạn cho các khách hàng đáng tin cậy nhất của họ, thường là các chính phủ và các doanh nghiệp lớn. Các khoản cho vay tiêu dùng khác được định giá ở mức ký quỹ, hoặc đánh dấu, ở mức lãi suất cho vay khả thi thấp nhất dựa trên điểm chuẩn đó.
Tỷ lệ ký quỹ trên ARM của bạn được xác định bởi điểm tín dụng và lịch sử của bạn, cũng như tỷ lệ ký quỹ tiêu chuẩn công nhận các khoản thế chấp về bản chất là rủi ro hơn so với các khoản vay được lập chỉ mục theo điểm chuẩn. Những khách hàng đáng tin cậy nhất sẽ trả gần với mức thế chấp thông thường và các khoản vay rủi ro hơn sẽ được đánh dấu nhiều hơn từ đó.
Tin tốt là giới hạn lãi suất có thể được đưa ra, cho thấy mức điều chỉnh lãi suất tối đa được phép trong bất kỳ khoảng thời gian nhất định nào của ARM. Do đó, mỗi lần sửa đổi tỷ giá mới sẽ có nhiều biến động dễ chịu hơn.
Tái cấp vốn cho thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM)
Trong một số trường hợp, ARM có thể là lựa chọn tốt nhất. Nhưng nếu tình hình tài chính của bạn thay đổi thì sao? Để có được sự ổn định hơn mức ARM có thể cung cấp, bạn có thể tái cấp vốn cho ARM của mình thành một khoản thế chấp lãi suất cố định.
May mắn thay, thủ tục tương đối đơn giản. Bạn sẽ vay một khoản mới để trả khoản thế chấp hiện có nếu bạn tái cấp vốn. Sau đó, bạn sẽ bắt đầu hoàn trả khoản thế chấp mới.
Bởi vì bạn đang đăng ký một khoản thế chấp mới, bạn sẽ cần phải thực hiện nhiều bước tương tự như bạn đã làm khi lần đầu tiên đăng ký thế chấp. Chẳng hạn như cuống phiếu lương, bảng sao kê ngân hàng, và tờ khai thuế, chắc chắn sẽ được yêu cầu.
Với lãi suất hấp dẫn trên thị trường, bây giờ có thể là thời điểm tốt để suy nghĩ về việc chốt một mức lãi suất thấp trong thời hạn khoản vay của bạn.
Thế chấp lãi suất cố định so với lãi suất có thể điều chỉnh
Là một người mua nhà tiềm năng, bạn sẽ có thể lựa chọn giữa thế chấp lãi suất cố định và thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh. Vậy, đâu là điểm phân biệt giữa các khoản thế chấp này?
Một khoản thế chấp với lãi suất cố định mang lại sự chắc chắn hơn vì lãi suất không đổi trong suốt thời hạn của khoản vay. Điều đó có nghĩa là khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn sẽ được cố định trong suốt thời gian của khoản vay.
Mặt khác, ARM có thể tính lãi suất thấp hơn trong thời gian giới thiệu, dẫn đến giảm khoản thanh toán hàng tháng đầu tiên. Tuy nhiên, sau thời hạn ban đầu đó, những thay đổi về lãi suất sẽ có tác động đến các khoản thanh toán của bạn. Nếu lãi suất giảm, ARM có thể trở nên ít tốn kém hơn so với các khoản thế chấp có lãi suất cố định; tuy nhiên, nếu giá cước tăng, ARM có thể trở nên đắt hơn đáng kể.
Các loại cho vay thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh (ARM)
Có nhiều cách bố trí có thể có để lựa chọn nếu bạn quan tâm đến ARM. Dưới đây là một cái nhìn sâu hơn về các lựa chọn thay thế của bạn.
# 1. 5/1 VÀ 5/6 Thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh
Lãi suất của khoản vay cầm cố lãi suất điều chỉnh 5/1 và 5/6 được cố định trong 5 năm đầu tiên của thời hạn vay. Con số thứ hai cho biết tần suất được điều chỉnh sau năm năm đầu tiên. Tỷ lệ thế chấp tỷ lệ 5/1 có thể điều chỉnh thay đổi mỗi năm một lần. Tỷ lệ trên ARM 5/6 điều chỉnh 6 tháng một lần. Các giới hạn lãi suất cũng có thể được áp dụng với khoản vay.
Vì vậy, chính xác trần lãi suất là gì? Trong ngành bất động sản, từ 5/1 (2/2/5) có thể được dùng để chỉ khoản thế chấp có tỷ lệ điều chỉnh 5/1.
Bộ số thứ hai - 2/2/5 - liên quan đến chi tiết giới hạn tỷ lệ. Đây là một số ví dụ:
- “2” đầu tiên là giới hạn, hoặc giới hạn, về mức độ đặt lại ban đầu của bạn có thể điều chỉnh lãi suất của bạn. Nói cách khác, sau thời hạn giới thiệu ban đầu 5 năm, ARM của bạn có thể điều chỉnh lãi suất của bạn thêm 2% vào Năm thứ 6.
- Giới hạn điều chỉnh tiếp theo: “2” thứ hai thể hiện số tiền tối đa mà việc đặt lại lãi suất tiếp theo có thể làm tăng lãi suất của bạn. Nói chung, giới hạn điều chỉnh thông thường tiếp theo là 2%. Điều này có nghĩa là lãi suất của bạn có thể tăng tới 2% trong Năm thứ 7.
- Giới hạn điều chỉnh trọn đời chỉ định tổng mức lãi suất có thể tăng lên trong suốt thời hạn của khoản vay. Trong trường hợp của chúng tôi, lãi suất chỉ có thể tăng 1% trong Năm 8 và sau đó: 5 phần trăm (tổng giới hạn trọn đời) trừ 2% (Điều chỉnh Năm 1) trừ 2% (Điều chỉnh Năm 2) bằng 1%
Đọc thêm: Hướng dẫn tái cấp vốn cho Máy tính Thế chấp: Tổng quan, So sánh và Tất cả những gì bạn cần
Hầu hết các ARM có giới hạn điều chỉnh thời gian tồn tại là 5%, nhưng có những giới hạn thời gian tồn tại lớn hơn có thể khiến bạn tốn kém hơn đáng kể trong thời gian dài. Nếu bạn đang nghĩ đến việc mua ARM, hãy đảm bảo rằng bạn hiểu cách chuẩn bị báo giá trần lãi suất và khoản thanh toán hàng tháng của bạn có thể tăng lên bao nhiêu nếu lãi suất tăng.
# 2. ARMS 7/1 VÀ 7/6
ARM 7/1 và 7/6 có lãi suất cố định 7 năm. Với kỳ hạn 30 năm, điều này sẽ dẫn đến các khoản thanh toán thay đổi dựa trên việc thay đổi lãi suất trong 23 năm tiếp theo sau khi thời hạn lãi suất cố định ban đầu kết thúc.
Hãy nhớ rằng lãi suất có thể tăng hoặc giảm, dẫn đến khoản thanh toán thế chấp lớn hơn hoặc thấp hơn để trang trải ngân sách của bạn.
# 3. ARMS 10/1 VÀ 10/6
Lãi suất cố định vào 10/1 và 10/6 ARMs dành cho 30 năm đầu tiên của khoản vay. Theo đó, lãi suất sẽ biến động theo điều kiện thị trường. Nếu bạn sử dụng thời hạn 20 năm, bạn sẽ có XNUMX năm thanh toán thay đổi.
Làm thế nào để được chấp thuận cho một khoản vay ARM
Để đủ điều kiện cho một ARM, bạn phải đáp ứng nhiều tiêu chuẩn khác nhau, giống như bạn đối với bất kỳ khoản thế chấp nào khác.
Bạn nên chuẩn bị để chứng minh thu nhập của mình. Mức thu nhập của bạn sẽ giúp người cho vay xác định mức độ lớn của khoản thanh toán thế chấp mà bạn có thể đủ điều kiện.
Ngoài ra, bạn phải có điểm tín dụng tương đối xuất sắc để đủ điều kiện. Ví dụ, hầu hết các khoản vay sẽ yêu cầu điểm FICO® ít nhất là 620.
Ai Nên Cân nhắc Mua ARM?
Hầu hết các cá nhân chọn khả năng dự đoán và, với lãi suất thấp ngày nay, chọn các khoản thế chấp có lãi suất cố định.
Mặt khác, ARM có thể có ý nghĩa hơn đối với một số người mua nhà, đặc biệt là những người di chuyển thường xuyên hoặc đang mua nhà mới. Nếu bạn không tìm kiếm một ngôi nhà vĩnh viễn, việc mua một chiếc ARM và bán nó trước khi thời gian lãi suất cố định kết thúc có thể khiến khoản thanh toán thế chấp giảm xuống.
Tất nhiên, luôn có khả năng bạn không thể bán được nhà trước khi lãi suất điều chỉnh. Nếu điều này xảy ra, bạn nên xem xét tái cấp vốn thành một khoản thế chấp lãi suất cố định hoặc lãi suất điều chỉnh mới. Tuy nhiên, vẫn có khả năng lãi suất sẽ tăng vào thời điểm đó.
Các thuật ngữ về thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh
Bởi vì ARM về cơ bản có liên quan nhiều hơn các khoản vay lãi suất cố định, việc nắm bắt ưu và nhược điểm đòi hỏi phải có nhận thức cơ bản về một số thuật ngữ. Trước khi chọn ARM, người vay nên hiểu các khái niệm sau:
- Tần số điều chỉnh: Đây là tần suất mà lãi suất được điều chỉnh (ví dụ: hàng tháng, hàng năm, v.v.).
- Các chỉ số điều chỉnh: Điều chỉnh lãi suất được liên kết với một điểm chuẩn. Đây đôi khi là lãi suất của một tài sản cụ thể, chẳng hạn như chứng chỉ tiền gửi hoặc tín phiếu kho bạc. Nó cũng có thể là một chỉ số cụ thể, chẳng hạn như Tỷ lệ tài trợ qua đêm có bảo đảm (SOFR), Chỉ số chi phí vốn hoặc Tỷ lệ cung cấp liên ngân hàng Luân Đôn (LIBOR).
- Margin: Khi bạn ký vào khoản vay của mình, bạn đồng ý trả một tỷ lệ lớn hơn một điểm phần trăm so với chỉ số. Ví dụ: lãi suất có thể điều chỉnh của bạn có thể là lãi suất hóa đơn thanh toán một năm cộng với 2%. Phần thêm 2% được gọi là tiền ký quỹ.
- Caps: Đây là những giới hạn về mức lãi suất có thể tăng lên trong mỗi kỳ điều chỉnh. Một số ARM cũng có tổng giới hạn thanh toán hàng tháng. Các khoản vay này, đôi khi được gọi là khoản vay khấu hao âm, có các khoản thanh toán tối thiểu, nhưng chúng có thể chỉ trang trải một phần lãi phải trả. Tiền lãi chưa trả được cộng vào tiền gốc. Sau nhiều năm thanh toán thế chấp, số tiền nợ gốc của bạn có thể lớn hơn số tiền đã vay.
- Trần nhà: Số tiền tối đa mà lãi suất có thể điều chỉnh được trong thời hạn của khoản vay.
Làm thế nào để xác định Tỷ giá biến đổi đối với Thế chấp có tỷ lệ điều chỉnh?
Hiệu suất của một trong ba chỉ mục chính được sử dụng để xác định hầu hết các tỷ lệ ARM:
- Lợi suất đáo hạn không đổi hàng tuần trên tín phiếu kho bạc kỳ hạn một năm: Lợi tức được trả bằng chứng khoán nợ của Kho bạc Hoa Kỳ, được theo dõi bởi Cục Dự trữ Liên bang.
- Chỉ số chi phí quỹ (COFI) của Quận 11: Lãi suất mà các tổ chức ngân hàng ở miền Tây Hoa Kỳ trả cho các khoản tiền gửi.
- SOFR (Lãi suất tài trợ qua đêm có bảo đảm): Là tỷ lệ chuẩn cho ARM, SOFR đã thay thế Lãi suất liên ngân hàng London (LIBOR).
Chỉ số mà ARM tuân theo được chỉ định trong tài liệu cho vay.
Người cho vay cầm cố đặt tỷ lệ ARM bằng cách lấy tỷ lệ chỉ mục và thêm một số điểm phần trăm theo thỏa thuận, được gọi là mức ký quỹ. Tỷ lệ chỉ số có thể dao động, nhưng không phải là biên độ.
Ví dụ, nếu chỉ số là 1.25 phần trăm và biên độ là 3 điểm phần trăm, lãi suất là 4.25 phần trăm. Nếu chỉ số này giảm xuống 1.5% một năm sau đó, lãi suất khoản vay của bạn sẽ tăng lên 4.5%.
Lợi ích và hạn chế của ARM
Ưu điểm
- Lãi suất khởi điểm rẻ hơn có nghĩa là các khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn và khả năng đưa nhiều tiền hơn vào tiền gốc.
- Lãi suất và các khoản thanh toán hàng tháng có thể được giảm xuống.
- Lãi suất không thể vượt trần.
Nhược điểm
- Ngay cả với mức quy định tối đa, lãi suất và các khoản thanh toán hàng tháng có thể tăng lên mức không thể quản lý được.
- Một cấu trúc phức tạp hơn và có thể khó hiểu
- Khả năng bị phạt trả trước
Tại sao các ngân hàng chọn các khoản cho vay có lãi suất có thể điều chỉnh?
Trong thời gian đầu của khoản vay, các khoản thanh toán thấp hơn và lãi suất thấp hơn. Mọi người có thể mua những ngôi nhà đắt tiền hơn so với những gì họ có thể làm vì người cho vay có thể tính đến khoản thanh toán giảm khi xác định tư cách hợp lệ của người vay. Người đi vay có thể hưởng lợi từ việc giảm lãi suất mà không cần tái cấp vốn nhờ nó.
Cái nào thích hợp hơn, ARM hay Tỷ lệ cố định?
Đối với những người vay có ý định rời khỏi nhà trước khi phần lãi suất cố định của ARM hết hạn, các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh có thể thích hợp hơn các khoản thế chấp có lãi suất cố định. ARM thường có lợi trong các tình huống bất động sản có lãi suất cao vì lãi suất của bạn có thể thay đổi nếu lãi suất giảm.
Ai sẽ là ứng cử viên phù hợp cho một khoản thế chấp với lãi suất có thể điều chỉnh?
Những người mua nhà có ý định chuyển chỗ ở hoặc bán nơi ở của họ trước khi lãi suất thế chấp lần đầu tiên của họ được điều chỉnh có thể là ứng cử viên thích hợp cho ARM. Vì ARM thường có lãi suất ban đầu thấp hơn so với các khoản vay cố định và đang tìm kiếm mức lãi suất thấp nhất hoặc khoản thanh toán hàng tháng.
Thế chấp ARM có còn được sử dụng ngày nay không?
Ngay cả khi ARM đang quay trở lại trong bối cảnh tỷ giá ngày càng tăng hiện nay, thì việc được chấp thuận cho một khoản vay có thể khó khăn hơn so với việc nhận một khoản thế chấp có lãi suất cố định. Một khoản vay có lãi suất cố định thông thường chỉ yêu cầu thanh toán trước 3%, trong khi bạn cần ít nhất 5% .
Kết luận
Bằng cách đưa ra mức lãi suất thấp hơn trong vài năm đầu tiên khoản vay của bạn, các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh giao dịch sự chắc chắn lâu dài cho khoản tiết kiệm trả trước. Chúng thường thích hợp cho những người vay không có ý định ở trong nhà của họ trong một thời gian dài hoặc những người có ý định tái cấp vốn sau một vài năm. Nếu bạn muốn ở trong ngôi nhà của mình trong nhiều thập kỷ, ARM có thể nguy hiểm vì khoản thanh toán thế chấp của bạn có thể tăng lên đáng kể khi thời hạn lãi suất cố định kết thúc. Nếu bạn đang mua nhà vĩnh viễn, hãy xem xét liệu ARM có tốt cho bạn hay không.
Câu hỏi thường gặp về thế chấp có tỷ lệ điều chỉnh
Tại sao thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh là xấu?
Nếu bạn có ARM tùy chọn thanh toán và chỉ thực hiện các khoản thanh toán tối thiểu không bao gồm tất cả các khoản phí lãi suất, tiền lãi chưa thanh toán sẽ được cộng vào tiền gốc thế chấp của bạn và bạn sẽ nợ nhiều hơn số tiền bạn đã vay ban đầu. Nếu số tiền vay của bạn đạt đến mức tối đa trong hợp đồng, các khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ tăng lên.
Thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh hoạt động như thế nào?
Lãi suất ban đầu trên ARM được cố định trong một khoảng thời gian nhất định. Sau đó, lãi suất áp dụng cho số dư chưa thanh toán được đặt lại một cách đều đặn, hàng năm hoặc thậm chí hàng tháng.
Bạn có thể thanh toán sớm khoản thế chấp ARM không?
Có thể thanh toán sớm khoản thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh trong 5 năm (5/1 ARM); tuy nhiên, một khoản phạt trả trước có thể được áp dụng. Một khoản phạt trả trước đòi hỏi lãi suất thế chấp cao hơn.
- Thế chấp: Hướng dẫn 2022 đơn giản cho người mới bắt đầu và tất cả những gì bạn cần Cập nhật !!!
- Hướng dẫn tái cấp vốn cho Máy tính Thế chấp: Tổng quan, So sánh và Tất cả những gì bạn cần
- Máy tính thế chấp Zillow: Máy tính thế chấp Zillow chính xác như thế nào? (+ Mẹo nhanh)
- Chi phí điều chỉnh tổn thất (LAE): Ý nghĩa, Cách thức hoạt động của LAE
- Khấu hao Máy tính Thế chấp: Hướng dẫn Toàn diện (Cập nhật)
