Nếu người mua không thể có được một khoản vay thông thường, thì cả người mua và người bán có thể khó hoàn thành giao dịch. Trong khi kịch bản có vẻ vô vọng, cả hai bên có thể ký kết thỏa thuận bằng cách sử dụng một nguồn tài chính khác. Chúng tôi sẽ chỉ cho bạn cách làm thế nào với ví dụ thế chấp bao quanh ở Texas cũng như cách tính toán bằng máy tính thế chấp.
Bao bọc, là một loại tài trợ của người bán, có tác dụng giảm bớt những trở ngại đối với quyền sở hữu bất động sản. Đồng thời cũng đẩy nhanh quá trình mua nhà.
Thế chấp gói gọn là gì?
Thế chấp trọn gói là một hình thức tài trợ của người bán, trong đó người mua ký một thế chấp với người bán thay vì đăng ký một khoản vay ngân hàng truyền thống. Sau đó, người bán đảm nhận vai trò của ngân hàng và chấp nhận các khoản thanh toán từ chủ sở hữu tài sản mới. Lãi suất tính trên hầu hết các khoản vay do người bán tài trợ sẽ bao gồm một khoản chênh lệch, mang lại cho người bán nhiều lợi nhuận hơn.
Các khoản thế chấp trọn gói thường có lợi hơn cho người bán. Điều này phần lớn là do thực tế là người bán có thể yêu cầu mức lãi suất lớn hơn mức lãi suất cho khoản vay thế chấp hiện tại của họ. Do đó, miễn là người mua của họ tiếp tục thanh toán lãi suất cao hơn đúng tiến độ, họ có thể kiếm được lợi nhuận tốt.
Định nghĩa thế chấp bao bọc
Người mua mua nhà với sự giúp đỡ của người cho vay thế chấp trong một giao dịch bất động sản thông thường. Số tiền bán được sau đó được sử dụng để thanh toán khoản thế chấp hiện có của người bán đối với tài sản.
Với một khoản thế chấp bao quanh, người bán giữ thế chấp hiện có trên ngôi nhà và cung cấp tài chính cho người mua và người bán. Người bán cũng gói khoản vay của người mua vào khoản thế chấp hiện có. Người bán đảm nhận vị trí của người cho vay trong trường hợp này. Cả hai sẽ đồng ý về số tiền trả trước và số tiền vay. Cả hai sẽ cùng ký vào một kỳ phiếu phác thảo các điều khoản thế chấp, và sau đó người mua sẽ nhận được quyền sở hữu và chứng thư. Mặc dù tiếp tục thanh toán khoản thế chấp ban đầu, người bán không còn sở hữu tài sản.
Người mua thanh toán thế chấp hàng tháng cho người bán, trong khi người bán tiếp tục thanh toán cho người cho vay ban đầu của họ. Thế chấp bao quanh có chức năng như một khoản thế chấp nhỏ hoặc thế chấp thứ hai. Người cho vay ban đầu vẫn có thể tịch thu căn nhà nếu người bán không thanh toán khoản thế chấp hiện có.
Người bán thường trả hết khoản thế chấp ban đầu bằng số tiền bán được. Vì thực tế là hầu hết các khoản thế chấp quấn quanh có lãi suất cao hơn các khoản thế chấp truyền thống. Người bán thường sẽ thu được lợi nhuận từ khoản vay thứ hai.
Đọc thêm: BÁN HÀNG BẤT ĐỘNG SẢN: Hướng dẫn từng bước cho quy trình bán hàng
Một ví dụ là cách tốt nhất để mô tả một khoản thế chấp bao quanh. Sau đây là một minh họa đơn giản của một giao dịch bất động sản tiêu chuẩn: Người bán (“S”) muốn bán căn nhà của họ, hiện đã được cấp vốn. Người mua (“B”) muốn mua nhà của S và tìm kiếm một khoản vay từ ngân hàng hoặc tổ chức cho vay khác. B gửi cho S một khoản thanh toán trước khi khoản vay của họ được cho phép. Sau đó, ngân hàng của B thanh toán khoản thế chấp còn nợ của S, để lại cho S số tiền còn lại. Thế chấp của S đã được trả hết, và B hiện sở hữu căn nhà. Tất nhiên, thế chấp mới mà anh ta mua được từ ngân hàng là một điều kiện.
Mặt khác, một giao dịch bình thường có dạng như sau: S muốn bán căn nhà của mình, trong khi B muốn mua một căn nhà. B thanh toán trước cho S và chuyển cho S một kỳ phiếu cho phần còn lại của giá mua thay vì yêu cầu vay ngân hàng. B bây giờ sở hữu căn nhà, nhưng chỉ theo các điều kiện của giấy ủy quyền cho S. S thế chấp trước đó, cũng như thế chấp mới của B, vẫn còn nợ căn nhà. Hàng tháng, B trả nợ cho S trên kỳ phiếu của mình, và S hoàn trả khoản thế chấp ban đầu cho ngân hàng của mình. Do đó, khoản nợ của B đã bao vây lấy tài sản thế chấp ban đầu của S.
Ví dụ về thế chấp bao bọc
Giả sử bạn muốn nhận được $ 225,000 cho ngôi nhà của mình. Bạn vẫn còn nợ 50,000 đô la tiền thế chấp khi bạn đưa căn nhà của mình ra thị trường.
Lời nói sau, bạn xác định vị trí những người mua sẵn sàng trả $ 225,000 cho ngôi nhà của bạn nhưng không thể có được khoản vay từ một tổ chức thế chấp tiêu chuẩn. Bạn có thể đạt được thỏa thuận với một khoản thế chấp bao quanh.
Để bắt đầu, hãy kiểm tra với người cho vay thế chấp của bạn để xem liệu bạn có đủ điều kiện cho một thỏa thuận bao quanh hay không. Khi bạn bán tài sản của mình, nhiều người cho vay yêu cầu bạn trả cho họ trong một lần thanh toán duy nhất. Người cho vay của bạn có thể cho phép một thỏa thuận bao quanh nếu khoản vay của bạn là giả định - đó là nếu người mua có thể tiếp quản thế chấp của bạn.
Sau đó, người mua của bạn có thể đặt cọc 10,000 đô la và vay 215,000 đô la còn lại từ bạn, người bán, thông qua thế chấp trọn gói. Bạn thực hiện thanh toán hàng tháng cho người cho vay thế chấp của mình cho đến khi bạn trả hết 50,000 đô la mà bạn vẫn nợ, đó là thời điểm người mua trả góp hàng tháng.
Sự khác biệt giữa số tiền người mua trả cho bạn và số tiền bạn sử dụng để thanh toán khoản thế chấp ban đầu cuối cùng sẽ là của bạn để giữ lại. Tuy nhiên, ví dụ về thế chấp chung quanh này có thể áp dụng cho mọi trường hợp.
Thế chấp trọn gói ở Texas
Thế chấp trọn gói là một hình thức tài trợ của người bán là duy nhất. Nó cung cấp một sự thay thế cho giao dịch tài sản thông thường cho cả người bán và người mua. Thế chấp trọn gói là một hình thức tài trợ hợp pháp của người bán ở Texas và chúng thường được sử dụng khi người mua không thể có được thỏa thuận tốt về khoản tài trợ tiêu chuẩn từ ngân hàng hoặc tổ chức cho vay khác.
Ở Texas, “các khoản vay trọn gói” hoặc một khoản thế chấp trọn gói được cho phép. Khi được thực hiện đúng cách, một ngôi nhà có thể được bán với một tài sản thế chấp còn lại. Người cho vay bao bọc được người mua sử dụng để có được khoản vay thứ hai, có lãi suất cao hơn “bao bọc” xung quanh khoản vay đầu tiên. Kế hoạch của người cho vay chính là trả dần cả hai khoản vay theo thời gian với khoản lãi cao hơn từ khoản vay thứ hai.
Tuy nhiên, trong một vụ lừa đảo bao trùm, một người cho vay nặng lãi mua một căn nhà với quyền thế chấp từ một người bán tuyệt vọng nhưng không sử dụng các khoản thanh toán tăng thêm để trả khoản nợ trước đó sau khi mua nhà theo một khoản vay chính thức.
Bởi vì các khoản thanh toán cho khoản thế chấp đầu tiên không bao giờ được thực hiện, hoặc vì khoản thế chấp đầu tiên có điều kiện “đến hạn bán” cho phép người cho vay ban đầu yêu cầu thanh toán ngay toàn bộ tiền gốc nếu căn nhà được bán, kết quả cho người mua mới thường là tịch biên và mất nhà. Trong khi đó, tín dụng của người bán ban đầu có thể bị tổn hại vì những lý do tương tự.
Máy tính thế chấp bao quanh
Có rất nhiều thông tin và máy tính tương tác trực tuyến chỉ có sẵn cho bạn như những công cụ tự trợ giúp để bạn sử dụng. Một máy tính thế chấp Wraparound không thể cấu thành lời khuyên đầu tư hoặc thuế. Vì vậy, chúng tôi không thể hứa với bạn rằng một công cụ tính thế chấp chung quanh sẽ có thể áp dụng hoặc chính xác trong tình huống cụ thể của bạn. Tất cả các ví dụ đều là giả thuyết và chỉ được sử dụng làm ví dụ. Đối với tất cả các khó khăn về tài chính cá nhân, chúng tôi khuyên bạn nên tìm tư vấn chuyên biệt từ các chuyên gia có trình độ. Một chuyên gia có thể giúp tình hình của bạn tốt hơn một máy tính thế chấp quanh co.
Ưu điểm của thế chấp bao bọc
Một lý do khiến người bán có thể đồng ý với một khoản thế chấp trọn gói là để tạo ra lợi nhuận. Những hình thức cho vay này cũng có thể hỗ trợ những người bán đang gặp khó khăn trong việc bán nhà của họ. Nó mở rộng nhóm người mua bằng cách làm cho bất động sản có thể tiếp cận được với những người không đủ điều kiện cho một khoản thế chấp thông thường.
Hình thức cho vay này có thể linh hoạt hơn và đủ điều kiện dễ dàng hơn, cho phép người mua mua được một căn nhà mà nếu không thì không thể.
Rủi ro liên quan đến thế chấp gói gọn
Mặc dù một khoản thế chấp xung quanh có thể có lợi cho cả hai bên, nhưng có những nguy cơ cần xem xét trước khi tham gia vào loại giao dịch này.
Thận trọng cho cả hai bên khi giao dịch với một luật sư bất động sản có kinh nghiệm, người có thể hướng dẫn họ trong suốt quá trình và giảm rủi ro cho cả hai bên.
Đối với người mua
Như đã lưu ý trước đó, khoản thế chấp ban đầu vẫn là khoản vay chính. Thế chấp bọc là một thế chấp cấp dưới. Điều này có nghĩa là nếu người bán ngừng thanh toán và mặc định tài sản thế chấp hiện có, người cho vay ban đầu có thể tịch thu tài sản thế chấp và mang nó đi từ người mua mới, mặc dù người mua đã thanh toán kịp thời cho người bán.
Người mua có thể giảm thiểu rủi ro này bằng cách thanh toán trực tiếp cho người cho vay ban đầu nếu các điều khoản cho vay của họ cho phép.
Dành cho người bán
Thứ nhất, nguy cơ pháp lý tồn tại. Nếu người bán có một khoản thế chấp hiện tại, đặc biệt là một khoản vẫn còn hơi cao, người cho vay chính phải chấp thuận khoản vay thứ cấp này.
Hầu hết những người cho vay yêu cầu khoản vay phải được thanh toán đầy đủ khi bán và chuyển quyền sở hữu tài sản. Điều này sẽ loại bỏ khả năng xảy ra một vòng thế chấp. Trước khi thương lượng các điều kiện của khoản vay hoặc bán, người bán phải kiểm tra hồ sơ khoản vay gốc của họ để đảm bảo rằng họ thậm chí đủ điều kiện để tham gia vào loại giao dịch bất động sản này.
Một khi họ tự tin rằng họ có thể tiếp tục thế chấp trọn gói, họ hoàn toàn chịu trách nhiệm thanh toán khoản thế chấp cũ. Nếu người mua ngừng thanh toán, người bán phải tiếp tục thực hiện khoản thanh toán thế chấp ban đầu bằng nguồn vốn của chính họ.
Các phương án thay thế khác nhau để cho vay xoay vòng
Nếu bạn gặp khó khăn trong việc đủ điều kiện cho một khoản vay truyền thống với tư cách là người mua hoặc tìm được những người mua đủ điều kiện với tư cách là người bán, có thể có các loại khoản vay thế chấp khác có thể giúp ích.
# 1. Các khoản cho vay của FHA
Các khoản vay FHA có thể là một giải pháp thay thế tuyệt vời cho những người mua nhà đủ tiêu chuẩn có điểm tín dụng thấp hơn hoặc số tiền đóng hạn chế, vì các khoản vay này có tiêu chí thanh toán và điểm tín dụng thấp hơn các khoản vay khác và thường cho phép tài trợ chi phí đóng cửa.
# 2. Cho vay VA
Các khoản vay VA dành cho các thành viên quân đội hoặc cựu chiến binh tại ngũ đủ điều kiện có thể hỗ trợ người mua mà không phải trả trước. Các khoản vay này là một trong số ít các khoản vay không có yêu cầu trả trước. Ngoài ra, các khoản vay này thường có lãi suất rẻ hơn và không yêu cầu bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI).
#3. Các khoản cho vay USDA
Không cần trả trước, các khoản vay USDA làm cho việc mua một bất động sản ở một vị trí nông thôn phù hợp với chi phí hợp lý hơn. Tùy chọn cho vay này thường có lãi suất rẻ hơn và PMI ít tốn kém hơn, cả hai đều có thể được chuyển thành số tiền vay.
Kết luận
Rủi ro liên quan đến các khoản thế chấp quấn quanh có thể không đáng giá. Trong tình huống thế chấp quấn quanh, người bán cung cấp cho người mua một khoản thế chấp, sau đó được chuyển thành khoản thế chấp hiện tại của người bán. Người mua có được quyền sở hữu tài sản và thanh toán thế chấp cho người bán, bao gồm cả tiền lãi. Khoản thanh toán này được sử dụng để thanh toán khoản thế chấp hiện có của người bán cho người cho vay ban đầu.
Tùy thuộc vào các điều khoản của khoản vay, người bán có thể kiếm được lợi nhuận từ sự chênh lệch giữa hai khoản thanh toán cho họ và người cho vay của họ. Điều này thường được thực hiện bằng cách người bán tính lãi suất cho khoản thế chấp trọn gói cao hơn so với khoản thế chấp ban đầu.
Khoản vay này có thể có lợi cho cả hai bên, nhưng nó đi kèm với một số nguy cơ. Người mua và người bán nên hợp tác với một luật sư bất động sản có kinh nghiệm để giảm thiểu những rủi ro này.
Phần lớn các ngôi nhà được mua lại bằng nguồn tài chính thông thường. Nếu bạn đang tham gia thị trường cho một ngôi nhà mới và bạn chuẩn bị nhận một khoản thế chấp với ít rủi ro hơn từ một người cho vay đáng tin cậy, hãy được Rocket Mortgage® chấp thuận trước để bắt đầu quá trình mua nhà.
Những câu hỏi thường gặp
Thế chấp bao quanh có hợp pháp không?
Các khoản thế chấp chung quanh được coi là hợp pháp.
Ai chịu trách nhiệm cho một khoản vay trọn gói?
Người bán chấp nhận một kỳ phiếu có bảo đảm từ người mua đối với số dư thế chấp cơ bản cộng với một số tiền lên đến số dư tiền mua còn lại được bao bọc. Người mua mới trả tiền cho người bán hàng tháng, và người bán sau đó chịu trách nhiệm thanh toán cho (các) bên nhận thế chấp cơ bản.
Chứng thư bao trùm là gì?
Thế chấp trọn gói, đôi khi được gọi là “thế chấp”, là một loại thế chấp thứ hai được sử dụng để tài trợ cho việc mua bất động sản. Người bán cung cấp cho người mua một khoản thế chấp nhỏ bao quanh tài sản và bổ sung cho bất kỳ khoản thế chấp cao cấp nào đã có.
Bài viết liên quan
