Bạn đã bao giờ tự hỏi điều gì sẽ xảy ra với khoản tiền thế chấp của bạn sau khi bạn trả hết? Nó có thể kết thúc trong thị trường thế chấp thứ cấp. Các thị trường thứ cấp chiếm một phần chính trong các khoản thế chấp ở Hoa Kỳ, cho phép người cho vay cung cấp các khoản vay và cho phép nhiều cá nhân mua nhà hơn. Mua một bất động sản sẽ khó khăn hơn nếu không có nó.
Tiếp tục đọc để hiểu thị trường thế chấp thứ cấp, cách thức hoạt động, những người tham gia chính, nhà đầu tư, người cho vay, rủi ro & phần thưởng mà nó mang lại.
Thị trường thế chấp thứ cấp là gì?
Người cho vay và nhà đầu tư mua và bán các khoản thế chấp và các quyền phục vụ trên thị trường thế chấp thứ cấp. Nó được phát triển bởi Hoa Kỳ. Quốc hội Hoa Kỳ vào những năm 1930. Mục tiêu của nó là cung cấp cho người cho vay một dòng tiền nhất quán để cho vay đồng thời giảm rủi ro sở hữu thế chấp.
Việc duy trì ổn định sẽ dễ dàng hơn thị trường thế chấp nhà với sự luân chuyển liên tục của tiền tệ.
Ai là những người tham gia chính của thị trường thế chấp thứ cấp?
Người khởi tạo thế chấp, người mua, nhà đầu tư thế chấp và chủ nhà là những người tham gia chính vào thị trường thế chấp thứ cấp. Người khởi tạo thế chấp, hoặc người cho vay, tạo ra các khoản thế chấp, sau đó được bán trên thị trường thế chấp thứ cấp.
Người mua sẽ gộp các nhóm lớn các khoản thế chấp thành chứng khoán và cung cấp cho các nhà đầu tư thế chấp, chẳng hạn như doanh nghiệp do chính phủ tài trợ (GSE) Fannie Mae và Freddie Mac. Các ngân hàng đầu tư, quỹ đầu cơ và quỹ hưu trí nằm trong số các nhà đầu tư thế chấp.
Nếu bạn sở hữu một ngôi nhà và có thế chấp, bạn có thể là một trong những người tham gia vào thị trường thế chấp thứ cấp. Các khoản tiền để mua nhà của bạn có thể đến từ thị trường này, tùy thuộc vào người khởi tạo khoản vay của bạn.
Nếu điều này nghe có vẻ khó khăn, hãy chia nhỏ nó và thảo luận về cách hoạt động của thị trường thế chấp thứ cấp.
Thị trường Thế chấp Thứ cấp hoạt động như thế nào?
Thị trường thế chấp thứ cấp hoạt động bằng cách tập hợp những người mua nhà, người cho vay và nhà đầu tư lại với nhau. Liên kết này làm cho quyền sở hữu nhà dễ tiếp cận hơn với người bình thường. Nhưng nó hoạt động chính xác như thế nào?
Giả sử bạn yêu cầu một khoản vay và người cho vay của bạn chấp thuận. Bạn đặt một giá thầu và sau đó đóng một ngôi nhà, trở thành chủ sở hữu tự hào của một ngôi nhà mới. Bởi vì thế chấp của bạn, người cho vay của bạn bây giờ có ít tiền hơn để cho vay. Nó có thể thu lại số tiền này bằng cách bán thế chấp của bạn cho một doanh nghiệp được chính phủ tài trợ (GSE) như Fannie Mae hoặc Freddie Mac, hoặc một tổ chức tài chính khác. Người cho vay bây giờ có nhiều tiền hơn để cho người khác vay.
Thế chấp của bạn sau đó được kết hợp với các thế chấp khác để tạo thành bảo đảm bằng thế chấp. Người mua sau đó bán những tài sản này cho các nhà đầu tư trên toàn thế giới. Các quỹ hưu trí, quỹ tương hỗ, công ty bảo hiểm và ngân hàng là những ví dụ về những điều này.
Cổ phần của các khoản thế chấp theo gói này được các nhà đầu tư mua vì chúng mang lại nguồn thu nhập ổn định gần như được đảm bảo. Thu nhập nhất quán này là kết quả của việc các chủ nhà như bạn trả tiền thế chấp đúng hạn.
Bạn thanh toán cho một công ty cung cấp dịch vụ thế chấp, công ty quản lý khoản vay của bạn và chuyển tiếp khoản vay đó cho tổ chức tài chính sở hữu khoản thế chấp. Là một phần của phí quản lý thế chấp, người phục vụ giữ lại một phần trăm của khoản thanh toán.
Hướng dẫn từng bước về cách hoạt động của thị trường thế chấp thứ cấp
Dưới đây là phân tích từng bước của thị trường thế chấp thứ cấp.
# 1. Một khoản thế chấp được nhận từ một người cho vay bởi một người mua nhà.
Khi một người mua tài sản đảm bảo một thế chấp từ một người cho vay, thủ tục bắt đầu. Để hoàn tất khoản vay, bạn phải hoàn thành các tiêu chuẩn nhất định trong suốt giai đoạn khởi tạo thế chấp.
# 2. Khoản vay được người cho vay bán trên thị trường thế chấp thứ cấp.
Sau khi có nguồn gốc thế chấp, người cho vay có quyền lựa chọn giữ khoản vay trên sổ sách của họ hoặc bán nó trên thị trường thế chấp thứ cấp. Nhiều tổ chức không muốn gặp rủi ro suy thoái kinh tế hoặc thua lỗ, do đó họ sẽ bán khoản vay trên thị trường thứ cấp để trả lại số tiền họ đã vay.
# 3. Doanh nghiệp được Chính phủ tài trợ (GSEs) Mua một số lượng lớn các khoản vay
GSE sẽ mua một số khoản vay từ các bên cho vay khác nhau. Các khoản vay này có thể tích lũy lãi suất. GSEs hiện sẽ gói các khoản thế chấp với các tiêu chí của người đi vay tương đương thành các chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp.
#4. Các nhà đầu tư mua chứng khoán thế chấp.
Các chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp sẽ được GSE bán thành cổ phiếu cho nhiều nhà đầu tư khác nhau. Trong nhiều tình huống, các nhà đầu tư háo hức mua các chứng khoán này vì hứa hẹn lợi nhuận lâu dài.
Chứng khoán thế chấp (MBS) là gì?
Chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp là trái phiếu được đảm bảo bằng các khoản vay và thế chấp bất động sản. Các ngân hàng và hiệp hội tín dụng có thể chọn gói các khoản thế chấp và tạo ra các chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp khi họ tài trợ cho các khoản thế chấp. Sau đó, tổ chức tài chính bán các MBS này trên thị trường thứ cấp cho các doanh nghiệp tư nhân và do chính phủ tài trợ. Sau đó, các đơn vị sử dụng MBS làm tài sản thế chấp để thiết lập các chứng khoán mới. Những tài sản này có sẵn cho các nhà đầu tư trên toàn thế giới.
Phần lớn các “tổ chức” đó là các tổ chức chính phủ Hoa Kỳ, chẳng hạn như Ginnie Mae, hoặc các tổ chức được chính phủ tài trợ, chẳng hạn như Fannie Mae và Freddie Mac. Giá trị của các khoản vay cơ bản được dùng làm tài sản đảm bảo. Khi chủ nhà trả tiền thế chấp hàng tháng, trái chủ sẽ nhận được một phần tiền lãi và tiền gốc. Khoản đầu tư sẽ được đảm bảo bởi tổ chức đã phát hành chứng khoán và các khoản thanh toán lãi và gốc sẽ được phân phối.
Nói chung, hệ thống hoạt động nếu các ngân hàng thực thi các điều kiện cho vay công bằng và người đi vay thanh toán các khoản thế chấp của họ đúng hạn.
Haynie lập luận: “Phần lớn các cá nhân thanh toán các khoản thế chấp của họ. “Ngoại trừ khi có những sự kiện kinh tế thực sự nghiêm trọng - và ngay cả khi đó, phần lớn mọi người vẫn tiếp tục trả các khoản thế chấp của họ. Do đó, từ quan điểm đầu tư, nó là một loại tín dụng khá an toàn. ”
Ai là người mua các khoản vay trên thị trường thứ cấp?
Có ba loại người mua thế chấp trên thị trường thứ cấp:
# 1. Doanh nghiệp do chính phủ tài trợ (GSEs)
Fannie Mae và Freddie Mac là các doanh nghiệp được chính phủ tài trợ (GSE) mua các khoản vay thông thường trên thị trường thứ cấp. Nếu người cho vay có ý định bán khoản vay cho Fannie Mae hoặc Freddie Mac, họ phải đảm bảo rằng cả người vay và khoản vay đều đáp ứng các quy tắc “tuân thủ” nhất định do các cơ quan đó thiết lập.
# 2. Cơ quan chính phủ:
Các khoản vay được chính phủ bảo đảm, chẳng hạn như các khoản vay FHA, VA và USDA, được Ginnie Mae, một cơ quan chính phủ, chuyển đổi thành chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp.
# 3. Các thực thể tư nhân
Các quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm và quỹ đầu cơ là những ví dụ về các tổ chức tư nhân. “Tiêu chí bảo lãnh phát hành của họ có thể khác với tiêu chí của Fannie Mae và Freddie Mac,” Haynie suy đoán. “Ví dụ, một số nhà đầu tư sẽ chuyên môn hóa các khoản vay với tỷ lệ nợ trên thu nhập lớn hơn”.
Thị trường thế chấp thứ cấp có được lợi không?
Những lợi thế của thị trường thế chấp thứ cấp là rất nhiều. Nó thúc đẩy lưu thông tiền tệ, cho phép người đi vay có được tiền mặt cho nhu cầu mua nhà của họ. Tỷ giá cũng được giữ ở mức thấp hơn và ổn định hơn bởi thị trường thế chấp thứ cấp.
Việc có thể bán các khoản thế chấp cho phép người cho vay tài trợ nhiều khoản vay hơn. Nó giúp họ giảm bớt rủi ro cho khoản vay trong khi vẫn cho phép họ thu được lợi nhuận từ phí.
Các khoản thế chấp sau đó có thể được người mua đóng gói và bán như chứng khoán. Các nhà đầu tư mua các chứng khoán này có thể mong đợi một khoản lợi nhuận ổn định do những người đi vay thực hiện thanh toán thế chấp của họ.
Khi hệ thống hoạt động tốt, tất cả mọi người đều chiến thắng. Vì vậy, những người về hưu có tiền từ quỹ đầu tư, ngân hàng có tiền để cho các cá nhân vay, và bạn có thể nhận được số tiền cần thiết để mua một bất động sản.
Rủi ro Thị trường Thế chấp Thứ cấp là gì?
Những gì đã xảy ra trong cuộc khủng hoảng thế chấp 2008–2009 là rủi ro đáng chú ý nhất của thị trường thế chấp thứ cấp. Fannie Mae và Freddie Mac nắm giữ gần 5 nghìn tỷ đô la thế chấp trên bờ vực vỡ nợ trong tình huống này. Các tổ chức tài chính quan trọng khác, chẳng hạn như Lehman Brothers và Bear Stearns, có số tiền lớn đầu tư vào các khoản thế chấp.
Những người đi vay chìm trong thế chấp của họ và không thể thanh toán, dẫn đến nhà bị tịch thu tài sản. Do khủng hoảng, các ngân hàng hoặc phá sản hoặc nhanh chóng bán thế chấp và rút khỏi thị trường. Fannie Mae và Freddie Mac sau đó nắm giữ 100% các khoản thế chấp ở Hoa Kỳ.
Vì vậy, trong khi thị trường thế chấp thứ cấp có thể giảm thiểu rủi ro, nếu đủ số người vay không thực hiện thanh toán của họ, toàn bộ có thể sụp đổ. Sau sự sụp đổ lớn này, chỉ những khách hàng đáng tin cậy nhất mới có thể vay được. Những khoản này được hỗ trợ trực tiếp bởi các ngân hàng lớn với túi tiền lớn. Phản ứng này hạn chế các loại cho vay thế chấp có sẵn, cũng như những ai có thể nhận được chúng.
Sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, các ngân hàng đã không quay trở lại thị trường thế chấp thứ cấp cho đến năm 2013. Điều này đã dẫn đến một loạt các điều chỉnh. Họ cho vay ít hơn và tuân theo các nguyên tắc cho vay chặt chẽ hơn.
Kết luận
Thị trường thế chấp thứ cấp là một mạng lưới liên kết giữa những người đi vay, người cho vay, người mua và nhà đầu tư. Nó thúc đẩy sự di chuyển và sẵn có của tiền trong khi giảm rủi ro cho người cho vay. Nó, giống như bất kỳ hệ thống nào khác, có những ưu điểm và nhược điểm. Khi bạn đạt được sự cân bằng, lợi thế vượt quá rủi ro.
- Thị trường thứ cấp: Cách giao dịch trên thị trường thứ cấp
- Trợ cấp và Cho vay: Sự khác biệt, Điểm giống nhau & Lựa chọn tốt nhất cho Doanh nghiệp
- 4 Cs tín dụng: Hướng dẫn mô tả tốt nhất năm 2021 (Cập nhật)
- Bitcoin là gì? Lịch sử, cách thức hoạt động và tất cả những gì bạn cần
- Nhà môi giới ECN: Các phương pháp hay nhất của Hoa Kỳ & Cách đưa ra lựa chọn tốt nhất
