Đầu tư vào bất động sản cho thuê là một khởi đầu tốt cho các nhà đầu tư bất động sản mới. Bất động sản cho thuê có thể tạo ra dòng tiền cũng như giá trị thông qua việc đánh giá cao. Các nhà đầu tư được hưởng lợi từ việc giảm thuế và khấu trừ khi họ mua bất động sản.
Mặc dù đầu tư vào bất động sản cho thuê có thể là một phương pháp đầu tư bất động sản sinh lợi, nhưng có rất nhiều điều cần cân nhắc trước khi thực hiện. Hướng dẫn toàn diện này sẽ hướng dẫn bạn cách bắt đầu đầu tư vào bất động sản cho thuê khi mới bắt đầu. Chúng ta sẽ xem xét những gì cần thiết để đầu tư vào bất động sản cho thuê, những cạm bẫy phổ biến cần tránh và các mục cần xem xét trước khi mua bất động sản cho thuê đầu tiên của bạn.
Tài sản cho thuê là gì?
Tài sản cho thuê là tài sản nhà ở hoặc thương mại được thuê hoặc cho người thuê thuê trong một khoảng thời gian nhất định. Có những hợp đồng cho thuê ngắn hạn, chẳng hạn như cho thuê trong kỳ nghỉ, và cho thuê dài hạn, chẳng hạn như những hợp đồng thuê từ một đến ba năm.
Bất động sản cho thuê nhà ở bao gồm các khu nhà ở dành cho một gia đình đến bốn gia đình và bao gồm:
- nhà ở cho một gia đình,
- song công,
- bộ ba, cũng như
- bộ tứ.
Bất động sản cho thuê thương mại có nhiều dạng, bao gồm:
- nhiều gia đình (khu chung cư),
- thương mại (chẳng hạn như nhà kho hoặc kho tự lưu trữ),
- một nơi làm việc,
- & không gian bán lẻ
- đa công dụng.
Bởi vì chúng ít tốn kém hơn, các bất động sản cho thuê nhà ở thường dễ tiếp cận hơn với những người mới. Ít tiền hơn được yêu cầu trước, điều này thường có nghĩa là tài chính dễ kiếm hơn. Trong khi các trường hợp ngoại lệ tồn tại, các bất động sản cho thuê để ở thường dễ bảo trì hơn. Quản lý một người thuê thường dễ dàng hơn quản lý hai người thuê.
Do đó, trọng tâm của hướng dẫn kỹ lưỡng này về đầu tư vào bất động sản cho thuê là cho thuê nhà ở.
Hầu hết các nhà đầu tư mua bất động sản cho thuê để tạo ra dòng tiền dương hoặc kiếm được nhiều tiền hơn mỗi tháng so với chi tiêu. Mặc dù không phải tất cả các bất động sản cho thuê đều có dòng tiền dương lúc đầu, nhưng đạt được một dòng tiền là mục tiêu điển hình của đầu tư cho thuê.
Đầu tư vào bất động sản cho thuê
Sở hữu bất động sản cho thuê là một loại hình đầu tư bất động sản tích cực đòi hỏi thời gian, sự chú ý và sự tham gia. Nó không phải dành cho tất cả mọi người là một địa chủ. Như bạn có thể thấy, có rất nhiều công việc liên quan đến việc xác định vị trí, đánh giá, mua và quản lý một bất động sản cho thuê chất lượng cao.
Mặc dù có thể thuê ngoài một số công việc chủ động này, nhưng hiếm khi hoàn toàn bị động và luôn tiềm ẩn những mối nguy hiểm.
Bạn có tin rằng đầu tư vào bất động sản cho thuê là một lựa chọn tốt cho bạn? Tiếp tục đọc để biết bắt đầu từ đâu và cách chuẩn bị hiệu quả cho nhiệm vụ sắp tới.
Hãy xem qua bảy bước bạn sẽ cần để đầu tư vào bất động sản cho thuê:
# 1. Quyết định nơi bạn muốn đầu tư tiền của mình.
Các nhà đầu tư bất động sản mới bắt đầu thường thử đầu tư vào các bất động sản cho thuê trong khu vực lân cận của họ. Điều này có thể ngụ ý sống trong cùng một mã ZIP, thành phố hoặc tiểu bang như địa chỉ hiện tại của họ. Tuy nhiên, tùy thuộc vào thị trường mà bạn đang sống, đây có thể không phải là khả năng xảy ra, cũng không phải lúc nào cũng là tốt nhất.
Tiền thuê nhà có thể không hỗ trợ dòng tiền dương từ tài sản cho thuê nếu bạn sống trong khu phố có giá trị tài sản ở mức cao trên thị trường.
Đọc thêm: Bất động sản thương mại: Định nghĩa, Các loại, Công ty & Mẹo Đầu tư Tốt nhất
Có lẽ bạn đang sống ở một thị trường giá cao, chẳng hạn như San Francisco, nơi tài sản dành cho một gia đình điển hình là 1.6 triệu đô la vào tháng 2021 năm XNUMX. Bạn có thể không có đủ tiền để mua một bất động sản cho thuê lân cận. Nếu đúng như vậy, hãy tìm kiếm khoản đầu tư ban đầu của bạn trên các thị trường khác.
Mặc dù có thể dễ dàng hơn để duy trì việc cho thuê chỉ cách đó 10 phút thay vì hai tiểu bang, nhưng bạn có thể đầu tư vào bất kỳ thị trường nào. Nếu bạn không định đầu tư vào sân sau của mình, hãy nhìn rộng ra các thị trường khác, tìm kiếm các khu vực phù hợp với các tiêu chí sau:
- Nhu cầu về bất động sản cho thuê cao, nhưng tình trạng sẵn có nhà ở và tỷ lệ trống thấp.
- Tăng trưởng việc làm là không đổi hoặc đang tăng lên. Tăng trưởng kinh tế, tạo việc làm và gia tăng dân số đều là những dấu hiệu tích cực.
- Doanh thu cho thuê trung bình bao gồm chi phí của bất động sản cho thuê và tương ứng với số tiền bạn có sẵn để đầu tư. Một bất động sản cho thuê trị giá 200,000 đô la sẽ không mang lại nhiều lợi nhuận nếu nó chỉ có thể được cho thuê với giá 700 đô la mỗi tháng. Và nếu bạn chỉ có 20,000 đô la để đặt cọc, bạn không chắc sẽ được ngân hàng chấp thuận tài trợ cho một bất động sản cho thuê trị giá 200,000 đô la.
Đọc cũng: Định giá Tài sản: Cách Định giá Tài sản & Đầu tư Bất động sản của Bạn.
Có nhiều công cụ miễn phí và trả phí có sẵn để hỗ trợ bạn thực hiện nghiên cứu thị trường trên các địa điểm khác nhau của đất nước, bao gồm cả hướng dẫn riêng của chúng tôi về những nơi tốt nhất để mua bất động sản cho thuê vào năm 2023. Hãy sử dụng chúng để tìm hiểu về tăng trưởng kinh tế, nhu cầu nhà ở , tỷ lệ trống, thu nhập trung bình, và chi phí nhà trung bình ở nhiều nơi khác nhau.
- Mashvisor là một trang web miễn phí một phần giúp bạn đánh giá giá cho thuê kỳ nghỉ, nguồn cung hiện tại và khả năng tồn tại của một khoản đầu tư tiềm năng. Một số tính năng chỉ khả dụng với bản nâng cấp đã mua.
- Local Market Monitor là một trang web trả phí cung cấp nhân khẩu học thị trường, đánh giá đầu tư và tỷ lệ vốn hóa.
- Department of Numbers là một trang web miễn phí cung cấp thông tin về dân số, việc làm, nhà ở và kinh tế.
- Tỷ lệ trống có thể được tìm thấy tại Census.gov.
- Các thị trường bất động sản hàng đầu của Mỹ được mô tả trong Xu hướng mới nổi trong lĩnh vực bất động sản 2021 của PwC.
Sau khi quyết định một thị trường để đầu tư, hãy xem xét nó ở cấp độ vi mô. Xác định các vùng lân cận hoặc mã ZIP nhất định để nhắm mục tiêu đồng thời lưu ý các yếu tố sau cho từng khu vực:
- Cung và cầu về nhà ở, bao gồm bất kỳ công trình xây dựng nào trong tương lai sẽ làm tăng nhu cầu.
- Các đánh giá của trường.
- Giá trị tài sản ở mức trung bình.
- Giá thuê ở mức trung bình.
- Bất kỳ thị trường cụ thể nào để tránh hoặc theo đuổi, chẳng hạn như sinh viên hoặc nhà ở giá rẻ?
# 2. Tìm ra những gì bạn muốn đầu tư vào.
Mặc dù bất động sản cho thuê dành cho một gia đình là một lựa chọn đầu tư, nhưng chúng không phải là lựa chọn duy nhất. Bạn có thể sở hữu căn hộ song lập, căn hộ ba tầng, căn hộ bốn tầng hoặc bất kỳ căn hộ nào lớn hơn nhiều (nếu bạn muốn cho thuê tài sản của mình với mục đích thương mại). Xác định xem bạn muốn sở hữu nhà nghỉ cho thuê hay tài sản cho thuê dài hạn.
Dù bạn chọn loại bất động sản nào, điều quan trọng là phải hiểu những tính năng của loại bất động sản đó đang được yêu cầu. Điều này bao gồm kích thước của căn hộ hoặc căn nhà, số lượng phòng ngủ và phòng tắm, và bất kỳ tiện nghi nào như hồ bơi hoặc lò sưởi.
Xác định xem một loại thuộc tính nhất định là quá bão hòa hoặc cung cấp dưới mức. Ví dụ, bạn có thể phát hiện ra rằng một khu vực có quá nhiều căn hộ một phòng ngủ và quá ít căn hộ hai phòng ngủ cho thuê. Bạn có thể làm điều này bằng cách xem hàng tồn kho trên thị trường hiện tại trên các trang web của ngành cho thuê bất động sản như Zillow, HotPads hoặc ForRent.com. Nói chuyện với một đại lý bất động sản địa phương là một cách tiếp cận tuyệt vời khác để tìm hiểu về một thị trường nhất định.
Đảm bảo rằng bạn hiểu những gì bạn đang tìm kiếm trong một bất động sản cho thuê, chẳng hạn như:
- diện tích bề mặt,
- số lượng phòng ngủ hoặc phòng tắm, v.v.
- phong cách xây dựng (ví dụ: gỗ hoặc bê tông),
- loại bãi đậu xe có sẵn, và
- Loại bất động sản (ví dụ: dinh thự một gia đình, chung cư, nhà phố, căn hộ XNUMX tầng, căn hộ XNUMX tầng hoặc căn hộ XNUMX tầng).
Không có gì lạ khi các cộng đồng khác nhau có các bộ yêu cầu riêng biệt.
# 3. Tìm bất động sản cho thuê tiềm năng để đầu tư.
Bạn có thể bắt đầu tìm kiếm bất động sản để đầu tư khi bạn đã thu hẹp thị trường và xác định tiêu chí của mình. Có nhiều phương pháp khác nhau để xác định vị trí bất động sản đầu tư.
Tìm kiếm MLS hoặc tham khảo ý kiến với Môi giới.
Tìm kiếm trên nhiều dịch vụ niêm yết (MLS) là kỹ thuật điển hình nhất để tìm các bất động sản đầu tư phù hợp. Các trang web như Realtor.com và Zillow cho phép bạn thiết lập các tham số tìm kiếm và nhận thông báo khi có bất động sản mới phù hợp với các tiêu chí đó.
Bạn cũng có thể liên hệ với đại lý đầu tư bất động sản địa phương và yêu cầu họ thiết lập các cảnh báo tương tự cho bạn. Một môi giới bất động sản giỏi có thể là một nguồn kết nối tuyệt vời với các ngân hàng, tổ chức cho vay, nhà thầu và nhà cung cấp sẽ hữu ích khi mua bất động sản cho thuê.
Họ cũng có thể gửi cho bạn “danh sách bỏ túi”, là những danh sách chưa được công bố trên MLS.
Mua tài sản cho thuê chìa khóa trao tay
Một số doanh nghiệp chuyên bán tài sản cho thuê hoàn chỉnh. Sau khi mua, những dịch vụ cho thuê này cần ít hoặc không cần bảo trì; đây chủ yếu là một khoản đầu tư dòng tiền. (Tất nhiên, không có hoạt động cho thuê nào là hoàn toàn thụ động; bạn có thể cần phải can thiệp nếu có sự cố xảy ra.)
Trong hầu hết các trường hợp, tài sản đã được cải tạo, họ có người thuê hiện tại và trách nhiệm của chủ nhà do một công ty quản lý bên thứ ba xử lý.
Tuy nhiên, chỉ vì đầu tư là chìa khóa trao tay không có nghĩa là đầu tư tốt. Điều tra thị trường để xem liệu giá mua, giá thuê và vị trí của bất động sản có hỗ trợ đầu tư hay không.
Hợp tác với một nhà bán buôn.
Các lựa chọn đầu tư ngoài thị trường với giá thấp hơn thị trường được phát hiện bởi một nhà bán buôn bất động sản. Họ mặc cả với người bán để có giá mua thấp và sau đó giao hợp đồng cho bên thứ ba trả giá với giá cao hơn. Người bán buôn thu lợi nhuận từ chênh lệch giữa giá mua và giá bán.
Để đóng cửa, các tài sản bán buôn thường yêu cầu thanh toán 100 phần trăm bằng tiền mặt. Họ thường xuyên yêu cầu sửa chữa hoặc cải tiến, do đó họ có thể không đủ điều kiện để được cấp vốn. Có những người cho vay thay thế, chẳng hạn như tiền cứng và người cho vay tư nhân, những người có thể hỗ trợ tiền mặt để đóng và tài chính để sửa chữa tài sản. Mặt khác, những người cho vay này có thể tính lãi suất cao và chỉ cung cấp tiền trong một thời gian giới hạn.
Mặc dù các nhà bán buôn có thể cung cấp các cơ hội đầu tư ngoài thị trường đặc biệt, các vấn đề tài chính có thể khiến việc làm việc với họ trở nên khó khăn.
Tiếp thị bằng Liên hệ Trực tiếp
Chiến dịch tiếp thị là một kỹ thuật khác để xác định một bất động sản cho thuê có thể đầu tư vào. Bạn có thể sử dụng tiếp thị web được nhắm mục tiêu hoặc các dấu hiệu kẻ cướp. Một lựa chọn phổ biến khác là tiếp thị qua thư trực tiếp.
Một nhà đầu tư sử dụng chiến dịch thư trực tiếp để gửi một loạt thư hoặc bưu thiếp cho những người bán ngoài thị trường. Ví dụ: Nguồn danh sách và Cây dữ liệu cho phép bạn tạo và mua danh sách những người đáp ứng các tiêu chí cụ thể. Tìm kiếm những chủ sở hữu đang bị tịch thu nhà hoặc trước khi bị tịch thu tài sản, những tài sản gần đây đã thông qua chứng thực di chúc, hoặc những tài sản được sở hữu tự do và rõ ràng (không có thế chấp).
Bạn có thể lọc kết quả theo các thông số thuộc tính như số phòng ngủ và phòng tắm, cũng như theo quận, mã ZIP hoặc thành phố.
Bằng cách nhập hoặc viết tay một loạt các bức thư hoặc bưu thiếp, bạn có thể tạo chiến dịch bưu chính của riêng mình. Bạn cũng có thể thuê một bên thứ ba làm việc đó cho bạn.
Chiến lược xác định vị trí đầu tư khả thi này đòi hỏi nhiều thời gian và tiền bạc nhất. Đó có thể là một cách tuyệt vời để tìm các bất động sản cho thuê ngoài thị trường, nhưng nó có thể không phải là lựa chọn tốt nhất cho bạn. Đây là một nguồn hàng tồn kho ngoài thị trường tốt nếu bạn sẵn sàng bỏ thời gian, công sức và tiền bạc cần thiết để tiến hành một chiến dịch thư thành công.
#4. Kiểm tra các thuộc tính Cho thuê và chạy các số liệu
Việc tính toán dòng tiền ròng cho một tài sản cho thuê là rất quan trọng. Đây là thu nhập cho thuê sau khi đã khấu trừ các chi phí và khoản thanh toán thế chấp. Điều này đặc biệt quan trọng nếu bạn muốn có dòng tiền dương, điều gần như chắc chắn là như vậy.
Để bắt đầu, hãy tính xem bạn có thể tạo ra bao nhiêu thu nhập cho thuê. Rentometer là một công cụ miễn phí cho phép bạn so sánh giá thuê trung bình và trung bình dựa trên vị trí, quy mô và loại tài sản của bạn. Nếu tài sản hiện có người thuê, hãy đảm bảo rằng người thuê đang trả giá thuê thị trường; có thể có chỗ để tăng tiền thuê nhà.
Luôn chắc chắn rằng các dịch vụ cho thuê có thể so sánh được ở trong tình trạng tương đương với tài sản của bạn. Nếu căn nhà cho thuê của bạn đã lỗi thời hoặc thiếu cơ sở vật chất so với những căn nhà khác trong cộng đồng, bạn có thể không tính được tiền thuê theo giá thị trường cho đến khi bạn thực hiện một số nâng cấp hoặc cải tạo.
Xác định tỷ lệ trống thông thường cho khu vực cụ thể của bạn dựa trên loại bất động sản bạn đang mua sau khi ước tính giá thuê thị trường cho bất động sản đó. Để có được thông tin này, hãy sử dụng điều tra dân số hoặc công cụ dữ liệu bất động sản.
Tiếp theo, bao gồm mọi chi phí liên quan đến tài sản, có thể bao gồm:
- Thuế,
- Bảo hiểm tài sản bất động sản (bảo hiểm lũ lụt cũng có thể được yêu cầu),
- Nước thải và nước,
- Rác,
- Điện,
- Khí ga,
- Lệ phí cho hiệp hội chủ nhà (HOA),
- quảng cáo,
- Bảo trì (tiêu chuẩn ngành là 1% –3% giá trị tài sản),
- Chăm sóc cỏ
- Quản lý tài sản (nếu bạn sử dụng người quản lý bên thứ ba).
Đọc thêm: 5 công cụ bất động sản trực tuyến cần phải có cho đại lý
Khi tính toán lợi tức đầu tư, hầu hết các bất động sản cho thuê đều sử dụng cơ chế hoàn vốn. Mặt khác, tỷ lệ trần có lợi khi đầu tư vào bất động sản có nhiều hơn một đơn vị cho thuê.
Hãy nhớ rằng luôn có khả năng tài sản sẽ không tạo ra lợi nhuận hoặc lợi nhuận như mong đợi trước đó. Bạn cũng có thể gặp phải các sự cố không mong muốn trong quá trình thực hiện dự án. Không có thứ gọi là lợi tức đầu tư “hoàn hảo”, tỷ lệ vốn hóa lý tưởng hay dòng tiền hàng tháng tối ưu. Tất cả đều tập trung vào các mục tiêu đầu tư của riêng bạn, tỷ lệ hoàn vốn mong muốn và khả năng chấp nhận rủi ro.
Phân tích từng bất động sản cho thuê và tiến hành (các) khoản đầu tư phù hợp với nhu cầu của bạn.
# 5. Nhận tài trợ (nếu cần)
Nếu bạn không thể thanh toán toàn bộ tài sản bằng tiền mặt, bạn sẽ cần phải có tài chính. Khi bạn đã chọn một khoản đầu tư, hãy bắt đầu lập hồ sơ và thủ tục bảo lãnh phát hành càng sớm càng tốt. Không phải ngân hàng nào cũng cho cá nhân vay để đầu tư bất động sản; chọn người cho vay hoặc ngân hàng mà bạn có thể làm việc trước khi đưa tài sản vào hợp đồng.
Hầu hết các ngân hàng yêu cầu thanh toán trước 20%, nhưng đặt cọc thường xuyên hơn tương đương với lãi suất tốt hơn. Lãi suất cho các khoản vay bất động sản đầu tư thường cao hơn và có thể thay đổi tùy theo loại bất động sản bạn đang mua.
# 6. Tìm người thuê
Sau khi bạn đã đóng tài sản, bạn sẽ cần tìm một người thuê nhà. Sàng lọc những người thuê nhà có thể là sự khác biệt giữa một người thuê nhà tử tế, người duy trì tài sản và trả tiền đúng hạn với một người đến trễ hàng tháng, ngừng thanh toán toàn bộ hoặc vứt tài sản vào thùng rác khi họ rời đi.
Đối với một mức giá nhỏ, các chương trình trực tuyến như Cho thuê của tôi, Người thuê Turbo và Di chuyển thông minh của tôi có thể sàng lọc những người thuê nhà trong khi vẫn đảm bảo bạn tuân thủ luật công bằng về nhà ở. Các doanh nghiệp quản lý bên thứ ba cũng sẽ thực hiện quy trình sàng lọc người thuê nhà như một phần dịch vụ của họ.
Nếu bạn tự mình xử lý, hãy đảm bảo rằng phương pháp sàng lọc của bạn giống nhau đối với từng đối tượng thuê. Hiểu các Tiêu chuẩn Nhà ở Công bằng và các câu hỏi sàng lọc mà bạn muốn hỏi. Mặc dù bạn có quyền đánh giá nhu cầu của mình, nhưng có một số tiêu chuẩn ngành trong lĩnh vực bất động sản cho thuê nhà ở mà bạn nên biết:
- Thu nhập bằng hoặc lớn hơn số tiền cho thuê (ba lần số tiền cho thuê là tiêu chuẩn vàng).
- Quá trình làm việc phù hợp, với một công việc hiện tại, ổn định.
- Thu nhập có thể xác minh được (ví dụ: cuống phiếu lương, bảng sao kê ngân hàng hoặc tờ khai thuế).
- Tín dụng đáp ứng hoặc vượt qua mức tối thiểu trần của bạn (620 là mức tối thiểu chung).
- Kiểm tra lịch sử tội phạm đáp ứng các tiêu chí của bạn về tiền án hoặc tội nhẹ.
- Chủ nhà trước đây có thể chứng thực lịch sử và hiệu suất cho thuê trước đó.
Nếu một tội nhẹ, tiền sử phạm tội, bị trục xuất hoặc kết quả không mong muốn khác được phát hiện trong quá trình sàng lọc, hãy đặt câu hỏi để tìm hiểu thêm. Bạn không bắt buộc phải cho người thuê nhà tiềm năng thuê nếu họ không phù hợp với tiêu chuẩn nhà ở của bạn (tiêu chuẩn này phải tuân theo các nguyên tắc về Nhà ở Công bằng).
Hãy nhớ rằng ngay cả quy trình sàng lọc tốt nhất cũng có thể dẫn đến việc người thuê không tuân theo thỏa thuận.
Các điểm cho thuê cần xem xét
Hợp đồng thuê nhà là một thỏa thuận ràng buộc về mặt pháp lý giữa người thuê nhà và chủ nhà, mô tả trách nhiệm của mỗi bên. Điều này thường bao gồm:
- liệu người thuê có được phép nuôi thú cưng hay không,
- Quy tắc sửa đổi thuộc tính,
- giới hạn sơn,
- chỉ đường đậu xe,
- thủ tục yêu cầu sửa chữa,
- Ngày đến hạn trả tiền thuê và phí trả chậm,
- cách thanh toán và
- bất kỳ luật và quy định nào khác mà người thuê phải biết
Hợp đồng cho thuê có thể dài hai trang hoặc hai mươi trang. Mặc dù có rất nhiều hợp đồng thuê miễn phí trên mạng, nhưng bạn nên nhờ một chuyên gia bất động sản phân tích hoặc chuẩn bị hợp đồng cho bạn.
# 7. Chăm sóc tài sản
Quản lý tài sản bao gồm các nhiệm vụ sau:
- Kiểm tra người thuê mới
- Chăm sóc các hợp đồng thuê và chuyển đến;
- Điều phối các yêu cầu bảo trì từ người thuê;
- Tương tác với người thuê
- Thu tiền thuê nhà;
- Đưa ra những lời nhắc nhở, chẳng hạn như thông báo thanh toán muộn và đuổi nhà;
- Kiểm tra việc chuyển đi; và
- Thanh toán sau khi chuyển đi của bất kỳ khoản phí đặt cọc nào
Khi nói đến quản lý tài sản, bạn có hai lựa chọn: thuê bên thứ ba hoặc tự xử lý.
Sử dụng dịch vụ của tổ chức quản lý bên thứ ba.
Thuê một công ty quản lý bất động sản có thể là lựa chọn tốt nhất nếu mục đích của bất động sản cho thuê là tạo ra thu nhập thụ động. Đổi lại phí hàng tháng, họ quản lý mọi thứ liên quan đến việc cho thuê.
Mỗi doanh nghiệp quản lý có một cấu trúc phí và dịch vụ riêng biệt, có thể là một số tiền cố định hoặc một tỷ lệ phần trăm của tổng giá thuê. Thông thường, bạn sẽ trả 8% –12% tiền thuê nhà của mình.
Trước khi tuyển dụng một công ty quản lý, hãy có một cuộc phỏng vấn với họ. Yêu cầu giới thiệu từ các khách hàng trước đó, truy cập các tài sản khác mà họ quản lý và kiểm tra các bài đánh giá trên internet để xác nhận rằng họ thực hiện đúng lời hứa của mình.
Tự quản lý tài sản cho thuê
Nếu bạn chọn tự quản lý tài sản, hãy cân nhắc sử dụng dịch vụ cho thuê trực tuyến miễn phí như Cozy hoặc Avail, cho phép bạn:
- Thuê và thu tiền đặt cọc trực tuyến,
- Kiểm soát hợp đồng thuê (bao gồm cả việc gửi nó để có chữ ký điện tử),
- Gửi tin nhắn hoặc email nhắc nhở khi đến hạn trả tiền thuê nhà,
- Tự động xác định xem có nợ phí trả chậm hay không và
- Tất cả các khoản thanh toán phải được gửi trực tiếp vào tài khoản ngân hàng của bạn.
Đọc thêm: Định giá Tài sản: Cách Định giá Tài sản & Đầu tư Bất động sản của Bạn.
Xử lý sửa chữa và bảo trì là một trong những công việc tích cực cuối cùng trong việc quản lý tài sản cho thuê. Tốt nhất bạn nên chủ động bảo trì với tư cách là chủ nhà để không phải đối phó với những sửa chữa khẩn cấp. Kiểm tra xem tài sản có hoạt động tốt trước khi người thuê đến không. Kiểm tra:
- hệ thống ống nước,
- điện,
- Trần nhà,
- Hệ thống HVAC, v.v.
- máy nước nóng
- người hâm mộ,
- cũng như đèn
- thiết bị.
Có thể hữu ích nếu cung cấp cho người thuê nhà của bạn những lời nhắc nhở hoặc thậm chí là nguồn cung cấp để bảo trì định kỳ như thay thế bộ lọc không khí.
Nhiều chủ nhà lập danh sách các nhà cung cấp dịch vụ trong khu vực, chẳng hạn như thợ sửa ống nước, thợ sửa ống nước, thợ điện và nhà thầu. Nếu phải sửa chữa bất trắc, chủ nhà biết chính xác phải liên hệ với ai để vấn đề được giải quyết càng sớm càng tốt.
Tiến hành tham quan tài sản trước khi người thuê dọn đến. Chụp ảnh có dấu thời gian của từng phòng và ghi lại tình trạng của tài sản trong một báo cáo kiểm tra. Thỏa thuận này phải được ký bởi cả người thuê nhà và chủ nhà khi dọn đến và dọn đi.
Thỏa thuận này chứng minh cho người thuê kỳ vọng của bạn về tình trạng của căn hộ cho thuê khi chuyển đi và cho phép bạn tham khảo điều kiện ban đầu nếu có bất kỳ sự khác biệt nào. Sử dụng các tiêu chí tương tự sau khi chuyển đi để đánh giá các điều kiện và xác định số tiền đặt cọc của người thuê được hoàn lại.
10 đặc điểm hàng đầu của tài sản cho thuê có thể sinh lời
# 1. Nơi cư trú
Loại người thuê mà bạn thu hút và tỷ lệ trống của bạn sẽ được xác định bởi khu vực lân cận mà bạn mua. Nếu bạn mua nhà gần trường đại học, sinh viên có khả năng chiếm ưu thế trong nhóm khách thuê tiềm năng của bạn và bạn có thể phải vật lộn để lấp đầy chỗ trống vào mỗi mùa hè. Hãy cảnh báo rằng một số thành phố cố gắng ngăn cản việc chuyển đổi cho thuê bằng cách áp đặt các khoản phí cấp giấy phép đắt đỏ và băng đỏ.
# 2. Thuế bất động sản
Thuế bất động sản sẽ thay đổi rất nhiều trong khu vực bạn đã chọn và bạn sẽ muốn biết mình sẽ mất bao nhiêu. Thuế bất động sản cao không phải lúc nào cũng là một điều xấu — ví dụ, ở một khu vực đẹp thu hút người thuê lâu dài — nhưng cũng có những khu vực không mong muốn với tỷ lệ cao.
Văn phòng đánh giá của thành phố sẽ có tất cả thông tin thuế trong hồ sơ, hoặc bạn có thể nói chuyện với chủ nhà địa phương. Kiểm tra xem liệu có bất kỳ đợt tăng thuế bất động sản nào trong tương lai gần hay không. Trong một cuộc khủng hoảng tài chính, một thành phố có thể tăng thuế cao hơn đáng kể so với mức thực tế mà chủ nhà có thể yêu cầu về tiền thuê nhà.
# 3. Thiết lập chế độ giáo dục
Nếu bạn đang đối phó với một ngôi nhà quy mô gia đình, hãy nghĩ đến chất lượng của các trường học trong khu vực. Mặc dù mối quan tâm đầu tiên của bạn sẽ là dòng tiền hàng tháng, nhưng tổng giá trị tài sản cho thuê của bạn sẽ phát huy tác dụng khi bạn bán nó. Nếu không có trường học tốt nào gần đó, giá trị khoản đầu tư của bạn có thể bị ảnh hưởng.
#4. Trộm cắp
Không ai muốn sống liền kề với một điểm nóng của hoạt động bất hợp pháp. Số liệu thống kê về tội phạm trong vùng lân cận nên có sẵn từ cảnh sát địa phương hoặc thư viện công cộng. Kiểm tra tỷ lệ phá hoại, tội phạm nghiêm trọng và nhỏ, và ghi lại xem hoạt động tội phạm đang tăng hay giảm. Bạn cũng nên hỏi về tần suất hiện diện của cảnh sát trong khu phố của bạn.
# 5. Thị trường lao động
Nhiều người thuê hơn được thu hút đến các địa điểm có triển vọng việc làm mở rộng. Kiểm tra với Cục Thống kê Lao động Hoa Kỳ (BLS) hoặc thư viện địa phương để tìm hiểu xem một khu vực nhất định xếp hạng như thế nào về mức độ sẵn sàng việc làm. Nếu có thông báo về việc một tập đoàn lớn chuyển đến khu vực lân cận, bạn có thể cá rằng những người lao động đang tìm kiếm một nơi để cư trú sẽ đổ xô đến đó. Tùy thuộc vào loại hình kinh doanh được tham gia, điều này có thể ảnh hưởng đến giá trị căn nhà tăng hoặc giảm. Bạn có thể cho rằng nếu bạn muốn công ty đó ở sân sau của mình, thì những người thuê nhà của bạn cũng sẽ như vậy.
# 6. Cơ sở
Đi dạo trong khu phố và quan sát các công viên, nhà hàng, phòng tập thể dục, rạp chiếu phim, kết nối giao thông công cộng và các tiện nghi khác thu hút người thuê nhà. Tòa thị chính có thể cung cấp các tài liệu quảng cáo có thể chỉ cho bạn hướng kết hợp tốt nhất giữa các tiện nghi công cộng và tài sản tư nhân.
# 7. Sự phát triển tương lai
Sở quy hoạch địa phương sẽ có thông tin về các phát triển hoặc kế hoạch hiện có cho khu vực. Nếu có nhiều tòa nhà đang xây dựng, đó rất có thể là một khu vực phát triển tuyệt vời. Theo dõi những phát triển mới có thể có tác động đến giá trị của các bất động sản lân cận. Những ngôi nhà mới bổ sung cũng có thể cạnh tranh với tài sản của bạn.
#số 8. Số lượng danh sách có sẵn và vị trí tuyển dụng
Nếu một khu vực có số lượng danh sách đặc biệt cao, đó có thể là kết quả của chu kỳ theo mùa hoặc cộng đồng đang suy giảm — bạn phải xác định đó là khu vực nào. Tỷ lệ trống cao, trong mọi tình huống, buộc chủ nhà phải giảm giá thuê để tuyển người thuê. Chủ nhà có thể tăng giá thuê vì tỷ lệ trống thấp.
# 9. Giá thuê trung bình
Doanh thu cho thuê sẽ là bánh mì và bơ của bạn; do đó, bạn nên biết về giá thuê trung bình trong khu vực. Đảm bảo rằng bất kỳ tài sản nào bạn đang xem xét đều có thể tạo ra đủ tiền thuê để trang trải khoản thanh toán thế chấp, thuế và các khoản chi tiêu khác. Điều tra khu vực đủ tốt để dự đoán nó sẽ ở đâu trong năm năm tới. Nếu bạn có thể mua được khu vực này ngay bây giờ, nhưng thuế có thể sẽ tăng trong tương lai và bất động sản giá cả phải chăng ngày nay có thể đồng nghĩa với việc phá sản sau này,
# 10. Thảm họa thiên nhiên
Bảo hiểm là một chi phí khác mà bạn sẽ phải khấu trừ từ tiền lãi của mình, vì vậy bạn cần biết chi phí đó là bao nhiêu. Nếu bạn sống ở khu vực dễ bị động đất hoặc lũ lụt, chi phí bảo hiểm có thể ăn vào doanh thu cho thuê của bạn.
Các thuộc tính cho thuê tân binh phổ biến Sai lầm
# 1. Tính toán sai nhu cầu trong khu vực
Đừng mua bất động sản ở một thị trường không hỗ trợ khoản đầu tư của bạn chỉ vì bạn tin rằng đó sẽ là một điểm tốt để đầu tư. Điều này đúng với tất cả các loại tài sản cho thuê, nhưng nó đặc biệt đúng đối với cho thuê kỳ nghỉ.
Sự thành công hay thất bại của bất động sản cho thuê của bạn là do cung và cầu quyết định. Điều tra cung và cầu trong khu vực của bạn. Tìm tỷ lệ trống trung bình cho loại bất động sản của bạn trong thời gian thực. Những điều này sẽ cho bạn biết liệu đó có phải là nơi tốt để đầu tư tiền của bạn hay không. Tỷ lệ trống có thể được tìm thấy trong dữ liệu điều tra dân số và các đại lý địa phương và người quản lý tài sản có thể cung cấp cho bạn thông tin cập nhật về các vị trí tuyển dụng.
# 2. Đánh giá quá cao các chi phí và đánh giá thấp các khoản cho thuê
Các nhà đầu tư mới bắt đầu thường đánh giá quá cao giá thuê ròng vì họ lo lắng về tiềm năng sở hữu một bất động sản cho thuê. Thật khôn ngoan khi thận trọng và chạy các con số của bạn với giá thuê thấp hơn một chút so với mức trung bình.
Nếu các phép tính của bạn với con số này có vẻ tốt, giá thuê trên thị trường sẽ còn tốt hơn. Điều này cho phép bạn linh hoạt hơn với giá thuê của mình nếu thị trường thay đổi hoặc nếu cung nhiều hơn cầu cho loại hình thuê của bạn trong khu vực đó.
Xác nhận chi phí dự kiến của bạn trước khi mua thuê. Điều tra mức thuế hàng năm, lấy giá bảo hiểm tài sản cho thuê và kiểm tra các hóa đơn tiền điện trước đó. Nếu đây là khoản đầu tư cho thuê đầu tiên của bạn, hãy cân nhắc thêm khoản dự phòng chi phí 5–10%.
# 3. Không bảo trì và đánh giá thấp chi phí sửa chữa
Ngay cả khi bạn tiết kiệm tiền cho việc sửa chữa đột xuất và bảo trì hàng năm, bạn có thể không có đủ để thay thế một món đồ lớn.
Để đề phòng, hãy giữ một vài nghìn đô la trong tài khoản tiết kiệm. Điều này đảm bảo rằng bạn có thêm tiền trong trường hợp sửa chữa khẩn cấp đắt tiền.
#4. Không bắt đầu thủ tục trục xuất đủ nhanh
Trục xuất không phải là một kinh nghiệm thú vị. Tuy nhiên, luôn có khả năng người thuê sẽ ngừng trả tiền, yêu cầu bạn phải đuổi họ ra khỏi nhà.
Biết các quy định trục xuất của tiểu bang của bạn và không bắt đầu thủ tục trục xuất quá lâu. Các chủ nhà mới bắt đầu thường cho người thuê một vài cơ hội, và trước khi họ nhận ra điều đó, đã vài tháng trôi qua mà không phải trả tiền thuê. Họ vẫn phải đuổi mọi người. Hãy tuân theo hợp đồng cho thuê của bạn nếu nó nói rằng bạn sẽ thông báo trước 30 ngày sau một số ngày nhất định không thanh toán.
Một số vấn đề pháp lý phổ biến liên quan đến tài sản cho thuê là gì?
Các vấn đề pháp lý phổ biến liên quan đến tài sản cho thuê bao gồm trục xuất, tranh chấp tiền đặt cọc, kiểm soát tiền thuê và khả năng sinh sống. Chủ nhà nên làm quen với luật pháp và quy định của tiểu bang và địa phương để tránh các tranh chấp pháp lý có thể xảy ra với người thuê nhà.
Các luật và quy định xung quanh tài sản cho thuê ở các tiểu bang khác nhau là gì?
Các luật và quy định xung quanh tài sản cho thuê khác nhau giữa các tiểu bang. Ví dụ, một số bang có luật kiểm soát tiền thuê giới hạn số tiền mà chủ nhà có thể tăng tiền thuê, trong khi những bang khác thì không. Ngoài ra, một số tiểu bang có luật cụ thể về tiền đặt cọc, trong khi những tiểu bang khác thì không. Điều quan trọng là chủ nhà phải làm quen với các luật và quy định cụ thể trong tiểu bang của họ để tránh mọi vấn đề pháp lý.
Điều gì xảy ra nếu người thuê nhà gây thiệt hại cho tài sản cho thuê?
Nếu người thuê nhà gây thiệt hại cho tài sản cho thuê, chủ nhà có thể tính phí người thuê nhà về chi phí sửa chữa thiệt hại. Điều này có thể được thực hiện thông qua các khoản khấu trừ từ tiền đặt cọc hoặc thông qua thanh toán trực tiếp từ người thuê nhà. Nếu thiệt hại lớn, chủ nhà có thể chọn thực hiện hành động pháp lý chống lại người thuê nhà để thu hồi thiệt hại của họ.
Vai trò của người quản lý tài sản trong tài sản cho thuê là gì?
Người quản lý tài sản chịu trách nhiệm quản lý các hoạt động hàng ngày của tài sản cho thuê, bao gồm tìm và sàng lọc người thuê, thu tiền thuê, xử lý việc bảo trì và sửa chữa cũng như giải quyết mọi khiếu nại hoặc vấn đề của người thuê. Người quản lý tài sản có thể được chủ nhà thuê để giúp quản lý tài sản cho thuê của họ và có thể cung cấp hỗ trợ và chuyên môn có giá trị trong lĩnh vực này.
Làm thế nào chủ nhà có thể bảo vệ tài sản cho thuê của họ khỏi thiên tai?
Chủ nhà có thể bảo vệ tài sản cho thuê của họ khỏi thiên tai bằng cách thực hiện một số biện pháp phòng ngừa nhất định, chẳng hạn như lắp đặt thiết bị báo khói, cố định các đồ vật lỏng lẻo và lập kế hoạch sơ tán khẩn cấp. Ngoài ra, chủ nhà có thể mua bảo hiểm để bảo vệ tài sản cho thuê của họ khỏi thiệt hại do thiên tai gây ra.
Kết luận
Mỗi bang đều có những thành phố tốt, những khu dân cư tốt và những bất động sản tốt. Để sắp xếp được cả ba, cần rất nhiều công việc và nghiên cứu. Khi bạn xác định tài sản cho thuê hoàn hảo của mình, hãy giữ cho kỳ vọng của bạn thực tế và đảm bảo tài chính của bạn ở tình trạng đủ tốt để chờ tài sản bắt đầu tạo ra tiền mặt.
Khi được tiếp cận theo cách kinh doanh, tài sản cho thuê có thể là một khoản đầu tư nổi bật. Tuy nhiên, trước khi đặt tiền, bạn sẽ muốn hiểu (càng nhiều càng tốt) những gì bạn đang tham gia. Mặc dù triển vọng kiếm được thu nhập thụ động hàng tháng từ bất động sản rất hấp dẫn, nhưng điều quan trọng là phải hiểu rằng thường cần rất nhiều lao động để duy trì nguồn thu nhập đó.
Đầu tư vào bất động sản cho thuê có thể mang lại lợi nhuận khá cao. Tuy nhiên, bạn phải tiến hành nghiên cứu kỹ lưỡng về tài sản, thị trường và người thuê.
- HỢP ĐỒNG CHO THUÊ: Biểu mẫu, Mẫu & Thông lệ tốt nhất của Hoa Kỳ (Hướng dẫn Chi tiết)
- QUẢN LÝ TÀI SẢN: Vai trò của Công ty & Người quản lý Tài sản (+ Lựa chọn Phần mềm Hàng đầu)
- CHO VAY TIỀN CỨNG: Những nhà cho vay tiền cứng tốt nhất cho các nhà đầu tư lần đầu tiên (Cập nhật)
- Định giá Tài sản: Cách Định giá Tài sản & Đầu tư Bất động sản của Bạn.
- Bất động sản thương mại: Định nghĩa, Các loại, Công ty & Mẹo Đầu tư Tốt nhất
- CÁC THUỘC TÍNH THỊ TRƯỜNG NGOÀI TRỜI: Cách Tìm Các Thuộc Tính Ngoài Thị Trường Để Bán
