Tất cả các sản phẩm thế chấp bất động sản đầu tư thông thường của FNMA và các sản phẩm thế chấp chính cho nhiều gia đình của Freddie Mac hiện tuân thủ bảng tính mới về nguyên tắc thu nhập cho thuê, theo một thông báo gần đây được ban hành vào ngày 2 tháng 2019 năm XNUMX. Tuy nhiên, FNMA tuyên bố rằng họ sẽ đưa ra các tiêu chí mới để xác định xem hoặc không phải thu nhập cho thuê sẽ được coi là thu nhập đủ tiêu chuẩn. Những điều chỉnh này nhằm giúp những người lần đầu cho thuê nhà trở thành những người sở hữu nhà bền vững bằng cách giảm bớt các rào cản gia nhập đối với những người mua nhà đầu tư. Trong bài viết này, chúng tôi cũng sẽ thảo luận về thu nhập cho thuê FNMA khi rời khỏi nơi cư trú.
Tôi Có Thể Sử Dụng Thu Nhập Cho Thuê Để Đủ Điều Kiện Cho Thế Chấp Không?
Có, bạn có thể thế chấp bằng thu nhập cho thuê nếu bạn là chủ nhà hoặc một nhà đầu tư bất động sản đầy tham vọng. Khả năng của bạn để chứng minh thu nhập, hoặc trong trường hợp cho thuê mới, bằng chứng về thu nhập trong tương lai của tài sản, sẽ xác định xem họ có thực sự làm như vậy hay không. Khi đưa ra phán quyết, những người cho vay phải tuân theo một số quy định nhất định.
Quy trình đăng ký thế chấp bằng thu nhập cho thuê không khác biệt đáng kể so với thủ tục không có thu nhập cho thuê. Tuy nhiên, hãy chuẩn bị để trải qua quá trình sàng lọc nhiều hơn và nộp thêm bằng chứng về thu nhập cho thuê thực tế hoặc dự kiến của bạn.
Nguyên tắc về thu nhập cho thuê của FNMA
FNMA đã thiết lập các hướng dẫn liên bang để đánh giá liệu thu nhập cho thuê có được coi là thu nhập đủ tiêu chuẩn hay không. Các sửa đổi đang được thực hiện để khuyến khích quyền sở hữu nhà lâu dài cho các nhà đầu tư dự định mua bất động sản nhưng chưa có kinh nghiệm quản lý tài sản.
Tuy nhiên, một ngôi nhà chính có từ hai căn trở lên cũng bị hạn chế này. Các quy định và hướng dẫn mới của FNMA về thu nhập cho thuê đã được thực hiện để đối phó với các mối đe dọa tiềm ẩn như gian lận thuê phòng. Như đã nêu trong tuyên bố sứ mệnh của mình, FNMA cam kết đảm bảo sự thành công lâu dài của giấc mơ sở hữu nhà của người Mỹ.
Hơn nữa, hướng dẫn mới của FNMA về thu nhập cho thuê minh họa bao nhiêu thu nhập của người vay có thể được tính vào khoản trả trước cho một căn nhà chính hoặc bất động sản đầu tư có từ một đến bốn căn. Người cho vay nên suy nghĩ về những điều này.
- Quyền sở hữu và kinh nghiệm bất động sản cho thuê trước đây của người đi vay không cần thiết để bất kỳ khoản doanh thu cho thuê nào được coi là “đáng kể”.
- Nếu người vay có nơi cư trú chính, với tư cách là chủ nhà hoặc người đi thuê
- Nếu người vay đã nhận được lợi tức cho thuê trong ít nhất một năm hoặc nếu họ đã thể hiện kinh nghiệm quản lý tài sản, họ có thể đủ điều kiện.
Miễn là bạn có lịch sử một năm thu tiền cho thuê, bạn có thể sử dụng nhiều nhất thu nhập dương cho thuê được phản ánh trên các chứng từ tài chính của bạn (tờ khai thuế hoặc hợp đồng cho thuê) như hướng dẫn của FNMA đề xuất.
Bạn Tính Thu Nhập Cho Thuê Như Thế Nào?
Có nghĩa là bất động sản ở một vị trí tốt, được bảo quản tốt và được bán với giá hợp lý là một cách tốt để kiếm tiền. Tài sản giữ nguyên giá trị và mang lại tiền bạc cho chủ sở hữu khi nó được cho thuê. Hơn nữa, thu nhập cho thuê được cho là một trong những cách kiếm tiền an toàn và dễ dàng nhất, nhưng có nhiều điều bạn nên xem xét để tận dụng tối đa.
Bạn cần phải có khả năng tính toán lợi nhuận cho thuê trước khi có thể bắt đầu xem xét các yếu tố chính của thu nhập cho thuê của bạn. Nói một cách đơn giản, lợi suất cho thuê là thu nhập của tài sản sau khi chi phí chia cho giá trị thị trường của nó. Nếu bạn biết lợi tức tài sản của mình, bạn có thể dự đoán chính xác hơn thu nhập cho thuê của mình.
Bảng tính thu nhập cho thuê Fnma 2019
Phí thuê hàng năm của bạn phải được cộng vào bằng cách sử dụng bảng tính FNMA 2019 để nhận được tổng thu nhập cho thuê của bạn. Để có được tỷ lệ hàng năm gần đúng, hãy chia giá trị của tài sản cho một năm. Cuối cùng, tổng lợi nhuận cho thuê được tính bằng cách nhân tiền thuê hàng tháng với 100. Nên có tổng thu nhập cho thuê từ 3-5% nếu nhà của bạn nằm ở vị trí đô thị và bạn muốn tối đa hóa khoản đầu tư của mình bằng cách cho thuê.
Hơn nữa, người cho vay có thể sử dụng một trong bốn bảng tính đã xuất bản của FNMA để xác định số thu nhập từ bất động sản cho thuê. Những bảng tính này là để thuận tiện cho bạn, nhưng bạn không cần phải sử dụng chúng. Bao gồm trong các trang tính là:
- Bảng tính Thu nhập cho thuê Fnma: Nhà cho một gia đình, Tài sản từ 2 đến 4 căn
- Thu nhập từ Bảng tính tài sản cho thuê dành cho doanh nghiệp
- Bảng tính thu nhập cho thuê bất động sản đầu tư cá nhân (tối đa 4 bất động sản)
- Bảng tính thu nhập cho thuê - Thu nhập cho thuê cá nhân từ (các) Bất động sản đầu tư (tối đa 10 bất động sản)
Hơn nữa, để có bảng tính thu nhập cho thuê FNMA đầy đủ, bạn có thể xem phần này tại đây.
Thu nhập cho thuê Fnma Khởi hành từ nơi cư trú
Bạn có thể không hiểu khả năng đủ điều kiện thế chấp của người đi vay phụ thuộc vào việc tính toán thu nhập cho thuê từ một nơi ở rời đi. Việc biết các nguyên tắc của FNMA phân biệt ở đâu đối với kịch bản bất động sản thu nhập cho thuê sẽ giúp bạn và nhóm của bạn đưa ra câu trả lời tốt nhất cho người vay của bạn, ngay cả khi bạn không thường xuyên gặp phải trường hợp này.
Nếu nhà không bán được, chủ nhà có thể chọn bắt đầu đầu tư vào bất động sản hoặc cho thuê. Bất chấp điều đó, không phải lúc nào cũng dễ dàng hạch toán thu nhập cho thuê từ một bất động sản định cư đã bị bỏ trống. Nhiều người giả định rằng có thể tính được 100% hoặc 75% doanh thu cho thuê của họ. Tuy nhiên, các chương trình khác nhau về cách họ đối phó với doanh thu bổ sung này.
Ngoài ra, các chương trình cho vay thông thường của USDA và FNMA thông thường có các yêu cầu về tính đủ điều kiện rất khác nhau, từ ghi có 100% thu nhập cho thuê trong năm đầu tiên đến yêu cầu khai thuế cho hai năm rời khỏi nơi cư trú trước đó. Tổ chức cho vay có thể có thêm các hạn chế khác.
Tại sao thu nhập từ tiền cho thuê của Fnma khi rời khỏi nơi ở lại là một thỏa thuận lớn như vậy?
Một ngôi nhà rời đi là một điều khoản thế chấp cho một ngôi nhà hiện đang ở mà chủ sở hữu đang có kế hoạch di dời. Mua một căn nhà mới là lý do phổ biến nhất để rời bỏ căn nhà hiện có. Quyết định chuyển chỗ ở của một chủ nhà không nhất thiết phải là dấu hiệu của một xu hướng. Những người cho vay sẽ quan tâm đến việc tài sản được bán cuối cùng như thế nào. Dưới đây là một số lựa chọn cho nơi ở khởi hành theo hướng dẫn về thu nhập cho thuê của FNMA.
- Bán nhà
- Giữ chủ quyền và quyền sở hữu ngôi nhà thứ hai
- Cho phép gia đình chiếm giữ nó
- Cho thuê nhà.
Khoản thanh toán thế chấp, thuế và bảo hiểm cho nơi ở sẽ không còn được coi là khoản nợ nếu căn nhà được bán trước khi mua căn nhà mới. Tuy nhiên, nếu người bán nhận được tiền từ việc bán nhà, họ có thể sử dụng số tiền đó vào chi phí của ngôi nhà mới.
Thu nhập cho thuê bị đánh thuế như thế nào khi bạn có tài sản thế chấp?
Bất kỳ khoản thu nhập liên quan bổ sung nào mà bạn nhận được trong suốt năm tài chính sẽ được thêm vào thu nhập cho thuê. Ví dụ, để xác định nghĩa vụ thuế của bạn, hãy tính thu nhập từ việc làm hoặc thậm chí lãi từ tiền tiết kiệm. Thu nhập này cần được báo cáo hàng năm trên tờ khai thuế tự đánh giá. Nhưng bạn có thể khấu trừ một số chi phí từ doanh thu cho thuê của mình để giảm nghĩa vụ thuế của mình. Nếu bạn có một khoản thế chấp cho tài sản mua để cho thuê, điều này cũng bao gồm một số chi phí bảo trì và phí đại lý cho thuê.
Do đó, các khoản khấu trừ lãi suất thế chấp từ thu nhập cho thuê không còn khả dụng đối với chủ nhà. Các khoản thanh toán lãi suất thế chấp của bạn (lên đến 20% tổng số tiền thanh toán của bạn) bây giờ sẽ được khấu trừ thuế. Do quy định mới, hóa đơn thuế của bạn có thể cao hơn đáng kể so với trước đây.
Thu nhập cho thuê có được bù đắp so với thế chấp không?
Có, hầu hết thời gian, người cho vay sử dụng một nửa thu nhập cho thuê để trả thuế TNCN thế chấp (gốc, lãi và thuế). Vì vậy, nếu tiền thuê bất động sản đầu tư của bạn là 3,000 đô la mỗi tháng và người cho vay sẽ cho bạn trừ đi 50%, tức là 1,500 đô la.
Mặt khác, phương pháp bù đắp cho thuê mang lại cho bạn nhiều tiền hơn vì bạn có thể sử dụng một phần thu nhập cho thuê để trừ (bù đắp) chi phí thuê của mình.
Thu nhập cho thuê Freddie Mac
Phương pháp mà người cho vay xử lý thu nhập cho thuê đã thay đổi do cải cách của Freddie Mac. Theo Mortgage News Today, Freddie Mac đã công bố những thay đổi liên quan đến việc cho thuê nhà ngắn hạn không cho thuê. Theo các nguồn tin, những thay đổi phản ánh mức độ phổ biến của các khoản cho thuê ngắn hạn.
Hơn nữa, theo quy tắc thu nhập cho thuê của Frederic Mac, thu nhập cho thuê ròng của người đi vay có thể được sử dụng lên đến 30% của toàn bộ thu nhập cho thuê ròng của họ + thu nhập ổn định bổ sung hàng tháng.
Người đi vay có ít nhất một năm kinh nghiệm quản lý bất động sản đầu tư được miễn trừ. Freddie Mac cho biết chính sách mới sẽ “thúc đẩy quyền sở hữu nhà bền vững và thành công bằng cách giới hạn sự phụ thuộc vào một hình thức thu nhập cho thuê mới hơn.”
Freddie Mac yêu cầu những điều sau đây phải sử dụng thu nhập cho thuê để tái cấp vốn cho bất động sản đầu tư một đến bốn căn, căn nhà chính có hai đến bốn căn hoặc bất động sản đầu tư không theo chủ đề.
# 1. Thu nhập cho thuê ngắn hạn
(tức là từ một nguồn khác ngoài hợp đồng cho thuê) và tài sản phải được sử dụng để tạo ra thu nhập cho thuê trong ít nhất hai năm (như được ghi trong Biểu E của IRS). Theo Freddie Mac, sự ổn định của thu nhập cho thuê ngắn hạn chỉ có thể được xác định bằng cách xem xét sự biến động trong quá khứ.
# 2. Thu nhập cho thuê dài hạn
Một kỹ thuật xác minh khác được chấp nhận là thu nhập trên Bảng E hoặc hợp đồng thuê một năm đã ký. Tuy nhiên, Freddie Mac cho biết khi từ tài liệu rõ ràng rằng doanh thu cho thuê không phải là nhất thời, người bán có thể cho rằng nó ổn định ngay cả khi không có hợp đồng.
Bạn sử dụng thu nhập cho thuê như thế nào?
Người cho vay sẽ căn cứ vào khả năng trả khoản vay của người thuê dựa trên thu nhập cho thuê dự kiến của người thuê, tùy thuộc vào hợp đồng thuê. Thông thường, 75% thu nhập đã nêu của bạn được sử dụng sau khi trừ đi 25% chi phí thuê chỗ làm và bảo trì.
Thu nhập cho thuê có được tính là thu nhập kiếm được không?
Do nguồn quỹ, thu nhập cho thuê không được coi là thu nhập kiếm được. Với những trường hợp ngoại lệ hiếm hoi, thu nhập cho thuê thay vào đó được coi là thu nhập thụ động.
Người cho vay có thể xem xét thu nhập cho thuê?
Khi đủ điều kiện để thế chấp, thu nhập từ tài sản cho thuê có được tính không? Khi nộp đơn xin thế chấp tài sản đầu tư hoặc tái cấp vốn cho một tài sản hiện có, thu nhập cho thuê thường có thể được coi là thu nhập đủ điều kiện. Mặt khác, giống như bất kỳ nguồn thu nhập nào khác, nó cần phải được ghi lại đúng cách và tuân thủ các tiêu chuẩn đủ điều kiện nhất định để được xem xét.
Điều gì được tính là thu nhập cho thuê?
Những loại tiền nào được tính vào thu nhập cho thuê? Trong hầu hết các trường hợp, bạn phải tính tất cả số tiền bạn nhận được dưới dạng tiền thuê nhà khi tính tổng thu nhập của mình. Thu nhập cho thuê đề cập đến bất kỳ khoản thanh toán nào bạn nhận được cho việc sử dụng hoặc chiếm giữ tài sản và bao gồm cả các khoản thanh toán ngắn hạn và dài hạn. Bạn phải ghi lại thu nhập cho thuê cho tất cả các tài sản của bạn.
Fnma có cho phép thu nhập từ Airbnb không?
Đối với một ngôi nhà chính bao gồm hai đến bốn đơn vị, trong đó người vay chiếm một trong các đơn vị, hoặc trên một tài sản đầu tư bao gồm một đến bốn đơn nguyên, thu nhập cho thuê thu được từ tài sản được đề cập là có thể chấp nhận được.
Fnma tính thu nhập cho thuê như thế nào?
Khi sử dụng các hợp đồng cho thuê hiện tại hoặc tiền thuê theo giá thị trường đã được báo cáo trên Mẫu 1007 hoặc Mẫu 1025, người cho vay phải tính thu nhập cho thuê bằng cách nhân tổng (các) tiền thuê hàng tháng với 75% để có được tổng doanh thu cho thuê . (Trên Mẫu 1007, bạn sẽ thấy rằng khoản này được gọi là “Tiền thuê theo thị trường hàng tháng.”)
Kết luận
Thu nhập từ tài sản cho thuê của bạn rất có thể được kê khai là thu nhập. Chỉ cần có sẵn bằng chứng cần thiết để sao lưu yêu cầu của bạn. Thảo luận về các giấy tờ chính xác phải được nộp cho tình huống cho thuê cụ thể của bạn với người cho vay để có được ý tưởng về những gì cần bao gồm. Đảm bảo tạo bản sao trước khi nộp giấy tờ của bạn cho người cho vay.
FAQS thu nhập cho thuê Fnma
Làm thế nào để bạn tính toán thu nhập cho thuê?
Người cho vay sẽ căn cứ vào kỳ vọng của họ về thu nhập cho thuê dựa trên tỷ lệ lấp đầy của người thuê và tiến độ thanh toán tiền thuê của người thuê.
Bạn có thể sử dụng tài sản làm thu nhập không Fannie Mae?
Người vay phải sở hữu tất cả tài sản cần thiết để tạo ra dòng thu nhập hàng tháng hoặc người đồng sở hữu phải ký một khoản vay thế chấp.
Fannie Mae có cho thuê thu nhập từ thành viên gia đình không?
Fannie Mae và Freddie Mac (các công ty được chính phủ tài trợ mua các khoản vay) cho phép những người cho vay cầm cố ở California tính thu nhập biên giới và người thuê.
Bài viết liên quan
- BẠN CÓ THỂ CÓ BAO NHIÊU THẾ CHẤP: ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
- MUA TÀI SẢN CHO THUÊ: Mẹo Mua Bất động sản Cho thuê (Cập nhật năm 2023)
- KẾ HOẠCH TÀI CHÍNH CÁ NHÂN: Hướng dẫn Xây dựng Kế hoạch Tài chính của Bạn
- GIỚI HẠN THẾ CHẤP JUMBO: Giới hạn Thế chấp Jumbo 2023
Tài liệu tham khảo
