Tỷ lệ trần là một thước đo tài sản quan trọng đối với các nhà đầu tư bất động sản thương mại. Tỷ lệ giới hạn có thể được sử dụng để phân tích tài sản và tìm kiếm một thỏa thuận tốt. Trong bài đăng này, tôi sẽ xác định tỷ lệ giới hạn (còn được gọi là tỷ lệ vốn hóa). Tôi cũng sẽ chỉ cho bạn cách sử dụng công thức lãi suất trần để xem xét thị trường bất động sản và bất động sản cho thuê một cách rất thực tế.
Tỷ lệ vốn hóa (Cap Rate) là gì?
Tỷ suất vốn hóa (hay gọi tắt là Cap Rate) là một thuật ngữ dùng trong lĩnh vực bất động sản để mô tả tỷ suất sinh lợi của một tài sản dựa trên thu nhập hoạt động ròng (NOI) do tài sản đó tạo ra. Nói cách khác, tỷ suất vốn hóa là một số liệu hoàn vốn được sử dụng để tính lợi tức đầu tư hoặc khả năng hoàn vốn trong tương lai.
Tỷ lệ vốn hóa tốt khi đầu tư vào bất động sản là gì?
Tỷ lệ giới hạn tốt là gì? Câu trả lời nhanh chóng là nó phụ thuộc vào cách sử dụng tỷ lệ vốn hóa. Ví dụ: nếu bạn đang bán một bất động sản, tỷ lệ giới hạn thấp hơn là tốt vì nó làm tăng giá trị tài sản của bạn. Mặt khác, tỷ lệ vốn hóa cao hơn sẽ tốt nếu bạn mua bất động sản vì nó có nghĩa là khoản đầu tư ban đầu của bạn sẽ bị giảm.
Bạn cũng có thể đang tìm kiếm tỷ lệ giới hạn dựa trên thị trường dựa trên doanh số bán các căn nhà tương đương gần đây. Tỷ lệ giới hạn tốt trong trường hợp này được xác định bằng cách so sánh các tài sản tương tự ở cùng một vị trí. Giả sử bạn muốn xác định giá trị của tài sản văn phòng dựa trên tỷ suất vốn hóa thị trường. Tỷ lệ trần tốt trong kịch bản này được xác định từ doanh số bán cao ốc văn phòng gần đây trên cùng thị trường. Tỷ lệ giới hạn khủng khiếp sẽ được xác định bởi nhiều loại bất động sản trên các thị trường khác nhau.
Công thức tỷ lệ giới hạn
Công thức Tỷ lệ giới hạn bằng Thu nhập hoạt động ròng (NOI) chia cho giá trị thị trường hiện tại của tài sản.
Thu nhập hoạt động ròng / giá trị thị trường hiện tại của tài sản = tỷ lệ vốn hóa
Công thức tỷ lệ giới hạn
Địa điểm:
Thu nhập hoạt động ròng là thu nhập hàng năm do tài sản tạo ra sau khi trừ đi tất cả các chi phí hoạt động, chẳng hạn như quản lý tài sản và các khoản nộp thuế.
Giá trị thị trường hiện tại của tài sản là giá trị thị trường của tài sản.
Cách tính tỷ lệ giới hạn
Tỷ lệ giới hạn của bất động sản được xác định bằng doanh thu tiềm năng và mức độ rủi ro của nó so với các bất động sản khác. Điều quan trọng cần lưu ý là tỷ lệ vốn hóa sẽ không cung cấp toàn bộ lợi tức đầu tư. Thay vào đó, nó sẽ cung cấp ước tính về thời gian sẽ mất bao lâu để thu hồi khoản đầu tư ban đầu vào tài sản.
Để sử dụng thành công thống kê này, trước tiên bạn phải hiểu cách tính toán tỷ lệ giới hạn. Tỷ lệ vốn hóa có thể được tính bằng cách chia thu nhập hoạt động ròng (NOI) cho giá trị thị trường hiện tại của tài sản.
Hãy xem qua một ví dụ về cách tính này để hiểu rõ hơn về công thức lãi suất trần này.
# 1. Tính thu nhập hoạt động ròng của tài sản
Đầu tiên và quan trọng nhất, bạn phải học cách tính thu nhập hoạt động ròng (NOI). NOI là tổng các dòng thu nhập của tài sản trừ đi tổng chi phí của tài sản.
Để tính toán các dòng thu nhập của bất động sản, bao gồm bất kỳ loại tiền nào mà nó có thể tạo ra, chẳng hạn như thu nhập cho thuê, phí và các cơ sở vật chất tại chỗ cần thanh toán thêm. Giả sử bạn đang đánh giá một bất động sản tạo ra 5,000 đô la mỗi tháng cho thu nhập cho thuê nhưng không có nguồn thu nhập nào khác.
Các chi phí cho tài sản sau đó sẽ được tính tổng. Thuế bất động sản, phí bảo hiểm, sửa chữa và phí pháp lý là những khoản hiển nhiên phải đề cập đến. Tuy nhiên, có một số chi phí ít nhìn thấy hơn cần xem xét, chẳng hạn như các vị trí tuyển dụng tiềm năng. Hầu hết các nhà đầu tư đều giả định tỷ lệ trống là 10%, nhưng bạn có thể tiến hành một số nghiên cứu trong khu vực của mình để có được đánh giá chính xác về tỷ lệ trống dự kiến của bất động sản. Tổng chi phí hàng tháng cho bất động sản bạn đang xem xét là 1,000 đô la, bao gồm dự báo 10% tỷ lệ trống.
Sau khi xác định thu nhập và chi phí của tài sản, trừ các chi phí vào thu nhập. NOI sẽ được xác định tại thời điểm đó. Trong kịch bản của chúng tôi, thu nhập hoạt động ròng của bất động sản là 4,000 đô la mỗi tháng, hoặc 48,000 đô la mỗi năm.
# 2. Trừ tổng giá trị thị trường hiện tại.
Thu nhập hoạt động ròng sau đó được chia cho giá trị thị trường hiện tại. Mặc dù các nhà đầu tư không đồng ý về việc nên sử dụng giá trị thị trường hiện tại hay giá mua, nhưng phần lớn các nhà đầu tư sử dụng giá trị thị trường hiện tại của tài sản.
Hãy ghi nhớ điều này, chúng tôi sẽ sử dụng công thức lãi suất trần được thừa nhận rộng rãi hơn và chia thu nhập hoạt động ròng cho giá trị thị trường hiện tại. Kiểm tra thông tin bất động sản và một trong những công cụ ước tính định giá nhà khác nhau có sẵn để xác định giá trị thị trường hiện tại của bất động sản.
Trong trường hợp này, giá trị thị trường hiện tại của tài sản là $ 480,000. Với số đó, chúng ta có thể chia 48,000 đô la, thu được 0.10.
# 3. Tính toán dưới dạng phần trăm
Bước cuối cùng là chuyển đổi tích phân chia của bạn thành tỷ lệ phần trăm. Điều này được thực hiện bằng cách nhân kết quả với 100.
Trong trường hợp này, chúng ta có thể chỉ cần nhân 0.10 với 100 để có được tỷ lệ giới hạn là 10%. Tỷ lệ giới hạn được biểu thị dưới dạng phần trăm.
Các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ lệ giới hạn
Tỷ lệ giới hạn ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của bạn. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải hiểu rằng tỷ lệ giới hạn bị ảnh hưởng bởi nhiều trường hợp khác nhau. Trong số các yếu tố cần kiểm tra là thị trường, vị trí và loại bất động sản.
Dưới đây là một số biến số có thể có tác động đến tỷ lệ giới hạn:
- Vị trí: Như với mọi thứ trong bất động sản, vị trí của bất động sản có thể có tác động đáng kể đến tỷ lệ vốn hóa. Tỷ lệ vốn hóa cao hơn đôi khi có liên quan đến một khu vực rủi ro hơn.
- Quy mô thị trường: Một thị trường lớn, cạnh tranh có thể có tỷ lệ vốn hóa thấp hơn một thị trường nhỏ hơn, rủi ro hơn.
- Ổn định tài sản: Sự ổn định dự kiến của giá trị tài sản có thể được xem xét.
- Tiềm năng tăng trưởng: Một bất động sản có nhiều hứa hẹn trong một thị trường đang phát triển có thể bị ảnh hưởng bởi tỷ lệ vốn hóa của nó.
- Thanh khoản vốn: Lượng vốn đầu tư vào tài sản có tác động đáng kể đến tỷ lệ vốn hóa vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến NOI.
Tất nhiên, đây không phải là những biến số duy nhất có thể ảnh hưởng đến tỷ lệ giới hạn. Tuy nhiên, những điều này có thể có tác động lớn nhất.
Tầm quan trọng của tỷ lệ vốn hóa
Tỷ lệ vốn hóa được sử dụng để so sánh các lựa chọn đầu tư khác nhau. Ví dụ: nếu tất cả các thứ khác đều bằng nhau, nhà đầu tư có xu hướng tập trung vào bất động sản có tỷ lệ giới hạn 10% so với bất động sản khác có tỷ lệ giới hạn 3%.
Tỷ lệ này cũng minh họa thời gian mất bao lâu để thu hồi một khoản đầu tư bất động sản. Ví dụ, nếu một bất động sản có giới hạn 10%, nhà đầu tư sẽ mất 10 năm để hoàn vốn đầu tư của mình (điều này được gọi là “vốn hóa hoàn toàn”).
Mặc dù nó là một chỉ số quan trọng trong việc phân tích triển vọng đầu tư, nhưng các nhà đầu tư không bao giờ nên mua một bất động sản chỉ dựa trên tỷ lệ vốn hóa của nó. Điều quan trọng là phải nhận ra rằng các tỷ lệ vốn hóa khác nhau biểu thị mức độ rủi ro khác nhau - tỷ suất vốn hóa thấp cho thấy rủi ro giảm, trong khi tỷ suất vốn hóa cao cho thấy rủi ro cao hơn. Do đó, không có tỷ lệ giới hạn "lý tưởng"; nó được xác định bởi khả năng chấp nhận rủi ro của nhà đầu tư.
Phân tích hai thuộc tính khác nhau bằng cách sử dụng tỷ lệ giới hạn
Giả sử bạn quyết định mua một tòa nhà chung cư nhỏ. Bạn và một đối tác kinh doanh đã tiết kiệm được một số tiền mà bạn muốn dùng làm khoản trả trước. Khoản vay thế chấp sẽ được sử dụng để trang trải phần còn lại của giá mua.
Đại lý bất động sản địa phương của bạn tìm kiếm các ngôi nhà bằng các phương pháp truyền thống như MLS (dịch vụ nhiều danh sách), Loopnet.com và mạng.
Cô ấy giới thiệu cho bạn hai tùy chọn mua lại riêng biệt sau một vài tuần tìm kiếm.
Thuộc tính số 1 - Người tạo thu nhập ổn định với Tỷ lệ giới hạn 6.48 phần trăm
Bất động sản đầu tiên là một tòa nhà 1,000,000 căn được rao bán với giá XNUMX đô la. Người đại diện của bạn phân loại nó như một thuộc tính B. Nó được cho thuê hoàn toàn, không cần sửa chữa lớn và được quản lý bởi một công ty tốt. Nhân khẩu học dài hạn và triển vọng tăng trưởng kinh tế cũng tốt trong khu vực.
Dưới đây là các số liệu:
Tổng tiền thuê hàng tháng là $ 9,000 ($ 900 / căn).
- Chi phí hoạt động hàng tháng = $ 3600
- Thu nhập hoạt động ròng hàng tháng = $ 5,400
- thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh hàng năm = 5,400 x 12 tháng = $ 64,800
- Tỷ lệ giới hạn = 6.48 phần trăm (64,800 USD / 1,000,000 USD)
Bạn thích ưu đãi này vì nó tạo ra thu nhập tốt và có triển vọng dài hạn. Nó cũng thiếu bất kỳ "gotchas" hoặc phần chuyển động chính nào. Bạn chỉ cần mua nó và bắt đầu kiếm tiền ngay lập tức bằng cách thuê người quản lý bên thứ ba.
Thuộc tính # 2 - tỷ lệ giới hạn 6.35 phần trăm, nhưng có tiềm năng gia tăng giá trị
Bất động sản thứ hai là một tòa nhà 15 căn được bán với giá $ 850,000. Người đại diện của bạn đánh giá đây là bất động sản hạng C, nhưng khu vực lân cận đang phát triển, với các tài sản hạng B và thậm chí hạng A ở gần đó. Các nhà đầu tư khác đang tân trang lại và tăng giá thuê các tòa nhà của họ. Do đó, có cơ hội tạo ra giá trị đồng thời có khả năng kiếm được lợi nhuận cao hơn.
Sau đây là các số mua hàng:
- Tổng tiền thuê hàng tháng = $ 7,500 ($ 500 / căn).
- Chi phí hoạt động hàng tháng = $ 3,000
- Thu nhập hoạt động ròng hàng tháng = $ 4,500
- Thu nhập hoạt động ròng hàng năm = $ 54,000 ($ 4,500 x 12 tháng)
- Tỷ lệ giới hạn = 6.35 phần trăm (54,000 USD / 850,000 USD)
Tuy nhiên, hãy nhớ rằng có cơ hội để gia tăng giá trị và cải thiện tình hình tài chính. Người đại diện và người quản lý tài sản của bạn tin rằng bạn có thể chi 150,000 đô la (10,000 đô la / căn) và tăng tiền thuê mỗi căn từ 500 đô la lên 700 đô la mỗi tháng.
Đọc thêm: HẤP DẪN TRONG BẤT ĐỘNG SẢN: ĐỊNH NGHĨA & CÁCH THỨC HOẠT ĐỘNG
Dưới đây là các số liệu mới là kết quả của sự cải tiến này:
- Tổng tiền thuê hàng tháng = $ 10,500 ($ 700 / căn).
- Chi phí hoạt động hàng tháng = $ 3,500
- Thu nhập hoạt động ròng hàng tháng = $ 7,000
- 84,000 đô la = thu nhập hoạt động ròng hàng năm (7,000 đô la x 12 tháng).
Có hai lựa chọn:
Nếu bạn bán với tỷ lệ giới hạn 6%, giá trị mới là 1,400,000 đô la (84,000 đô la 6% = 1,400,000 đô la).
Tổng thu nhập ròng về giá trị là $ 400,000 ($ 1,400,000 - $ 1,000,000).
HOẶC tiếp tục cho thuê với tỷ lệ giới hạn 8.40% ($ 84,000 $ 1,000,000), còn được gọi là lợi suất cho thuê không trung bình.
Lựa chọn thứ hai này sẽ đòi hỏi sự cộng tác nhiều hơn. Cũng có khả năng chiến lược sẽ thất bại. Trước khi bạn hoàn thành, nền kinh tế địa phương hoặc quốc gia có thể gặp khó khăn. Ngoài ra, bạn có thể không thực hiện việc sửa chữa hoặc tăng tiền thuê nhà một cách hợp lý.
Nhưng nếu bạn có thể giải quyết những mối nguy hiểm đó và nỗ lực, phần thưởng sẽ lớn hơn rất nhiều. Đối với cùng một khoản đầu tư 1 triệu đô la, bạn sẽ nhận được sự tăng trưởng đáng kể về giá trị và tỷ suất lợi nhuận trên thu nhập lớn hơn đáng kể.
Khi nào thì sử dụng tỷ lệ viết hoa và khi nào thì không
Tỷ lệ trần thường được các nhà đầu tư bất động sản sử dụng để so sánh rủi ro khi mua một số bất động sản thương mại. Mặc dù lãi suất trần có thể được sử dụng để hướng dẫn các quyết định đầu tư bất động sản khác, nhưng chúng có thể không hữu ích bằng.
Nếu bạn đang xem xét tỷ lệ vốn hóa như một kỹ thuật để phân tích các thuộc tính khả thi, hãy nhớ rằng có rất nhiều công cụ có sẵn để hỗ trợ bạn. Các chỉ số khác có thể được sử dụng để đánh giá rủi ro và lợi nhuận có thể có của bất động sản đầu tư.
Tỷ lệ trần có thể là một công cụ hữu ích cho bất động sản thương mại. Tuy nhiên, bạn không nên sử dụng công thức này để đánh giá giá trị của một ngôi nhà dành cho một gia đình, một bất động sản có nguồn thu nhập thất thường, hoặc một bất động sản mà bạn có ý định lật tẩy ngay lập tức.
ROI so với Tỷ lệ vốn hóa
Sự khác biệt cơ bản giữa tỷ lệ trần và ROI là mục đích của hai phép đo. Như đã nêu trước đây, tỷ suất vốn hóa đo lường lợi tức đầu tư có thể xảy ra (ROI) của nhà đầu tư. Nói như vậy, thật dễ hiểu tại sao nhiều doanh nhân lại kết hợp cả hai điều này. Hai chỉ số này cực kỳ giống nhau ở chỗ chúng thông báo cho nhà đầu tư về những gì sẽ xảy ra nếu họ tiến hành đầu tư. Tuy nhiên, điều quan trọng cần lưu ý là tỷ lệ vốn hóa và ROI phục vụ các chức năng khác nhau khi xem xét một giao dịch.
Lợi tức đầu tư nhằm cung cấp cho các nhà đầu tư một tỷ lệ khách quan về số tiền họ có thể mong đợi thu được từ một giao dịch. Ví dụ, ROI thường được biểu thị dưới dạng tỷ lệ phần trăm để đánh giá lợi tức đầu tư có thể xảy ra của nhà đầu tư. Sau đó, các nhà đầu tư có thể so sánh ROI của hai khoản đầu tư hoàn toàn khác nhau. Hơn nữa, việc biểu thị lợi tức đầu tư theo tỷ lệ phần trăm giúp dễ dàng so sánh hai tài sản cụ thể, cho dù chúng có giống nhau hay không. Do đó, các nhà đầu tư có thể so sánh ROI của một lần cai nghiện ba tháng với một lần mua và giữ trong 30 năm.
Ngược lại, tỷ lệ trần được sử dụng để so sánh việc nắm giữ bất động sản tương tự. Ví dụ, một tỷ lệ giới hạn sẽ tốt để so sánh lợi nhuận từ hai bất động sản cho thuê nhưng sẽ không tối ưu cho các nhà đầu tư so sánh một bất động sản cho thuê để phục hồi chức năng.
12% có phải là tỷ lệ giới hạn hợp lý không?
Mặc dù phạm vi cho tỷ lệ giới hạn tốt là từ 8% đến 12%, nhưng câu trả lời thực sự là: Nó thay đổi. Mặc dù tỷ lệ giới hạn 10% có thể hợp lý đối với một số dịch vụ cho thuê, nhưng vẫn có những cân nhắc khác cần cân nhắc trước khi cam kết đầu tư vào Airbnb.
Tỷ lệ giới hạn có tương ứng với ROI không?
ROI và tỷ lệ giới hạn không giống nhau. ROI là tiền lãi trên khoản đầu tư tiền mặt của bạn, không phải giá trị thị trường, trong khi tỷ lệ giới hạn là tiền lãi dự kiến dựa trên giá trị của tài sản.
Tại sao rủi ro cao hơn với tỷ lệ giới hạn cao hơn?
Tuy nhiên, hãy làm rõ trước khi bạn bắt đầu thu thập số liệu thống kê và lập kế hoạch cho đế chế bất động sản của mình: lãi suất trần gắn liền với rủi ro. Nói chung, khoản đầu tư càng rủi ro thì tỷ lệ vốn hóa càng cao. Nói cách khác, giá tài sản thấp và tỷ lệ vốn hóa cao thường cho thấy khoản đầu tư rủi ro hơn.
Giá trị thấp hơn được suy ra từ tỷ lệ giới hạn cao hơn?
Do đó, nếu NOI bằng nhau, tỷ lệ giới hạn cao hơn sẽ dẫn đến giá trị tài sản thấp hơn. Giá trị của tài sản đối tượng chắc chắn sẽ được đánh giá quá cao nếu tỷ lệ giới hạn quá cao được áp dụng cho nó và ngược lại.
Chính xác thì "Tỷ lệ giới hạn" có nghĩa là gì?
Một thước đo định giá bất động sản được sử dụng để đánh giá các khoản đầu tư bất động sản khác nhau là tỷ lệ vốn hóa (hay “tỷ lệ vốn hóa”). Tỷ lệ trần thường được xác định là tỷ lệ doanh thu cho thuê hàng năm được tạo ra bởi một tài sản bất động sản với giá trị thị trường hiện tại của nó, tuy nhiên, có nhiều biến thể khác nhau.
Kết luận
Công thức tỷ lệ trần là một công cụ hiệu quả để so sánh các tòa nhà thương mại và nhiều gia đình. Tuy nhiên, tỷ lệ trần không phải là thước đo duy nhất để xem xét khi bạn nghiên cứu các cơ hội đầu tư bất động sản.
Bởi vì hoàn cảnh của mỗi nhà đầu tư là duy nhất, tỷ lệ vốn hóa tốt không phải là tín hiệu xanh duy nhất của bạn. Trước khi đưa ra quyết định đầu tư, có những biến số khác cần xem xét. Ví dụ, bức tranh dòng tiền của bạn có thể khác đáng kể so với bức tranh của một nhà đầu tư khác trên cùng một bất động sản. Tài sản có lợi cho một nhà đầu tư là gì có thể trở thành trách nhiệm pháp lý đối với bạn.
Khi bạn tiếp tục tìm kiếm bất động sản đầu tư lý tưởng, hãy làm bài tập về các phương pháp hay nhất để mua bất động sản đầu tư. Đầu tư vào bất động sản có thể là một công việc kinh doanh sinh lợi nếu bạn dành thời gian để giáo dục bản thân.
Câu hỏi thường gặp về Tỷ lệ giới hạn
Lãi suất trần 7.5% có nghĩa là gì?
Tỷ lệ giới hạn 7.5 có nghĩa là bạn có thể mong đợi tổng thu nhập hàng năm là 7.5 phần trăm trên giá trị tài sản hoặc khoản đầu tư của bạn. Nếu tài sản của bạn trị giá 150,000 đô la, tỷ lệ giới hạn 7.5 có nghĩa là lợi nhuận hàng năm là 11,250 đô la.
Tại sao lãi suất trần lại quan trọng trong bất động sản?
Tỷ suất vốn hóa chủ yếu được sử dụng để phân biệt giữa các cơ hội đầu tư khác nhau. Nhà đầu tư có nhiều khả năng tập trung vào tài sản hơn nếu khoản đầu tư chứng khoán mang lại lợi nhuận dự kiến 4% và tài sản có tỷ suất vốn hóa 8%.
Tại sao lãi suất trần quá thấp?
Tỷ lệ vốn hóa thấp ở nhiều thị trường bất động sản do tâm lý nhà đầu tư đang tích cực. Nói cách khác, thay vì mạo hiểm vốn đầu tư của họ, mọi người sẵn sàng trả nhiều tiền hơn cho NOI trong một thị trường an toàn và ổn định.
