Thế chấp có lãi suất cố định trong 30 năm là một lựa chọn phổ biến của người mua nhà. Tuy nhiên, có những lúc tình hình tài chính của bạn có thể không cho phép bạn mua nhà, ngay cả khi bạn thực sự muốn. Cách duy nhất để hoàn tất việc mua nhà khi không có khoản thanh toán trước là vay nhiều khoản. Thế chấp cõng có thể là một lựa chọn giúp bạn mua ngôi nhà mà bạn muốn, nhưng có những hạn chế cần lưu ý trước khi ký bất kỳ giấy tờ nào.
Hãy xem xét những nhược điểm này và mọi chi tiết thông tin bạn cần để đưa ra quyết định tốt nhất liên quan đến thế chấp cõng.
Thế chấp thế chấp còn được gọi là Khoản vay thế chấp
Giới thiệu chung
Nếu bạn đang tìm kiếm một ngôi nhà nhưng nó nằm ngoài khả năng chi trả của bạn, đặc biệt là ở các thị trường nóng, khoản vay thế chấp có thể giúp bạn thanh toán các chi phí trả trước.
Khoản vay thế chấp là khoản vay thứ hai sau khoản thế chấp đầu tiên để tài trợ cho một tài sản duy nhất. Nó thường được sử dụng để giảm chi phí thế chấp ban đầu, chẳng hạn như khoản thanh toán trước hoặc bảo hiểm thế chấp tư nhân, mà nhiều người cho vay yêu cầu đối với khoản thế chấp đầu tiên.
Hầu hết những người cho vay yêu cầu một khoản thanh toán xuống ít nhất 20% giá trị của ngôi nhà. Tuy nhiên, không phải lúc nào cũng có nhiều tiền mặt như vậy (mà không gây nguy hiểm cho khoản tiết kiệm của bạn), đặc biệt nếu giá trị nhà đang tăng nhanh.
Một số chương trình, chẳng hạn như các khoản vay của Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) hoặc các vấn đề Cựu chiến binh (VA), cho phép người vay đặt cọc ít tiền hơn. Tuy nhiên, chúng đi kèm với một số yêu cầu nhất định (thu nhập, địa điểm, v.v.) mà bạn phải đáp ứng. Hơn nữa, bạn có thể phải trả các khoản phí bổ sung, làm cho khoản vay cõng trở thành một lựa chọn hấp dẫn hơn.
Đây là những gì bạn cần biết về các khoản vay cõng cho các khoản vay mua nhà.
Lịch sử các khoản cho vay thế chấp hoặc thế chấp
Nhiều người cho vay đã cung cấp các khoản vay mua nhà cho những người không có khoản thanh toán trước 20% truyền thống vào đầu những năm 2000 (khủng hoảng tiền mua nhà). Theo Trung tâm Chính sách Đô thị và Bất động sản Furman của Đại học New York, một phần tư số người đi vay đã sử dụng khoản vay thế chấp vào năm 2006.
Điều này có nghĩa là những người đi vay đã sử dụng hai khoản vay mua nhà để trang trải chi phí mua nhà, một cho 80% và một cho khoản thanh toán trước 20%. Khi bong bóng nhà đất vỡ, nhiều chủ sở hữu nhà bị bỏ lại với vốn chủ sở hữu âm, còn được gọi là ở dưới nước (hoặc đảo lộn các khoản vay của họ).
Kết quả là, nhiều người đã vỡ nợ đối với các khoản thế chấp của họ và việc có hai khoản thế chấp khiến việc sửa đổi khoản vay hoặc phê duyệt bán khống trở nên khó khăn.
Các khoản vay thế chấp đã được giới hạn ở mức 90% cho vay trên giá trị kể từ khi thu hồi nhà ở. Điều này có nghĩa là bạn phải trả trước 10% thay vì khoản vay 80-20 phổ biến trong thời kỳ bong bóng.
Thế chấp thế chấp thế chấp hoạt động như thế nào
Thế chấp cõng có tác dụng: Bạn được thế chấp bằng 80% giá mua căn nhà. Thay vì trả 20% còn lại bằng tiền mặt, bạn vay khoản vay thứ hai (thường là 10%) và sau đó đặt 10% còn lại bằng tiền mặt.
Giả sử bạn muốn mua một căn nhà trị giá 200,000 đô la nhưng chỉ có 20,000 đô la tiền tiết kiệm. Bạn sẽ nhận được khoản thế chấp $160,000 (80%) khi sử dụng chiến lược cho vay thế chấp. Sau đó, bạn sẽ vay thế chấp thêm 20,000 đô la (10%). Cuối cùng, bạn sẽ trả trước 20,000 USD (10%) còn lại.
Bạn sử dụng chiến lược này để có được cả hai khoản vay cùng một lúc. Khoản vay thứ hai nhỏ hơn, thường là khoản vay vốn chủ sở hữu nhà hoặc hạn mức tín dụng (HELOC) với thời hạn rút tiền 10 năm, bổ sung cho khoản đầu tiên để đáp ứng tổng nhu cầu vay của bạn.
Tuy nhiên, bạn không bắt buộc phải vay từ cùng một người cho vay. Nếu bạn thông báo cho người cho vay thế chấp chính của mình rằng bạn dự định sử dụng khoản vay thế chấp, họ sẽ giới thiệu bạn với người cho vay thứ hai có thể cung cấp khoản tài trợ bổ sung.
Các hình thức cho vay cõng
Kịch bản được mô tả ở trên là cấu trúc cho vay kèm theo phổ biến nhất, nhưng đó không phải là cách duy nhất để phân chia tiền. Dưới đây là một cái nhìn sâu hơn về ba lựa chọn thay thế phổ biến nhất.
80/10/10
Khoản vay thế chấp còn được gọi là khoản vay 80/10/10 vì đó là cách phổ biến nhất để phân chia số tiền theo tỷ lệ phần trăm. Số đầu tiên thể hiện số tiền thế chấp chính (80%), trong khi số thứ hai thể hiện số tiền của khoản vay thế chấp (10%). Con số cuối cùng đại diện cho khoản thanh toán trước (10%).
80/15/5
Điều này tương tự như khoản vay 80-10-10, nhưng bạn có thể thích nó hơn nếu bạn có ít hơn 10% cho khoản thanh toán trước.
75/15/10
Một cách phổ biến khác để chia khoản vay cõng là 75/15/10. Điều này có nghĩa là khoản thế chấp đầu tiên chiếm 75% giá mua, khoản vay thứ cấp chiếm 15% và khoản thanh toán trước là 10%. Phiên bản này thường được sử dụng khi tài trợ cho một căn hộ vì tỷ lệ thế chấp cao hơn khi tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) vượt quá 75%.
Sử dụng cùng một ví dụ 200,000 đô la ở trên, khoản vay cõng 75/15/10 sẽ như sau:
- Khoản vay chính: $150,000 (75%).
- Khoản vay thứ cấp: 30,000 USD (15%)
- Thanh toán trước: 20,000 đô la (10%)
Tại sao có thể khó nhận được khoản vay cõng
Về lý thuyết, khoản vay thế chấp dường như là lựa chọn tốt hơn, nhưng có những rủi ro, vì vậy người cho vay sẽ yêu cầu bằng chứng rằng bạn có thể xử lý khoản nợ bổ sung.
Một điều cần lưu ý là người cho vay thế chấp sẽ xem xét tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) của bạn khi phê duyệt khoản vay của bạn. Vì về cơ bản, bạn đang vay hai khoản để mua nhà, nên bạn đang gánh thêm nhiều khoản nợ, vì vậy bạn sẽ cần thu nhập cao hơn để trang trải cả hai khoản.
DTI của bạn không được vượt quá 28%, nghĩa là tổng chi phí hàng tháng của cả hai khoản vay không được vượt quá 28% tổng thu nhập hàng tháng của bạn. Ví dụ: nếu thu nhập trước thuế hàng tháng của bạn là 6,000 đô la, bạn sẽ không đủ điều kiện nhận khoản vay thế chấp có chi phí hơn 1,680 đô la mỗi tháng.
Hơn nữa, vì việc đồng thời nhận hai khoản vay riêng biệt là rủi ro nên bạn sẽ cần tín dụng tốt để đủ điều kiện nhận khoản vay thế chấp. Mỗi người cho vay có các yêu cầu khác nhau, nhưng điểm tín dụng ít nhất là 680 là bắt buộc.
Những lợi ích và hạn chế của các khoản cho vay cõng
Bạn nên hoặc không nên vay thế chấp vì nhiều lý do.
Lợi ích của các khoản vay thế chấp
#1. Tránh PMI
Một trong những lý do phổ biến nhất để nhận khoản vay thế chấp cá nhân là để tránh trả bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI), bảo hiểm này bảo vệ người cho vay trong trường hợp vỡ nợ. Nhận hai khoản thế chấp ít tốn kém hơn đối với chủ nhà và tiền lãi thường được khấu trừ thuế. Trước khi đưa ra quyết định tài chính quan trọng như vậy, chúng tôi khuyên bạn nên tham vấn với cố vấn thuế của mình.
Khi bạn có 20% vốn chủ sở hữu trở lên trong căn nhà của mình, bạn có quyền hợp pháp để yêu cầu người cho vay chấm dứt PMI của bạn. Mặt khác, người cho vay phải ngừng PMI sau khi bạn đã đạt được 22% vốn chủ sở hữu trong nhà của mình.
# 2. Giảm bớt các khoản thanh toán
Một khoản thế chấp kèm theo cũng có thể được sử dụng để tài trợ cho hơn 80% giá mua nhà (còn được gọi là 80% cho vay theo giá trị hoặc LTV).
Ví dụ, nếu người mua nhà chỉ có đủ tiền để thanh toán trước 5%, họ có thể nhận khoản vay 80/15/5. “80” đề cập đến khoản thế chấp đầu tiên, bao gồm 80% giá mua nhà đầu tiên. “15” đề cập đến khoản thế chấp thứ hai, bao gồm 15% còn lại của giá mua. Số “5” thể hiện khoản trả trước 5% do người đi vay thực hiện.
Điều này có thể được thực hiện theo hai cách: 80/15/5 hoặc 80/10/10. Tuy nhiên, một số người cho vay đưa ra lựa chọn 80/20 trong đó khoản thế chấp thứ hai bao gồm phần còn lại của giá mua mà không phải trả trước.
# 3. Tiện
Khoản vay thế chấp có thể là một công cụ hữu ích cho người mua nhà. Bạn không cần phải thực hiện hai lần đóng cửa, ký hai bộ giấy tờ hoặc trả hai chi phí đóng cửa khác nhau vì khoản thế chấp kèm theo đóng cùng lúc với khoản thế chấp đầu tiên. Nếu người cho vay chính của bạn không cho vay thế chấp, rất có thể họ sẽ giới thiệu một người cho vay khác mà họ có quan hệ công việc.
Khoản vay thứ hai đôi khi có thể được cấu trúc để chủ nhà có thể hưởng lợi từ khoản vay đó. Ví dụ: nếu khoản vay thứ hai là hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà, chủ nhà có thể sử dụng số tiền này để cải thiện nhà.
Các khoản cho vay kèm theo cũng có thể được cấu trúc để chỉ chấp nhận các khoản thanh toán lãi suất. Điều này có nghĩa là bạn chỉ phải trả lãi trong một khoảng thời gian nhất định, nhưng bạn có thể thêm bao nhiêu tiền gốc tùy thích.
Tùy chọn này cung cấp cho chủ nhà nhiều lựa chọn hơn về cách họ có thể tiêu tiền của mình. Họ có thể đưa nó vào 401 (k) hoặc các khoản đầu tư tài chính khác, trả hết nợ thẻ tín dụng lãi suất cao, hoặc cất nó đi cho một ngày mưa gió.
#4. Tránh lãi suất cho vay Jumbo
Nếu bạn đang tìm kiếm một ngôi nhà đắt tiền hơn, khoản vay thế chấp có thể cho phép bạn tránh các giới hạn cho vay của khoản vay khổng lồ. Lãi suất thấp hơn cho khoản thế chấp đầu tiên sẽ có lợi cho bạn.
Hạn chế của các khoản cho vay cõng
Mặt khác, thế chấp cõng có một số nhược điểm có thể khiến người vay không hài lòng. Dưới đây là một vài ví dụ:
# 1. Lãi suất cao hơn
Bởi vì thế chấp thứ hai gắn liền với lãi suất ngắn hạn, nên nó thường được tài trợ với lãi suất cao hơn so với thế chấp chính. Những tỷ lệ này cuối cùng có thể lớn hơn chi phí của PMI.
#2. Thanh toán hàng tháng cao hơn
Các khoản thế chấp thứ hai thường bị hạn chế đối với nhà ở chính và có thời hạn cho vay ngắn hơn so với các khoản thế chấp đầu tiên. Điều này có nghĩa là các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng cao hơn và hạn chế về loại hình cư trú.
#3. Số lượng hạn chế
Các khoản thế chấp thứ hai cũng bị hạn chế với số tiền cho vay không quá 100,000 đô la. Tuy nhiên, một số người cho vay cho phép nhiều hơn.
Các lựa chọn thay thế thế chấp thế chấp
#1. Thanh toán cho bảo hiểm thế chấp tư nhân
Bạn có thể thích trả tiền cho PMI hơn, đặc biệt nếu PMI mỗi tháng ít tốn kém hơn so với khoản thanh toán thế chấp thứ hai. Người cho vay được yêu cầu hủy bỏ PMI sau khi bạn có 22% vốn chủ sở hữu trong nhà của họ, nhưng bạn có thể yêu cầu hủy bỏ PMI sớm hơn nếu họ có 20% vốn chủ sở hữu.
#2. Đăng ký thế chấp Jumbo
Nếu điểm tín dụng và tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn đủ cao để đủ điều kiện cho một khoản vay khổng lồ, bạn có thể muốn thực hiện một khoản thanh toán hàng tháng.
#3. Mua một ngôi nhà ít tốn kém hơn
Mua một ngôi nhà ít tốn kém hơn có thể cho phép bạn đủ điều kiện nhận khoản vay phù hợp hơn là khoản vay khổng lồ. Điều này sẽ loại bỏ nhu cầu của bạn về khoản vay cõng để tránh một khoản thế chấp khổng lồ.
Một ngôi nhà giá cả phải chăng hơn có thể cho phép bạn trả trước 20%, loại bỏ nhu cầu về PMI.
# 4. Nhận một khoản vay bắc cầu
Bạn đang xem xét một khoản vay thế chấp vì bạn đang chuyển chỗ ở nhưng vẫn chưa bán nhà của mình? Một khoản vay bắc cầu có thể là một lựa chọn tốt hơn.
Khoản vay mua nhà ngắn hạn này thu hẹp khoảng cách giữa thời điểm bạn mua căn nhà mới và khi số tiền thu được từ việc bán căn nhà trước đây của bạn được chuyển đến. Thông thường, bạn có thể vay tới 80% giá trị căn nhà ban đầu, với thời hạn từ sáu tháng đến một năm. Nếu bạn muốn khoản vay thứ hai ngắn hạn hơn để không phải thanh toán hai khoản thế chấp trong một thời gian dài, bạn có thể thích khoản vay bắc cầu hơn.
Tình hình tài chính của bạn và chi phí nhà ở trong khu vực của bạn rất có thể sẽ ảnh hưởng đến quyết định của bạn giữa khoản vay thế chấp và các lựa chọn khác.
Các khả năng khác
- Khoản vay được chính phủ hỗ trợ: Một số khoản vay do chính phủ liên bang hỗ trợ cho phép người mua nhà đặt cọc ít tiền hơn. Ví dụ, các khoản vay FHA chỉ yêu cầu giảm 3.5%, mặc dù bảo hiểm thế chấp là bắt buộc. Nếu bạn đáp ứng các tiêu chí nhất định, các khoản vay VA và USDA không yêu cầu thanh toán trước.
- Các chương trình hỗ trợ trả trước: Nếu bạn là người mua nhà lần đầu, bạn có thể đủ điều kiện tham gia các chương trình hoặc trợ cấp đặc biệt giúp bạn tiết kiệm tiền để trả trước. Trong hầu hết các trường hợp, bạn sẽ không phải lo lắng về việc trả PMI hoặc có đủ tiền tiết kiệm.
Kết luận
Trước khi bạn rút hai khoản thế chấp, hãy tính toán để đảm bảo bạn đang tiết kiệm tiền. Mặc dù tránh PMI có vẻ hấp dẫn, nhưng cuối cùng bạn có thể phải trả nhiều tiền hơn cho các khoản vay so với bảo hiểm thế chấp. Đợi cho đến khi bạn có đủ khoản thanh toán trước để tránh hai khoản vay hoặc PMI là cách tốt nhất để tiết kiệm tiền trong suốt khoản vay mua nhà của bạn. Nếu đó không phải là một lựa chọn dành cho bạn, chúng tôi có những lựa chọn khác để mua nhà với số tiền đặt cọc thấp.
Bài viết liên quan
- Khoản vay 80-10-10: Mọi thứ bạn nên biết!!!
- Cách Tránh PMI (Bảo hiểm Thế chấp Tư nhân): Hướng dẫn Chi tiết
- VAY PIGGYBACK: Định nghĩa, Ưu điểm, Nhược điểm & Tùy chọn tái cấp vốn
- THẾ CHẤP JUMBO LÀ GÌ? Tỷ lệ và giới hạn trong năm 2023
dự án
