Có một cơ hội tốt mà bạn đã nghe nói về những cải tiến cho thuê ở đâu đó trong quá khứ. Tuy nhiên, bạn có thể không biết những gì khác thuộc danh mục này hoặc ý nghĩa thực sự của thuật ngữ này là gì. Ngoài ra, phần lớn các cá nhân tò mò về việc ai chịu trách nhiệm thanh toán hóa đơn cho những thay đổi này. Nếu bạn điều hành một doanh nghiệp nhỏ và thuê một không gian thương mại, bạn có thể sẽ cần điều chỉnh không gian để nó đáp ứng các yêu cầu của công ty bạn. Những thay đổi hoặc cải tiến mà bạn đã thực hiện đối với tài sản cho thuê để làm cho nó trở nên hấp dẫn hơn được gọi là cải tiến tài sản cho thuê. Bài đăng này sẽ xem xét một số ví dụ về cải thiện hợp đồng thuê và thời gian khấu hao đối với các cải tiến hợp đồng thuê.
Cải tiến Hợp đồng thuê là gì?
Cải tiến hợp đồng thuê (còn được gọi là cải tiến xây dựng và cải tiến đối tượng thuê) là những thay đổi được thực hiện bởi bên cho thuê hoặc chủ sở hữu tài sản. Họ làm điều này để làm cho căn phòng thú vị hơn hoặc hữu ích cho người thuê nhà. Trong bối cảnh bất động sản thương mại, việc nâng cấp hợp đồng thuê là cực kỳ phổ biến. Lý do đằng sau những bước phát triển này là chúng cải thiện một tài sản đến mức việc có được người thuê nhà trở nên dễ dàng hơn nhiều. Họ cũng giúp dễ dàng tăng tỷ lệ giữ chân người thuê nhà.
Hơn nữa, việc một tài sản thương mại hoàn toàn phù hợp với công ty của người thuê tiềm năng khi họ lần đầu tiên nhìn thấy nó là điều không bình thường. Cải thiện hợp đồng thuê đề cập đến bất kỳ thay đổi cần thiết nào đối với tài sản. Người thuê nhà có thể yêu cầu những thay đổi này vào bất kỳ thời điểm nào trong suốt thời hạn thuê, nhưng chúng thường được thảo luận trong hợp đồng thuê ban đầu.
Bên cho thuê có thể khuyến khích sửa chữa hoặc nâng cấp tài sản cho thuê để tăng khả năng mong muốn của tài sản đó đối với những người thuê tiềm năng. Nếu người thuê nhà không đóng góp vào chi phí cải tạo, người thuê nhà có trách nhiệm trang trải cho họ và cung cấp các tài liệu liên quan.
Vì vậy, Chính xác thì những cải tiến cho thuê được chấp nhận là gì?
Chủ đề “Ai trả tiền cho việc cải tiến nhà cho thuê?” là một điều phổ biến khi nói đến các cải tiến cho thuê. Đây là những loại cải tiến tài sản mà chủ sở hữu thường trả tiền cho. Người thuê nhà có thể đủ điều kiện được chủ nhà giảm tiền thuê nhà nếu họ tự bỏ tiền túi ra chi trả cho những cải tiến. Ngoài ra, chủ nhà và người thuê nhà có thể thỏa thuận theo đó họ chia đôi giá cải tiến.
Các cải tiến cho thuê có giới hạn đối với các loại nâng cấp cụ thể. Những cải tiến được thực hiện cho một tòa nhà mà những người thuê hiện tại thấy hữu ích hoặc thu hút những người thuê mới thuộc loại này. Cải tạo sàn, tường và trần nhà đều thuộc danh mục này.
Ngoài ra, các cải tiến cho thuê không bao gồm các thay đổi đối với bên ngoài của tòa nhà hoặc các cải tiến chỉ mang lại lợi ích cho những người thuê nhà ở các đơn vị khác, mặc dù nhận thức phổ biến là ngược lại. Điều này loại trừ những việc như lắp đặt mái nhà mới, cập nhật thang máy hoặc lát vỉa hè.
Hơn nữa, đó là một câu hỏi phổ biến giữa chủ nhà và người thuê nhà: “Biển báo có phải là cải tiến cho thuê không?” Trong các trường hợp khác, biển báo không đáp ứng các tiêu chí vì nó không làm tăng giá trị thực tế của tài sản. Tuy nhiên, trong bối cảnh bất động sản thương mại, việc lắp đặt biển báo trên tài sản có cửa hàng hoặc cơ sở kinh doanh khác là hoàn toàn có thể chấp nhận được, vì đây thường là mong muốn của người thuê. Tóm lại, cải tiến hợp đồng thuê là một sửa đổi đối với tòa nhà phù hợp với yêu cầu thẩm mỹ hoặc chức năng của người thuê.
Các loại cải tiến cho thuê là gì?
#1. Phụ cấp cho tiêu chuẩn xây dựng
Xây dựng là một tên khác cho hành động tiềm năng này. Trong trường hợp này, chủ nhà cung cấp cho người thuê lựa chọn các nâng cấp có thể. Người thuê nhà có nhiều thời gian hơn để tập trung vào việc điều hành doanh nghiệp của họ vì chủ nhà đảm nhận việc quản lý dự án. Người thuê không phải lúc nào cũng nhận được những cải tiến mà họ muốn, điều này có thể gây bất lợi cho sự thành công của công ty họ. Họ chịu trách nhiệm thanh toán cho bất kỳ công việc bổ sung nào phát sinh từ quyết định sửa đổi dự án của họ.
#2. Trợ cấp cho các cải tiến của người thuê nhà
Quyền kiểm soát của người thuê nhà đối với hình thức cải thiện tài sản cho thuê này giúp giảm bớt trách nhiệm giám sát của chủ nhà, điều này có thể rất quan trọng nếu công việc liên quan có phạm vi rộng. Chủ nhà thường bao gồm các điều khoản trong hợp đồng cho thuê tài khoản cho ngân sách cải thiện trợ cấp của người thuê nhà. Phí cố định hoặc giá cho mỗi foot vuông là định dạng thông thường để trình bày thông tin này. Chủ nhà hoặc người thuê nhà có thể thanh toán ban đầu cho công ty tu sửa hoặc xây dựng. Ngoài ra, người thuê chịu trách nhiệm bù đắp bất kỳ chi phí nào vượt quá dự án.
#3. chìa khóa xoay
Thời điểm để thực hiện việc cải thiện tài sản thuê như vậy là vào thời điểm bắt đầu hợp đồng thuê. Thông thường, người thuê chịu trách nhiệm đệ trình dự toán và kế hoạch chi phí, trong khi chủ nhà chịu trách nhiệm giám sát và thanh toán cho công việc.
#4. Giảm tiền thuê
Nếu người thuê cải thiện hợp đồng thuê, chủ nhà có thể giảm tiền thuê. Tuy nhiên, người thuê nhà có thể đủ điều kiện được giảm tiền thuê dưới hình thức một tháng miễn phí hoặc giảm tiền thuê trong những thời điểm nhất định trong năm nếu điều khoản này được bao gồm trong hợp đồng thuê. Điều này làm giảm chi phí cải tạo cho người thuê nhà. Người thuê có cùng mức độ giám sát và kiểm soát đối với việc nâng cấp hợp đồng thuê như họ đã làm với TIA. Nếu chi phí vượt quá kế hoạch, người thuê nhà cũng phải chịu khoản chênh lệch.
5 cải tiến cho thuê là gì?
Việc xây dựng các cải tiến cho thuê, thường được gọi là cải tiến cho người thuê hoặc xây dựng cho người thuê, thường là giai đoạn tiếp theo sau khi hợp đồng thuê thương mại được ký kết. Những thay đổi này cho phép người thuê nhà đáp ứng tốt hơn nhu cầu của các doanh nghiệp cá nhân của họ.
Nâng cấp cho thuê có thể là những thay đổi về cấu trúc hoặc thẩm mỹ được thực hiện đối với nội thất của tòa nhà. Các hợp đồng thuê thường không bao gồm việc nâng cấp hệ thống sưởi ấm, thông gió, điều hòa không khí, an toàn cháy nổ hoặc an ninh hoặc mặt tiền của tòa nhà. Cả chủ nhà và người thuê đều có trách nhiệm như nhau trong việc trả tiền cho việc nâng cấp hợp đồng thuê.
Dưới đây là tóm tắt nhanh về nhiều cải tiến cho thuê thương mại hiện có.
#1. Cài đặt thiết bị
Các cải tiến cho thuê cũng có thể bao gồm các tiện nghi như ghế gội đầu và bồn tắm tại dịch vụ chăm sóc thú cưng. Những cải tiến dành cho người thuê thuộc loại này thường là vĩnh viễn và khó loại bỏ sau khi ký kết hợp đồng thuê, nhưng chúng cần thiết để hoạt động kinh doanh của người thuê diễn ra suôn sẻ. Bao gồm các cải tiến cho thuê trong hợp đồng cho thuê thương mại là thông lệ tiêu chuẩn. Chủ nhà có thể dựa vào Clarity Commercial để hỗ trợ họ thương lượng việc xây dựng người thuê nhà với những người thuê nhà tiềm năng, chẳng hạn như ai sẽ trả tiền cho việc cải tạo và chi phí bao nhiêu.
#2. Cải tạo sàn và tường
Ngoài ra, thuộc danh mục cải tiến quyền sở hữu cho thuê là các bản nâng cấp cho tường và sàn. Thông thường, người ta thường lắp đặt vách thạch cao, sơn, giấy dán tường hoặc các biện pháp xử lý tường khác trong các không gian cho thuê để điều chỉnh chúng cho các mục đích sử dụng thay thế. Thay đổi sàn cũng là một phần của điều này. Thảm trải sàn có lẽ không phải là lựa chọn lý tưởng cho spa chăm sóc sức khỏe và sàn gạch có lẽ không phải là lựa chọn tốt nhất cho văn phòng.
#3. Thay đổi cấu trúc bên trong
Không có gì lạ khi những người thuê nhà mới thực hiện các thay đổi về cấu trúc trong khuôn viên của tài sản mà họ thuê khi họ mới chuyển đến. Có khả năng các trung tâm cuộc gọi sẽ cần các phòng nhỏ, các văn phòng pháp lý sẽ yêu cầu tạo ra một hành lang và bác sĩ thú y đó các phòng khám sẽ yêu cầu tạo phòng khám và không gian phòng thí nghiệm.
#4. Cải tạo tủ và bề mặt làm việc
Theo cách tương tự, người thuê nhà có thể chọn cải tạo khu vực của họ bằng các giải pháp mặt bàn và giá đỡ mới. Việc lắp đặt các kệ mới trong cửa hàng có thể tốn kém, nhưng ngay cả một khoản đầu tư khiêm tốn vào quầy mới cũng có thể thay đổi hoàn toàn diện mạo của cửa hàng, phòng khám hoặc văn phòng.
#5. Lắp đặt thiết bị điện tử, dây điện và đèn mới
Việc lắp đặt các đường dây điện thoại, internet và cổng ethernet mới, cũng như hệ thống chiếu sáng được cập nhật, tất cả đều thuộc danh mục cải tiến hợp đồng thuê. Những thay đổi đối với cách một không gian có điện và thắp sáng sẽ cần được thực hiện trước khi có thể chuyển đổi từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác, ví dụ như từ cửa hàng bán lẻ thành không gian văn phòng hoặc từ phòng khám y tế thành cửa hàng bán lẻ. Ngoài ra, đọc Tài trợ cho việc Cải tạo Nhà: Các Lựa chọn Hỗ trợ Tài chính cho việc Cải tạo Nhà.
Làm thế nào để bạn ghi lại những cải tiến cho thuê?
Cải tạo nhỏ đối với khu vực cho thuê bao gồm sơn hoặc lát sàn mới, trong khi những cải tiến đáng kể đối với khu vực cho thuê bao gồm xây dựng mới, di dời hoặc phá dỡ các bức tường hiện có. Các cải tiến về hợp đồng thuê có thời gian sử dụng hữu ích hơn một năm, do đó, dưới con mắt của IRS, chúng là tài sản vốn. Nói chung, IRS cho phép bạn khấu trừ chi phí mua vốn trong suốt thời gian sử dụng hữu ích dự kiến của tài sản. Dưới đây là những cách để ghi lại những cải tiến cho thuê.
- Trong khu vực tài sản của sổ cái chung của bạn, hãy tạo một tài khoản mới và gắn nhãn là “Cải tiến cho thuê”.
- Thêm tổng số tiền đã chi cho việc cải thiện hợp đồng thuê vào tài khoản tương ứng.
- Tổng số tiền chi cho các cải tiến cho thuê nên được khấu trừ từ ngân sách hoạt động.
- Trong sổ cái kế toán tổng hợp, trong phần "Cải thiện tài sản thuê", hãy tạo một tài khoản mới cho khấu hao lũy kế của các cải tiến tài sản thuê.
- Trước khi kết thúc năm dương lịch, hãy xem các quy tắc của IRS để tính khấu hao đối với các cải tiến cho thuê. Các giới hạn có thể thay đổi từ năm này sang năm khác, với một số năm nhất định cho phép bạn khấu trừ nhiều hơn mức khấu hao tiêu chuẩn nếu bạn đáp ứng các tiêu chí do IRS đặt ra cho khoản trợ cấp của năm cụ thể đó.
- Xác định khấu hao hàng năm theo hướng dẫn của IRS.
- Thêm khấu hao hàng năm vào tài khoản khấu hao lũy kế để cải thiện tài sản thuê.
- Tăng tài khoản chi phí khấu hao trong sổ cái kế toán để phản ánh khấu hao hàng năm.
Ví dụ về cải thiện hợp đồng thuê
Thông thường, các cải tiến cho thuê được thực hiện ở bên trong tòa nhà và bao gồm những thứ như đồ đạc, thiết bị và đồ đạc mới.
Văn phòng, cửa hàng và nhà máy chỉ là một số trong số nhiều cơ sở bất động sản thương mại có thể trải qua những cuộc cải tạo như vậy, phần lớn trong số đó liên quan đến những thay đổi đối với tường, trần và sàn của cấu trúc.
Hơn nữa, chúng ta hãy xem xét một số trường hợp trong thế giới thực để minh họa rõ hơn phạm vi và giới hạn của định nghĩa cải thiện quyền sở hữu hợp đồng thuê. Lấy ví dụ, một tòa nhà kinh doanh đóng vai trò là trung tâm cuộc gọi của người thuê. Bổ sung các buồng cho công nhân và đường dây điện thoại để liên lạc là những ví dụ. Tương tự như vậy, việc lắp đặt các phòng hoàn toàn mới, hệ thống chiếu sáng chuyên dụng, khu vực quầy cho nhân viên tiếp tân, trải thảm và kệ bán lẻ đều được tính.
Đó là một câu hỏi phổ biến giữa chủ nhà và người thuê nhà: “Việc cải thiện tài sản cho thuê có phải là tài sản vô hình không?” Tóm lại, cải tiến hợp đồng thuê là không cần thiết. Đây là những cải tạo hoặc chuyển đổi công khai đối với một tài sản. Phòng mới, tủ, công nghệ và cải tiến tài sản khác là tài sản hữu hình.
Khấu hao cải tiến cho thuê
Bởi vì bên cho thuê (chủ nhà) chứ không phải bên thuê (người thuê nhà) sở hữu các cải tiến cho thuê, chúng được khấu hao thay vì khấu hao. Quyền sử dụng tài sản trong thời hạn thuê là tài sản vô hình vì bên thuê không thực sự sở hữu tài sản đó. Cải thiện quyền sở hữu hợp đồng thuê cũng được khấu hao và không khấu hao vì chúng được coi là quyền vô hình. Thông qua quá trình khấu hao, tổng số tiền phải trả cho việc cải thiện quyền sở hữu hợp đồng thuê giảm dần về XNUMX theo thời gian. Trong quá trình hạch toán khấu hao, hiện nay có một số nguyên tắc cần tuân theo:
- Tuổi thọ của sự hữu ích. Nếu thời hạn còn lại của hợp đồng thuê ít hơn thời gian hữu dụng dự kiến của các cải tiến cho thuê, chúng nên được khấu hao. Ví dụ: nếu thời hạn thuê vẫn là năm năm nhưng một thiết bị chiếu sáng được lắp đặt gần đây được dự đoán là cần được thay thế sau ba năm, tài sản nên được khấu hao trong thời hạn ngắn hơn.
- Thời gian thuê. Nếu các cải tiến trong hợp đồng thuê có thời gian sử dụng hữu ích tương đương hoặc dài hơn thời hạn thuê, thì các chi phí liên quan đến chúng sẽ được phân bổ dần trong suốt thời hạn của hợp đồng thuê. Việc khấu hao văn phòng có thời hạn sử dụng 10 năm trong thời hạn thuê 5 năm là hợp lý.
- Gia hạn hợp đồng thuê ở Bas. Không có khoản giảm tiền thuê nào từ bên cho thuê sẽ ngăn cản bên thuê thực hiện lựa chọn gia hạn hợp đồng thuê. Trong trường hợp này, sẽ hợp lý khi giả định rằng thời hạn thuê sẽ được kéo dài, cho phép khấu hao tài sản trong một khoảng thời gian dài hơn cho đến thời gian sử dụng hữu ích của tài sản.
Sự khác biệt giữa Cải tiến Hợp đồng thuê và Cải tiến Tòa nhà là gì?
Những cải tiến đối với một tòa nhà không giống như những cải tiến đối với hợp đồng thuê. Mặt khác, điều thứ hai được thực hiện trong giới hạn của khu vực thuê và theo cách có lợi nhất cho người thuê. Tương tự như đất thuê, đất thuê cũng tạo ra các tòa nhà cho thuê. Cũng có thể các cải tiến của tòa nhà sẽ kết thúc trước khi khu vực cụ thể của người thuê nhà sẵn sàng.
Một ví dụ về cải tiến hợp đồng thuê nhà là khi chủ nhà lắp đặt phòng tắm trong căn hộ của người thuê nhà. Tuy nhiên, hãy giả sử rằng toàn bộ tầng phòng tắm chung của tòa nhà được cải tạo. Nhưng giả sử chúng phát triển hơn nữa; thì sao? Điều này có thể được coi là một bản cập nhật tòa nhà vì nó sẽ mang lại lợi ích cho nhiều người thuê nhà.
Ai trả tiền cho các cải tiến cho thuê?
Để giúp người thuê trang trải chi phí cải tạo, chủ nhà có thể cung cấp khoản trợ cấp cải tạo cho người thuê hoặc giảm tiền thuê hàng tháng cho người thuê. Họ cũng có thể đền bù bằng cách cung cấp cho người thuê một menu các tùy chọn nâng cấp. Phí quá cước thường là trách nhiệm của người thuê nhà.
Thời gian Khấu hao để Cải thiện Nhà cho thuê là gì?
Các cải tiến cho thuê không được khấu trừ thuế. Tuy nhiên, các cải tiến cho thuê phải chịu khấu hao suốt đời vì chúng là một phần không thể thiếu trong cấu trúc. Các Nguyên tắc Kế toán được Chấp nhận Chung (GAAP) quy định lịch trình khấu hao 15 năm để cải thiện quyền sở hữu cho thuê, kế hoạch này phải được xem xét hàng năm tùy thuộc vào tuổi thọ kinh tế của tài sản.
Việc cải tiến nhà cho thuê có nên được khấu hao hoặc khấu hao không?
Theo thông lệ kế toán được chấp nhận, cải tiến tài sản thuê được khấu hao thay vì khấu hao. Điều này là do luật công nhận bên cho thuê, chứ không phải bên thuê, là chủ sở hữu của các cải tiến cho thuê. Bên thuê có quyền trừu tượng để sử dụng vật phẩm trong thời gian thuê, nhưng họ không sở hữu nó. Thay vì bị khấu hao, các quyền vô hình được khấu hao theo thời gian.
Kết luận
Cải tiến nhà cho thuê là nghĩa vụ đặt ra cho chủ nhà hoặc chủ sở hữu bất động sản để chuẩn bị, bảo trì hoặc sửa chữa các đơn vị cho thuê và đảm bảo rằng chúng tuân thủ các quy tắc xây dựng hiện hành. Sơn, sửa chữa, cập nhật và thay thế đồ đạc và thiết bị là tất cả các ví dụ về các loại cải tiến này.
Bởi vì những khoản chi tiêu này được coi là cải tiến vốn, chủ sở hữu không thể khấu trừ trực tiếp chúng vào thuế của họ; tuy nhiên, IRS cho phép chủ sở hữu yêu cầu chi phí khấu hao trong suốt thời gian cải tiến.
Câu hỏi thường gặp về cải thiện hợp đồng thuê
Cải tiến cho thuê có phải là tài sản cố định không?
Các cải tiến cho thuê được coi là tài sản cố định và do đó được bao gồm trong phần tài sản, nhà máy và thiết bị (PP&E) của bảng cân đối kế toán dưới dạng tài sản dài hạn. Các cải tiến cho thuê được phân loại là "tài sản cố định khác" theo ASC 360 theo US GAAP (Nguyên tắc kế toán được chấp nhận chung).
Các cải tiến cho thuê có được khấu hao hoặc chi tiêu không?
Khi người thuê thực hiện các sửa đổi đối với tài sản cho thuê để phù hợp hơn với nhu cầu của họ, họ đang thực hiện cải tiến hợp đồng thuê. Cải tạo nhà cho thuê không được khấu trừ thuế. Tuy nhiên, các cải tiến có thể được khấu hao vì chúng không thể thiếu đối với cấu trúc.
Tài sản cải thiện hợp đồng thuê không đủ điều kiện là gì?
IRS coi bất kỳ cải tiến nào được thực hiện ở bên trong tòa nhà là Cải tiến Tài sản Cho thuê Đủ điều kiện. Ngoài ra, IRS không xem xét việc bổ sung tòa nhà, thang máy, thang cuốn hoặc cải tiến nền tảng cấu trúc bên trong.
Bài viết tương tự
- TRỢ CẤP CHO CHỦ NHÀ ĐỂ SỬA CHỮA: Mẹo & Hướng dẫn
- KHOẢN VAY CẢI THIỆN NHÀ TỐT NHẤT NĂM 2023
- PHÍ ĐƠN GIẢN: Định nghĩa, Ví dụ & Những gì Bạn Cần
- Chủ sở hữu, hãy xem 5 mẹo về cách thuê tài sản của bạn!
- ROI LÀ GÌ: Định nghĩa, Công thức và Cách tính
- CẢI THIỆN NGƯỜI THUÊ NHÀ: Nó Là Gì, Các Ví Dụ & Tất Cả Những Điều Bạn Nên Biết
Tài liệu tham khảo
