Khi mua nhiều hơn một bất động sản đầu tư, thông thường nên vay thế chấp toàn bộ, đây là khoản vay duy nhất để thanh toán cho việc mua nhiều mảnh bất động sản, hơn là đăng ký vay đơn lẻ cho từng lần mua riêng lẻ. Bây giờ, hãy thảo luận Thế chấp chăn là gì và nó áp dụng như thế nào đối với bất động sản.
Giới thiệu chung
Một khoản thế chấp bao trùm còn được gọi là khoản vay bao trùm, là một khoản thế chấp bao gồm một số tài sản và sử dụng tất cả chúng làm bảo đảm. Thay vì cấp vốn riêng cho từng tài sản, bạn có thể cấp vốn cho nhiều tài sản cùng một lúc bằng một khoản thế chấp toàn bộ.
Một khoản vay bao trùm có thể được sử dụng để mua nhiều bất động sản cùng một lúc hoặc kết hợp các khoản vay cho nhiều bất động sản thành một. Nếu bất kỳ tài sản thế chấp nào được bán thì chỉ phải thanh toán số tiền thuộc về tài sản đã bán; bản thân khoản vay không được “gọi tên”, vì điều này sẽ buộc phải tái cấp vốn hoặc hoàn vốn đầy đủ. Do đó, số tiền còn lại của khoản vay vẫn tiếp tục như dự kiến.
Các khoản thế chấp bao trùm thường không có sẵn từ các ngân hàng và người cho vay truyền thống. Thay vào đó, những người cho vay thương mại là nguồn chính của các khoản vay này. Họ tập trung vào các nhà đầu tư bất động sản dày dạn kinh nghiệm với tình hình tài chính phức tạp và danh mục đầu tư gồm nhiều bất động sản.
Thế chấp chăn hoạt động như thế nào
Thế chấp chăn đơn giản hóa tài chính tài sản. Đầu tư bất động sản đòi hỏi tiền gửi lớn. Tiết kiệm cá nhân có thể không đủ cho các hoạt động bất động sản quy mô lớn. Do đó, các khoản thế chấp chung là lý tưởng cho tài chính bất động sản. Các nhà phát triển mua và phát triển đất để chia thành các đơn vị ở bằng cách sử dụng các khoản thế chấp chung. Thế chấp này bao gồm nhiều lô. Phát triển phân khu bất động sản sử dụng loại tài trợ này. Đối với một số tiền nhất định, người đi vay có thể giải phóng các lô cụ thể. Thế chấp sẽ thanh toán cho cả hai lô trong khi tiến độ xây dựng.
Các tòa nhà sẽ được xây dựng với khoản thế chấp này đóng vai trò bảo đảm cho khoản vay. Tuy nhiên, các khoản thế chấp hàng loạt có các quy tắc cho phép bán các tài sản riêng lẻ mà không phải trả hết khoản vay.
Một "điều khoản bán khi bán" trong các khoản thế chấp thông thường bắt buộc phải thanh toán đầy đủ nếu tài sản được bán. “Điều khoản giải phóng” của thế chấp bao trùm cho phép bán một phần tài sản bảo đảm và trả lại một phần khoản nợ. Sau khi tất cả các ngôi nhà được bán, thế chấp hàng loạt được thiết lập lại. Điều này làm cho việc mua và bán một số nơi cư trú với cùng một khoản tín dụng dễ dàng hơn.
Tuy nhiên, điều khoản này chỉ được áp dụng nếu giá trị của tài sản còn lại đủ để đáp ứng số dư của khoản vay khi một tài sản từ danh mục đầu tư hỗ trợ thế chấp chung được bán.
Yêu cầu thế chấp chăn
Các tổ chức cho vay cũng có thể xem xét những điều sau đây khi xác định tính đủ điều kiện thế chấp chung của công ty:
#1. Tình trạng tín dụng của người đi vay
Lịch sử tín dụng và thu nhập cá nhân của người đi vay sẽ được người cho vay thế chấp toàn bộ xem xét trong quá trình nộp đơn.
#2. Sự ổn định về tài chính của công ty
Tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ (DSCR) ít nhất là 1.25 lần được yêu cầu để công ty đủ điều kiện cho khoản vay bên cạnh thu nhập kinh doanh và lịch sử tín dụng.
#3. Hiểu biết về ngành
Nếu người vay có ý định xây dựng một dự án lớn, thì điều này là rất cần thiết. Người cho vay thế chấp hàng loạt sẽ muốn biết liệu người vay có kinh nghiệm trong quá khứ hay không vì họ gặp rất nhiều nguy hiểm trong trường hợp này.
#5. Sức mạnh của tài sản
Tổ chức cho vay sẽ muốn biết có bao nhiêu tài sản được bao gồm trong khoản vay, loại tài sản nào được bao gồm, chúng được sử dụng để làm gì, chúng nằm ở đâu, chúng được duy trì như thế nào và chúng có giá trị bao nhiêu.
#6. Thu nhập hoạt động ròng
Nếu khoản vay dành cho tài sản cho thuê, công ty ngân hàng sẽ muốn biết tài sản mang lại bao nhiêu tiền mỗi tháng.
Thế chấp chăn cho ai?
Hầu hết thời gian, những người mua thông minh, những người bán hàng rong và các nhà phát triển bất động sản đều sử dụng chúng. Các công ty kinh doanh mua nhà với số lượng lớn hoặc các nhà đầu tư dày dạn kinh nghiệm với danh mục tài sản nhà ở hoặc thương mại là thị trường mục tiêu cho các khoản thế chấp toàn bộ.
Những khoản vay này không nhằm mục đích sử dụng cho ngôi nhà thứ hai hoặc thậm chí là nơi ở chính. Thay vào đó, chúng được tạo ra để làm nơi cư trú đầu tư cho các nhà đầu tư bất động sản cho thuê, bán hoặc xây dựng nhà để kiếm lời. Một số khách hàng điển hình nhất cho một khoản thế chấp chung bao gồm:
#1. Nhà đầu tư vào bất động sản cho thuê
Các nhà đầu tư bất động sản cho thuê thường phải đối mặt với các hạn chế vay từ những người cho vay thông thường. Một khoản vay bao trùm có thể được sử dụng để mua nhiều bất động sản cùng một lúc hoặc kết hợp các khoản vay đối với các bất động sản cho thuê hiện có thành một khoản vay duy nhất.
#2. chân chèo tài sản
Những người bán bất động sản có thể mua một số bất động sản cùng một lúc để bán lại bằng cách sử dụng khoản vay bao trùm. Người lật kèo chỉ cần hoàn trả phần trăm khoản vay đó cho mỗi bất động sản đã bán. Ví dụ, những người chèo kéo có thể tìm kiếm các khoản thế chấp hàng loạt để giúp họ di chuyển nhanh chóng và nắm bắt các cơ hội mà họ phát hiện ra trên thị trường. Một khoản thế chấp chung có thể mang lại sự linh hoạt bổ sung để làm cho các hoạt động như vậy khả thi hơn nếu nhà đầu tư phát hiện ra nhiều ngôi nhà mà họ muốn mua, cải tạo và bán lại.
#3. Nhà xây dựng và nhà phát triển
Các nhà phát triển bất động sản cũng có thể mua đất và trả tiền xây dựng công trình bằng một khoản thế chấp chung. Nếu nhà phát triển đồng ý giữ khoản vay, khoản vay đó sẽ trở thành khoản tài trợ vĩnh viễn; nếu không, nó có thể được hoàn trả khi nhà phát triển bán tài sản.
#4. Mở rộng kinh doanh
Một khoản vay bao trùm cung cấp tài trợ cho tất cả các tòa nhà dưới một khoản thế chấp, điều này rất hữu ích cho các công ty đang mở rộng hoặc mua một tòa nhà có nhiều địa điểm.
Chăn thế chấp bất động sản
Nói tóm lại, bất động sản thế chấp bao trùm là hệ thống tài trợ cho các dự án và mua lại bất động sản khác nhau bằng cách sử dụng khoản vay bao trùm. Điều này cũng cung cấp tùy chọn kết hợp một số khoản thế chấp bất động sản riêng lẻ dưới một khoản vay toàn bộ. Vì các khoản thế chấp chung khá linh hoạt và cho phép bán từng tài sản riêng lẻ mà không cần tái cấp vốn hoặc nhận khoản vay mới, chúng thường được các nhà đầu tư và nhà phát triển bất động sản mua lại để tiết kiệm thời gian và tiền bạc khi cấp vốn cho nhiều tài sản hoặc khu thương mại và nhà ở. của cải.
Lấy kịch bản này làm ví dụ. Một nhà phát triển mua 100 mẫu bất động sản với ý định phát triển một khu phố ngoại ô với mỗi mẫu Anh có một căn nhà. Họ mua đất từ nhiều người bán khác nhau bằng cách vay toàn bộ. Họ bán nhà cho các gia đình cụ thể khi họ xây dựng và trả một phần khoản vay sau mỗi lần bán.
Người cho vay thế chấp chăn
Yêu cầu đề xuất từ nhân viên ngân hàng, CPA hoặc Cố vấn tài chính là cách tiếp cận dễ dàng nhất để tìm một người cho vay thương mại cung cấp các khoản thế chấp hàng loạt. Tuy nhiên, đây là một vài người cho vay thế chấp mà bạn cũng có thể muốn xem xét:
#1. Cho vay thương mại Vaster:
Vaster, là một tổ chức thế chấp tích hợp đầy đủ với các chuyên gia thị trường địa phương làm xương sống. Nó được thành lập vào năm 2017 bởi hai trong số các công ty bất động sản lớn nhất ở Nam Florida; Tập đoàn quốc tế Fortune và Tập đoàn liên quan. Nó được thành lập như một liên doanh. Trong hai năm đầu tiên hoạt động, với tư cách là một công ty cho vay tư nhân về nhà ở, Vaster đã hoàn tất khoản vay hơn 150,000,000 đô la. Kể từ đó, họ đã tăng thêm nhiều sản phẩm cho vay mà họ cung cấp để tiếp tục hỗ trợ nhiều người hơn trong việc tích lũy của cải thông qua bất động sản.
Vaster tọa lạc tại Brickell của Miami, Florida, trung tâm tài chính của thành phố và có thể cung cấp trải nghiệm thế chấp liền mạch cho khách hàng từ Hoa Kỳ và các quốc gia khác do vị trí thuận lợi của trụ sở chính.
Vaster chuyên về các giao dịch thương mại quy mô lớn và phức tạp với khả năng tài trợ lên tới 65% và không giới hạn số tiền vay tối đa trong hợp đồng 12 – 36 tháng cho cả khoản vay thương mại và vay mua nhà ở.
#2. Vốn KRAM
Khi nói đến tài chính bất động sản thương mại và nhà ở, ít công ty có thể so sánh với Tập đoàn KRAM Capital LLC. Do sự hiện diện trên toàn thế giới của họ, khách hàng của KRAM có thể tiếp cận các quỹ để đầu tư bất động sản thương mại và dân cư ở khắp mọi nơi. Trụ sở chính của họ được đặt tại Atlanta, Georgia.
Đội ngũ lãnh đạo có 20 năm kinh nghiệm tài chính thương mại và dân cư cùng 2 tỷ đô la trong các giao dịch sẽ giúp ích cho khách hàng. Kể từ năm 2017, KRAM Capital Group đã cung cấp dịch vụ đặc biệt và các công cụ trực tuyến để mang đến cho mỗi khách hàng trải nghiệm độc đáo.
KRAM Capital cung cấp vốn cho các nhà đầu tư bất động sản thuộc mọi quy mô bao gồm; bất động sản thương mại, bất động sản nhiều gia đình, đầu tư nhà ở, khoản vay cầu nối và cho thuê kỳ nghỉ với số tiền cho vay bắt đầu từ tối thiểu 300,000 đô la và thời hạn cho vay cố định 5 – 30 năm.
#3. Cho vay Westpark
Westpark Loans có trụ sở tại California là công ty cho vay tiền cứng trực tiếp hoạt động trên phạm vi toàn quốc. Họ cung cấp mọi loại thế chấp, bao gồm tiền cứng, chính phủ, tài liệu thay thế và các khoản vay thông thường.
Nằm ở Irvine, California, Hoa Kỳ, Westpark Loans cung cấp 2 sản phẩm khác nhau, theo hệ thống cho vay bao trùm. Đó là khoản vay bao trùm cho Nhà đầu tư Tiêu chuẩn và khoản vay bao trùm cho Nhà đầu tư Căn hộ.
Theo phương án cho vay toàn bộ của nhà đầu tư tiêu chuẩn;
- Số tiền cho vay dao động từ 500,000 đô la đến 5 triệu đô la
- Tái cấp vốn bằng tiền mặt được chấp nhận
- Kỳ hạn cố định 5 hoặc 10 năm với khả năng trả dần lên tới 30 năm
Theo Phương án vay chăn gối Chủ đầu tư Căn hộ;
- Số tiền cho vay dao động từ 1 triệu đô la đến 50 triệu đô la
- Tái cấp vốn bằng tiền mặt cũng được chấp nhận
- Kỳ hạn cố định 5 hoặc 10 năm với khả năng trả dần lên tới 30 năm
Khoản vay chăn vs Khoản vay bắc cầu
Mặc dù thực tế là cả hai đều là khoản vay bất động sản thương mại nhưng có một vài điểm khác biệt giữa chúng.
Khoản vay bắc cầu là một khoản vay ngắn hạn được tạo ra để cung cấp vốn trong giai đoạn chuyển đổi, chẳng hạn như chuyển từ nhà này sang nhà khác, trong khi khoản vay bao trùm, là một khoản thế chấp duy nhất bao gồm hai hoặc nhiều bất động sản.
Các khoản vay bắc cầu chủ yếu được sử dụng bởi các chủ sở hữu nhà độc thân muốn chuyển đến một ngôi nhà mới hoặc cải tạo và bán ngôi nhà cũ của họ, trong khi các khoản vay trọn gói được các nhà phát triển bất động sản và các nhà đầu tư phát triển đồng thời một số lượng lớn tài sản ưa thích.
Các khoản vay bắc cầu có lãi suất cao hơn, dao động từ 6.25% trở lên và là các khoản vay tương đối ngắn hạn thường được hoàn trả trong vòng 6 tháng đến 3 năm, trong khi các khoản vay trọn gói có lãi suất thấp hơn nhiều lên tới 4% với thời hạn cho vay từ 2 đến 30 năm. XNUMX năm.
Các nhà đầu tư bất động sản đôi khi có thể sử dụng các khoản vay bắc cầu thương mại, là các khoản vay ngắn hạn cho đến khi họ có thể đảm bảo nguồn vốn dài hạn. Khi cải tạo một tài sản thu nhập mới mua, các khoản vay bắc cầu thường được sử dụng; sau khi cải tiến xong, tài sản sẽ đủ điều kiện nhận tài trợ vĩnh viễn. Ngoài ra, Các khoản vay cầu thương mại có thể được sử dụng để mua đất chưa được xây dựng hoặc để tái cấp vốn cho tài sản kinh doanh.
Ưu và nhược điểm của thế chấp chăn
Đây là những ưu và nhược điểm chính của thế chấp bao trùm:
Ưu điểm
- Một người vay thế chấp toàn bộ có thể tiết kiệm được nhiều tiền hơn vì chỉ có một khoản vay để trả phí. Điều này mang lại cho chủ sở hữu bất động sản nhiều tiền hơn để đầu tư vào dự án. Vì vậy, chi phí để một nhà kinh doanh bất động sản đăng ký và đóng một số khoản thế chấp sẽ ít hơn.
- Các khoản vay này cho phép các nhà đầu tư và người vay hợp nhất nhiều tài sản dưới một khoản vay. Điều này giúp tiết kiệm rất nhiều thời gian, năng lượng và tiền bạc. Ngoài ra, vì chỉ có một đơn xin vay nên họ tiết kiệm được rất nhiều giấy vì chỉ có một bộ hồ sơ tài chính, một yêu cầu tín dụng và một đơn đăng ký để hoàn thành.
- Sau khi phê duyệt khoản vay, người vay sẽ chỉ có một khoản thanh toán khoản vay mỗi tháng để quản lý và theo dõi và một bảng sao kê hàng tháng để cập nhật trong kế toán của người vay.
- Việc bán một tài sản duy nhất sẽ kích hoạt việc hoàn trả chỉ số dư của khoản vay được quy cho tài sản đó. Nếu tài sản cho vay toàn bộ được trả hết, nó có thể được bán mà không ảnh hưởng đến khoản nợ chưa thanh toán.
- Các khoản vay chăn có thể được sử dụng để mua bao nhiêu tài sản mà người đi vay muốn.
Nhược điểm
- Bởi vì chúng không phổ biến, các khoản vay toàn phần không đơn giản để có được.
- Các yêu cầu về trình độ thường đòi hỏi khắt khe hơn vì các điều khoản của chúng có xu hướng khác với các khoản vay thế chấp truyền thống.
- Một số người vay có thể gặp khó khăn trong việc thực hiện các khoản thanh toán trước lớn hơn mà những người cho vay thế chấp hàng loạt thỉnh thoảng yêu cầu, từ 25% đến 50%, ngoài số tiền cho vay cao mà các khoản vay bao trùm thường đi kèm khi so sánh với các khoản vay thế chấp thông thường.
- Trái ngược với các khoản thế chấp thông thường, các điều kiện của khoản vay có thể thay đổi và nếu nó bị vỡ nợ, tất cả các tài sản được bảo đảm làm tài sản thế chấp có thể bị mất.
Một ví dụ về thế chấp chăn là gì?
Giả sử một nhà phát triển bất động sản muốn xây dựng một phân khu ngoại ô với một ngôi nhà trên một mẫu Anh trên 100 mẫu Anh. Nhà phát triển có thể mua đất bằng khoản vay toàn bộ hoặc tài trợ cho việc xây dựng nhà riêng lẻ bằng khoản vay toàn bộ và trả dần khoản vay sau mỗi lần bán nhà.
Có khó để nhận một khoản thế chấp chăn không?
Đối với những cá nhân thông thường, sẽ rất khó để có được một khoản vay toàn phần trong khi đối với các nhà đầu tư có kinh nghiệm như các công ty và nhà đầu tư bất động sản, xu hướng này sẽ tăng lên.
Thế chấp chăn hoạt động như thế nào?
Khoản vay bao trùm là một loại khoản vay về cơ bản cho phép người đi vay hoàn trả khoản vay bằng cách bán tài sản bảo đảm theo từng phần.
Xem thêm VAY BLANKET: Nó là gì và sử dụng nó như thế nào
Kết luận
Các khoản vay hoặc thế chấp bao trùm là các khoản vay bao gồm nhiều tài sản bất động sản và giúp các nhà đầu tư có thể nhận được tài chính cho nhiều tài sản cùng một lúc, thay vì phải rút ra một số khoản thế chấp riêng lẻ. Tài sản mà khoản vay được đưa ra phục vụ như tài sản thế chấp cho khoản vay. Điều khoản giải phóng cho phép tài sản được bán riêng lẻ mà không phải trả toàn bộ khoản nợ.
Giá trị chính của mô hình tài chính này là nó cho phép người đi vay có nhiều tiền mặt hơn. Các khoản vay bao trùm chủ yếu được yêu cầu bởi các nhà phát triển, nhà đầu tư bất động sản và những người xây dựng tài sản thương mại hoặc nhà ở lớn.
Câu hỏi thường gặp về thế chấp chăn
Tài sản thế chấp trong thế chấp chăn là gì?
Bất động sản là tài sản đảm bảo cho việc thế chấp.
một khoản thế chấp chăn bao gồm những gì?
Một khoản thế chấp toàn bộ bao gồm hai hoặc nhiều tài sản hoặc bất động sản.
Các khoản vay chăn có an toàn không?
Các khoản vay toàn phần là an toàn miễn là người đi vay không bị vỡ nợ trong các khoản thanh toán thế chấp.
- BẠN CÓ THỂ CÓ BAO NHIÊU THẾ CHẤP: ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
- VAY CẦU CẦU: Thông tin tổng hợp về khoản vay qua cầu
- Đôi giày đắt nhất thế giới là gì?
- THẺ TÍN DỤNG TỐT NHẤT 2023 KHÔNG LÃI SUẤT trong 0 Tháng
- HẤP DẪN TRONG BẤT ĐỘNG SẢN: ĐỊNH NGHĨA & CÁCH THỨC HOẠT ĐỘNG
- Quy trình đặt hàng mua: Loại, Ví dụ & Định dạng
- VAY ĐẶT CHỖ: Ý Nghĩa & Những Điều Cần Biết
