Tỷ lệ LTV là tỷ lệ phần trăm giá trị của tài sản mà người cho vay sẵn sàng tài trợ cho khoản nợ. Nó thường được nêu dưới dạng phần trăm. Hơn nữa, nó thường cao hơn đối với những món đồ “được mong muốn” hơn làm tài sản thế chấp. Sự ổn định về giá trị, hoạt động của thị trường thứ cấp và khả năng chuyển nhượng quyền sở hữu dễ dàng của một tài sản là những chỉ số điển hình cho thấy mức độ mong muốn sử dụng tài sản đó làm tài sản thế chấp, trong số những thứ khác. Đọc bên dưới để biết thêm tổng quan về tỷ lệ Ltv.
Tỷ lệ LTV
Trước khi đưa ra một khoản thế chấp, các ngân hàng và những người cho vay khác xem tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) như một cách để đo lường rủi ro cho vay. Đánh giá khoản vay LTV cao thường được coi là khoản vay có rủi ro cao hơn. Do đó, nếu thế chấp được chấp thuận, lãi suất cho khoản vay sẽ tăng lên.
Nếu tỷ lệ LtV cao, người vay cũng có thể phải mua bảo hiểm thế chấp để giảm rủi ro cho người cho vay. Bảo hiểm thế chấp cá nhân là tên gọi của loại bảo hiểm này.
Tỷ lệ LTV hoạt động như thế nào
Tỷ lệ LTV của bạn sẽ tăng lên khi bạn nhận được nhiều tiền hơn, làm tăng rủi ro mà người cho vay đang giả định. Nếu người cho vay coi bạn là người đi vay có rủi ro cao hơn, điều này thường có nghĩa là:
- Phê duyệt khoản vay là khó khăn hơn để có được bằng.
- Có khả năng lãi suất của bạn sẽ tăng lên.
- Thanh toán bảo hiểm thế chấp là có thể.
Nếu bạn đang làm việc với phép tính LTV, thì bạn thường đang xử lý một khoản vay được hỗ trợ bởi một số loại tài sản thế chấp. Ví dụ, khi bạn vay tiền để mua một ngôi nhà, khoản vay được đảm bảo bằng một tài sản thế chấp. Trong trường hợp bạn không thanh toán, người cho vay có quyền thu giữ tài sản và bán nó thông qua việc tịch thu tài sản thế chấp. Họ tịch thu xe của bạn Nếu bạn ngừng trả khoản vay mua xe của mình.
Không có sự quan tâm thực sự từ những người cho vay trong việc mua nhà của bạn. Họ chỉ cần một số đảm bảo rằng, nếu bạn không trả tiền, họ sẽ lấy lại tiền của bạn. Nếu họ chỉ cho vay tối đa 80% giá trị tài sản, họ có thể thu lại tiền bằng cách bán tài sản với giá thấp hơn giá yêu cầu.
Cách tính tỷ lệ LTV
Tỷ lệ LTV của một ngôi nhà rất đơn giản để xác định đối với những người mua quan tâm. Nó diễn ra như thế này:
Tỷ lệ LTV=APV/MA
ở đâu:
MA=Số tiền thế chấp
APV=Giá trị tài sản được thẩm định
Tỷ lệ LTV có thể được tìm thấy bằng cách chia số tiền vay cho giá trị của tài sản, được đưa ra dưới dạng phần trăm. Chẳng hạn, nếu bạn đặt cọc 10,000 đô la để mua một ngôi nhà trị giá 100,000 đô la, bạn sẽ cần vay 90,000 đô la. Do đó, tỷ lệ LTV là 90 phần trăm (90,000/100,000).
LTV được tính bằng cách chia số tiền cho vay theo giá trị của tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp, đây sẽ là số tiền nợ thế chấp chia cho giá trị tài sản. Tuy nhiên, tùy thuộc vào điểm xuất phát, có một số kỹ thuật thực tế để tính toán hoặc lấy LTV. Dưới đây là một vài minh họa:
#1. Yêu cầu tối thiểu đối với Vốn chủ sở hữu
Một ví dụ điển hình là bất động sản nhà ở.
Cân nhắc việc mua nhà. Người cho vay có thể có yêu cầu về “vốn chủ sở hữu tối thiểu”, có thể thấp bằng 5% (0.05) giá mua dưới dạng khoản thanh toán trước. LTV tối đa trong tình huống đó được biểu thị bằng phần trăm sẽ là 95% (1 trừ 0.05).
#2. Khả năng chịu đựng rủi ro lớn nhất
Sẽ rất hữu ích nếu sử dụng ví dụ về một người đi vay kinh doanh muốn tài trợ cho thiết bị sản xuất.
Một số người cho vay thương mại sẽ muốn đảm bảo rằng có một biên độ an toàn giữa số tiền cho vay và giá trị của tài sản. Có lẽ nhóm quản lý rủi ro của một tổ chức tài chính chắc chắn rằng họ có thể dễ dàng bán thiết bị với mức chiết khấu 25%. Điều đó có thể có nghĩa là họ sẵn sàng mở rộng LTV tối đa là 75% so với nội dung. Nó tương đương với 1 trừ đi “bộ đệm vốn chủ sở hữu”.
# 3. Dòng tiền
Một ví dụ là thế chấp thương mại. Nhiều người cho vay thế chấp thương mại xem xét tín dụng của người thuê nhà dựa trên số tiền họ có thể mang vào.
Họ thường thực hiện tính toán khả năng thế chấp để đạt được điều này. Một nhà phân tích sẽ sử dụng điều này để tính thu nhập hoạt động ròng trong tương lai (NOI) của tài sản và sau đó sử dụng lãi suất giả định và nghĩa vụ thanh toán nợ tối thiểu để tính giá trị hiện tại của các dòng tiền trong tương lai đó.
Số tiền cho vay tối đa mà họ sẽ cung cấp là bất kể giá trị hiện tại là bao nhiêu. LTV tối đa được xác định bằng cách lấy giá trị thẩm định hiện tại của tài sản trừ đi số tiền vay và nhân kết quả với 100 (được biểu thị bằng tỷ lệ phần trăm).
Hiểu về tỷ lệ LTV
Một phần thiết yếu của bảo lãnh phát hành thế chấp là tìm ra tỷ lệ LTV. Nó có thể được sử dụng để mua nhà, chuyển khoản thế chấp hiện tại thành khoản vay mới hoặc vay tiền so với giá trị của tài sản.
Khi đánh giá một khoản thế chấp, người cho vay sử dụng tỷ lệ LTV để đánh giá mức độ rủi ro mà họ sẵn sàng chấp nhận. Người cho vay nghĩ rằng có nhiều khả năng khoản vay sẽ không được trả lại nếu số tiền đã vay gần bằng hoặc bằng giá trị. Điều này có nghĩa là tỷ lệ LTV cao hơn. Do vốn chủ sở hữu cực kỳ thấp của tài sản, đây là trường hợp.
Kết quả là, trong trường hợp nhà bị tịch thu, người cho vay có thể gặp khó khăn khi bán căn nhà với mức giá vừa đủ trang trải số dư thế chấp còn lại vừa mang lại lợi nhuận.
Các cách để giảm tỷ lệ LTV
Giảm LTV cho các khoản vay của bạn, đặc biệt là các khoản vay mua nhà, giúp giảm chi phí trong suốt thời hạn của khoản vay. Việc giảm LTV rất dễ dàng vì chỉ có hai yếu tố ảnh hưởng đến nó: số tiền cho vay và giá trị của tài sản.
Chi tiêu nhiều hơn cho khoản thanh toán xuống. Nếu bạn thực sự mong muốn sở hữu một ngôi nhà hoặc một chiếc ô tô, việc tiết kiệm để trả trước một khoản tiền khá lớn có thể thử thách sự kiên nhẫn của bạn. Ngoài ra, nỗ lực có thể đáng giá về lâu dài.
Một lần nữa, điều quan trọng là phải hiểu tỷ lệ LTV của bạn ảnh hưởng như thế nào đến chi phí vay tổng thể khi đăng ký thế chấp hoặc vay mua ô tô, bạn có thể làm gì để giảm LTV của mình và làm như vậy có thể giúp bạn tiết kiệm tiền trong suốt quá trình vay.
Tỷ lệ LTV nào là tốt
Tỷ lệ LTV từ 80% trở xuống là tối ưu nếu bạn đang nhận khoản vay truyền thống để mua nhà. Các khoản thế chấp truyền thống có tỷ lệ LTV trên 80% có thể yêu cầu PMI, điều này có thể bổ sung hàng chục nghìn đô la vào khoản thanh toán của bạn trong suốt thời hạn của khoản vay.
Bạn có thể thoát khỏi tỷ lệ LTV đặc biệt cao với một số khoản thế chấp được chính phủ hỗ trợ. Ví dụ: khoản vay từ Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) cần khoản thanh toán trước tối thiểu là 3.5% và tỷ lệ LtV là 96.5%. Không cần trả trước đối với các khoản vay thông qua Bộ Cựu chiến binh và Bộ Nông nghiệp (100% LTV).
Tỷ lệ LTV là một cân nhắc ít quan trọng hơn đối với các khoản vay mua ô tô. Mặc dù khoản vay mua ô tô có tỷ lệ LTV cao hơn có thể có lãi suất cao hơn, nhưng không có ngưỡng nào có thể so sánh với 80% LTV đủ điều kiện cho các điều kiện vay thế chấp tốt nhất.
LTV 85% có nghĩa là gì?
Do đó, nếu ngân hàng giới hạn LTV ở mức 85%, thì bạn không thể nợ hơn 85% giá trị căn nhà của mình đối với khoản vay thế chấp và khoản vay vốn chủ sở hữu nhà cộng lại. Chẳng hạn, LTV 85% sẽ là 170,000 đô la khi sử dụng giá trị 200,000 đô la của ngôi nhà mẫu của chúng tôi. Với thông tin đó, bạn có thể vay thêm 20,000 đô la ngoài 150,000 đô la mà bạn vẫn nợ.
LTV 60% có phải là thấp nhất không?
Đúng. Với một trong những tiêu chí LTV thấp nhất thường được người cho vay đưa ra, khoản thế chấp LTV 60% có thể sẽ có một số mức lãi suất tốt nhất và rẻ nhất hiện có. Ngoài ra, bạn sẽ cần ít khoản vay hơn nếu đặt cọc 40% thay vì đặt cọc thấp hơn. Nhìn chung, bạn sẽ trả lãi ít hơn nếu bạn rút một khoản tín dụng nhỏ hơn. Ngoài ra, nếu bạn mượn một phần nhỏ hơn giá trị của tài sản, bạn có thể trả lại nhanh hơn.
Tuy nhiên, vì lãi suất đối với tất cả mọi người đều tăng vào năm 2022, nên việc chọn tỷ lệ LTV thấp hơn (nếu bạn có thể tiết kiệm tối đa để trả trước nhiều hơn) có thể giúp bạn nhận được mức lãi suất cao hơn và tổng số tiền lãi phải trả ít hơn.
Thế chấp 90 LTV có tốt không?
Nó có thể là một thế chấp tốt. Các khoản thế chấp LTV thường nằm trong khoảng từ 50% đến 95%, với 90% ở mức cao hơn của phạm vi. Có một số giải pháp dành cho bạn với LTV 90%, nhưng chúng có tỷ lệ cao hơn vì người cho vay đang chấp nhận rủi ro lớn hơn. Có thể bạn sẽ cần phải có điểm tín dụng rất cao.
Hãy suy nghĩ về việc liệu bạn có thể tiết kiệm nhiều tiền hơn cho khoản thanh toán trước hoặc giảm khoản thanh toán thế chấp của mình hay không. Điều này sẽ cung cấp cho bạn nhiều lựa chọn hơn với các giao dịch tốt hơn và tổng chi phí thấp hơn, điều này sẽ giúp bạn tiết kiệm tiền trong thời gian dài. Bạn có thể thảo luận điều này với một chuyên gia thế chấp.
LTV 65% có tốt không?
Tỷ lệ LTV là 65% được coi là khá thấp. Điều này có nghĩa là bạn thường có thể nhận được lãi suất thế chấp thấp hơn so với các khoản thế chấp có LTV cao hơn, điều đó có nghĩa là các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn sẽ thấp hơn.
Nếu bạn không trả tiền thế chấp của mình, người cho vay sẽ mang ngôi nhà của bạn đi bán và thu hồi lại tiền. Người cho vay có thể nhận đủ tiền để thanh toán khoản vay nếu LTV thấp. Vì vậy, khoản thế chấp 65% LTV yêu cầu khoản đặt cọc 35% trên giá nhà.
Thế chấp LTV 95% hoạt động như thế nào?
Thế chấp 95%, thường được gọi là thế chấp 95% cho vay theo giá trị (LTV), là thế chấp được sử dụng để mua một ngôi nhà với khoản thanh toán thấp (ít nhất 5% nhưng dưới 10% giá mua).
Số tiền bạn cần phải thế chấp để trang trải 100% tổng giá mua được gọi là tiền đặt cọc của bạn.
Kết luận
Tỷ lệ LTV là một giả định hơn là một thực tế đã được chứng minh. Mặc dù không có dòng chạm khắc trên đá granit nào cho biết khoản vay sẽ được chấp thuận nếu tỷ lệ LTV của bạn đạt đến một tỷ lệ phần trăm cụ thể, nhưng cơ hội nhận được khoản vay của bạn sẽ tăng lên nếu tỷ lệ đó gần với tỷ lệ phần trăm có thể chấp nhận được.
Bài viết liên quan
- Tỷ lệ LOAN TO VALUE (LTV): Ý nghĩa và cách tính
- ĐIỂM TÍN DỤNG THẾ CHẤP: Tín dụng tối thiểu cần thiết để mua nhà
- Trang web tốt nhất để tìm căn hộ studio năm 2023
- Cách tính Vốn chủ sở hữu nhà với các ví dụ thực tế & tất cả những gì bạn cần
Tài liệu tham khảo
