Tỷ lệ cho vay trên giá trị là một từ được sử dụng thường xuyên trong bất động sản. Nhưng LTV chính xác là gì và tỷ lệ cho vay trên giá trị của bạn ảnh hưởng như thế nào đến quy trình cho vay thế chấp? Câu trả lời nhanh là tỷ lệ cho vay trên giá trị là thước đo mà người cho vay thường sử dụng để tính toán bất kỳ rủi ro nào liên quan đến việc cho bạn vay. Ở đây, chúng ta sẽ xem xét kỹ hơn khoản vay theo giá trị liên quan đến bất động sản như thế nào, cách tính toán nó và tác động tiềm ẩn của nó đối với khoản thế chấp của bạn.
Tỷ lệ Khoản vay trên Giá trị (LTV) là gì?
Tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) là một đánh giá rủi ro được sử dụng bởi các tổ chức tài chính và những người cho vay khác trước khi cho phép thế chấp. Đánh giá khoản vay có tỷ lệ LTV cao thường được coi là khoản vay có rủi ro cao hơn. Do đó, nếu ủy quyền cho vay thì lãi suất sẽ càng lớn.
Hơn nữa, một khoản vay có tỷ lệ cho vay trên giá trị cao có thể yêu cầu người đi vay mua bảo hiểm thế chấp để giảm thiểu rủi ro cho người cho vay. Điều này được gọi là bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI).
Tỷ lệ cho vay trên giá trị hoạt động như thế nào?
Khi xem xét đơn xin vay có bảo đảm của bạn, chẳng hạn như thế chấp, người cho vay sẽ xem xét tỷ lệ khoản vay trên giá trị của bạn. Khi mua một tài sản, khoản thanh toán trước thường là một tỷ lệ của giá mua. Nếu bạn đang vay tiền để trả phần còn lại, người cho vay của bạn cũng sẽ cử người thẩm định để xác định giá trị của tài sản. (Hãy nhớ rằng giá trị thẩm định có thể tương ứng hoặc không tương ứng với giá mua.)
Người cho vay có thể tính tỷ lệ khoản vay trên giá trị của bạn sau khi người thẩm định đã xác định giá trị căn nhà. Nếu bạn đặt trước 10% giá trị căn nhà và vay phần còn lại, tỷ lệ khoản vay thế chấp trên giá trị của bạn sẽ là 90%. Nếu bạn đặt cọc 20% giá trị căn nhà, khoản vay thế chấp của bạn sẽ là 80%. Khoản thanh toán xuống của bạn càng lớn, tỷ lệ LTV của bạn càng thấp.
Chủ sở hữu nhà đủ điều kiện nhận tài trợ đặc biệt, chẳng hạn như khoản vay VA hoặc khoản vay USDA, có thể nhận được khoản thế chấp với tỷ lệ khoản vay trên giá trị là 100%. Mặt khác, những người khác phải trả một phần chi phí ban đầu của ngôi nhà để tỷ lệ LTV của họ là 97% hoặc thấp hơn.
Làm thế nào để bạn tính tỷ lệ cho vay trên giá trị?
Để tính toán và xác định tỷ lệ khoản vay trên giá trị của bạn, hãy chia số tiền cho vay theo giá trị của tài sản và nhân kết quả với 100 để có tỷ lệ phần trăm:
LTV = (Số tiền phải trả cho khoản vay ÷ Giá trị tài sản được thẩm định) × 100
Nếu bạn đang mua một căn nhà trị giá 300,000 đô la và số tiền vay của bạn là 250,000 đô la, thì tỷ lệ LTV của bạn tại thời điểm mua là (250,000 đô la/300,000 đô la) x 100, hay 83.3%.
Nói cách khác, tỷ lệ LTV là tỷ lệ phần trăm của giá trị thẩm định của tài sản không được thanh toán trước của bạn. LTV là 85% nếu bạn đặt cọc 15% cho khoản vay bao gồm phần còn lại của giá mua.
Người cho vay và cơ quan quản lý nhà ở liên bang chủ yếu quan tâm đến tỷ lệ LTV tại thời điểm khoản vay được cung cấp, nhưng bạn có thể tính toán tỷ lệ này bất kỳ lúc nào trong thời gian hoàn vốn của khoản vay bằng cách chia số dư khoản vay cho giá trị thẩm định của tài sản. Khi bạn hoàn trả khoản vay, số tiền đến hạn sẽ giảm xuống, làm giảm LTV. Nếu giá trị ngôi nhà của bạn tăng theo thời gian, LTV sẽ giảm. Tuy nhiên, nếu giá trị của tài sản giảm (ví dụ: nếu giá nhà ở thị trường địa phương giảm đáng kể), thì LTV có thể tăng.
Khi tỷ lệ LTV vượt quá 100%, người vay được gọi là "dưới nước" đối với khoản vay, điều này xảy ra khi giá trị thị trường của tài sản thấp hơn tổng số tiền cho vay. Đối với các khoản vay có chi phí đóng lớn, LTV lớn hơn 100% cũng có thể hình dung được sớm trong thời gian trả nợ.
Tỷ lệ cho vay trên giá trị được người cho vay sử dụng như thế nào?
Tỷ lệ LTV là một đánh giá rủi ro mà người cho vay sử dụng khi phân tích đơn xin vay của bạn. Người cho vay thường trao các khoản vay có tỷ lệ LTV thấp hơn với lãi suất thấp hơn. Thực hiện một khoản thanh toán trước lớn hơn cho một tài sản có thể dẫn đến lãi suất thế chấp của bạn thấp hơn.
Tỷ lệ LTV không phải là tiêu chí duy nhất mà người cho vay xem xét khi xem xét đơn xin vay của bạn. Để đánh giá rủi ro của bạn với tư cách là người đi vay, họ cũng xem xét điểm tín dụng, tỷ lệ nợ trên thu nhập, lịch sử thanh toán và thu nhập của bạn.
Nếu bạn đang cân nhắc việc mua nhà, việc dành thời gian để sửa chữa tín dụng và giảm thiểu tỷ lệ nợ trên thu nhập có thể giúp bạn đảm bảo mức giá tốt hơn.
Các thay đổi về quy tắc tỷ lệ cho vay trên giá trị
Khi nói đến các quy định về tỷ lệ LTV, các loại khoản vay khác nhau có thể có các quy tắc khác nhau.
# 1. Các khoản cho vay của FHA
Các khoản vay FHA là các khoản thế chấp dành cho những người vay có thu nhập từ thấp đến trung bình. Chúng được đảm bảo bởi Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) và được phát hành bởi một người cho vay được FHA chấp thuận.
Các khoản vay FHA cung cấp các khoản thanh toán trước và yêu cầu tín dụng thấp hơn so với nhiều khoản vay thương mại. Các khoản vay FHA đưa ra tỷ lệ LTV ban đầu lên tới 96.5%, nhưng họ yêu cầu phí bảo hiểm thế chấp (MIP) được trả cho thời hạn của khoản vay (bất kể tỷ lệ LTV sau đó trở nên thấp như thế nào).
#2. Khoản vay VA và USDA
Mặc dù tỷ lệ LTV có thể cao tới 100%, các khoản vay VA và USDA, dành cho quân nhân hiện tại và cựu quân nhân cũng như những người sống ở vùng nông thôn, không yêu cầu bảo hiểm thế chấp tư nhân. Tuy nhiên, có các khoản phí bổ sung cho cả khoản vay VA và USDA.
#3. Fannie Mae và Freddie Mac
Đối với những người nộp đơn có thu nhập thấp, các chương trình thế chấp HomeReady của Fannie Mae và Freddie Mac's Home Possible đưa ra tỷ lệ LTV là 97%. Tuy nhiên, họ yêu cầu bảo hiểm thế chấp cho đến khi tỷ lệ giảm xuống dưới 80%.
Có các lựa chọn thay thế tái cấp vốn được đơn giản hóa cho các khoản vay FHA, VA và USDA. Những tiêu chuẩn thẩm định miễn trừ này, do đó tỷ lệ LTV của ngôi nhà không ảnh hưởng đến khoản vay. Đối với những con nợ có tỷ lệ LTV lớn hơn 100%—còn được gọi là “ngập nước” hoặc “lộn ngược”—Tùy chọn Tái cấp vốn LTV Cao của Fannie Mae và Tái cấp vốn Cứu trợ Nâng cao của Freddie Mac là những lựa chọn thay thế có thể tiếp cận được.
Một khoản vay tốt trên tỷ lệ giá trị là gì?
Tỷ lệ LTV từ 80% trở xuống là tuyệt vời khi sử dụng khoản vay thông thường để mua nhà. PMI thường được yêu cầu đối với các khoản thế chấp thông thường có tỷ lệ LTV lớn hơn 80%, có thể thêm hàng chục nghìn đô la vào khoản thanh toán của bạn trong suốt thời hạn của khoản vay.
Một số khoản thế chấp do chính phủ hậu thuẫn cho phép tỷ lệ LTV cực kỳ cao. Ví dụ: khoản trả trước tối thiểu cho khoản vay của Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) là 3.5% (tỷ lệ LTV là 96.5%). Các khoản vay từ Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ và Bộ Cựu chiến binh không yêu cầu trả trước (100% LTV). Để chống lại rủi ro liên quan đến LTV cao hơn, các khoản vay này thường yêu cầu bảo hiểm thế chấp hoặc bao gồm các khoản phí bổ sung trong chi phí đóng.
Với các khoản vay mua ô tô, tỷ lệ LTV ít quan trọng hơn. Mặc dù tỷ lệ LTV cao hơn đối với khoản vay mua ô tô có thể dẫn đến lãi suất cao hơn, nhưng không có ngưỡng tương tự với LTV 80% mang lại các điều kiện cho vay thế chấp tốt nhất.
Làm thế nào để hạ thấp khoản vay của bạn xuống giá trị
Nói chung, giảm LTV cho các khoản vay của bạn, đặc biệt là các khoản vay mua nhà, có nghĩa là tổng chi phí thấp hơn trong suốt thời hạn của khoản vay. Bởi vì tỷ lệ LTV chỉ được xác định bởi hai biến số—số tiền cho vay và giá trị tài sản—các phương pháp để giảm LTV rất đơn giản:
- Tăng khoản thanh toán xuống của bạn. Nếu bạn đang háo hức mua một ngôi nhà hoặc ô tô, việc tiết kiệm để trả trước một khoản lớn có thể thử thách sự kiên nhẫn của bạn, nhưng về lâu dài nó có thể đáng giá.
- Đặt mục tiêu của bạn vào các mục tiêu ít tốn kém hơn. Mua một bất động sản cũ hơn hoặc nhỏ hơn ngôi nhà mơ ước của bạn một chút có thể cho phép bạn sử dụng khoản tiết kiệm hiện tại của mình để trang trải số tiền lớn hơn cho giá mua.
Cho dù bạn đang đăng ký vay mua ô tô hay thế chấp, bạn nên hiểu tỷ lệ LTV của mình ảnh hưởng như thế nào đến tổng chi phí vay, bạn có thể làm gì để giảm LTV và làm như vậy có thể giúp bạn tiết kiệm tiền trong suốt thời hạn của khoản vay.
Thế chấp Ví dụ về khoản vay theo giá trị
Ví dụ: hãy tưởng tượng bạn mua một tài sản trị giá 100,000 đô la. Tuy nhiên, chủ sở hữu sẵn sàng bán nó với giá 90,000 USD. Nếu bạn đặt cọc 10,000 đô la, khoản vay của bạn sẽ là 80,000 đô la, dẫn đến tỷ lệ LTV là 80% (tức là 80,000/100,000). Nếu bạn tăng khoản thanh toán trước lên 15,000 đô la, khoản vay thế chấp của bạn hiện có giá trị 75,000 đô la. Điều này sẽ tăng tỷ lệ LTV của bạn lên 75% (75,000/100,000).
LTV so với LTV kết hợp (CLTV)
Trong khi tỷ lệ LTV xem xét ảnh hưởng của một khoản vay thế chấp khi mua nhà, tỷ lệ khoản vay trên giá trị (CLTV) kết hợp xem xét tổng giá trị của tất cả các khoản vay có bảo đảm đối với một tài sản. Tỷ lệ này không chỉ bao gồm khoản thế chấp chính trong LTV tính toán, mà còn bất kỳ khoản thế chấp thứ hai, khoản vay vốn chủ sở hữu nhà hoặc hạn mức tín dụng, hoặc các khoản thế chấp khác.
Tỷ lệ CLTV được người cho vay sử dụng để ước tính rủi ro vỡ nợ của người mua nhà tiềm năng khi sử dụng nhiều hơn một khoản vay, chẳng hạn như nếu họ có hai hoặc nhiều khoản thế chấp, hoặc thế chấp cộng với khoản vay hoặc hạn mức tín dụng bằng vốn chủ sở hữu nhà (HELOC) . Người cho vay thường sẵn sàng cho vay với tỷ lệ CLTV từ 80% trở lên đối với những người đi vay có tín dụng tốt. Bởi vì đây là một đánh giá toàn diện hơn, những người cho vay sơ cấp sẽ khoan dung hơn với các tiêu chuẩn CLTV.
Chúng ta hãy xem xét sâu hơn về sự khác biệt. Tỷ lệ LTV chỉ tính đến số dư thế chấp chính đối với một nơi cư trú. Do đó, nếu số dư thế chấp chính là 100,000 đô la và ngôi nhà trị giá 200,000 đô la, LTV là 50%.
Hãy xem xét tình huống sau: ngôi nhà có khoản thế chấp thứ hai trị giá 30,000 đô la và khoản HELOC trị giá 20,000 đô la. Tỷ lệ cho vay trên giá trị kết hợp hiện là ($100,000 + $30,000 + $20,000 / $200,000) = 75%, đây là một tỷ lệ cao hơn đáng kể.
Những cân nhắc kết hợp này đặc biệt quan trọng nếu bên nhận thế chấp không trả được nợ và tài sản bị tịch thu.
LTV 60% có nghĩa là gì?
Tỷ lệ cho vay trên giá trị so sánh số tiền thế chấp với giá trị của tài sản. Nó được đưa ra dưới dạng phần trăm. Nếu bạn vay 80,000 đô la để mua một căn nhà trị giá 100,000 đô la, tỷ lệ cho vay trên giá trị của bạn là 80% vì bạn đã vay 80% giá trị của căn nhà.
Khoản vay 70% theo giá trị là gì?
Tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) là 70% (0.70) cho thấy số tiền được vay tương đương với 70% giá trị của tài sản. Trong trường hợp thế chấp, điều đó có nghĩa là người vay đã đặt trước 30% và đang tài trợ cho số dư.
Khoản vay 80% theo giá trị là gì?
Nó được đưa ra dưới dạng phần trăm. Nếu bạn vay 80,000 đô la để mua một căn nhà trị giá 100,000 đô la, tỷ lệ cho vay trên giá trị của bạn là 80% vì bạn đã vay 80% giá trị của căn nhà.
Tỷ lệ cho vay trên giá trị được tính như thế nào?
Để tính tỷ lệ khoản vay trên giá trị của bạn, hãy chia số dư khoản vay hiện tại của bạn (tìm thấy trên hóa đơn hàng tháng hoặc tài khoản trực tuyến của bạn) cho giá trị thẩm định của ngôi nhà của bạn. Để chuyển đổi giá trị này thành tỷ lệ phần trăm, hãy nhân nó với 100.
LTV thấp nhất là gì?
Hầu hết những người cho vay coi 80% là tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) có thể chấp nhận được. Bất cứ điều gì ít hơn con số này là tốt hơn. Chi phí đi vay có thể tăng lên hoặc người đi vay có thể bị từ chối cho vay nếu LTV vượt quá 80%.
Tỷ lệ LTV xấu là gì?
Bất cứ điều gì ít hơn 80% được coi là một khoản vay phù hợp với tỷ lệ giá trị. Điều này có nghĩa là rủi ro của người cho vay là thấp. Mặt khác, bất cứ điều gì vượt quá 80% được coi là một tỷ lệ cho vay trên giá trị khủng khiếp vì nó có rủi ro cho người cho vay.
LTV 40% có tốt không?
Một tỷ lệ cho vay trên giá trị tốt không nên quá 80% theo nguyên tắc thông thường. Bất cứ điều gì vượt quá 80% được gọi là LTV cao, có nghĩa là người vay có thể phải đối mặt với tỷ lệ vay tăng lên, yêu cầu bảo hiểm thế chấp tư nhân hoặc bị từ chối cho vay. LTV lớn hơn 95% thường được coi là không mong muốn.
Khoản vay theo giá trị 90% của 200000 nghĩa là gì?
“Tỷ lệ khoản vay trên giá trị” (LTV) so sánh quy mô khoản vay thế chấp của bạn với giá trị của căn nhà. Chẳng hạn, nếu ngôi nhà của bạn trị giá 200,000 đô la và bạn có khoản thế chấp là 180,000 đô la, tỷ lệ LTV của bạn là 90%, vì khoản vay chiếm 90% tổng giá.
Khoản vay 100% theo giá trị có nghĩa là gì?
Các yêu cầu cho vay VA cho phép 100% LTV, có nghĩa là không cần thanh toán trước.
Trong kết luận
Trong bất động sản, tỷ lệ cho vay trên giá trị là một phép tính quan trọng cần hiểu. Thống kê tỷ lệ phần trăm so sánh giá trị của một ngôi nhà được thẩm định mà bạn muốn mua với số tiền bạn muốn vay, nó giúp người cho vay xác định khi nào bạn là người đặt cược an toàn từ quan điểm tài chính. Nói chung, LTV của bạn càng nhỏ thì bạn càng có lợi khi vay tiền.
- ĐIỂM TÍN DỤNG THẾ CHẤP: Tín dụng tối thiểu cần thiết để mua nhà
- TỶ LỆ LTV: Nó Là Gì & Cách Tính
- TỶ LỆ CHO VAY TRÊN GIÁ TRỊ GIÁ TRỊ: Ý Nghĩa, Công Thức & Cách Tính
- Tỷ lệ LOAN TO VALUE (LTV): Ý nghĩa và cách tính
- Cách tính Vốn chủ sở hữu nhà với các ví dụ thực tế & tất cả những gì bạn cần
- KỸ THUẬT VIÊN X quang: Ý nghĩa, Mức lương & Làm thế nào để trở thành một
dự án
