Có thể nhận được hai khoản thế chấp cùng một lúc với khoản vay thế chấp hoặc thế chấp 80-10-10. Khoản vay 80-10-10 cho phép bạn vay tới 90% giá trị căn nhà của bạn. Nhưng nó hoạt động như thế nào? Chà, thật đơn giản; khoản thanh toán trước và khoản thế chấp thứ hai của bạn mang lại tổng số 90% giá mua, trong khi khoản thế chấp đầu tiên của bạn bao gồm 10% còn lại. Điều này có nghĩa là bạn có thể tiết kiệm tiền cho các khoản thanh toán hàng tháng của mình và bảo hiểm thế chấp tư nhân bằng cách chọn thế chấp 80-10-10 thay vì khoản thanh toán trước 20% thông thường hơn. Nó có một số nhược điểm, mặc dù.
Vì vậy, chúng ta hãy tìm hiểu về bản chất thực sự của thế chấp 80-10-10, cũng như các lựa chọn thay thế mà bạn có thể muốn xem xét.
Thế chấp 80-10-10 chính xác là gì?
Thế chấp 80-10-10 là thế chấp trong đó thế chấp thứ nhất và thứ hai được thực hiện đồng thời. Khoản thế chấp đầu tiên có tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) là 80%, có nghĩa là nó chiếm 80% chi phí của căn nhà; quyền cầm giữ thế chấp thứ hai có tỷ lệ LTV 10% và khoản thanh toán trước 10%.
Sự sắp xếp này khác với thế chấp đơn lẻ truyền thống với khoản thanh toán trước 20%.
Thế chấp cõng là thế chấp 80-10-10.
Thế chấp 80-10-10 hoạt động như thế nào?
Khi người mua nhà không có khoản thanh toán trước 20%, người cho vay thường bồi thường cho rủi ro gia tăng bằng cách yêu cầu họ mua bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI). Đó là một ứng dụng cho một khoản vay 80-10-10. Đó là một loại khoản vay thế chấp cho phép bạn nhận được một khoản thế chấp ngay cả khi bạn không đủ khả năng trả trước 20% tiêu chuẩn và không muốn trả PMI.
Trong một số trường hợp, thế chấp 80-10-10 có thể giúp bạn mua một căn nhà đắt tiền hơn mà không cần phải đăng ký một khoản vay khổng lồ, vốn thường có những yêu cầu khắt khe hơn.
Thế chấp đầu tiên
Khoản thế chấp đầu tiên trong khoản vay 80-10-10 là khoản vay thông thường tài trợ 80% giá trị căn nhà của bạn. Đây thường là khoản vay có lãi suất cố định, nhưng bạn có thể có tùy chọn chọn khoản vay có lãi suất điều chỉnh.
Thế chấp thứ hai
Khoản thế chấp thứ hai bao gồm 10% giá trị căn nhà của bạn và khoản “cõng” thêm vào khoản vay đầu tiên. Mặc dù lãi suất cao hơn, bất kỳ khoản lãi nào được trả cho khoản thế chấp thứ hai đều được khấu trừ thuế (tối đa giới hạn của IRS). Mặt khác, phí bảo hiểm PMI thì không. Khoản vay vốn chủ sở hữu nhà hoặc hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà (HELOC) có thể được sử dụng cho khoản thế chấp thứ hai.
Khoản vay vốn chủ sở hữu nhà thường có lãi suất cố định và các khoản thanh toán hàng tháng có thể dự đoán được. HELOC thường có lãi suất thay đổi và hoạt động tương tự như thẻ tín dụng. Bạn rút tiền khi cần thiết trong một khoảng thời gian nhất định, được gọi là thời gian rút tiền và chỉ trả lãi cho số tiền đã vay. Khi hết thời hạn rút tiền, bạn phải thanh toán toàn bộ số dư còn lại.
Thanh toán xuống
Các ngân hàng thường yêu cầu trả trước 20% khi mua nhà. Nếu bạn không thể đưa ra số tiền đó, bạn có thể phải trả tiền bảo hiểm thế chấp tư nhân. Chi phí bổ sung này có thể làm tăng khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn và làm cho khoản vay của bạn trở nên đắt đỏ hơn. Tuy nhiên, với khoản vay 80-10-10, bạn chỉ cần đặt trước 10% và không phải trả PMI, khiến các khoản thanh toán hàng tháng của bạn trở nên dễ quản lý hơn nhiều.
Tại sao bạn không trả PMI bằng khoản vay 80-10-10
Bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) thường được thêm vào khoản thanh toán hàng tháng của bạn nếu bạn trả trước ít hơn 20% cho khoản vay thông thường. Nếu bạn không thể thanh toán và vỡ nợ, PMI sẽ bảo vệ người cho vay của bạn.
Bạn vẫn trả trước 20% với khoản vay 80-10-10. Thay vì trả ngay bằng tiền mặt, bạn tài trợ 10% bằng khoản thế chấp thứ hai và người cho vay thế chấp thứ nhất không bắt buộc phải tính phí PMI cho bạn.
Ví dụ về thế chấp 80-10-10
Gia đình Kent muốn mua một căn nhà trị giá 300,000 đô la và trả trước 30,000 đô la bằng 10% tổng giá trị căn nhà. Họ sẽ phải trả PMI ngoài khoản thanh toán thế chấp hàng tháng với khoản thế chấp 90% thông thường. Một khoản thế chấp 90% cũng thường có lãi suất cao hơn.
Thay vào đó, Kents có thể nhận khoản vay 80% trị giá 240,000 đô la, có thể với lãi suất thấp hơn và tránh phải trả PMI. Đồng thời, họ sẽ rút khoản thế chấp thứ hai trị giá 10,000 đô la. Đây rất có thể là một HELOC. Khoản thanh toán trước sẽ vẫn ở mức 10%, nhưng gia đình sẽ tránh phải trả PMI, nhận được mức lãi suất tốt hơn và do đó có các khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn.
Bốn lý do để có được một khoản vay 80-10-10
Bằng nhiều cách, các khoản vay 80-10-10 có thể hỗ trợ bạn trong kế hoạch mua nhà của mình.
- Bạn có thể thoát khỏi PMI. Như đã nêu trước đây, khoản vay 80-10-10 không yêu cầu PMI, bạn sẽ mất từ 30 đến 70 đô la cho mỗi 100,000 đô la được vay.
- Bạn có thể từ bỏ khoản tài trợ cho khoản vay khổng lồ. Nếu bạn muốn mua một ngôi nhà yêu cầu số tiền vay lớn hơn giới hạn cho vay phù hợp ở hầu hết các khu vực của đất nước, bạn sẽ cần một khoản vay khổng lồ — loại khoản vay này thường yêu cầu điểm tín dụng cao hơn và khoản thanh toán trước so với khoản thế chấp thông thường tiêu chuẩn . Khoản vay 80-10-10 có thể giữ khoản thế chấp đầu tiên của bạn dưới mức giới hạn cho vay phù hợp, cho phép bạn tránh được quy trình đủ điều kiện cho khoản vay khổng lồ.
- Nếu bạn đang mua, nhưng ngôi nhà hiện tại của bạn chưa được bán, bạn có thể thu hẹp khoảng cách tiền mặt. Nếu bạn vẫn đang cố gắng bán ngôi nhà hiện tại của mình, khoản vay 80-10-10 có thể giúp bạn tạm thời trang trải khoản thanh toán trước cho một ngôi nhà mới. Tốt hơn nữa, bạn có thể sử dụng số tiền thu được từ việc bán nhà của mình để trả hết khoản thế chấp thứ hai mà không cần phải tái cấp vốn.
- Bạn sẽ giữ nhiều tiền mặt hơn trong ngân hàng trong ngắn hạn. Khoản vay 80-10-10 giúp giữ nhiều tiền hơn trong ngân hàng, điều này có thể đáng giá nếu quỹ khẩn cấp của bạn cạn kiệt hoặc bạn biết mình sẽ cần chi thêm tiền để sửa chữa nhà. Nếu bạn mong đợi một khoản tiền thưởng hoặc hoa hồng lớn ngay sau khi mua nhà, bạn có thể sử dụng số tiền dư đó để thanh toán khoản thế chấp thứ hai 10%, khiến bạn chỉ còn một khoản thế chấp.
Những lợi ích và hạn chế của thế chấp 80-10-10
Mặc dù thế chấp 80-10-10 có nhiều ưu điểm, chẳng hạn như cho phép người mua nhà mua nhà mà không cần trả trước một số tiền lớn, nhưng những khoản vay này cũng có một số nhược điểm.
Lợi ích của thế chấp 80-10-10
- Giảm thanh toán hàng tháng: Ngay cả khi bạn đang thanh toán khoản vay thứ hai đồng thời, khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn có thể thấp hơn vì bạn không thanh toán PMI.
- Khoản thanh toán xuống nhỏ hơn mà không có PMI: Nhiều người cho vay sẽ yêu cầu bạn trả tiền bảo hiểm thế chấp nếu bạn không thể trả trước 20%. Với khoản vay 80-10-10, bạn có thể đặt cọc ít nhất là 10% và không phải trả PMI.
- Khấu trừ thuế: Lãi suất của khoản thế chấp thứ hai đôi khi cao hơn lãi suất của khoản thế chấp thứ nhất, nhưng bất kỳ khoản lãi nào được trả cho khoản thế chấp thứ hai đều được khấu trừ thuế cho đến giới hạn của IRS.
- Giảm thời gian cần thiết để bán nhà của bạn: Bạn có thể trang trải khoản thanh toán trước cho một ngôi nhà mới ngay cả khi ngôi nhà hiện tại của bạn chưa được bán vì bạn không phải trả một khoản tiền lớn.
- Tránh một khoản vay khổng lồ: Bạn có thể tránh các yêu cầu của khoản vay khổng lồ với khoản vay 80-10-10 nếu bạn sử dụng khoản vay chính để tài trợ cho $647,200 đầu tiên của giá nhà và thanh toán phần còn lại bằng khoản vay thứ cấp cộng với 10% khoản thanh toán trước.
Hạn chế của thế chấp 80-10-10
- Có thể làm cho việc tái cấp vốn trở nên khó khăn hơn: Nếu bạn quyết định tái tài trợ khoản thế chấp của mình trong tương lai để có lãi suất và thời hạn tốt hơn, việc có hai khoản vay có thể khiến bạn khó hội đủ điều kiện hơn. Trên thực tế, trước khi phê duyệt khoản vay mới của bạn, người cho vay có thể yêu cầu bạn thanh toán khoản thế chấp thứ hai.
- Cần có xếp hạng tín dụng tốt: Để đủ điều kiện nhận khoản vay 80-10-10, rất có thể bạn sẽ cần có điểm tín dụng từ rất tốt (740-799) đến xuất sắc (800-850).
- Bạn đủ điều kiện cho hai khoản vay riêng biệt: Khoản vay 80-10-10 yêu cầu đăng ký và đủ điều kiện cho hai khoản vay riêng biệt. Điều đó có nghĩa là bạn có thể sẽ phải đáp ứng các yêu cầu của hai người cho vay thay vì chỉ một như bạn làm với thế chấp truyền thống.
- Phí đóng cho hai khoản vay: Nếu bạn đăng ký khoản vay 80-10-10 thông qua hai công ty thế chấp khác nhau, bạn sẽ thường phải đóng riêng cho từng khoản vay, với tất cả các khoản phí và chi phí liên quan.
- Lãi suất tăng: Khoản thế chấp thứ hai đối với khoản vay 80-10-10 thường sẽ có lãi suất cao hơn, có thể điều chỉnh thay vì cố định, đặc biệt nếu đó là HELOC. Khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ tăng lên nếu lãi suất điều chỉnh tăng lên.
- Tăng tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI): Hầu hết những người cho vay ưa thích DTI từ 43% trở xuống. Tổng các khoản thanh toán nợ hàng tháng của bạn không được vượt quá 43% tổng thu nhập hàng tháng của bạn. Mang theo hai khoản thế chấp (đặc biệt nếu bạn đang cố gắng tài trợ cho một ngôi nhà lớn hơn) có thể đẩy bạn vượt quá giới hạn này. Điều này sẽ khiến việc đủ điều kiện cho các khoản vay khác trong tương lai trở nên khó khăn hơn, chẳng hạn như các khoản vay cá nhân hoặc ô tô, và thậm chí có thể khiến việc đủ điều kiện vay thế chấp lần thứ hai trở nên khó khăn hơn.
Làm thế nào để bạn có được một khoản thế chấp 80-10-10?
Người cho vay 80-10-10 kiểm tra tài chính của bạn giống như người cho vay thế chấp truyền thống làm, ngoại trừ bạn phải chứng minh bạn có đủ thu nhập, tín dụng và tài sản để được chấp thuận cho cả hai khoản vay. Rất khó để đủ điều kiện cho hai khoản thế chấp vì mỗi khoản vay có một bộ tiêu chí phê duyệt riêng. Bạn sẽ cần những thứ sau với khoản vay 80-10-10:
- Điểm tín dụng cao hơn là cần thiết cho khoản thế chấp thứ hai. Mặc dù điểm tín dụng 620 là đủ cho khoản thế chấp đầu tiên thông thường, nhưng một số người cho vay vốn chủ sở hữu nhà yêu cầu điểm tối thiểu là 660 hoặc 680. Khoản vay 80-10-10 sẽ không có ý nghĩa gì nếu bạn không thể đáp ứng các yêu cầu cho cả hai khoản vay.
- Tỷ lệ DTI tối đa thấp hơn. Những người cho vay thế chấp thứ hai thường không muốn tổng số nợ của bạn vượt quá 43% tổng thu nhập của bạn, trái ngược với tỷ lệ DTI 50% mà những người cho vay thế chấp thứ nhất thông thường cho phép.
- Có hai bộ chi phí kết thúc. Nếu bạn đăng ký khoản thế chấp thứ nhất và thứ hai thông qua các công ty thế chấp khác nhau, bạn có thể cần chứng minh thêm một ít tiền mặt để nhận khoản vay 80-10-10; điều này sẽ chứng minh rằng bạn có thể trang trải các chi phí kết thúc do mỗi công ty tính. Những người cho vay chuyên về các khoản vay 80-10-10 có thể đưa ra các lựa chọn có chi phí thấp hơn nếu họ xử lý cả việc phê duyệt thế chấp.
Làm thế nào để đăng ký thế chấp thứ hai
Không phải mọi người cho vay đều cung cấp các khoản thế chấp 80-10-10. Là một phần của cấu trúc cho vay 80-10-10, thường có hai cách để có được khoản thế chấp thứ hai.
- Tìm một người cho vay cung cấp cả hai loại thế chấp. Những người cho vay chuyên mua các khoản vay thường cung cấp các chương trình cho vay 80-10-10, trong đó cả hai khoản vay được phê duyệt đồng thời. Bạn vẫn nên tham khảo các mức giá - những người cho vay khác nhau có mối quan hệ khác nhau với những người cho vay thế chấp thứ hai và họ thậm chí có thể cung cấp cho bạn chiết khấu tiết kiệm chi phí cho khoản vay 80-10-10 của họ.
- Chọn hai người cho vay khác nhau. Bạn có thể mua riêng các khoản thế chấp thứ nhất và thứ hai của mình bằng cách sử dụng công cụ so sánh hoặc bằng cách liên hệ với ba đến năm người cho vay và so sánh ước tính khoản vay. Đảm bảo thông báo cho người cho vay thế chấp đầu tiên của bạn rằng bạn đang vay một khoản vay 80-10-10 — người cho vay phải trả một khoản phí bổ sung nếu bạn rút hai khoản thế chấp cùng một lúc, khoản phí này thường được chuyển cho bạn với giá cao hơn lãi suất cho khoản thế chấp đầu tiên.
Làm thế nào để bạn có được một khoản thế chấp 80-10-10?
Một số người cho vay cung cấp các khoản vay 80-10-10 trong đó cả khoản vay thế chấp chính và phụ đều được phê duyệt đồng thời. Tuy nhiên, rất có thể bạn sẽ cần tìm những người cho vay riêng biệt cho khoản thế chấp thứ nhất và thứ hai. Không phải mọi người cho vay đều cung cấp các khoản vay 80-10-10.
Khi bạn đăng ký khoản vay 80-10-10, người cho vay, giống như bất kỳ khoản thế chấp nào khác, sẽ kiểm tra tình hình tài chính của bạn. Họ sẽ xem xét điểm tín dụng, lịch sử tín dụng, DTI và lịch sử việc làm của bạn để đảm bảo bạn có đủ thu nhập để thanh toán hai khoản vay. Như đã nêu trước đây, bạn gần như chắc chắn sẽ cần điểm tín dụng từ rất tốt đến xuất sắc để đủ điều kiện.
Các lựa chọn thay thế cho Thế chấp 80-10-10
Nếu thế chấp 80-10-10 không phù hợp với bạn, thì vẫn có những lựa chọn khác.
Tăng khoản trả trước của bạn
Nếu bạn có đủ khả năng chi trả, bạn cũng có thể cắn viên đạn và đặt khoản thanh toán tiêu chuẩn 20%. Bạn sẽ có số dư khoản vay thấp hơn để hoàn trả theo thời gian và có thể có nhiều lựa chọn khoản vay hơn với các điều khoản tốt hơn. Khoản thanh toán trước lớn hơn cũng có nghĩa là trả lãi ít hơn và thanh toán hàng tháng thấp hơn. Nếu bạn không có đủ tiền tiết kiệm để đặt cọc 20%, hãy cân nhắc đợi cho đến khi bạn có đủ tiền trước khi tìm nhà.
Khoản vay được chính phủ bảo hiểm
Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang đảm bảo các khoản vay FHA, có thể chỉ yêu cầu khoản thanh toán trước 3.5% tùy thuộc vào điểm tín dụng của bạn. Tuy nhiên, các khoản vay FHA yêu cầu bảo hiểm thế chấp và có thể có lãi suất cao hơn một chút so với các khoản vay thông thường.
Bộ Cựu chiến binh Hoa Kỳ bảo lãnh các khoản vay của VA. Họ không yêu cầu một khoản thanh toán trước từ các thành viên dịch vụ đủ điều kiện, cựu chiến binh đủ tiêu chuẩn hoặc vợ/chồng còn sống và không yêu cầu PMI. Các khoản vay VA cũng có thể có lãi suất và thời hạn thấp hơn so với các khoản vay của ngân hàng truyền thống, hiệp hội tín dụng hoặc người cho vay thế chấp.
Các khoản vay của USDA là các khoản thế chấp không trả trước do Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ cung cấp cho những người mua nhà ở ngoại ô và nông thôn có thu nhập thấp đủ điều kiện. Họ, giống như các khoản vay VA, có lãi suất cạnh tranh.
Thanh toán bảo hiểm thế chấp cá nhân
Nếu các khoản thanh toán PMI của bạn ít hơn các khoản thanh toán thế chấp thứ hai của bạn với khoản vay 80-10-10, bạn có thể phải cắn răng chịu đựng và trả tiền cho bảo hiểm thế chấp tư nhân. Tuy nhiên, người cho vay phải hủy bỏ PMI đối với khoản vay của bạn sau khi bạn có 22% vốn chủ sở hữu trong căn nhà của mình hoặc đang trong quá trình trả hết nợ thế chấp.
Có được một thế chấp Jumbo
Nếu bạn muốn mua một ngôi nhà đắt hơn đáng kể so với hầu hết các ngôi nhà trong khu phố của bạn, bạn nên xem xét một khoản vay khổng lồ. Bởi vì những khoản vay lớn này không đáp ứng các giới hạn cho vay của Fannie Mae và Freddie Mac nên chúng có nhiều rủi ro hơn đối với người cho vay. Do đó, người cho vay thường có các yêu cầu nghiêm ngặt về tính đủ điều kiện đối với các khoản vay này, chẳng hạn như điểm tín dụng cao và khoản thanh toán trước 20% hoặc cao hơn.
Kết luận
Nếu bạn không có khoản thanh toán trước 20% bắt buộc và muốn tránh trả PMI, khoản vay 80-10-10 có thể là giải pháp. Tuy nhiên, bạn phải có tín dụng xuất sắc để đủ điều kiện. Thường xuyên kiểm tra báo cáo tín dụng và điểm tín dụng của bạn tại Experian để xem tín dụng của bạn tăng lên như thế nào. Bạn cũng có thể sử dụng máy tính thế chấp để xác định xem loại khoản vay này có giúp bạn tiết kiệm tiền so với khoản thế chấp truyền thống yêu cầu PMI hay không.
Bài viết liên quan
- Bảo hiểm Thế chấp là gì và Khi nào Bạn Cần?
- GIỚI HẠN THẾ CHẤP JUMBO: Giới hạn Thế chấp Jumbo 2023
- THẾ CHẤP JUMBO LÀ GÌ? Tỷ lệ và giới hạn trong năm 2023
- Cách Tránh PMI (Bảo hiểm Thế chấp Tư nhân): Hướng dẫn Chi tiết
dự án
